Cassazione n. 25706/2026

ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], come da procura speciale in calce alcontroricorso;– controricorrenti – ricorrenti incidentali –[OSCURATO:PERSONA];- intimata -Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026avverso la sentenza n. 309/2024 della Corte di appello di Cagliari, sezionedistaccata di Sassari, depositata il 05/11/2024 e notificata in pari data.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con ricorso ex art. 437 c.p.c. la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di TempioPausania, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e il marito di quest’ultimaSalvatore [OSCURATO:PERSONA], chiedendo accertarsi e dichiararsi l’illegittima/abusivaoccupazione dell’immobile sito in [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] da partedei convenuti, condannandoli al rilascio dell’immobile e al pagamentodell’importo di euro 52.000,00 o di illegittima/abusiva occupazione.A sostegno delle proprie ragioni l’[OSCURATO:PERSONA] esponeva di averacquistato l’immobile de quo da [OSCURATO:PERSONA], nuda proprietaria dellares, e da [OSCURATO:PERSONA], usufruttuaria della stessa, mediante attopubblico datato 24/07/2006, registrato in data 28/07/2006 e trascritto indata 02/08/2006. La società, inoltre, asseriva l’esistenza di un diritto diriscatto sull’immobile a favore della Azzena, da esercitare entro il trienniosuccessivo alla stipulazione del contratto di compravendita, periodo duranteil quale era stato concesso all’Azzena, alla figlia e ai suoi familiari, il dirittodi continuare ad utilizzarlo. Invocava, altresì, una scrittura privata datata20/06/2006, allegandola in giudizio, con la quale [OSCURATO:PERSONA] siimpegnava a corrispondere euro 13.000,00 in caso di riscatto del beneentro un anno dalla suddetta vendita ed euro 39.000,00 in caso di riscattoentro il terzo anno, cosicché, secondo la prospettazione attorea, alla datadi deposito del ricorso sarebbero stati complessivamente dovuti euro52.000,00. Deduceva, infine, che, nonostante il mancato esercizio deldiritto di riscatto, il decorso del triennio e le plurime richieste indirizzategli,i convenuti non avevano mai provveduto a rilasciare il benecompravenduto.Resisteva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], contestando la domanda edesponendo la difficile situazione economica in cui versava, al momento dellaNumero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026vendita, la società Due AC dei [OSCURATO:PERSONA] s.a.s., della quale era sociaaccomandataria, e che, unitamente all’impossibilità di ottenere credito dallebanche, l’aveva spinta, per il tramite dell’intermediario dott. CostantinoDejala, a cedere l’immobile de quo alla [OSCURATO:PERSONA] quale garanziadel finanziamento che tale società avrebbe procurato alla Due AC. Laconvenuta sosteneva inoltre che la compravendita dell’immobile di SantaTeresa era in realtà simulata e che dalla menzionata scrittura privata del20/06/2006 emergeva l’esistenza di un patto commissorio. Secondo laAzzena il corrispettivo versato dalla [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stato inrealtà versato a titolo di “prestito” alla Due AC, che avrebbe, invero,conferito l’immobile, apparentemente compravenduto, a garanzia tantodella restituzione del denaro ricevuto dalla società immobiliare che delversamento di quanto dovuto, in caso di esercizio del diritto di riscatto, atitolo di interessi. [OSCURATO:PERSONA], pertanto, concludeva domandando ladichiarazione di nullità/illegittimità del contratto di compravendita de quoper violazione del divieto di patto commissorio, con conseguente rigettodella domanda presentata dalla [OSCURATO:PERSONA].2. Espletata una c.t.u. finalizzata alla determinazione del valore di mercatodell’immobile in questione, l’adìto Tribunale accoglieva il ricorso econdannava [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a rilasciare l’immobile ea corrispondere solidalmente l’importo di euro 66.000,00 a favore diBonduri [OSCURATO:PERSONA]. Per quanto qui ancora rileva, escludeva la ricorrenzadi una vendita a scopo di garanzia, vietata dall’art. 2744 c.c., sia perl’assenza di una preesistente relazione di credito/debito tra le parti, che perla congruità del prezzo effettivamente corrisposto, non eccessivamentedifforme da quello determinato dal CTU (l’importo versato era pari a euro230.000,00, mentre quello individuato dal CTU era di euro 330.000,00) eper quanto previsto, in caso di esercizio del diritto di riscatto, sulle sorti delmutuo stipulato dall’[OSCURATO:PERSONA] con la [OSCURATO:PERSONA] di Novara eVerona per reperire la provvista necessaria a compiere l’acquisto, ossial’obbligo assunto dalla Azzena di versare al mutuante le rate residue e dirifondere all’originario acquirente le rate già versate.Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/20263. Sull’impugnazione principale di [OSCURATO:PERSONA] e incidentalecondizionata di [OSCURATO:PERSONA] (la quale in primo grado aveva propostodomanda riconvenzionale di usucapione, rigettata, e, a seguito dellacancellazione, in data 9/7/2020, della [OSCURATO:PERSONA] dal registro delleimprese; in data 09/12/2020 si era costituita in giudizio quale socia erappresentante legale della cancellata società, nonché formale proprietariadell’immobile) e di [OSCURATO:PERSONA], la Corte d’appello di Sassari rigettavaentrambi i gravami e condannava solidalmente [OSCURATO:PERSONA] eCaterina Azzena a corrispondere in favore di [OSCURATO:PERSONA] e MicaelaBianchi la complessiva somma di euro 12.100,00, a titolo di risarcimentodel danno patito per l’abusiva occupazione dell’immobile successiva allapubblicazione della sentenza di primo grado.A tal fine deduceva, per quanto qui ancora rileva, che:a) prima della compravendita dell’immobile non sussisteva alcuna posizionedebitoria/creditoria tra le parti;b) le condizioni previste nella scrittura privata del 20.6.2006 non erano ingrado di rendere eccessivamente gravoso l’esercizio del pattuito diritto diriscatto, atteso che, mentre i punti A)8, B)9 e C)10 del “capo” 1) delsuddetto documento avevano sostanzialmente un ruolo ripristinatorio, attoa consentire alla [OSCURATO:PERSONA] di riacquisire la medesima posizione cheavrebbe avuto in assenza della compravendita de qua, quanto indicato nei“capi” 2)11 e 5)12 era perfettamente congruo con l’oggetto sociale di unasocietà immobiliare, ed inoltre il versamento nel massimo di euro 39.000,in caso di esercizio del riscatto dopo un triennio, non poteva considerarsieccessivo, in quanto importo, quello di 13.000 annui, compatibile con i frutticivili di un immobile in posizione strategica di una nota località turisticobalneare del nord Sardegna;c) dal “capo” 6) della menzionata scrittura privata si evinceva che era statala Azzena a volere che il corrispettivo della vendita fosse accreditato su unconto formalmente intestato al Dejala, ed inoltre nel corso del giudizio nonerano emersi elementi atti a provare un’intesa fraudolenta tra quest’ultimoe la Bianchi o altro soggetto legato all’[OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026d) sebbene fosse vero che l’entità del prezzo corrisposto per l’immobile erainferiore di euro 100.000 rispetto a quello stimato dal CTU, non si potevanegare che tale circostanza, viste le condizioni previste nella scrittura del20.6.2006, oltre che compensare la minore appetibilità di un acquistoimmobiliare soggetto al potere di riscatto del venditore, che continuavaanche ad occuparlo, avrebbe consentito alle alienanti di riscattare piùfacilmente il bene ovvero con modalità meno onerose;e) era stato soltanto genericamente confermato dal teste [OSCURATO:PERSONA](peraltro fratello di [OSCURATO:PERSONA] e socio amministratore della DueAC), e non altrimenti documentato, l’asserito stato di decozione dellasocietà degli Onorato, la prossimità al fallimento e, soprattutto, l’esistenzadi eventuali rapporti della [OSCURATO:PERSONA] con possibili creditori dellasocietà Due AC (facente capo agli Onorato);f) era emerso che la società degli Onorato aveva bisogno di liquidità, chenon godeva di credito con le banche, ma aveva un patrimonio immobiliareda liquidare e in tale contesto era maturata la vendita dell’immobile di SantaTeresa, come normale strumento per ottenere liquidità necessarie per altreoperazioni;g) il patto di riscatto aveva costituito, poi, una clausola di particolare favoreper le venditrici, per consentire loro di riacquistare la proprietàdell’immobile alle medesime condizioni praticate alla [OSCURATO:PERSONA],senza alcun particolare vantaggio per la società, salva la corresponsionedell’importo di 13.000 euro annui. Somma che, lungi dal “mascherare” unapattuizione illegittima di interessi, costituiva l’equo corrispettivo per ilmancato godimento, nel successivo triennio, di un bene fruttifero (di cui eraconcesso l’uso all’Azzena e alla sua famiglia) e per le spese e disagi chesarebbero derivati alla Immobiliare dall’acquisto;h) la vendita era stata effettivamente voluta dalle parti, perfezionata con ilpagamento del prezzo a mani di una terza persona indicata dalle stessevenditrici, con una provvista che la società Immobiliare si era procurataricorrendo ad un mutuo bancario, che aveva provveduto anche a restituire.Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/20264. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione CaterinaAzzena sulla base di quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] con controricorso, proponendo, a loro volta, ricorso incidentalecondizionato fondato su un unico motivo, illustrato con memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.1362 e ss. e 2744 c.c., per aver, a suo dire, omesso la Corte territoriale diaccertare lo scopo di garanzia perseguito dalle parti, in tal guisa escludendola sussistenza, nel complesso negozio stipulato nel 2006 con l’atto pubblicodi vendita del 24.7.2006 e con la precedente scrittura privata del 20 giugnodello stesso anno di un patto commissorio nullo per illiceità ai sensidell’art.2744 c.c..1.1. Il motivo è inammissibile.La Corte d’appello ha escluso la configurabilità di una simulazione e,comunque, di una funzione di garanzia, ritenendo essersi in presenza di unanormale compravendita immobiliare perfezionata per procurarsi liquidità,sulla base delle seguenti considerazioni:a) prima della compravendita dell’immobile non sussisteva alcuna posizionedebitoria/creditoria tra le parti;b) le condizioni previste nella scrittura privata del 20.6.2006 non erano ingrado di rendere eccessivamente gravoso l’esercizio del pattuito diritto diriscatto, atteso che, mentre i punti A)8, B)9 e C)10 del “capo” 1) delsuddetto documento avevano sostanzialmente un ruolo ripristinatorio, attoa consentire alla [OSCURATO:PERSONA] di riacquisire la medesima posizione cheavrebbe avuto in assenza della compravendita de qua, quanto indicato nei“capi” 2)11 e 5)12 era perfettamente congruo con l’oggetto sociale di unasocietà immobiliare, ed inoltre il versamento nel massimo di euro 39.000,in caso di esercizio del riscatto dopo un triennio, non poteva considerarsieccessivo, in quanto importo, quello di 13.000 annui, compatibile con i frutticivili di un immobile in posizione strategica di un nota località turisticobalneare del nord Sardegna;Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026c) dal “capo” 6) della menzionata scrittura privata si evinceva che era statala Azzena a volere che il corrispettivo della vendita fosse accreditato su unconto formalmente intestato al Dejala, ed inoltre nel corso del giudizio nonerano emersi elementi atti a provare un’intesa fraudolenta tra quest’ultimoe la Bianchi o altro soggetto legato all’[OSCURATO:PERSONA];d) sebbene fosse vero che l’entità del prezzo corrisposto per l’immobile erainferiore di euro 100.000 rispetto a quello stimato dal CTU, non si potevanegare che tale circostanza, viste le condizioni previste nella scrittura del20.6.2006, oltre che compensare la minore appetibilità di un acquistoimmobiliare soggetto al potere di riscatto del venditore, che continuavaanche ad occuparlo, avrebbe consentito alle alienanti di riscattare piùfacilmente il bene ovvero con modalità meno onerose;e) era stato soltanto genericamente confermato dal teste [OSCURATO:PERSONA](peraltro fratello di [OSCURATO:PERSONA] e socio amministratore della DueAC), e non altrimenti documentato, l’asserito stato di decozione dellasocietà degli Onorato, la prossimità al fallimento e, soprattutto, l’esistenzadi eventuali rapporti della [OSCURATO:PERSONA] con possibili creditori dellasocietà Due AC (facente capo agli Onorato);f) era emerso che la società degli Onorato aveva bisogno di liquidità, chenon godeva di credito con le banche, ma aveva un patrimonio immobiliareda liquidare e in tale contesto era maturata la vendita dell’immobile di SantaTeresa, come normale strumento per ottenere liquidità necessarie per altreoperazioni;g) il patto di riscatto aveva costituito, poi, una clausola di particolare favoreper le venditrici, per consentire loro di riacquistare