Cassazione n. 27569/2023

2020 ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16096/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, giusta procura speciale in calce al ricorso, dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) ed [OSCURATO:PERSONA], ed elettivamente domiciliata in Roma, piazza Margana, n. 29 , presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al controricorso, dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) e [OSCURATO:PERSONA], ed elettivamente domiciliata in R oma, via Sistina, n. 121 presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Bologna n. 3560/2019 depositata il 11/02/2020 e notificata il 27/02/2020 udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/07/2023 dal Consigliere dr.ssa [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che 1. Con ricorso ex art. 447-bis cod. proc. civ. [OSCURATO:SOCIETA]., locatrice, chiedeva al Tribunale di Bologna di accertare l’illegittimità del recesso della conduttrice [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.e di dichiarare la risoluzione del contratto ex art. 1456 cod. civ.; in subordine chiedeva la pronuncia di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 cod. civ.; chiedeva inoltre la condanna della conduttrice al risarcimento del danno costituito dall’ammontare degli sconti e delle riduzioni di canone da questa godute agaranzia della durata del rapporto, nonché la condanna al pagamento del canone di locazione ed agli oneri accessori da settembre 2018 sino alla sentenza, ed infine la condanna al risarcimento da lucro cessante da parametrare al canone di locazione inizialmente pattuito. Si costituiva resistendo [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] sentenza dell’11 luglio 2019 il Tribunale di Bologna riteneva la illegittimità del recesso della conduttrice, dichiarava risolto il contratto di locazione ex art. 1456 cod. civ. e, non ritenendo provate le ulteriori pretese, rigettava tutte le altre domande proposte da [OSCURATO:SOCIETA]. 2. Avverso tale sentenza proponeva appello [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. si costituiva resistendo e proponendo appello incidentale, ritenendo errata la valutazione del primo giudice in ordine alla illegittimità del suo recesso. Con sentenza n. 3560/2019 depositata l’11 febbraio 2020 e notificata il 27 febbraio 2020 la Corte d’Appello di Bologna rigettava l’appello principale, accoglieva l’appello incidentale e, in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. 3. Avverso tale sentenza Investire propone ora ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:SOCIETA]. 4. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. La ricorrente ha depositato memoria. Considerato che 1. Con il primo motivo la società ricorrente deduce nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art.132, comma 2, n. 4 cod. proc. civ. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., in quanto essa reca una motivazione apparente in quanto incoerente in merito alla sussistenza della gravosità della prosecuzione del rapporto di locazione per Virgin, presupposto legittimante il recesso ex art. 27 comma 8 della legge n. 392/1978 . Lamenta la nullità della sentenza impugnata in quanto non reca una sufficiente e logica motivazione in ordine alla sussistenza, nel caso di specie, del requisito della gravosità della prosecuzione del rapporto per il conduttore, presupposto fondamentale per l’esercizio legittimo del recesso previsto dall’art. 27, comma 8, della legge 392/1978. 1.1 Il motivo è in parte inammissibile ed in parte infondato. La censura che evoca l’apparenza della motivazione della impugnata sentenza invero si limita a far riferimento alla seconda proposizione contenuta alla p. 8 della sentenza medesima. Tuttavia tale proposizione chiude un ben più esteso ragionamento, che la corte territoriale inizia ripercorrendo lo svolgimento della vicenda e risultanze processuali, poi svolgendo le premesse in iure sulla legittimità del recesso come istituto (v. p. 4), e proseguendo successivamente alle pp. 5, 6, 7 e nella prima proposizione della pagina 8. La censura, che pretende di criticare la sentenza per la pretesa violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ., invero la ignora nella sua lunga e complessa articolazione, artatamente pretendendo di individuare la motivazione del giudice di appello soltanto nella seconda proposizione della p. 8, che invece chiude un ampio percorso argomentativo. Pertanto la censura si palesa in modo manifesto come del tutto priva di correlazione dall’effettività del tessuto motivazionale della decisione impugnata. 1.2 Come già questa Corte ha avuto modo di affermare, il motivo di impugnazione è rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto di impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, poiché per denunciare un errore bisogna identificarlo, e quindi fornirne la rappresentazione, l’esercizio del diritto di impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e quindi nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere. Dunque il motivo ch e non rispetti tale requisito deve considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo,ed in riferimento al ricorso per cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un non motivo , è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. (Cass., 22/04/2020, n. 8036; Cass., Sez. Un., 05/08/2016, n. 16598). 