Cassazione n. 21968/2022

Esecuzione ORDINANZA specifica sul ricorso (iscritto al N.R.G. 27262/2017) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] per la Cooperazione l'[OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo liquidatore pro - tempore, e [OSCURATO:PERSONA] - [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo liquidatore pro - tempore, elettivamente domiciliate in Roma, via di [OSCURATO:PERSONA] n. 6, presso lo studio dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA], che le rappresenta e difende, in virtù di procure in calce al ricorso; - ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] Loredana (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 64E56 F839J), elettivamente domiciliata in Sant'Anastasia, via Kennedy n. 25, presso lo studio dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende, giusta procura in calce al controricorso; - con troricorrente - avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli n. 3709/2016, pubblicata il 18 giu-g-Fre 2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 giugno 2022 dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA]; letta la memoria depositata nell'interesse dei ricorrenti ai sensi dell'art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con citazione notificata il 29 settembre 1998, la [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva, davanti al Tribunale di Nola, [OSCURATO:PERSONA], e chiedeva: che fosse pronunciata sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo di vendita immobiliare non concluso, con trasferimento della proprietà dell'immobile descritto, in favore di [OSCURATO:PERSONA], e con ordine alla Conservatoria dei registri immobiliari di Napoli di trascrivere l'emananda sentenza, previo pagamento della somma di vecchie lire 69.652.636, oltre rivalutazione e interessi; che la convenuta fosse condannata al pagamento, in favore della Società attrice o direttamente in favore dell'Istituto bancario [OSCURATO:PERSONA] di Torino, delle somme da questa dovute per semestralità di mutuo ed interessi moratori, nella misura da determinare in corso di causa; che la convenuta fosse altresì condannata al risarcimento del maggior danno, in favore della Società attrice, nella misura da determinare in corso di causa. Al riguardo, l'attrice esponeva: che, con contratto preliminare del 27 giugno 1994, la [OSCURATO:SOCIETA]. si era obbligata a vendere, in favore di [OSCURATO:PERSONA], che si era obbligata ad acquistare, un appartamento sito in Sant'Anastasia, via Arco, scala C, piano primo, interno 1, edificio 4, ubicato nel lotto R/3 del piano di zona, secondo la legge n. 167/1962, località [OSCURATO:PERSONA], realizzato in regime di edilizia agevolata nell'ambito di una convenzione stipulata tra il Comune di Sant'Anastasia e la [OSCURATO:SOCIETA]. per il prezzo stabilito in vecchie lire 170.000.000 alla data del 31 dicembre 1992, con l'aggiunta, come per legge, dell'iva, dell'adeguamento del prezzo - da determinarsi con le modalità descritte nel contratto - ed oltre eventuali maggiori oneri derivanti dalla convenzione; che nel preliminare era convenuto, inoltre, che il pagamento del corrispettivo dell'immobile promesso in vendita doveva essere effettuato, in parte, in contanti e, in / / \ ‘ parte, attraverso l'accollo, da parte del promissario acquirente, della quota derivante dal frazionamento di un mutuo ipotecario acceso dalla promittente alienante; che, quindi, il promissario compratore avrebbe dovuto accollarsi il pagamento di un mutuo agevolato, con contributi statali, per vecchie lire 60.000.000, oltre oneri di preammortamento e rate dello stesso mutuo antecedenti al frazionamento; che le parti non erano addivenute alla stipula del definitivo. Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], la quale resisteva alla domanda, sostenendo: che l'art. 2932 c.c. era inapplicabile, stante l'inadempimento della [OSCURATO:SOCIETA]., in ragione della ricorrenza di una serie di vizi dell'opera e di violazioni della convenzione n. 102/1980, intervenuta con il Comune di Sant'Anastasia e posta a base dell'intervento edilizio di cui faceva parte l'immobile promesso in vendita; che aveva già corrisposto la somma di vecchie lire 103.650.000 e si era accollata il pagamento di un mutuo di vecchie lire 60.000.000, per cui il prezzo di acquisto era stato quasi interamente pagato; che le clausole relative al tasso di interesse da applicare alle rate di preammortamento erano nulle. Proponeva, quindi, domanda riconvenzionale, chiedendo l'esecuzione in forma specifica del preliminare, nel rispetto delle condizioni contrattuali, con richiesta di riduzione e rideterminazione del prezzo secondo i criteri di legge nonché con il riconoscimento del risarcimento dei danni e il pagamento delle spese del giudizio. Chiedeva, altresì, in via preliminare, la sospensione della causa, in attesa che si definisse il procedimento penale pendente - ritenuto pregiudiziale - a carico del legale rappresentante della Società attrice. 