la proprietàdell’immobile alle medesime condizioni praticate alla [OSCURATO:PERSONA],senza alcun particolare vantaggio per la società, salva la corresponsionedell’importo di 13.000 euro annui. Somma che, lungi dal “mascherare” unapattuizione illegittima di interessi, costituiva l’equo corrispettivo per ilmancato godimento, nel successivo triennio, di un bene fruttifero (di cui eraconcesso l’uso all’Azzena e alla sua famiglia) e per le spese e disagi chesarebbero derivati alla Immobiliare dall’acquisto;Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026h) la vendita era stata effettivamente voluta dalle parti, perfezionata con ilpagamento del prezzo a mani di una terza persona indicata dalle stessevenditrici, con una provvista che la società Immobiliare si era procurataricorrendo ad un mutuo bancario, che aveva provveduto anche a restituire.A fronte di quest’analisi meticolosa delle risultanze istruttorie, la ricorrentesi è limitata a sostenere apoditticamente che, ai fini dell'integrazione delpatto commissorio vietato dall'art. 2744 c.c., non è necessaria la ricorrenzacongiunta dei tre requisiti (vale a dire, di una situazione di debito/creditotra l’acquirente che presta il finanziamento e il venditore, di una situazionedi difficoltà economica del venditore legittimante il sospetto del relativoapprofittamento e della sproporzione fra valore del bene alienato ed entitàdel prezzo versato), rilevando che l'operazione negoziale sia finalizzata arealizzare una causa concreta di garanzia, e che lo scopo di garanzia nonsarebbe stato indagato dalla Corte di merito, laddove lo scopo dell’attorisulterebbe dalla premessa della scrittura del 20.6.2006 “ove tale scopo èdichiarato espressamente ed altresì collegato alla difficoltà economicadell’impresa [OSCURATO:PERSONA] di cui Azzena è socia coobbligata (essendo al DUE ACuna società di persone) ed altresì fideiussore”.Ebbene, la ricorrente omette di indicare i passaggi logici della premessadella scrittura del 20.6.2006 dai quali si sarebbe dovuto desumere il realescopo di garanzia perseguito dalle parti, in tal guisa precludendo a questoCollegio qualsivoglia valutazione in merito alla fondatezza o meno del suoassunto.Del resto, con valenza pregnante, va evidenziato che, essendosi in presenzadi una cd. doppia conforme e non avendo la ricorrente neppure dedotto chele decisioni di merito si fondassero su differenti ragioni di fatto, sarebbepreclusa qualsivoglia doglianza sul piano motivazionale.Senza tralasciare che l'accertamento del carattere fittizio del contratto, perla presenza di indizi sintomatici di un'anomalia nello schema causalesocialmente tipico (quali l'esistenza di una situazione di credito e debito trala società finanziaria e la venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche diquest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed ilNumero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026corrispettivo versato dall'acquirente), costituisce un'indagine di fatto,insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente e correttamentemotivata (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21042 del 11/09/2017; Cass., Sez. 1,Ordinanza n. 13305 del 28/05/2018). In particolare, l'accertamento delgiudice di merito ai fini della qualificazione giuridica di tale situazionenegoziale deve investire l'esistenza, l'entità, la natura, le modalità e leconseguenze del collegamento realizzato dalle parti mediantel'interpretazione della loro volontà contrattuale e, se condotto nel rispettodei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanzedi fatto, si sottrae al sindacato di legittimità (Cass., Sez. 6 - 1, Ordinanzan. 20634 del 07/08/2018; v. altresì Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21042 del11/09/2017).Nel senso che la prova che un atto di compravendita dissimuli un pattocommissorio possa essere desunta da una determinata scrittura privata alatere, v. