Cassazione n. 31803/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 1502/2021 R.G. proposto da: [OSCURATO:SOCIETA]. , rappresentat a e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] 6 [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la SENTENZA d ella CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2588/2020,depositata i l 13/07/2020 ; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/06/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. - proprietaria di tre negozi siti al piano terra del fabbricato sito in Casalnuovo di Napoli alla via Pigna, contraddistinti dai numeri 1/2/3 acquistati nel 1996, nonché dell’area urbana dell’estensione catastale di mq 1352, quale pertinenza dei predetti tre negozi acquistata nel 2004 –lamentava di non aver potuto locare i tre locali commerciali a causa della realizzazione, da parte del condominio, di un muro intorno a tre fronti del fabbricato, che li aveva resi di fatto non accessibili se non dai pedoni. Conveniva, pertanto, in giudizio davanti al Tribunale di Nola il condominio Andromeda lotto 6 in Casalnuovo di Napoli alla via [OSCURATO:SOCIETA]. per sentirlo condannare alla rimozione del muro e al risarcimento dei danni. [OSCURATO:PERSONA],costituitosi nel giudizio, replicava che l’assemblea aveva deliberato la recinzione dell’area oggetto di causa in data 13.11.2000, e che tale delibera non era stata mai impugnata dalla controparte; negavache l’area oggetto di causa fosse pertinenza dei tre locali acquistati dalla [OSCURATO:SOCIETA]. e precisavache, quando l’area era stata da essa comprata, già esistevano le opere di recinzione; si opponeva inoltre alla domanda risarcitoriaper il difetto di prova in ordine al nesso causale tra il rilascio degli immobili e le opere realizzate dal condominio. Il Tribunale di Nola, con sentenza n. 1870/2018, accoglieva la domanda della società attrice e condannava il Condominio all’eliminazione del muretto di recinzione in calcestruzzo; rigettava invecela domanda di risarcimento del danno. [OSCURATO:SOCIETA].s.r.l. impugnava la suddetta dolendosi del rigetto della pretesa risarcitoria, mentre il Condominio proponeva appello incidentale appello incidentale in ordine alla disposta riduzione in pristino. La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza in epigrafe, accoglieva l’appello incidentale del Condominio e rigettava quello principale, osservando(per quanto ancora interessa): che l’acquisto dell’area avveniva, secondo quanto riferito dal consulente tecnico di ufficio ed in realtà riconosciuto anche dal giudice di primo grado, senza che sul punto sia stato interposto gravame, quando la recinzione era stata già realizzata dal Condominio appellato, cosicché alcuna actio negatoria servitutis p oteva essere esperita dall’acquirente per opere eseguite quando il Condominio appellato aveva pieno titolo per disporre dell’area quale proprietario; come correttamente indicato dal primo giudice, la domanda di risarcimento del danno è rimasta del tutto sfornita di prova, cosicché essa non può che essere rigettata, non essendo ammissibili le richieste istruttorie reiterate in appello laddove, a fronte della mancata ammissione di primo grado, le stesse non erano state riproposte in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado, e neanche possono essere prodotti nuovi documenti (nella specie, un contratto di locazione rinunciato) stante la preclusione di cui alla nuova formulazione dell’art. 345 cod. proc. civ. La suddetta sentenza è impugnata da [OSCURATO:SOCIETA]. per la cassazione, e il ricorso affidato a tre motivi. Resiste il [OSCURATO:PERSONA] lotto 6 in Casalnuovo di Napoli alla via [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo si deduce violazione e/o erronea applicazione dell’art. 115 cod. proc. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. La ricorrente critica la sentenza per avere affermato che il Condominio era il proprietario dell’area recintata benchè il convenuto non avesse mai sostenuto di essere il proprietario dell’area di pertinenza dei tre negozi. 2. Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697 ss. cod. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Sotto altro profilo (relativo alladistribuzione degli oneri di prova), la ricorrente rilevache il Condominio non può eccepire l’estinzione o modifica del diritto fatto valere da [OSCURATO:SOCIETA].s.r.l., non avendo esso mai contestato il diritto di proprietà dell’area e non avendo mai dedotto o eccepito di essere proprietario dell’area di mq 1.352 oggetto di contestazione. 3. Con il terzo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 949 ss. cod. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Osserva la ricorrente che a nulla rileva che il muro in questione fosse stato realizzato dal Condominio prima dell’acquisto dell’area da parte della [OSCURATO:SOCIETA].s.r.l., posto che l’actio negatoria servitutis mira all’accertamento ed alla dichiarazione di inesistenza della pretesa servitù ma anche alla cessazione della situazione antigiuridica posta in esseredal vicino al fine di ottenere la libertà del fondo. 4. Con il quarto motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1223 e 2043 cod. civ. Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Lamenta la ricorrente il rigetto (implicito) da parte della Corte d’Appello della liquidazione in via equitativa del danno per occupazione illegittima dell’immobile subìto da un proprietario che, di contro, alla luce della giurisprudenza di legittimità, è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene. I primi tre motivi, tutti concernenti la prova della proprietà dell’area in contestazione, possono essere esaminati congiuntamente e sono fondati. La Corte d’Appello ha affermato che l’area in contestazione era di proprietà del Condominio al momento della realizzazione della recinzione(v. sentenza p. 4,), senza però chiarire da dove ha tratto tale convincimento, ed anzi ha fatto espresso riferimento ad un acquisto del 22.06.2004 da parte della [OSCURATO:SOCIETA]. avente ad oggetto l’area urbana come pertinenza dei tre locali commerciali (v. sentenza pagg. 4 e 5). Ha, poi, ritenuto legittima la recinzione perché realizzata prima dell’acquisto dell’area da parte del Condominio, senza con ciò né porsi prima il problema della corretta individuazione del soggetto proprietario e senza considerare, inoltre, che in tema di negatoria servitutis, il proprietario può agire per far cessare le molestie sul fondo, anche se preesistenti al suo acquisto (non ponendosi nel caso di specie alcuna questione di usucapione). Si rende pertanto necessario un nuovo esame al fine di individuare correttamente il soggetto proprietario dell’area in contestazione, tenendosi conto anche del regime pertinenziale. [OSCURATO:PERSONA] accolto i primi tre motivi, il quarto (che investe la domanda risarcitoria)resta logicamente assorbito. In conclusione, la sentenza impugnata va cassatain relazione ai motivi accolti con rinvio alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio. P.Q.M La Corte Suprema di Cassazione accoglie i primi tre motivi del ricorsoe dichiara assorbito il quarto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla