Cassazione n. 24687/2026

e-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], titolare dell’omonima [OSCURATO:PERSONA], rappresentato edifeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2955/2022depositata il 22/09/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/06/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto [OSCURATO:PERSONA] avanti al [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che fosse accertata la legittimità del recessoesercitato rispetto al contratto preliminare di compravendita immobiliare,concluso tra le parti il 28.2.2018, con diritto a trattenere la caparra diNumero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026euro 40.000,00 ricevuta, oltre al risarcimento dei danni per l’occupazionedell’immobile, anticipata a far data dal 28.9.2018: l’attore aveva rilevatoche, pur essendo stata prorogata la data inizialmente fissata per la stipuladel contratto definitivo e pur avendo egli dato disponibilità a depositarenelle mani del notaio la somma di euro 5.000,00, a garanzia del buonesito degli interventi edili che la controparte affermava necessari perl’eliminazione di pretesi vizi, [OSCURATO:PERSONA] si era sottratta nel maggio2019 alla conclusione del contratto definitivo.riconvenzionale l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare,in base al disposto dell’art.2932 c.c., subordinata all’eliminazione dei vizidell’immobile o alla riduzione corrispondente del prezzo.In pendenza del giudizio era stata depositata -e acquisita agli atti- larelazione peritale formata nell’ambito del procedimento radicato peraccertamento tecnico preventivo, che aveva evidenziato la presenza di vizicompletamente eliminabili con esborsi quantificabili in complessivi euro2.590,00.Il Tribunale di Milano aveva accolto le domande di [OSCURATO:PERSONA], siaquanto alla declaratoria di legittimità del recesso e del diritto a trattenerela caparra ricevuta, sia quanto al risarcimento del danno per illegittimaoccupazione, quantificato in euro 19.000,00.d’Appello di Milano contestando: l’erronea valorizzazione della relazioneconclusiva dell’accertamento tecnico preventivo, predisposta all’esito di unsopralluogo nell’ottobre 2019 e non significativa dello stato dell’immobile amaggio 2019; l’erronea valutazione comparativa dei reciprociinadempimenti; l’omessa valutazione della difformità catastaledell’immobile, per la presenza di due lucernari non segnalati nelle visure;l’erroneo riconoscimento dell’indennità di occupazione a favore dellacontroparte, nonostante l’immobile versasse in stato di inabitabilità.Numero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026Costituitosi ritualmente il contraddittorio, la Corte d’Appello di Milanoaveva respinto le doglianze dell’appellante per le seguenti considerazioni:-i rilievi dell’appellante riguardanti l’inattendibilità della relazione diaccertamento tecnico preventivo non erano condivisibili perché il brevelasso di tempo intercorso tra maggio 2019 e i primi di ottobre 2019 ètale da far ragionevolmente presumere che lo stato dei luoghi sia rimastoinvariato , né era stata data prova di lavori eventuali eseguiti daconcedere, anche dalla ctp commissionata dalla Ciccone ed effettuata il 25maggio 2019, emerge una situazione pressoché similare a quellarappresentata nella relazione tecnica utilizzata dal Tribunale di Milanoper la decisione;-la fotografia con la quale l’appellante, onerata della prova relativa,avrebbe voluto dimostrare il vizio del tetto non aveva data certa enemmeno era riscontrata dalla relazione tecnica e dalla consulenza redattanell’interesse della stessa parte il 5.5.2019 (ossia ventisei giorni prima);-la presenza dei due lucernari, riscontrata dal [OSCURATO:PERSONA], nonavrebbe avuto incidenza sulla commerciabilità del bene e quindi sullapossibilità di stipula del contratto definitivo; si trattava comunque didifformità lieve, già sanata dal venditore; la rilevanza minima delladifformità era del tutto inidonea a mutare la valutazione comparativa deireciproci inadempimenti effettuata dal Tribunale di Milano;-l’asserita inagibilità dell’immobile, tale da non giustificare ilriconoscimento del risarcimento del danno da occupazione allacontroparte, era stata allegata per la prima volta in appello ed era sfornitadi riscontro probatorio; per contro, da una parte l’appellante non avevamai negato di aver occupato l’immobile, riconoscendo anzi la circostanza,dall’altra l’indennità di occupazione era dovuta a prescindere dall’abitarloeffettivamente.Numero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/20262. