Cassazione n. 07276/2023

e ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 34105/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dal Prof. Avv. [OSCURATO:PERSONA] e domiciliata in Roma, piazza della Libertà, 10 presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA] –ricorrente – [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e G. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata in Roma presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], in via [OSCURATO:PERSONA] n. 12/D. –resistente – nonché contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa in virtù degli avv.ti Carla A. Guidi e Francesco P. Luiso e dall’avv.to [OSCURATO:PERSONA] presso il quale elegge il suo domicilio, in Roma, via XX settembre 3. -resistente - avverso la sentenza n. 1248/2019 della [OSCURATO:PERSONA], depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/10/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] E DIRITTO DELLA DECISIONE [OSCURATO:PERSONA] - promissaria acquirente e, in tale qualità, occupante di un appartamento situato a Pisa - ha chiesto la cassazione, sulla scorta di quattro motivi, della sentenza della Corte d’appello di Firenze, che, in riforma della pronuncia di primo grado del Tribunale di Pisa, l’ha giudicata inadempiente alle obbligazioni derivanti dal suddetto contratto preliminare ed ha conseguentemente risolto il contratto stesso, condannandola a rilasciare l’immobile ed a pagare alla promittente venditrice, sig.ra [OSCURATO:PERSONA], l’indennità per il periodo di occupazione. Il giudice di prime cure, ritenuto che l’appartamento oggetto di causa presentasse profili di irregolarità urbanistica, aveva accolto le domande della sig.ra [OSCURATO:PERSONA] di riduzione del prezzo e di trasferimento dell’immobile in suo favore, ex art. 2932 c.c., al minor prezzo, oltre che di risarcimento dei danni, da liquidare in un importo da compensare con il residuo prezzo dovuto; il Tribunale di Pisa aveva altresì accolto la domanda di manleva proposta dalla convenuta Sozzi, in linea di subordine, nei confronti della di lei dante causa, sig.ra [OSCURATO:PERSONA], chiamata in causa. La Corte distrettuale, contrariamente al primo giudice, ha ritenuto che l’abuso edilizio denunciato dalla [OSCURATO:PERSONA] fosse stato sanato e, conseguentemente, che nessun inadempimento potesse ravvisarsi in capo alla promittente venditrice Sozzi; donde «l'inadempimento del contratto preliminare, grave e perdurante», imputabile alla [OSCURATO:PERSONA], per essersi costei rifiutata di concludere il contratto definitivo al prezzo fissato nel preliminare, mantenendo «la detenzione del bene promesso in vendita per quasi vent’anni, avendo corrisposto appena 75 milioni delle vecchie lire a titolo di anticipo sul presso» (pag. 14, ultimo cpv, della sentenza). Al ricorso di [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con due controricorsi autonomi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. La causa è stata discussa nella camera di consiglio del 4 ottobre 2022. Tutte le parti hanno depositato memorie. Con il primo motivo, riferito all’art. 360, comma 1, n. 3, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt.1453 e 1455 c.c. e degli artt. 1375 e 1366 c.c. In particolare la sig.ra [OSCURATO:PERSONA] ritiene che la Corte territoriale - traendo dall’ accertamento ex post della regolarità urbanistica del bene la conseguenza dell’ inadempimento contrattuale della sig.ra [OSCURATO:PERSONA], senza alcuna verifica in ordine alla malafede o alla colpa di costei - avrebbe violato il principio di diritto secondo cui, ai fini della risoluzione del contratto, non basta accertare l'esistenza del fatto oggettivo del mancato o tardivo adempimento, ma occorre altresì accertare che inadempimento sia imputabile quantomeno a titolo di colpa. Il motivo è inammissibile. La ricorrente, sotto la sembianza di una denuncia di violazione di legge, attinge, in effetti, il giudizio di fatto della Corte territoriale - come tale censurabile in sede di legittimità solo con il mezzo di cui all'articolo 360 n. 5 c.p.c. - sulla sussistenza della colpa della parte inadempiente; giudizio, può aggiungersi, implicitamente fondato sulla regola di diritto che la colpa della parte inadempiente si presume (cfr. Cass. n. 8924/2019: «la colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili»; in termini, anche Cass. n. 2853/2005). Con il secondo motivo, riferito all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, comma 3, c.p.c. e 213 c.p.c. assumendo che la Corte territoriale sarebbe incorsa in errore ammettendo la produzione del documento costituito dall'attestazione del geometra Donati, del Comune di Pisa, del 13 novembre 2013, attestante la attuale