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2983 del 07/05/1981. Cass., Sez. 1,Sentenza n. 1754 del 20/05/1969 ha altresì affermato che, se un attopubblico di compravendita di immobili non è altro che la riproduzione informa pubblica di un negozio già anticipato e concluso per scrittura privata,ossia rappresenta la mera esecuzione, depurata da un patto commissoriocontestualmente attuato ed esaurito, di precedenti accordi capaci già essidi produrre il trapasso immobiliare, ma inficiati da una causa illecita, l'interorapporto è nullo.In termini generali, è nulla, per violazione del divieto del patto commissorio,la convenzione mediante la quale le parti abbiano inteso costituire, con undeterminato bene, una garanzia reale in funzione di un mutuo, istituendoun nesso teleologico o strumentale tra la vendita del bene e il mutuo, invista del perseguimento di un risultato finale consistente nel trasferimentodella proprietà del bene al creditore acquirente in caso di mancatoadempimento dell'obbligazione di restituzione da parte del debitore-venditore (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 5635 del 15/03/2005). In particolare,la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrandodirettamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo perNumero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026sottrarsi all'applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento delprezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovutoper l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto alquale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire unaposizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa aseconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le sommericevute (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 8957 del 17/04/2014; conf. Cass., Sez.1, Ordinanza n. 4514 del 26/02/2018), atteso che una siffatta vendita, purnon integrando direttamente un patto commissorio, costituisce un mezzoper eludere il divieto posto dall'articolo 2744 c.c., e la sua causa illecita nedetermina l'invalidità ai sensi degli articoli 1343 e 1418 c.c. (Cass., Sez. 2,Sentenza n. 2725 del 08/02/2007).Tuttavia, principale elemento sintomatico della frode è costituito dallasproporzione tra l'entità del debito e il valore dato in garanzia, in quanto illegislatore, nel formulare un giudizio di disvalore nei riguardi del pattocommissorio, ha presunto, alla stregua dell'id quod plerumque accidit, chein siffatta convenzione il creditore pretenda una garanzia eccedente ilcredito, sicché, ove questa sproporzione manchi, l'illiceità della causa èesclusa (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 10986 del 09/05/2013). Inoltre, loscopo della fraudolenta elusione del divieto stabilito dall'art. 2744 c.c. puòritenersi realizzato qualora, per le circostanze del caso concreto - difficoltàeconomiche dell'impresa venditrice, che giustificano il sospetto di unapprofittamento della sua condizione di debolezza, sproporzione tra il valoredel bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente - l'operazioneriveli una finalità in contrasto con il divieto dell'art. 2744, c.c. (Cass., Sez.1, Sentenza n. 4095 del 22/04/1998; Cass., Sez. 3, Sentenza n. 15178 del06/08/2004).Orbene, premesso che l'art. 2744 c.c., sancendo il divieto del pattocommissorio, postula che il trasferimento della proprietà della cosa siasospensivamente condizionato al verificarsi dell'evento futuro e incerto delmancato pagamento del debito, sicché detto patto non è configurabilequalora il trasferimento avvenga, invece, allo scopo di soddisfare unNumero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026precedente credito rimasto insoluto (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1075 del21/01/2016), laddove, nel caso di specie, da un lato, sembra che il mutuoerogato indirettamente alla Due AC dei [OSCURATO:PERSONA] s.a.s. fossefinalizzato a estinguere debiti di quest’ultima nei confronti di terzi (pag. 19del controricorso) e, dall’altro, la Corte d’appello ha, con accertamentocongruo dal punto di vista logico-formale e corretto sul piano giuridico,escluso una sproporzione tra l'entità del debito e il valore dato in garanziae un approfittamento, da parte dell’acquirente, della condizione didebolezza della venditrice.Con riferimento al prezzo pattuito, va evidenziato che il perito di partevenditrice aveva quantificato il valore dell’Immobile nella somma di euro315.000, che il consulente tecnico d’ufficio, nominato nel corso del giudizio,lo aveva indicato nell’importo di euro 330.000 e che la società acquirenteha versato alla parte venditrice, a titolo di pagamento del corrispettivo, lasomma di euro 230.000, concedendo di fatto in comodato gratuitol’appartamento ai