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato aquattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative primadell’adunanza fissata per la decisione in camera di consiglio del ricorso,all’esito della quale la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art.2932 c.c. in relazione all’art.360n.3 c.p.c., per avere il giudice di appello ritenuto non applicabili ledisposizioni normative di cui all’art.2932 c.c. in materia di esecuzionespecifica dell’obbligo di concludere un contratto .Secondo la ricorrente sarebbe stata evidente, nel caso di specie, lasussistenza dei presupposti per una pronuncia ex art.2932 c.c., perl’interesse di entrambi i contraenti a procedere alla stipula dell’atto dicompravendita definitivo nonostante l’inutile decorso del primo terminefissato per il rogito, e cioè il 30.6.2018, come dimostrerebbero le ripetuteproroghe concordate; la conclusione del contratto definitivo non sarebbeseguita per esclusiva volontà di [OSCURATO:PERSONA], che non si sarebbepresentato avanti al notaio il 28.5.2019 nonostante l’invito via PEC del[OSCURATO:DATA_NASCITA], senza giustificato motivo.1.1. Il motivo è inammissibile.Esso si fonda su una circostanza di fatto, costituita dall’invito astipulare per il [OSCURATO:DATA_NASCITA] in tesi riscontrato dalla comunicazione via PECche si assume formata nell’interesse della ricorrente, del 22.5.2019, sullaquale non vi è alcuna indicazione nella sentenza impugnata: si legge nellasintesi dei fatti di causa contenuta nella motivazione della sentenza (apag.5) che [OSCURATO:PERSONA] diede disponibilità a posticipare la firma delcontratto definitivo al 31.5.2019 impegnandosi a consegnarecontestualmente al notaio la somma di € 5.000,00 a garanzia dei lavori diNumero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026ristrutturazione, proposta questa cui non faceva seguito alcunarisposta , senza alcun riferimento a un invito dell’appellante, attualericorrente, per il 28.5.2019; nemmeno nella sintesi dei motivi dell’appelloproposto da [OSCURATO:PERSONA] operata dalla Corte di merito vi è alcuncenno all’invito alla stipula da parte sua, né il documento richiamato, laPEC del 22.5.2019, viene indicato e/o esaminato nella parteargomentativa della sentenza.La ricorrente non allega di aver effettuato il rilievo sopra richiamatonel corso del processo -come sarebbe stato necessario ai sensi dell’art.366n.3 e 4 c.p.c.- e tantomeno offre alcun tipo di indicazione -richiesta invecedall’art.366 n.6 c.p.c.- sugli atti in cui avrebbe evidenziatotempestivamente la circostanza nel corso del giudizio e l’avrebbe poicoltivata nel prosieguo, né sul momento del processo in cui avrebbeprodotto il documento costituito dalla PEC del 22.5.2019, in tesi nonvalutata.La questione relativa a un preteso appuntamento notarile fissato per il28.5.2019 su iniziativa della ricorrente e in tesi disattesoingiustificatamente dal promittente venditore si deve pertanto considerareinammissibilmente proposta per la prima volta in questa sede dilegittimità. Infatti, è acquisito il principio secondo il quale, qualora nelricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cennonella sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilitàdella censura, non solo allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudicedi merito, ma anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedenteciò sia avvenuto; ciò, al fine di consentire alla Corte di verificare ex actisl’esattezza dell’affermazione, in quanto i motivi di ricorso devono investirequestioni già comprese nel thema decidendum, essendo preclusa alleparti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi nuovi,non trattati nella fase di merito né rilevabili d’ufficio (Cass. n.18018/2024, Cass. n. 20694/2018, Cass. n. 15430/2018).Numero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026Ne consegue che, fermo l’accertamento, operato dalla Corte di merito,della mancata presentazione di [OSCURATO:PERSONA] all’appuntamento del[OSCURATO:DATA_NASCITA] fissato avanti al notaio per la conclusione del contrattodefinitivo, la domanda proposta dalla ricorrente ai sensi dell’art.2932 c.c.era seguita alla chiara manifestazione della volontà del promittentevenditore di esercitare il recesso ex art.1385 c.p.c., formalizzata conl’introduzione del presente giudizio e incompatibile con il permaneredell’interesse a contrarre, valutata positivamente con la sentenzaimpugnata -e, prima, con la sentenza di primo grado-, con conseguenteimplicita, ma inequivoca, esclusione del ricorrere dei presupposti per unapronuncia ex art.2932 c.c.2. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli art.1453 e 1460 c.c. in relazioneall’art.360 n.3 c.p.c., per avere il giudice di appello ritenuto sussistentel’inadempimento contrattuale solo in capo alla sig.ra [OSCURATO:PERSONA] considerare nella fattispecie la risoluzione di diritto del contrattopreliminare di compravendita per intervenuto inadempimento reciprocodelle parti .Rileva la ricorrente che si evincerebbe dagli atti dei giudizi di primo edi secondo grado che l’inadempimento contrattuale non potrebbe esserenella fattispecie un inadempimento reciproco tra le parti del contrattopreliminare de quo che scioglie il vincolo tra le parti medesime e comportal’obbligo di restituire la caparra al promittente acquirente ; ilpromittente venditore non sarebbe stato in condizioni di consegnarel’immobile al momento della stipula del contratto definitivo e questoavrebbe precluso il versamento della restante parte del prezzoconcordato con congruo equilibrio del sinallagma attinente le dueprestazioni corrispettive ; di conseguenza la risoluzione contrattualeavrebbe operato ipso iure , ai sensi degli art.1460 e 1453 c.c.Numero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/20262.1. Il motivo, nei limiti in cui è possibile comprenderne l’argomentare,non può essere accolto.La ricorrente sembra lamentare la mancata valorizzazione da partedella Corte di merito della situazione di inadempimento reciproco, cheavrebbe giustificato il suo comportamento rispetto alla mancata stipula delcontratto definitivo e al mancato versamento del prezzo residuo e cheavrebbe comportato la risoluzione ipso iure del contrattopreliminare, con diritto alla restituzione della caparra versata.Invece, la Corte di merito ha considerato la comparazione deireciproci inadempimenti delle parti , ritenendo -come il primo Giudice-prevalente l’inadempimento della ricorrente all’esito della valutazionespecifica dei rilievi critici rivolti dalla stessa alla pronuncia di primo gradosul punto.La risoluzione di diritto del contratto inadempiuto opera in ipotesispecificamente disciplinate, che non risulta dalla sentenza -né è statoprecisato in questa sede nel rispetto del disposto dell’art.366 c.p.c.- sianomai state fatte valere, perché tempestivamente allegate e adeguatamentecoltivate, nelle fasi di merito.La Corte d’Appello ha pertanto correttamente tenuto conto degliinadempimenti reciproci delle parti, ritenendo preponderante e idoneo agiustificare il recesso del promittente venditore quello di [OSCURATO:PERSONA]:ciò attraverso un percorso argomentativo esplicitato e logico, certamenterispettoso del disposto degli art.132 c.p.c. e 111 Cost. e incensurabile insede di legittimità al di fuori dell’ipotesi di cui all’art.360 co 1 n.5 c.p.c.,nel caso di specie comunque preclusa dalle decisioni conformi di primo edi secondo grado -ex art.348-ter co 5 c.p.c. da applicare ratione temporis-(si richiama, per tutte, Cass. SU n.8053/2014, espressione di principi didiritto ormai consolidati).3. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art.1140 c.c. (possesso eNumero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026detenzione) in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., per avere il giudice diappello, nel caso di specie ritenuto erroneamente applicabili le disposizioninormative in materia di detenzione di bene immobile, risultando inveceoperanti, nella fattispecie le disposizioni dellì’art.1803 c.c. in materia dicomodato gratuito .L’occupazione dell’immobile oggetto del contratto preliminare da partedella ricorrente sarebbe stata attuata per volontà comune delle partiinteressate, in modo del tutto gratuito. A sostegno dell’occupazionelegittima dell’immobile da parte della [OSCURATO:PERSONA] si produce provadocumentale relativa alla missiva del 01.02.2019 nonché al verbale diconsegna delle chiavi dell’immobile in oggetto in favore della Cicconedatato 28.9.2019 . Sarebbe stata pertanto evidente la gratuitàdell’utilizzo, ricorrendo nel caso di specie un contratto di comodatogratuito.3.1. Il motivo è sotto un primo profilo inammissibile e comunqueinfondato.Anche per la critica in esame non è dato sapere se e quando, nel