Cassazione n. 23595/2023

R D I N A N Z A I N T E R L O C U T O R I A sul ricorso proposto da: [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentatie difesi p er procura alle liti in calce al ricorso dagli AvvocatiAlessandra Rigo e [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatipresso il loro studio in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n. 39 . Ricorrenti contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difes o per procura alle liti in calce al controricorso dall’[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via Udinen. 5. Controricorrente avverso la sentenza n.8113/2017 della Corte di appello di Roma, depositata il 21. 12. 2017. Viste le conclusioni scritte del P.M., in persona del sostituto Procuratore Generale dott.[OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbito il secondo e rigettati gli altri. R.G. N. 8621/2018.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7. 6. 2023 dal consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]. Con sentenza n. 8113 del 2017 la Corte d’appello di Roma, in riforma della decisione di primo grado, condannò [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] al pagamento in favore di [OSCURATO:PERSONA] della somma di euro 128.333,24, oltre interessi legali calcolati in euro 11.846,04. [OSCURATO:PERSONA] aveva agito in giudizio esponendo di avere acquistato dai convenuti, con rogito del notaio [OSCURATO:PERSONA] del 27. 1. 2010, la proprietà superficiaria dialcune porzioni immobiliari site in Pomezia per il prezzo di euro 205.000,00, ma che, essendo stati gli immobili costruiti in forza di una convenzione con il comune con destinazione ad edil i z i a residenziale di tipo economico e popolare, stipulata ai sensi dell’art. 35 legge n. 864 del 1971, il prezzo da lui pagato era superiore a quello determinato dal comune in forza della suddettaconvenzione,. Ne conseguiva, ad avviso dell’esponente, la nullità parziale del contratto con riguardo al prezzo, il cui ammontare doveva essere sostituitoautomaticamente con quello imposto dal la convenzione , che indic ò in euro 76.666,76, con conseguente obbligo dei venditori, di cui chiedeva la condanna, al pagamento della differenza indebitamente incassata. Il Tribunale di Roma rigettò la domanda, che invece venne accolta dalla Corte di appello, la quale affermòche, diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, la violazione dell’art 9 della convenzione stipulata dal comune per la edificazione degli immobili, la quale stabiliva che all’atto delle cessioni anche successive degli stessiil prezzo doveva essere determinato secondo i criteri ivi fissati, determinava, conformemente a quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità, la nullità della clausola che, in caso di cessione anche successiva dell’immobile, stabilisse un prezzo superiore, trovando il vincolo della convenzione la sua fonte nell’art. 35 legge n. 865 del 1971, con conseguente sostituzione automatica del prezzo imposto, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., applicabile anche nel caso in cui clausola sia determinata da un atto a ciò espressamente autorizzatodalla legge. R.G. N. 8621/2018.Per la cassazione di questa sentenza, notificata il l’8. 1. 2018, con atto notificato il 7. 3. 2018, hanno proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] ha notificato controricorso. Il Procuratore Generale ha rassegnato le conclusioni scritte come in epigrafe indicate. Entrambe le parti hanno depositato memorie. La trattazione del ricorso, ai sensi dell’art. 23, comma 8 bis, d.l. 28. 10. 2020, n. 137, convertito con la legge 18. 12. 2020, n.176, e dell’art. 8 d.l. 29. 12. 2022, convertito con la legge 24. 2. 