Cassazione n. 17257/2026

è rappresentato e difeso, giusta procura incalce al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del legale rappresentante protempore, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA]Grosso [OSCURATO:PERSONA] dal quale è rappresentata e difesa, giusta procuraallegata al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- controricorrente –e contro[OSCURATO:PERSONA]umero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/2026- intimato -avverso la sentenza n. 189/2024 della CORTE D'APPELLO diCATANZARO, pubblicata il 23/02/2024;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del2/12/2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie delle parti.1. Nel maggio 2008, [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un terrenosito in Buonvicino, distinto in catasto del medesimo comune al foglio dimappa 18, particelle numero 314, 403 e 480, convenne in giudizio,dinnanzi al Tribunale di Paola sez. di Scalea, [OSCURATO:PERSONA] rappresentante della [OSCURATO:SOCIETA]., quale proprietario del fondolimitrofo identificato in catasto al foglio 18, particelle 4, 405/A, 408 e411 e ne chiese la condanna alla riduzione in pristino delle opererealizzate sul confine comune e al pagamento, in suo favore, di euro150.000,00 a titolo di risarcimento del danno.Rappresentò che [OSCURATO:PERSONA] aveva edificato un complessoimmobiliare composto da cinque comparti destinati all'ediliziaresidenziale, rispettivamente identificati con le lettere A, B, C, D ed Ee che aveva realizzato il muro esterno, delimitante il pianoseminterrato appartenente al corpo edilizio identificato con la lettera A,in violazione delle prescritte distanze delle costruzioni dai confini; inparticolare, sebbene fosse stata autorizzata alla costruzione sul confinedi un piano totalmente interrato, la società aveva invece costruito unpiano seminterrato.1.1. [OSCURATO:PERSONA] eccepì il suo difetto di legittimazionepassiva, perché non proprietario dell’area edificata.[OSCURATO:PERSONA] fu autorizzato a chiamare la [OSCURATO:PERSONA].r.l., effettiva proprietaria del terreno.Ric. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -2-Numero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/20261.2. Costituitasi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. proposedomanda riconvenzionale per ottenere la condanna dell’attore allaesecuzione di un muro di contenimento sul proprio terreno, resosinecessario a seguito di taluni lavori di sbancamento che avevanocompromesso la sicurezza della relativa scarpata.2. Con sentenza n.493\2019 il Tribunale di Paola, espletate duesuccessive c.t.u., rigettò entrambe le domande.In particolare, chiarì che, secondo le conclusioni della c.t.u. a cuiaveva inteso aderire, l’immobile realizzato sul terreno confinante laproprietà attorea era conforme sia alla normativa vigente sulle distanzelegali sia al Piano regolatore generale (P.R.G.) approvato dal [OSCURATO:PERSONA] ed escluse pure che fossero necessarie opere dicontenimento.3. Con sentenza n.189\2024, la Corte di Appello di Catanzaro harigettato l’appello di [OSCURATO:PERSONA], rimarcando che l’ultimo c.t.u.nominato aveva avuto modo di accertare, anche attraverso l’esame delP.R.G. del Comune di Buonvicino, che per le zone B di completamento(in cui ricadevano i lotti in oggetto) era consentita, a norma dell’art.873 cod. civ., la edificazione sul confine a muro cieco per fronti nonsuperiori a metri 30 e che, nel caso di specie, la costruzione eracostituita da un muro cieco posto sul confine unitamente a un murettodi cinta, per uno sviluppo inferiore a 30 metri, in conformità alleprescrizioni dell’art. 44 del Regolamento edilizio del Comune diBuonvicino, mentre il resto della costruzione era posta a una distanzauguale o maggiore di 5 metri.4. Avverso la sentenza n.189\2024 della Corte di Appello diCatanzaro, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidatoa due motivi. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha resistito con controricorso.[OSCURATO:PERSONA] non ha svolto difese.Ric. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -3-Numero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del commaI dell’art. 360 cod. proc. civ., [OSCURATO:PERSONA] ha denunciato la violazionedegli art. 115 e 116 cod. proc. civ. in relazione agli art.14 delle Normetecniche di attuazione (N.T.A.) del Piano regolatore generale (P.R.G.)del Comune di Buonvicino e dell’art. 44 del Regolamento ediliziocomunale, con conseguente violazione dell’art. 873 cod. civ.: inparticolare, il giudice di secondo grado non avrebbe operato un esamecritico delle prove, messe in evidenzia anche dal c.t.u. Grosso, del fattoche il manufatto oggetto di causa è un seminterrato abusivo edillegittimo, realizzato in difformità del permesso di costruire n.16\2006rilasciato dal comune di Buonvicino con cui era stata autorizzata lacostruzione di un piano interamente interrato; in tal senso ilRegolamento edilizio comunale risulterebbe