regolarità urbanistica dell'immobile in ragione dell'intervenuto pagamento della sanzione da parte del costruttore. Il motivo è inammissibile per carenza di interesse. L'impugnata sentenza, infatti, dà espressamente atto della sufficienza delle prove acquisite in primo grado ai fini dell’accertamento della regolarità urbanistica dell'immobile, argomentando che «già alla luce degli elementi in possesso del primo giudice non residuavano dubbi che le attestazioni di avvenuta sanatoria di cui ai documenti 22 e 23 di parte convenuta afferivano proprio l'immobile oggetto di causa» (pag. 11, penultimo rigo e ss., della sentenza impugnata); ed ancora, che «gli elementi in atti nel giudizio di primo grado avrebbero dovuto portare ragionevolmente il primo giudice, in applicazione di un corretto ragionamento probatorio, a ritenere completamente sanato l'abuso edilizio denunciato dall'attrice» (pagg. 12 della sentenza impugnata, primo cpv). La ratio decidendi dell’impugnata sentenza risulta dunque autonomamente sorretta dalla revisione critica del ragionamento probatorio operato dal primo giudice sulle prove già acquisite in primo grado; il riferimento motivazionale al documento acquisito in appello si risolve, pertanto, in un'affermazione priva di portata decisoria, meramente esornativa. Donde la carenza di interesse -e, di conseguenza, l’inammissibilità – della censura rivolta alla acquisizione di tale documento. Con il terzo motivo, riferito all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 2697 e ss. c.c., in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa fondando la propria decisione sulle attestazioni del geometra Donati del 17.9.2002 e del 15.9.2003, prodotte in primo grado e corrette dal medesimo geom. Donati (in relazione al numero e alla data del verbale con cui era stata contestata al costruttore l’irregolarità urbanistica per cui è causa) con l’attestazione del [OSCURATO:DATA_NASCITA] già evocata nel secondo motivo di ricorso. Secondo la ricorrente tali attestazioni sarebbero inidonee a fungere da mezzi di prova, trattandosi di prove atipiche, consistenti in dichiarazioni prive di valore certificativo, non aventi ad oggetto fatti e circostanze note al dichiarante e provenienti da un soggetto che non aveva il ruolo di dirigente dell'ufficio. Il motivo è inammissibile. In disparte il rilievo che l’assunto della ricorrente secondo cui il geom. Donati non sarebbe stato il dirigente dell’ ufficio urbanistico del Comune di Pisa contrasta con il diverso accertamento di fatto contenuto nella sentenza impugnata (dove si legge che il Donati era «responsabile dell'ufficio urbanistico», vedi pag. 12, primo cpv), è comunque assorbente la considerazione che la doglianza sollecita una inammissibile sostituzione della Corte di legittimità al giudice di merito nell’ apprezzamento delle risultanze documentali de quibus. Con il quarto motivo, riferito all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la ricorrente denuncia l'omessa pronuncia sulla domanda di esecuzione specifica del contratto preliminare, al prezzo ivi fissato, avanzata in subordine dalla stessa [OSCURATO:PERSONA] per la ipotesi di accertamento giudiziale della regolarità urbanistica dell’immobile de quo; omessa pronuncia conseguente, si argomenta nel mezzo di ricorso, all'erronea dichiarazione di inammissibilità di tale domanda da parte della Corte fiorentina. Il motivo è infondato. Osserva il Collegio che il denunciato vizio di omessa pronuncia non sussiste. La Corte territoriale, infatti, pur qualificando la domanda della sig.ra [OSCURATO:PERSONA] di esecuzione specifica del contratto preliminare al prezzo ivi fissato come «inammissibile perché tardiva» (pag. 13, ultimo rigo, della sentenza), si è tuttavia pronunciata anche nel merito su tale domanda e l’ha rigettata sul rilievo che la stessa aveva «come presupposto un inadempimento della controparte a concludere il contratto alle condizioni concordate» (pag. 14, rigo 1, della sentenza) che in effetti non sussisteva, perché era la [OSCURATO:PERSONA], e non la Sozzi, ad essersi resa inadempiente alle obbligazioni derivanti dal preliminare dedotto in giudizio. Non ricorre, quindi , la lamentata violazione degli articoli 112 e 345 c.p.c.. Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo. Deve altresì darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, del raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/02, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente a rifondere alle controricorrenti le spese del giudizio di cassazione, liquidando tali spese in € 7.300, oltre € 200 per esborsi e oltre accessori di legge per ciascun della parti controricorrenti. Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a