1.3 L’ulteriore censura che compone il motivo, con riferimento all’assunto di cui ai paragrafi 7.9 e 7.10 circa l’esistenza di due affermazioni inconciliabili, da un lato non identifica specificatamente tali affermazioni nella motivazione della sentenza impugnata , dato che palesemente la loro indicazione viene fatta – al punto 7.9. del ricorso – alludendo a quanto si è detto che la sentenza avrebbe assunto in fatto, che, invece, della motivazione per come prima individuata non fa parte ed in essa non trova traccia, per altro verso evoca un passo della motivazione della sentenza di primo grado (v. p. 13 del ricorso), in tal modo pervenendo a criticare la motivazione della sentenza impugnata non in riferimento al suo intrinseco contenuto, ovvero ad un vizio che risulti dal testo della sentenza impugnata, con esclusione di ogni rilevanza della semplice insufficienza della motivazione , bensì sulla base di elementi aliundee sul confronto con le risultanze processuali (Cass., 04/02/2020, n. 2526; Cass., 03/03/2022, n. 7090). Di talché la suddetta ulteriore censura si palesa inaccoglibile, atteso che la corte territoriale ha spiegato, in maniera esaustiva e niente affatto contraddittoria, le ragioni della decisione che deponevano nel senso della effettiva gravosità della prosecuzione del rapporto di locazione per [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., per Virgin, presupposto legittimante il recesso ex art. 27 comma 8 della legge n. 392/1978 (v. i punti da 1 a 6 della sentenzaimpugnata). 2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce nullità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 27, comma 8 della legge n. 392/1978 in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. per aver ritenuto legittimo il rilascio del club Virgin sebbene avvenuto oltre due anni dalla comunicazione di recesso in violazione della ratio della norma che pone il termine a tutela degli interessi di entrambe le parti e non del solo conduttore. Raggiungimento di un risultato pratico contrario alla logica dell'istituto del recesso per gravi motivi . Lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 27, comma 8, della legge 391/1978 in quanto l’interpretazione datane dai giudici di appello giunge di fatto a conseguenze contrarie alla ratio del rimedio speciale. Invero, nel caso di specie l’applicazione pedissequa dei principi enucleati dalla giurisprudenza di questa Corte, date le particolarità del caso, sortiscono l’effetto di legittimare un vero e proprio recesso ad nutum, con conseguente risultato contrario alla logica della tipologia di recesso di cui si discute. 2.1 Il motivo è inammissibile. Sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione e/o falsa applicazione di legge, la ricorrente invero lamenta la omessa considerazione di un fatto, cioè l’essere avvenuto il rilascio ben oltre la scadenza del termine per il preavviso. Senonché, quand’anche si volesse ritenere che la censura in questione sia stata enunciata ai sensi dell’art.360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ. (così riqualificandola secondo gli insegnamenti di Cass., Sez. Un., 24/07/2013, n. 17931), essa dovrebbe egualmente essere ritenuta inammissibile. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, il controllo previsto dal nuovo n. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ. concerne l'omesso esame di un fatto storico principale o secondario la cui esistenza risulti dal testo della sentenza (rilevanza del dato testuale) o dagli atti processuali (rilevanza del anche del dato extratestuale), che abbia costituito oggetto di discussione ed abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). La parte ricorrente dovrà quindi indicare -nel rigoroso rispetto delle previsioni di cui all'art. 366, comma 1, n. 6 cod. proc. civ. e art. 369, comma 2, n. 4, cod. proc. civ.- il fatto storico, il cui esame sia stato omesso, il dato testuale o extratestuale da cui ne risulti l'esistenza, il come ed il quando (nel quadro processuale) tale fatto sia stato oggetto di discussione tra le parti e la decisività del fatto stesso (Cass., Sez. Un., 07/04/2014, n. 8053 e n. 8054). Con il motivo dedotto la ricorrente lamenta soltanto che la corte di merito ha erroneamente ritenuto legittimo il recesso unilaterale della conduttrice, senza tuttavia riportare le specifiche ragioni della continuazione del godimento, da cui pertanto desumere che i motivi di recesso fossero invece inesistenti, e soprattutto senza nulla dire sul se, come e quando dette ragioni fossero entrate nel dibattito processuale, così ponendosi al di fuori dei criteri indicati dalle note Cass. Sez. Un., n. 8053 e n. 8054 del 2014. 3. Con il terzo motivo la ricorrente deduce nullità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione del principio di buona fede oggettiva espresso dagli artt. 1175 e 1375 cod. civ. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ. per aver ritenuto legittimo il rilascio del club Virgin, sebbene avvenuto oltre due anni dalla comunicazione di recesso-esercizio abusivo del recesso di cui all'art. 27 comma 8 della legge n. 392/1978, in quanto utilizzato non per interrompere anzitempo un rapporto di locazione antieconomico ma per soddisfare interessi ultronei al paradigma legale . Lamenta la violazione e la falsa applicazione del principio di buona fede espresso dagli artt. 1175 e 1375 cod. civ . che ha condotto i giudici di appello a ritenere legittimo il recesso esercitato dalla conduttrice e deduce che , se i giudici di appello avessero ritenuto rilevante ovvero avessero correttamente applicato il menzionato principio, avrebbero dovuto necessariamente concludere per l'illegittimità del recesso. Il motivo è infondato per le medesime ragioni poste a fondamento dello scrutinio del secondo motivo. La ricorrente nulla espone in ordine alle ragioni per le quali il rilascio venne eseguito né tantomeno perché avvenne dopo un lasso di tempo ulteriore alla sua efficacia, avuto riguardo alla circostanza che la ricorrente ne aveva contestato la validità. Non avendo la ricorrente illustrato come e perché avvenne il rilascio, la prospettiva della violazione del principio di buona fede resta in questo contesto meramente assertoria ed apodittica. 4. Con il quarto motivo la ricorrente deduce nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 115 cod. proc. civ. e 2697, 2727 e 2729 cod. civ. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., per avere la sentenza omesso di porre a fondamento della decisione il contenuto oggettivo delle prove emerse dai documenti di causa, dando invece risalto a elementi presuntivi non qualificati e comunque omettendo un esame integrale delle prove in atti relativamente alla datazione del degrado del centro commerciale e del reale manifestarsi del calo di fatturato del club Virgin . Lamenta la nullità della sentenza impugnata in quanto reca un errore di percezione in ordine alla ricognizione del contenuto oggettivo dei docc. 20 e 21 attraverso i quali la conduttrice ha allegato il calo del fatturato del [OSCURATO:PERSONA] ai fini della prova della particolare gravosità per il conduttore nella prosecuzione del rapporto, oltre che della definitività di condizioni impeditive alla continuazione dell'attività di palestra nei locali; con ciò omettendo di considerare che il calo del fatturato lamentato da Virgin non è stato determinato da una repentina contrazione degli iscritti nello stesso periodo in cui è insorto il degrado del centro commerciale (2014-2016). Deduce che il calo di fatturato è invero un fenomeno costante, risalente al 2008 e perdurato, senza soluzione di continuità, fino al 2016. 4.1 Il motivo è inammissibile. Nonostante il formale riferimento al n . 4 dell'art. 360, cod. proc. civ., il motivo non contiene alcuna denuncia del paradigma dell’art. 2607 cod. civ. e di quello dell’art. 115 cod. proc. civ., bensì sollecita una rivalutazione della quaestio facti non consentita dal vigente n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. e dai rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione. Come già questa Corte ha avuto modo di affermare, la violazione dell'art. 2697 cod. c iv . se il giudice di merito abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, mentre, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. p roc . c iv ., occorr e denunziare che il giudice, contraddicendo espressamente o implicitamente la regola posta da tale disposizione, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle partie disposte invece di sua iniziativa fuori dai casi in cui gli sia riconosciuto un potere officioso di disposizione del mezzo probatorio, mentre detta violazione non si può ravvisare nella mera circostanza per cui il medesimo, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dall'art. 116 c.p.c. (Cass., Sez. Un., 05/08/2016, n. 16598; Cass., 23/10/2018, n. 26769; Cass., 10/06/2016, n. 11892; Cass., Sez. Un., 30/09/2020, n. 20867). 4.2 Infine, la dedotta violazione degli artt. 2727 e 2792 cod. civ., è dedotta al di fuori dei criteri posti da Cass., Sez. Un., 2018, n. 1785; Cass., 18611/2021; Cass., 21/03/2022, n. 9054) in quanto, nella sua invero generica formulazione, si limita a prospettare l’ipotesi di un convincimento diverso da quello espresso dal giudice di merito, risolvendosi nella mera prospettazione di pretese inferenze probabilistiche diverse sulla base della evocazione di risultanze istruttorie e talora nella prospettazione di una diversa ricostruzione delle questiones facti. La corte territoriale ha rilevato che nel caso di specie si era verificata la cessazione della quasi totalità delle attività commerciali con progressivo degrado del centro commerciale che è finito in sostanziale stato di abbandono, e dunque non un fisiologico e prevedibile avvicendamento di operatori commerciali, ma uno svuotamento pressochè totale del centro commerciale, in tal modo tenendo conto di elementi che possiedono le caratteristiche imposte dall’art.2729 cod. civ. e desumendo con ragionamento presuntivo la conseguente sussistenza dei gravi motivi di recesso del conduttore ex art. 27, comma 8, legge n. 392/1978 , considerati, con buon governo del consolidato orientamento di questa Suprema Corte, come tali da sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto (v. Cass., 13/06/2017, n. 14263; Cass., 14/97/2016, n. 14365). 5. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. 6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 6.500,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in Euro 200,00, ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versament