2.- Disattesa l'istanza di sospensione, il Tribunale adito, con sentenza n. 1649/2005, depositata il 13 settembre 2005, in parziale accoglimento della domanda principale, disponeva il trasferimento della proprietà dell'immobile in questione, con condanna di [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, in favore della [OSCURATO:SOCIETA]., della somma di euro 17.740,29, oltre interessi legali dal 29 settembre 1998 sino al soddisfo, nonché della somma di euro 3.354,40, oltre interessi legali a decorrere dall'i gennaio 2004 sino al soddisfo. Dichiarava altresì la [OSCURATO:PERSONA] tenuta all'accollo del mutuo, come risultante dal frazionamento, e la condannava alla refusione delle spese di lite. 3.- Con citazione notificata il 24 ottobre 2006, la [OSCURATO:SOCIETA]. proponeva appello avverso la sentenza di prime cure e, per l'effetto, deduceva: che era stato erroneamente determinato il saldo del prezzo, che avrebbe, invece, dovuto attestarsi sull'importo di euro 149.647,58 alla data del 20 giugno 2005, poiché alla somma determinata dal Tribunale occorreva aggiungere a) gli interessi giornalieri, ai sensi dell'art. 9 del contratto preliminare, dovuti in ordine al mancato pagamento di rate e agli altri inadempienti maturati nei termini di cui agli artt. 5 e 6, b) gli oneri di cui all'art. 7 del contratto preliminare, c) gli oneri di preammortamento e prefinanziamento dovuti ai sensi dell'art. 8 - a prescindere dal ritardato frazionamento del mutuo, al cui pagamento doveva condannarsi la convenuta, secondo la quantificazione di cui ai calcoli in atti -, d) le somme dovute in pagamento della quota relativa alle aree pertinenziali per 1/72; che erroneamente il Giudice di prime cure non aveva riconosciuto all'appellante il maggior danno, che doveva quantificarsi nell'importo di euro 53.119,88. Si costituiva nel giudizio di impugnazione [OSCURATO:PERSONA], la quale spiegava appello incidentale, chiedendo che fossero dichiarate nulle le clausole contrattuali del preliminare e che fosse disposta la restituzione di parte del prezzo già pagato. Chiedeva, altresì, che fosse autorizzata a chiamare in causa la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., quale avente causa della [OSCURATO:SOCIETA]. Autorizzata la chiamata, si costituiva la [OSCURATO:PERSONA], che faceva proprie tutte le domande formulate dall'appellante principale. Nel corso del giudizio di gravame l'appellante principale eccepiva la nullità del contratto preliminare, in quanto la [OSCURATO:PERSONA] non sarebbe stata in possesso dei requisiti patrimoniali e reddituali previsti dalla legge per poter acquistare un immobile in regime di edilizia convenzionata. All'esito l'appellante incidentale depositava documentazione attestante il possesso, nell'anno 1994, dei requisiti richiesti per usufruire delle agevolazioni relative all'edilizia convenzionata. Era altresì disposta consulenza tecnica d'ufficio, con successiva integrazione peritale. 4.- Sul gravame interposto, in via principale, dalla [OSCURATO:SOCIETA]. - cui era subentrata la Icom - e, in via incidentale, da [OSCURATO:PERSONA], la Corte d'appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, confermava la disposizione del trasferimento della proprietà dell'immobile in attuazione del preliminare, rigettava la richiesta di risarcimento dei danni ulteriori e dichiarava, per il resto, cessata la materia del contendere, con compensazione integrale delle spese del gravame A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava: a) che, all'esito del deposito dei documenti da parte dell'appellata, doveva ritenersi dimostrato incontrovertibilmente il possesso, nell'anno 1994, dei requisiti reddituali e patrimoniali richiesti dalla legge per godere dei benefici della edilizia convenzionata, sicché l'eccezione di nullità doveva essere disattesa; b) che, avuto riguardo al verbale del 14 maggio 2008, allegato alla consulenza tecnica d'ufficio - con cui il liquidatore e legale rappresentante della [OSCURATO:SOCIETA]. aveva accettato, senza avere più nulla a pretendere, l'offerta reale formulata il 23 febbraio 2007 dal "Lanzetta", a tacitazione di ogni ragione derivante dalla compravendita -, doveva ritenersi che fosse stata formulata una offerta di sicuro valore transattivo, in quanto, come rilevato dallo stesso consulente d'ufficio, superiore per oltre euro 5.000,00 a quanto la parte avrebbe dovuto versare in esecuzione della sentenza di primo grado; c) che, nel valutare i rapporti dare-avere tra le parti, non poteva non tenersi conto di tale nuova situazione, cosicché doveva reputarsi che, con l'accettazione dell'offerta reale, le ragioni creditorie e debitorie tra le parti fossero state integralmente soddisfatte; d) che, alla luce della sopraggiunta situazione di fatto, era inutile la prosecuzione del giudizio, in quanto le