più restrittivo rispetto allaprevisione di cui all’art. 873 cod. civ., perché l’art.14 comma 1 delleN.T.A. prevede che, in caso di fondi finitimi non appartenenti allo stessoproprietario, la distanza minima dai confini interni debba essere parialla metà dell’altezza del fronte al fabbricato e, comunque, noninferiore a metri cinque, mentre il comma 2 prevede che dall’obbligo dicui al comma 1 vanno escluse le costruzioni sotterranee, muri di cintae sotterranei che abbiano un’altezza inferiore a metri 3,00; questaderoga, pertanto, non potrebbe essere applicata al caso di speciepoiché quanto realizzato da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. non è unacostruzione sotterranea; per questo il Comune avrebbe assentitoesclusivamente alla costruzione di un piano interrato, né risulterebbepossibile considerare il muro cieco realizzato sul confine un muro dicinta, in base alle nozioni base in materia edilizia, perché funge daparete al garage posto sotto il piano terra e da parete terminale disostegno al pianerottolo sovrastante; avrebbe dovuto, perciò, essereRic. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -4-Numero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/2026applicato l’art. 14 comma 1 ed essere riscontrata la lamentataviolazione delle distanze.2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 delcomma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato laviolazione degli art. 115 e 116 cod. proc. civ. in relazione all’art.44 delRegolamento edilizio del Comune di Buonvicino con conseguenteviolazione e falsa applicazione dell’art.873 cod. civ.: secondo l’art. 44del Regolamento del comune di Buonvicino, nelle zone B dicompletamento, quale quella oggetto di causa, i distacchi tra edifici econfini sono inedificabili; quindi, secondo il comma due, nel caso in cuisi tratti dell’utilizzazione di piccoli lotti residui, qualora non intervengal’accordo tra i proprietari dei fondi contigui per la realizzazione di unprogetto unitario che prevede l’aderenza dei fabbricati, è consentita anorma dell’art.873 cod. civ. la edificazione sul confine, a muro cieco,per fronti non superiori a metri trenta; tale regola, tuttavia, nonsarebbe applicabile alla fattispecie, in quanto non si è in presenza diun piccolo lotto, bensì di un grande complesso edilizio composto da piùcorpi di fabbrica; l’errore dei Giudici di merito sarebbe dunqueconsistito nel recepire in modo acritico le conclusioni del c.t.u.2.1. I due motivi, che possono essere trattati congiuntamenteper continuità di argomentazione, sono fondati.La Corte d’appello ha riportato, sul punto, che «il c.t.u. ing. Ponteha avuto modo di accertare, anche attraverso l’esame del P.R.G. delComune di Buonvicino, che per le zone B di completamento (in cuiricadono i lotti in oggetto) è consentita, a norma dell’art. 873 cod. civ.,la edificazione sul confine a muro cieco (come nel caso di specie), perfronti non superiori a metri 30 (cfr. consulenza pag. 7). Nella concretafattispecie, la costruzione, oggetto della materia del contendere, ècostituita da un muro cieco, posto sul confine unitamente a un murettoRic. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -5-Numero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/2026di cinta, per uno sviluppo inferiore a 30 metri. Tale costruzione delmuro rispetta, dunque, i dettami dell’art. 44 del P.R.G. del Comune diBuonvicino».Tuttavia, come rilevato da parte ricorrente, sin dal suo atto diappello allegato al ricorso, la motivazione non risulta conforme alleprescrizioni dell’art. 44 del Regolamento edilizio applicato e dell’art. 14delle N.T.A.Premesso che le prescrizioni dei piani regolatori generali e degliannessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nellecostruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codicecivile ed hanno, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se dinatura secondaria), sicché spetta al giudice, in applicazione delprincipio iura novit curia, acquisirne conoscenza d'ufficio, quando laviolazione di queste sia dedotta dalla parte (Cass. Sez. 2 n. 2661 del5/2/2020; Sez. 2, n. 14446 del 15/06/2010), l’art. 14 delle N.T.A.applicabile alla fattispecie prevede che, per le costruzioni dei fondifinitimi, non appartenenti allo stesso proprietario, la distanza minimadai confini interni debba essere pari alla metà dell'altezza del fronte delfabbricato e comunque non inferiore a metri 5: secondo tale previsione,dunque, la distanza dal confine che avrebbe dovuto essere rispettatadal proprietario finitimo, avrebbe dovuto essere pari a metri 6,45 dalconfine, considerato che l'altezza del muro che funge da parete algarage posto sotto il piano terra e da parete terminale di sostegno alpianerottolo sovrastante è pari a metri 12,90; d’altro canto, la derogaa questo obbligo di distanza, prevista al comma secondo, concerne lecostruzioni sotterranee, i muri di cinta e gli isolati che abbianoun'altezza inferiore a metri 3, laddove la costruzione posta sotto ilpiano terra è soltanto seminterrata.Ric. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -6-Numero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/2026Questa Corte ha precisato che l'art. 17 della legge 6 agosto 1967n. 765 ha regolato la pianificazione dell'attività costruttiva disponendo(al comma 8) che i Comuni, nella redazione di nuovi strumentiurbanistici o nella revisione di quelli esistenti, stabiliscano limitiinderogabili di densità edilizia, di altezza, di distacchi e di dotazione dispazi pubblici; all'evidente fine di evitare l'adozione, nei piani regolatorigenerali e nei programmi di fabbricazione, di limiti o rapportiinadeguati, con il comma 9 ha attribuito al Ministro dei lavori pubbliciil potere di fissare con appositi decreti interministeriali i limiti ed irapporti inderogabili definiti per zone territoriali omogenee;in esecuzione della norma, il d.m. 2 aprile 1968 n. 1444 ha stabilito,tra l'altro, i limiti di distanza tra i fabbricati (art. 9) prescrivendo«distanze minime» da osservarsi nella varie zone territoriali e, inparticolare, la distanza minima assoluta di metri 10 tra pareti finestratee pareti di edifici antistanti per i nuovi edifici ricadenti in zone diversedalla zona A. Queste disposizioni non contengono alcuna espressionecui possa attribuirsi l'effetto della eliminazione del potere discrezionaledei Comuni di dettare, in virtù dell'autonomia loro riconosciuta dallaCostituzione (art. 128) nonché in base alla legge (artt. 33 legge 17agosto 1942 n. 1150 e 871, 872 cod. civ.) e con la stessa efficacia dellefonti primarie del diritto, le regole da osservarsi nelle costruzioni e, inparticolare, di fissare i distacchi tra i fabbricati; esse, secondo il sensodelle parole usate, hanno la portata di una mera compressione delladiscrezionalità dei Comuni, che si risolve nel divieto di adottaredistacchi inferiori a quelli ritenuti dal legislatore irriducibili nel pubblicointeresse, come è reso palese dalla prescrizione soltanto di unadistanza «minima» inderogabile, da calcolarsi secondo un criterioprestabilito. A questa interpretazione conduce anche la ratio,ravvisabile nell'esigenza di assicurare, per ragioni di igiene e diRic. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -7-Numero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/2026sicurezza pubblica e privata l'osservanza di uno standard urbanistico intutto il territorio dello Stato sufficiente per evitare con certezza lacreazione di intercapedini dannose. Pertanto, l'art. 9 del d.m. 2 aprile1968 non preclude ai Comuni, nella formazione dei piani regolatorigenerali e dei regolamenti edilizi, la possibilità di rendere più gravosal'attività costruttiva, in base alle proprie valutazioni degli interessipubblici da tutelare, prescrivendo un distacco tra edifici che sifronteggino maggiore di quello minimo imposto dal legislatore oimponendo obbligo di osservare sia il distacco minimo inderogabile cheuna distanza minima dal confine (così Cass. Sez. 2, n. 1132 del04/02/1998; Sez. 2, n. 10600 del 2014, non mass.).A ciò deve aggiungersi che l’art. 44 del Regolamento edilizio,applicato dalla Corte d’appello può operare come ulteriore deroga delprecedente art. 14, ma non può escluderne l’operatività interamente.L’art. 44, infatti, dopo aver precisato che i distacchi tra edifici e iconfini sono inedificabili, prevede al comma secondo che nelle zone Bdi completamento quale è quella oggetto di causa, i piccoli lotti residuipossano essere utilizzati in accordo tra i proprietari o, in mancanza,qualora non intervenga l'accordo tra i proprietari dei contigui per larealizzazione di un progetto e unitario che preveda l'aderenza tra i duefabbricati, consente, a norma dell'articolo 873 cod. civ., la edificazionesul confine a muro cieco per fronti non superiori a metri trenta.L’art. 44 intanto può operare come deroga in quanto si tratti dipiccoli lotti residui: la Corte d’appello ha ritenuto la costruzione delmuro conforme anche ai dettami dell’art. 44 del Regolamento senzaconsiderare e verificare in fatto il presupposto della norma e, cioè, laconfigurabilità di «piccoli lotti residui».2. Il ricorso è perciò accolto e la sentenza impugnata deve esserecassata, con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversaRic. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -8-Numero registro generale 13425/2024Numero sezionale 2930/2025Numero di raccolta generale 17257/2026Data pubblicazione 01/06/2026composizione, perché provveda al riesame della domanda di AntonioBiondi in applicazione dei principi e dei rilievi di fatto suesposti.Statuendo in rinvio, la Corte deciderà anche sulle spese dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinviaalla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche perle spese di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della secondasezione civile della Corte suprema di Cassazione del 2 dicembre 2025.Il PresidenteMauro MocciRic. 2024 n. 13425 sez. S2 - ud. 2-12-2025 -9-