2023, n. 14, si è svolta in camera di consiglio senza l’intervento del Procuratore generale e dei difensori delle parti, non essendo stata presentata richiesta di discussione orale. Il primo motivo del ricorso , denunzia ndo violazione e falsa applicazione degli artt. 1339 e 1419 cod. civ., 2702 cod. civ. e 214 e 216 cod. proc. civ., censura la sentenza impugnata per avere ritenuto nulla la clausola del contratto di compravendita determinativa del prezzo. Sostengono al riguardo i ricorrenti che tale conclusione è erronea, in quanto, come aveva rilevato il giudice di primo grado, la stessa convenzione stipulata dal Comune di Pomezia prevedeva, in caso di cessione ad un prezzo superiore di quello determinabile in base ai criteri dalla stessa indicati, non la nullità della relativa clausola, ma una sanzione pecuniaria a carico del cedente, nonché la possibilità, per il proprietario, ai sensi della successiva legge n. 106 del 2011, di rimuovere ogni vincolo in ordine alle future cessioni mediante convenzione con lo stesso comune. In mancanza di una espressa previsione di legge o della convenzione, la clausola contrattuale che determina un prezzo superiore non può pertanto considerarsi nulla. In ogni caso le normerichiamate dal giudice territoriale fanno riferimento alla cessione del diritto di proprietà, non del diritto di superficie, a cui pertanto, essendo esse di stretta interpretazione, non possono estendersi Si aggiunge, da un lato, che il pagamento della penalità annulla ogni vantaggio derivante da un’asserita speculazione, realizzando l’interesse pubblico sotteso alla convenzione, e, dall’altro, che una diversa conclusione permetterebbe al R.G. N. 8621/2018.successivo acquirente, in ipotesi nemmeno in possesso dei requisiti per beneficiare di alloggi di edilizia economica e popolare, di procurarsi una indebita locupletazione, recuperando dal suo cedente parte del prezzo per poi rivendere il beneal prezzo di mercato, previa affrancazione del vincolo grazie all’accordo con il comune , possibile in base alla legge n. 106 del 2011 . L’interpretazione accolta dalla sentenza impugnata si pone, sotto questo profilo, anche in contrasto con l’art. 42 Cost., che tutela il diritto alla casa per i meno abbienti. Il secondo motivo di ricorso lamenta che la Corte di appello abbia commesso errori di calcolo nel determinare il prezzo imposto, avendo omesso di considerare che la vendita aveva avuto ad oggetto anche due posti auto, che sono beni che non ricadono tra quelli soggetti alla disciplina in argomento. Il terzo motivo di ricorso denunzia vizio della sentenza per omesso esame e violazione del principio di devoluzione in appello, per avere dichiarato inammissibile la domanda di garanzia avanzata dagli odierni ricorrenti in primo grado nei confronti del notaio rogante la compravendita. La Corte di appello ha adottato tale statuizionerilevando che la chiamata in causa del notaio era stata respinta dal Tribunale e sul punto i convenuti non avevano proposto appello incidentale. In realtà, si sostiene, poiché l’ordinanza appellata non conteneva alcuna statuizione al riguardo, la relativa domanda poteva essere riproposta in appello, ai sensi dell’art. 346 cod. proc. civ., e su di essa la Corte distrettuale avrebbe dovuto pronunciarsi, senza necessità di appello incidentale. Il quarto motivo di ricorso chiede che questa Corte sollevi dinanzi alla Corte costituzionale questione di legittimità in ordine alla disposizione degli artt. 35 legge n. 865 del 1971 e 31, comma 49 bis, legge n. 448 del 1998, assumendo che tali disposizioni, per come interpretate dalla giurisprudenza, violano i principi di ragionevolezza, uguaglianza e tutela dell’affidamento, l’art. 117, comma 1, Cost. in relazione all’art. 6 della CEDU e dell’art. 1 del Protocollo addizionale alla suddetta convenzione, e gli artt. 41 e 42 Cost. Con la memoria depositata in prossimità dell’udienza i ricorrenti hanno chiesto che il ricorso sia accolto anche in ragione della normativa sopravvenuta introdotta dall’art. 25 undicies, comma 1, del decreto legge del 23. 10. 2018, R.G. N. 8621/2018.n. 119,dopo quindi la proposizione del ricorso, convertito con legge 17. 12. 2018, n. 136, che ha aggiunto all’art. 31 legge n. 448 del 1998 i commi 49 bis e 49 quater. La prima di dette disposizioni stabilisce che “ R.G. N. 8621/2018.Assumono quindi i ricorrenti chela nuova normativa ha modificato sensibilmente la disciplina di affrancazione del vincolo, estendendo la legittimazione ad avvalersene a tutti gli interessati e non più, come in precedenza, al solo proprietario. Ne discende che avendo essi presentato, in data 19. 3. 2919, una istanza il diritto della controparte di pretendere la differenza del prezzo di cessione deve ritenersi estintoo comunque non esigibile. P.Q.M. R.G. N. 8621/2018.Dispone il rinvio della causa a nuovo r