ragioni del contendere erano state aliunde risolte; e) che, essendo venuto meno l'interesse a proseguire il giudizio, doveva essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine ai motivi dell'appello principale e dell'appello incidentale riguardanti la determinazione del prezzo dell'immobile; f) che la domanda di risarcimento del danno asseritamente causato dalla mancata disponibilità dell'immobile era generica e inammissibile, in quanto legittimamente il "Lanzetta" era nel possesso del bene dal momento della stipula del preliminare, come previsto dal contratto stesso; g) che doveva essere confermato il capo della sentenza impugnata relativo alla disposizione dell'avvenuto trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto del preliminare, all'esito del rigetto dell'eccezione di nullità di tale preliminare. 5.- Avverso la sentenza d'appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, la [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione e la [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione. Ha resistito con controricorso l'intimata [OSCURATO:PERSONA]. 6.- I ricorrenti hanno presentato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell'art. 1362 c.c., per avere la Corte d'appello travisato il significato letterale e logico delle espressioni adoperate dalla [OSCURATO:PERSONA] - erroneamente definita "Lanzetta" - nell'atto a mezzo del quale aveva eseguito l'offerta reale - mediante deposito presso un istituto bancario - degli importi oggetto di condanna nella sentenza di primo grado nonché quelle usate dal legale rappresentante della Società creditrice, all'atto del ritiro delle somme depositate, documento, quest'ultimo, su cui si fondava la valutazione sull'intervenuta transazione, con la conseguente dichiarazione di cessazione della materia del contendere.Secondo gli istanti, all'esito della trascrizione integrale dei testi dell'offerta mediante deposito e dell'accettazione mediante ritiro - e della loro interpretazione l'una per mezzo dell'altra -, sarebbe stato agevole ricavare l'effettiva intenzione delle parti, la prima, di procedere soltanto a dare esecuzione alla sentenza di primo grado e, la seconda, esclusivamente di recuperare presso l'istituto di credito l'importo depositato. Sul punto, si deduce che dall'atto di accettazione dell'offerta reale non si sarebbe potuta desumere alcuna tacitazione di ogni ragione derivante della compravendita, poiché il legale rappresentante della [OSCURATO:SOCIETA]. si era limitato a dichiarare di "non avere altro a pretendere" nei confronti dell'Istituto di credito e giammai nei confronti della [OSCURATO:PERSONA], a fronte dello svincolo del deposito in giacenza, senza alcun riferimento agli importi ancora dovuti dalla promissaria acquirente per la compravendita dell'immobile. E d'altronde, ad avviso dei ricorrenti, l'importo ulteriore depositato di euro 5.000,00, aggiuntivo rispetto al valore della somma liquidata in sentenza, era volto a coprire i successivi interessi maturati, secondo le stesse indicazioni della sentenza di primo grado. Evidenziano, in ultimo, che dai riferimenti testuali dell'offerta reale e dell'accettazione, riportati e valutati comparativamente, non si sarebbe potuta cogliere alcuna volontà transattiva dell'intera vertenza, atteso altresì che, dopo il ritiro della somma offerta, avvenuto nel corso del giudizio d'appello, entrambe le parti non avevano effettuato alcuna deduzione in giudizio, volta a far valere la sopravvenuta transazione della lite. 1.1.- La doglianza è fondata. Si premette che nel corpo del ricorso gli istanti hanno debitamente e integralmente trascritto il contenuto, sia dell'offerta reale di somma di denaro mediante deposito presso un istituto bancario, sia dell'accettazione della somma depositata, con relativo svincolo.All'esito dell'offerta reale eseguita a mezzo dell'ufficiale giudiziario presso l'istituto bancario, come da relativo verbale del 23 febbraio 2007, per un importo di euro 34.905,92, il ritiro della somma depositata presso la banca, per effetto di tale offerta, come da verbale del 14 maggio 2008, è stato corredato da quietanza, in cui testualmente si dichiara di aver ricevuto la somma depositata e di non avere altro a pretendere per la medesima causale. Tale quietanza deve intendersi riferita, come emerge dal significato letterale e dal senso logico delle espressioni adoperate, all'effetto liberatorio conseguente all'accettazione dell'offerta, in ragione della riscossione di tutta la somma depositata, e non già alla causale per la quale pendeva la controversia presupposta, ossia alla misura del prezzo dovuto per il trasferimento immobiliare. La dichiarazione del creditore, con cui si dà atto di aver ricevuto l'intera somma depositata, per conto della debitrice, dall'ufficiale giudiziario presso l'istituto bancario, è indirizzata al Banco di Napoli - filiale di Afragola, nei confronti del quale si aggiunge che non si ha altro a pretendere per il medesimo titolo. Ne consegue che, benché l'interpretazione del contratto - e nella fattispecie dell'atto di accettazione dell'offerta reale eseguita mediante deposito bancario - resti tipico accertamento devoluto al giudice del merito, qualora non sia dato rinvenire il criterio ermeneutico che ha indirizzato l'opera del predetto giudice, peraltro in presenza d'emergenze semantiche obiettivamente non corroboranti l'interpretazione proposta, sussiste la violazione delle disposizioni di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., senza che occorra ulteriormente onerare il ricorrente di ricercare, con specificità, la ratio decisoria avversata, giacché il giudice viene meno al dovere d'interpretazione secondo i canoni legali, ove fornisca un'esegesi svincolata da regole conoscibili, nel senso di verificabili attraverso il vaglio probatorio, e non giustificata dal contenuto letterale dello strumento negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10368 del 31/03/2022; Sez. 1, Ordinanza n. 2945 del 08/02/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 30686 del 25/11/2019; Sez. 1, Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017; Sez. L, Sentenza n. 15381 del 09/08/2004). E precisamente, nel caso di specie, la dichiarazione liberatoria resa verso l'istituto di credito, per aver riscosso l'intero importo della somma oggetto dell'offerta reale mediante deposito, non poteva giustificare la lettura resa dal Giudice del gravame circa la ricorrenza di una volontà transattiva delle parti in ordine alla vertenza sulla quantificazione della somma dovuta, in forza del preliminare di vendita stipulato, a titolo di pagamento del corrispettivo. Essa faceva, infatti, inequivocabile riferimento alla vicenda conseguenziale e ben più circoscritta dell'accettazione dell'offerta reale mediante deposito bancario, effettuata in esecuzione della sentenza di primo grado. 2.- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell'art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione dei principi che regolano la fattispecie della cessazione della materia del contendere, per avere il Giudice del gravame pronunciato tale cessazione in carenza dei presupposti che ne avrebbero potuto legittimare l'adozione, ossia allorquando fosse venuto meno l'interesse delle parti alla decisione. Secondo l'impostazione degli istanti, questa conclusione avrebbe presupposto una concorde dichiarazione delle parti processuali sulla sopravvenienza di un fatto suscettibile di privare le parti medesime di ogni interesse a continuare il giudizio, sicché, in assenza di ogni dichiarazione di tal fatta, la declaratoria di cessazione della materia del contendere avrebbe leso l'art. 112 c.p.c. quanto all'obbligo del giudice di pronunciarsi sulle sole domande proposte dalle parti. 3.- Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensi dell'art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., della violazione dei principi che regolano l'obbligo di motivazione, per avere la Corte d'appello giustificato l'esistenza della transazione tra le parti sulla scorta di un'affermazione riportata nel primo elaborato peritale, superata però dalle affermazioni contenute nel secondo elaborato, e ciò in ordine al fatto che l'importo dell'offerta reale superasse o meno la liquidazione di cui alla sentenza di primo grado. Ad avviso dei ricorrenti, non sarebbe dato rinvenire alcuna traccia di motivazione in base alla quale siano stati ritenuti inaffidabili o errati i risultati della definitiva consulenza tecnica d'ufficio depositata, recante la quantificazione di un evidente debito della [OSCURATO:PERSONA] nei confronti della società alienante e l'inesistenza di ipotetiche transazioni. 3.1.- Il secondo e il terzo motivo sono assorbiti dall'accoglimento del primo, poiché appunto la confutazione dell'interpretazione resa dal Giudice di merito sul significato dell'accettazione del deposito fa venir meno le ragioni che hanno indotto a ritenere cessata la materia del contendere, anche sulla scorta delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio. Esclusa la valenza transattiva dell'intera vertenza presupposta, conseguita all'accettazione dell'offerta reale, quale condizione che aveva indotto il Giudice d'appello a dichiarare (erroneamente) cessata la materia del contendere, non ha alcuna rilevanza affrontare l'ulteriore contestazione sulla corrispondenza o meno della somma depositata all'importo liquidato nella sentenza di prime cure. 4.- Alle considerazioni innanzi espresse consegue l'accoglimento del primo motivo di ricorso, nei sensi di cui in motivazione, con l'assorbimento dei rimanenti motivi. La sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai principi di diritto enunciati e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo, dichiara assorbiti i rimanenti motivi, cassa in relazione alla censur