venditori per un periodo di tre anni.2. Con il secondo motivo la ricorrente principale, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt.1362, 1363 e 2744 c.c., per aver, a suo dire, la Corte di merito violato lenorme di ermeneutica giuridica e, in particolare, l’art. 1363 c.c. (che imponel’interpretazione complessiva del contratto), e aver totalmente omesso diconsiderare quanto risultante dalla premessa della scrittura privata del20.6.2006 (controscrittura integrante l’atto pubblico di vendita del24.7.2006), dalla quale sarebbe risultato il vero intento perseguito dalleparti con la stipula di quest’ultimo, in violazione del divieto di pattocommissorio di cui all’art. 2744 c.c..2.1. Il motivo è infondato.congiuntamente, con il presente, a differenza che con il precedente, laricorrente deduce che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerarealcuni passi della premessa della scrittura che di seguito riporta [“…. lavendita …. è stata voluta dalle parti a) per eludere una eventualeNumero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026acquisizione dell’immobile alla massa fallimentare in caso di fallimento dellaDUE AC dei F.lli Onorato C. di cui la Signora è socia e/o fidejussora; b)per ottenere indirettamente un finanziamento da una banca (in quanto allafamiglia Onorato non veniva concesso), da investire nell’azienda”].Tuttavia, la ricorrente non fonda la censura sull’ultima parte della scritturache in precedenza si è riportato, bensì sulle seguenti considerazioni che, aifini della configurabilità della violazione del patto commissorio, misembrano irrilevanti:a) la volontà concorde di entrambe le parti di porre in essere uncomportamento che, ove fosse in prosieguo intervenuto il fallimento dellasocietà in nome collettivo, si sarebbe tradotto nel reato di bancarottafraudolenta;b) l’asserito approfittamento dei soci e dell’amministratrice dellaImmobiliare Volta i quali non avrebbero esitato a procurarsi il trasferimentoa loro favore del bene della Azzena in un tempo in cui la società (con cui lastessa Azzena era coobbligata) versava in stato di decozione, ad un prezzoinferiore di almeno un terzo rispetto a quello di mercato attraverso unapattuizione illecita.Depone in tal senso anche la chiosa finale: «Due illeciti scaturiscono dainegozi posti in essere dalle parti: la distrazione patrimoniale e l’essersirealizzata questa distrazione a favore di una parte – l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] che assolve incarichi professionali di avvocato della venditrice e chediviene proprietaria di un bene, della sua assistita, dietro “corresponsione"di un prezzo nettamente inferiore a quello di mercato.».Successivamente, la ricorrente ha trascritto altri patti della stessa scrittura,dai quali si evince che entro tre anni dalla stipula notarile la Azzena (e/o isuoi danti causa) avevano il diritto di riscattare l’immobile de quo,accollandosi il mutuo restante acceso dalla [OSCURATO:PERSONA] per ilpagamento dell’immobile, corrispondendo all’acquirente le rate di mutuogià da essa pagate (comprensive di capitale e interessi) e gli importi versatiquale caparra e rimborsando altresì tutte le tasse e imposte di qualsiasiNumero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026genere corrisposte dall’[OSCURATO:PERSONA] e/o dalla signora Bianchi inrelazione al mantenimento del suddetto immobile.In ogni caso, la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciareun errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di unaclausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agliartt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che inconcreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudicedel merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversinella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quellaaccolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve esserel’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni,sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o piùinterpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva propostol'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede dilegittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra (Cass., Sez. 3,Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del27/06/2018).3. Con il terzo motivo la ricorrente principale si