corsodelle fasi di merito, la ricorrente abbia introdotto la questione riguardantela conclusione di un autonomo contratto di comodato gratuito in relazioneall’immobile oggetto del preliminare di compravendita e lo abbiadocumentato, come -si ripete- richiede il disposto dell’art.366 c.p.c.Rilevato peraltro che la gratuità dell’occupazione dell’immobilepromesso in vendita, perché consegnato anticipatamente in vista dellastipula del contratto definitivo, non è mai stata posta in discussione nelcorso del giudizio, si osserva che da ciò non consegue affattol’ingiustificatezza del riconoscimento dell’indennità di occupazione a favoredel promittente venditore.La Corte di Cassazione ha già affrontato il tema di cui si discute,evidenziando come la promessa di vendita di un immobile con consegnaanticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione diNumero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodatoprecario; pertanto, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue ilcollegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica inquella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguenteapplicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c. (cfr. Cass.n.5891/2024).Ne consegue che, anche facendo riferimento al contratto di comodatoper giustificare la consegna anticipata dell’immobile, l'obbligo di restituirele prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, è in linea con i principi dellaripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. e comporta l’obbligo a carico delpromissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzioneanticipate del bene promesso in vendita non solo della sua restituzione alpromittente alienante, ma anche della corresponsione a quest'ultimo deifrutti per l'anticipato godimento dello stesso (cfr. Cass. n.35280/22; Cass.n.10145/2025).L’indennità riconosciuta a favore di [OSCURATO:PERSONA] -sulle modalità diquantificazione della quale non c’è questione- rientra negli obblighirestitutori a carico di [OSCURATO:PERSONA] conseguenti al recessolegittimamente esercitato dal promittente venditore.4. Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art.1457 c.c. in relazione all’art.360n.3 c.p.c., per avere il giudice di appello ritenuto non applicabili nellafattispecie le disposizioni normative di cui all’art.1457 c.c. in materia dioperatività del termine essenziale, ai fini della risoluzione di diritto delcontratto preliminare .Secondo la ricorrente, nel caso di specie le parti avrebbero concordatoun termine essenziale per la stipula, indicato nel 30.6.2018 e nonrispettato: il mancato rispetto del termine indicato, in quanto essenziale,avrebbe fatto venire meno nelle parti medesime l’interesse reciprocoNumero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026alla stipula …, con risoluzione di diritto del contratto preliminare al20/02/2018 4.1. Il motivo di ricorso in esame è inammissibile.L’esistenza di una controversia tra le parti in ordine alla qualificazionedel termine pattuito nel contratto preliminare come essenziale, con leconseguenze di cui all’art.1457 c.c., non risulta essere stata trattata, néindicata come introdotta in giudizio nella sentenza della Corte d’Appello diMilano; la ricorrente non allega di aver sollevato la questione nel corso delprocesso -ai sensi dell’art.366 n.3 e 4 c.p.c.- e tantomeno offre alcun tipodi indicazione -come sarebbe stato necessario, come già più voltesottolineato, ai sensi dell’art.366 n.6 c.p.c.- sugli atti in cui l’avrebbeevidenziata tempestivamente e l’avrebbe poi coltivata nel prosieguo.Ne consegue che la pretesa esistenza della pattuizione di un termineessenziale si deve considerare inammissibilmente introdotta per la primavolta in sede di legittimità.5. In conclusione, il ricorso proposto deve essere rigettato.Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza esi liquidano come in dispositivo.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] alpagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA] -titolare dell’omonima dittaindividuale-, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%,agli esborsi liquidati in euro 200,00 e agli accessori di legge, inclusi iva ecassa avvocati.Numero registro generale 28713/2022Numero sezionale 1582/2026Numero di raccolta generale 24687/2026Data pubblicazione 18/08/2026Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 17 giugno 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino