Cassazione n. 13553/2026

ricorrente-controAGENZIA DELLE ENTRATE, con l'[OSCURATO:PERSONA] (ADS80224030587) che la rappresenta e difende-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale dellaCampania, n. 1097/2019 depositata il 05/02/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con atto di acquisto registrato, sono stati compravenduti dueterreni per un valore complessivo di € 100.000,00. Le parti avevanoNumero registro generale 26572/2019Numero sezionale 3688/2026Numero di raccolta generale 13553/2026Data pubblicazione 10/05/2026richiesto l'applicazione del regime fiscale agevolato del “prezzo-valore”,basato sulla rendita catastale e non sul prezzo reale, sostenendo cheuno dei terreni fosse pertinenza dell’abitazione principale delcompratore, situata a 500 metri di distanza. L’Agenzia delle Entrate hanegato tale agevolazione, ritenendo che il terreno non avesse i requisitioggettivi per essere considerato pertinenza, data la distanza e lamancanza di un collegamento stabile e funzionale con l’abitazione. Diconseguenza, ha notificato un avviso di liquidazione, calcolandol’imposta sull’intero prezzo versato di 100.000 euro.2. L’odierno ricorrente ha formulato impugnazione e consentenza n. 9297 del 19 maggio 2017, la Commissione TributariaProvinciale adita, ha rigettato il ricorso.3. Il ricorrente ha interposto appello, che con sentenza n. 1097del 23.10.2018, la [OSCURATO:PERSONA] ha integralmenterigettato. In particolare, la CTR ha ritenuto che la sentenza dellaCassazione n. 3991/2017 non fosse applicabile al caso di specie, perchériguardava una materia civilistica diversa e non incideva sull’impostacontestata, confermando che la distanza di 500 metri tra gli immobiliesclude la loro pertinenzialità funzionale, in quanto, a fini fiscali, la solavolontà del proprietario non è idoena a stabilire la natura pertinenziale.4. Avverso la suddetta sentenza, il contribuente ha propostoricorso per cassazione affidato a due motivi, cui ha resistito concontroricorso l’Agenzia delle Entrate.5. In ragione dell’esito negativo della notifica della fissazionedella camera di consiglio, è stata disposta nuova notifica e in data22/04/2024 il ricorrente [OSCURATO:PERSONA] si è costituito con un nuovodifensore per la odierna udienza camerale.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la nullità dellasentenza impugnata per vizio motivazionale radicale ex art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c.: il giudice d'appello avrebbe fornito una2 di 7Numero registro generale 26572/2019Numero sezionale 3688/2026Numero di raccolta generale 13553/2026Data pubblicazione 10/05/2026motivazione solo apparente, basata esclusivamente sulla distanza tragli immobili (500 metri), senza spiegare adeguatamente perché taleelemento escluderebbe la pertinenzialità. La ricorrente contesta che ladistanza fisica escluda automaticamente la destinazione funzionale diun bene al servizio dell’altro, come invece affermato in giurisprudenza(Cass. 20955/2019). Si lamenta quindi un "error in procedendo",poiché la motivazione della sentenza sarebbe così carente da risultarenulla, secondo i criteri fissati dalle Sezioni Unite (sentenze n.22232/2016 e n. 8053/2014).1.1. Il motivo è infondato.1.2. Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza dimotivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, vaapprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelleevenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelarela ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta diargomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse odobiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^- 5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez.5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n.10354); peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di“motivazione apparente”, allorquando la motivazione della sentenzaimpugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente)esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta,tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ognicontrollo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, equindi tale da non attingere la soglia del "minimo costituzionale"richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez.1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n.8400; Cass., Sez. 6^- 5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184;Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass. 20/07/2023 n. 2023).3 di 7Numero registro generale 26572/2019Numero sezionale 3688/2026Numero di raccolta generale 13553/2026Data pubblicazione 10/05/20261.3. Ancorché in forma sintetica, il giudice del gravame haritenuto che la non trascurabile distanza – con riferimento allafattispecie, come ricostruita nella parte in fatto – potesse essere unelemento già di per sé sufficiente ad escludere la pertinenzialità.Sussiste dunque il minimo costituzionale richiesto dalla giurisprudenzaper escludere il vizio di motivazione apparente, nella accezione piùristretta applicabile, ratione temporis, alla fattispecie.1.4. Il motivo va dunque rigettato.2. Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta laviolazione e falsa applicazione degli artt. 817 ed 818 c.c., in relazioneall’esclusione dell’agevolazione fiscale del sistema “prezzo-valore” perl’acquisto di un terreno ritenuto pertinenza dell’abitazione principale.La ricorrente critica la decisione della Commissione TributariaRegionale, sostenendo che la nozione di pertinenza, in ambito fiscale,deve essere ricavata dal diritto civile, poiché non è definita dallanormativa tributaria e, secondo l’articolo 817 c.c., è pertinenza ciò cheè destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altracosa, e quindi non è necessaria né la vicinanza fisica tra i beni né laloro identità catastale.La sentenza è dunque ritenuta erronea perché ha escluso lapertinenzialità del terreno basandosi unicamente sulla distanza (circa500 metri) e su elementi formali, senza considerare la volontà delproprietario e la funzione effettiva del bene. Inoltre, la Commissionenon avrebbe adeguatamente valutato le prove offerte, come l’attonotarile che indicava espressamente la destinazione del terreno agiardino, area di sgombero e spazio per animali domestici, né ha2.1. La censura merita accoglimento.2.2. Questa Corte (Cass. n. 29065 del 3 novembre 2025; Cass.n. 33629 del 1° dicembre 2023; Cass. n. 2351 e n. 2364 del 24 gennaio2024) ha affermato che la nozione di pertinenza deve essere derivata4 di 7Numero registro generale 26572/2019Numero sezionale 3688/2026Numero di raccolta generale 13553/2026Data pubblicazione 10/05/2026dal concetto civilistico, sottolineando che l'iscrizione catastale dei beniritenuti pertinenziali non è determinante. In altre parole, ciò che contaè il rapporto di complementarità funzionale tra i cespiti,indipendentemente dalla loro registrazione catastale.Nella fattispecie, a supporto della pertinenzialità l’istante ha fattoriferimento alla sentenza n. 5050/2021 della Corte di Cassazione laquale ha stabilito l'esonero dal pagamento dell'ICI per una pertinenza(garage) distante più di 2 Km dall'abitazione principale, sita nelmedesimo Comune. Secondo la Suprema Corte, il concetto dicontiguità (tra pertinenza e bene principale, con riferimento a talefattispecie) può essere superato facendo valere l'utilità del box per iltitolare del bene nonchè l'utilità pubblica, atteso che l'acquisizione diun box auto è funzionale anche al decongestionamento dell'areaurbana.2.3. Ai fini di quanto qui di interesse, ne deriva che la distanzanon è elemento idoneo di per sé ad escludere pertinenzialità, oveconsiderato da solo.In materia di imposta di registro, in particolare, la nozione dipertinenzialità non può essere ancorata a criteri meramente formali oa singoli elementi isolati, ma richiede una valutazione sostanziale ecomplessiva della fattispecie concreta. In tale prospettiva, la distanzafisica tra il bene principale e quello asseritamente pertinenziale nonpuò quindi assumere, di per sé sola, carattere decisivo ai finidell’esclusione del vincolo pertinenziale. Essa costituisce, piuttosto,uno degli indici fattuali da considerare, la cui rilevanza deve essereponderata alla luce del complesso degli elementi oggettivi e soggettiviche connotano il rapporto tra i beni.Ciò che rileva, infatti, è l’effettiva sussistenza di un vincolo didestinazione durevole, in forza del quale il bene accessorio siastabilmente preordinato al servizio o all’ornamento di quello principale,secondo quanto previsto dall’ordinamento civilistico e recepito in5 di 7Numero registro generale 26572/2019Numero sezionale 3688/2026Numero di raccolta generale 13553/2026Data pubblicazione 10/05/2026ambito tributario. Tale accertamento implica pertanto un’indagine inconcreto che tenga conto, oltre che della collocazione spaziale, anchedella funzione economico-sociale del bene, delle modalità di utilizzo,dell’eventuale complementarità funzionale e della volontà delproprietario, purché desumibile da elementi oggettivi e non meramentedichiarata.2.4. Ne consegue che la distanza geografica può assumere rilievosolo nei limiti in cui risulti sintomatica dell’assenza di un collegamentofunzionale apprezzabile, ossia quando appaia incompatibile, secondocriteri di ragionevolezza, con la destinazione pertinenziale.Diversamente, in presenza di un rapporto funzionale concreto edimostrabile, anche una significativa separazione spaziale non è idoneaa escludere la pertinenzialità, dovendo prevalere un approcciosostanzialistico conforme ai principi che governano l’imposizioneindiretta.In definitiva, la qualificazione pertinenziale, ai fini dell’imposta diregistro, esige una valutazione globale e integrata di tutti gli elementirilevanti, nella quale la distanza rappresenta solo un indice tra gli altri,privo di autonoma capacità decisiva.2.5. La censura va quindi accolta.2.6. Devono in proposito essere affermati i seguenti principi didiritto: In tema di imposta di registro, la qualificazione di un bene comepertinenza richiede una valutazione complessiva di tutti gli elementidella fattispecie, dovendosi accertare l’esistenza di un vincolo didestinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamentodi quello principale, alla luce sia di elementi oggettivi, non essendosufficiente il mero dato formale o catastale . In tema di imposta di registro, la distanza spaziale tra il beneprincipale e quello asseritamente pertinenziale non costituisceelemento dirimente ai fini dell’esclusione del vincolo pertinenziale, nei6 di 7Numero registro generale 26572/2019Numero sezionale 3688/2026Numero di raccolta generale 13553/2026Data pubblicazione 10/05/2026limiti della non irragionevolezza, dovendo essa essere apprezzataunitamente agli ulteriori fattori rilevanti – quali la destinazionefunzionale e l’effettivo utilizzo dei beni – secondo un criterio divalutazione globale e ai principi che regolano l’imposizione indiretta .3. In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnatava cassata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria disecondo grado della Campania in diversa composizione, cheprovvederà anche in ordine alle spese di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, con rinviodella causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dellaCampania in diversa composizione, che provvederà anche in ordine allespese di legittimità.Così deciso in Roma, il 29/04/2026.Il PresidenteMILENA BALSAMO7 di 7