duole, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3), c.p.c., della violazione dell’art. 2744 c.c., per aver laCorte territoriale ritenuto necessaria una anteriorità del rapporto didebito/credito fra le parti al fine della violazione del divieto di pattocommissorio.3.1. Il motivo è infondato.Invero, sebbene non si riveli corretto il rilievo dato dalla Corte d’appello allacircostanza che prima della compravendita dell’immobile non sussistessealcuna posizione debitoria/creditoria tra le parti, ben potendo la situazionecredito-debitoria essere preesistente o contestuale alla vendita (cfr. Cass.,Sez. 3, Sentenza n. 1868 del 02/04/1979, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10805del 16/10/1995), difettano, come si è visto nell’analizzare i precedentimotivi, le condizioni per configurare una violazione del divieto del pattocommissorio.Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/20264. Con il quarto motivo la ricorrente principale denuncia, in relazione all’art.360, comma 1, n. 4) c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c., per essersi laCorte di merito pronunciata sulla insussistenza dello stato di decozione dellasocietà Due AC degli Onorato in difetto di domanda e non tenendo contoche lo stato di decozione era stato chiaramente affermato nella scrittura del20.6.2006.4.1. Il motivo è inammissibile, atteso che la considerazione espressa dallaCorte d’appello non ha riguardato una domanda proposta dalle parti, mauna circostanza posta dalla stessa originaria convenuta a fondamento dellapropria domanda di nullità del contratto di compravendita immobiliare perviolazione del divieto di patto commissorio, vale a dire che la [OSCURATO:PERSONA] deiapprofittato. Ne deriva che non è configurabile una violazione del principiodi corrispondenza tra chiesto e pronunciato.Inoltre, la previsione contenuta nella scrittura privata del 20.6.2006(secondo cui il contratto preliminare era stato voluto dalle parti contraenti“per eludere una eventuale acquisizione dell’immobile alla massafallimentare in caso di fallimento della società [OSCURATO:PERSONA] dei F.lli Onorato eC.”) non è di per sé sufficiente per ritenere dimostrato lo stato di decozione(inteso come crisi economico-finanziaria irreversibile) in cui versava lasocietà.5. Con il quinto motivo la ricorrente principale lamenta, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione o falsa applicazione de gli artt.1362 e 2697 c.c.., atteso che la Corte territoriale “invece di limitarsiall’accertamento della intenzione delle parti, se ne allontana e sposta la sua20.06.2006 come specificati dagli interessati, così da farli divenire fattidedotti in giudizio a sostegno di una domanda”.5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto non si traduce in una specificadoglianza avverso la sentenza impugnata, ma in una generica e confusacensura alla stessa.Numero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/20266. Con l’unico motivo la ricorrente incidentale deduce, in via diimpugnazione incidentale condizionata ex art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c.,che la Corte di merito non avrebbe considerato che la scrittura del 20 giugno2006 (tra l’altro, avente ad oggetto un diverso immobile) era statapredisposta, voluta e sottoscritta esclusivamente dalla signora Azzena eriportava il solo nome (e non anche la firma) dell’avv. [OSCURATO:PERSONA],laddove solo la sottoscrizione di [OSCURATO:PERSONA] (nella sua qualità diamministratore e rappresentante legale) avrebbe potuto impegnare laImmobiliare [OSCURATO:SOCIETA]..6.1. Il motivo resta assorbito nel rigetto del ricorso principale.7. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso principale nonmerita di essere accolto.Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano comeda dispositivo. P.Q.Mrigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale;condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio,che liquida in euro 8.500,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al 15% perspese generali e agli accessori di legge;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrenteprincipale dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 16.9.2026.Il PresidenteDott. Mauro MocciNumero registro generale 1509/2025Numero sezionale 1877/2026Numero di raccolta generale 25706/2026Data pubblicazione 22/09/2026