Cassazione n. 26805/2025

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.12059/2024 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa congiuntamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE DI CASSAZIONE n. 5975/2024 depositata il 6.3.2024. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23.9.2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. convenne innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], invocando la declaratoria della nullità o l'annullamento dell’atto notarile ricognitivo del 22.3.2004 (denominato atto ricognitivo di servitù perpetua di utilizzo esclusivo e calpestio), con il quale le parti avevano costituito a favore dell’immobile della societàconvenuta una servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico di copertura della proprietà della società attrice, asseritamente svuotando, in tal modo , completamente di contenuto il diritto di proprietà di quest’ultima sul lastrico solare. L’attrice domandò altresì la condanna della Ficani a restituire nella disponibilità della società attrice il predetto lastrico solare, ed a risarcirle il danno derivante dalla sua occupazione e dalle infiltrazioni causate alla proprietà dell’attrice dal giardino pensile con impianto di irrigazione realizzativi dalla Ficani, che a seguito della ristrutturazione operata e della collocazione permanente di vasi di piante sul lastrico solare, aveva anche inibito l'accesso della società attrice alla porzione di lastrico solare posta di fronte al suo appartamento, e compromesso l'uso delle fonti di luce ed aria del locale commerciale sottostante, sprovvisto di aperture lucifere e di prese d'aria diverse dai lucernari del lastrico solare e dalle finestre a lato degli stessi. Costituitasi, la convenuta contestò l ’avversa domanda ed eccep ì la prescrizione dell’azione di annullamento del contratto del 2004. Con la sentenza n. 4897/2016 il Tribunale di Milano, in accoglimento della domanda, dichiarò nullo il contratto costitutivo della servitù di uso e calpestio perpetuo, esclusa una natura meramente ricognitiva, per impossibilità dell'oggetto e per contrarietà all'ordine pubblico, per avere completamente svuotato di contenuto la proprietà del lastrico solare della società attrice, e condannòla convenuta al rilascio del lastrico ed al risarcimento del danno da allagamento cagionato alla società attrice, quantificato dal CTU in € 12.040,60, escludendo il danno non patrimoniale. Con la sentenza n. 237/2020 dell'8/[OSCURATO:DATA_NASCITA], la Corte d'Appello di Milano, in accoglimento dell'appello della soccombente Ficani, riformò la decisione di prime cure, rigettando le domande della [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. accolte in primo grado, in base al rilievo che le facoltà del proprietario non erano venute meno, perchè il lastrico solare della società attrice ave va comunque mantenuto la funzione di copertura del locale commerciale sottostante e considerando la servitù estesa all'intero lastrico solare. [OSCURATO:SOCIETA] tale sentenza l’originaria attrice [OSCURATO:PERSONA] S.R.L ha proposto, con cinque motivi , ricorso per cassazione , contrastato con controricorso dalla Ficani ; Il Pubblico Ministero ha conclusoper l'inammissibilità del ricorso. Con la sentenza n. 5975/2024 del 27.2/6.3.2024, questa Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per carenza di interesse . Per quanto qui interessa, la Corte di legittimità ha rilevato che all’udienza pubblica del [OSCURATO:DATA_NASCITA] era stato chiamato anche il diverso ricorso n.1552/2022 RG - definitivamente rigettato - avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza n. 3209/2021 della Corte d'Appello di Milano, con la quale, a conferma della decisione di primo grado, era stato riconosciuto, a favore degli immobili di [OSCURATO:PERSONA] e della moglie, [OSCURATO:PERSONA], ed in danno della [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., l’avvenuto acquisto per usucapione della piena proprietà del lastrico solare oggetto di causa. Dal momento che l’eventuale statuizione di nullità del rogito del 22.3.2004, costitutivo del diritto di servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo, non avrebbe potuto precludere alla Ficani il diritto di esercitare, come proprietaria del lastrico oggetto di causa per usucapione, le medesime prerogative che le erano state attribuite per effetto della convenzione costitutiva del diritto reale minore oggetto del giudizio di legittimità, doveva ritenersi carente l'interesse ad agire della [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] la predetta sentenza, la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. ha proposto ricorso per revocazione ex artt. 391 bis e 395 n. 4) c.p.c., sostenendo che la Suprema Corte, nella sentenza n. 5975/2024, sia incorsa in un errore di fatto ed ha insistito, quindi, per la revocazione della sentenza e per l'accoglimento , nella fase rescissoria, dei cinque motivi di ricorso già in precedenza proposti nel procedimento n.8850/2020 RG di questa Corte, allegati al ricorso e da intendersi in esso ritrascritti. [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso, ed entrambe le parti, nell'imminenza dell'udienza in camera di consiglio, hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] A)Col presente ricorso per revocazione , la ricorrente ha lamentato l’errore di fatto ex artt. 391 bis e 395 n. 4 cpc, consistente nell'erronea percezione della porzione di lastrico solare oggetto di causa, confusa con altra porzione, usucapita dalla controparte, oggetto di diverso ricorso trattato dalla Suprema Corte nella medesima udienza (procedimento n.1552/2022 RG). Assume la ricorrente che le porzioni di lastrico oggetto delle due cause sarebbero tra loro diverse e distinte. Va preliminarmente esaminata l'eccezione di inammissibilità del ricorso per revocazione sollevata dalla controricorrente sotto il profilo della mancata esposizione sommaria dei fatti di causa, per non avere la società ricorrente riportato i motivi del l’originario ricorso contro la sentenzan. 237/2020 dell'8/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d'Appello di Milano, sfociati nella sentenza oggi impugnata per revocazione, non essendo sufficiente il mero richiamo. L’eccezione va disattesa. Al presente giudizio, introdotto nel 2024 , si applica, ratione temporis, l'art. 366 n. 3) c.p.c. nella formulazione modificata dal D.Lgs. 10.10.2022 n. 149, che richiede “la chiara esposizione dei fatti della causa essenziali all'illustrazione dei motivi di ricorso”, e non più la mera “ esposizione sommaria dei fatti della causa ” : ebbene, ad avviso della Corte, i fatti essenziali all’illustrazione dei motivi del ricorso nella eventuale fase rescissoria sono stati esposti nel ricorso introduttivo di questo giudizio. Nel ricorso per revocazione, infatti, si è dato atto, sommariamente: - che la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. aveva agito in giudizio nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] per far dichiarare la nullità dell'atto costitutivo di servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico solare del 22.3.2004 (vedi pagine 1 e 3 del ricorso); -che tale domanda era stata accolta in primo grado dalla sentenza n. 4897/2016, che era stata però riformata su appello della Ficani dalla sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 237/2020 (vedi pagina 3 del ricorso); - che il ricorso in cassazione avverso di essa proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. é stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse perché il collegio che ha pronunciato la sentenza impugnata in questa sede ha dato per scontato che con la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 3209/2021, confermata dallo stesso collegio con la sentenza pronunciata nella stessa udienza sul procedimento n.1552/2022 RG, fosse stata pronunciata l'usucapione a favore di [OSCURATO:PERSONA] per l'intero lastrico solare e non solo per la porzione del lastrico solare preesistente all'ampliamento (vedi pagine 3, 4 e 5 del ricorsoper revocazione); - che nel precedente ricorso ex art. 360 c.p.c. era stata posta la questione della “configurabilità a favore della convenuta Ficani di una servitù di uso perpetuo ed esclusivo del predetto bene” (vedi pagina 4 del ricorso per revocazione ) e della validità, o meno dell’atto notarile costitutivo di servitù (vedi pagina 5 del ricorso) e, tra i profili di nullità invocati si era fatta valere anche l’asserita mancata identificazione del fondo servente (vedi pagina 8 del ricorso); -e che la stessa Ficani, alle pagine 3, 19 e 24 del controricorso del giudizio sfociato nella sentenza impugnata per revocazione (proc. n. 8850/2020 RG), aveva ammesso che l'usucapione riguardava l'altra metà del terrazzo, ossia la sola porzione del lastrico solare preesistente all'ampliamento ed identificata con la lettera A nella CTU espletata nel giudizio conclusosi col riconoscimento dell'usucapione (vedi pagina 9 del ricorso). A quanto sin qui esposto, di per sé sufficiente a ritenere soddisfatto il requisito di autosufficienza, aggiungasi l’espresso richiamo all’originario ricorso per cassazione (contenuto a pag. 10) che trovasi depositato nel fascicolo di parte del giudizio di revocazione. A ciò aggiungasi che le sezioni unite di questa Corte, superando un orientamento contrario precedente, hanno stabilito che “la domanda di revocazione della sentenza della Corte di cassazione per errore di fatto, da proporre, in base al disposto dell'art. 391 bis c.p.c., con ricorso ai sensi degli art. 365 ss. dello stesso codice, deve contenere, a pena di inammissibilità, l'indicazione del motivo della revocazione, prescritta dall'art. 398, comma 2, c.p.c., e la esposizione dei fatti di causa rilevanti, richiesta dall'art. 366, numero 3, c.p.c., e non anche la riproposizione dei motivi dell'originario ricorso per cassazione” (vedi Cass. sez. un.30.12.2004 n. 24170, seguita da altre pronunce). Ciò chiarito, occorre passare all’esame del motivo di revocazione. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte “ nella fase rescindente del giudizio di revocazione, il giudice, verificato l'errore di fatto (sostanziale o processuale) esposto ai sensi del n. 4 dell'art. 395 c.p.c., deve valutarne la decisività alla stregua del solo contenuto della sentenza impugnata, operando un ragionamento di tipo controfattuale che, sostituita mentalmente l'affermazione errata con quella esatta, provi la resistenza della decisione stessa; ove tale accertamento dia esito negativo, nel senso che la sentenza impugnata risulti, in tal modo, priva della sua base logico-giuridica, il giudice deve procedere alla fase rescissoria attraverso un rinnovato esame del merito della controversia, che tenga conto dell'effettuato emendamento” (vedi Cass. 23.4.2020 n. 8051; Cass.n. 6038/2016; Cass. n.6881/2014; Cass. n.1666/2009). Orbene la sentenza impugnata, senza farne oggetto di un accertamento motivato, ha dato per scontato, a pagina 5, che la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 3209/2021, confermata in via definitiva dallo stesso collegio nella medesima udienza, avesse riconosciuto la proprietà per usucapione in favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] dell’intero lastrico solare oggetto di causa, e che pertanto fosse venuto meno l'interesse ad agire della [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. a fare accertare la nullità dell'atto costitutivo notarile ricognitivo del 22.3.2004 (denominato atto ricognitivo di servitù perpetua di utilizzo esclusivo e calpestio), con il quale le parti avevano costituito a favore della Ficani una servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico solare di copertura della proprietà della società attrice, realizzato nel 1920 ed ampliato tra la fine degli anni '40 dello scorso secolo ed il 1950. In realtà quella sentenza aveva riconosciuto l'acquisto per usucapione, in favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ed a scapito della [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., solo per la distinta porzione originaria del lastrico solare, specificamente individuata con la lettera A nella CTU espletata in quel giudizio, ossia per la parte originaria del lastrico solare realizzata nel 1920, e non per la porzione di lastrico solare identificata con la lettera B nella medesima CTU, realizzata in ampliamento tra la fine degli anni '40 dello scorso secolo ed il 1950 ed estesa circa 160 mq, collocata di fronte all'appartamento della Ficani (subalterno 3), che invece costituiva anche oggetto del distinto procedimento n. 8850/2020 RG. La diversità tra le due porzioni del lastrico solare oggetto dei due procedimenti era un dato pacifico ed incontroverso in causa, in quanto la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. aveva chiesto di accertare la nullità dell'atto costitutivo di servitù del 22.3.2004 che l'aveva privata dei diritti di proprietaria sul lastrico solare realizzato sopra al suo locale commerciale, coperto sia dal lastrico solare originario, che dal suo ampliamento, e [OSCURATO:PERSONA], per parte sua, a pagina 24 del controricorso del procedimento n. 8850/2020 RG di questa Corte, aveva affermato che la sentenza del Tribunale di Milano n.8176/2019, poi confermata dalla sentenza della Corte d'Appello di Milano n.3209/2021, aveva accertato l'usucapione per l'altra parte del lastrico solare, quella originaria, ed aveva prodotto in primo ed in secondo grado la mappa catastale nella quale aveva trascritto la servitù oggetto di causa, identificando la porzione di lastrico solare asservita nel solo ampliamento che si trovava di fronte all'appartamento di sua proprietà (subalterno 3), ossia nella porzione identificata con la lettera B nella CTU espletata nel giudizio di usucapione. E' di tutta evidenza che, se il Collegio che ha pronunciato la sentenza impugnata per revocazione, avesse riferito la sentenza definitiva di usucapione intervenuta, come pacificamente ritenuto dalle parti e quindi incontroverso, alla sola porzione del lastrico solare originaria, individuata con la lettera A nella CTU espletata nel giudizio sfociato nella sentenza della Corte d'Appello di Milano n.3209/2021, non avrebbe ritenuto venuto meno l'interesse ad agire della [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. a fare accertare la nullità dell'atto costitutivo di servitù del 22.3.2004, relativo, secondo la sentenza n. 237/2020 della Corte d'Appello di Milano, all’intero lastrico solare, quantomeno per la distinta porzione identificata dal CTU con la lettera B del medesimo lastrico solare non coperta dal giudicato di usucapione. L’errore percettivo, interno agli atti della Corte di legittimità e decisivo, sussiste e comporta pertanto la revocazione della sentenza 5975/2024. B) Occorre a questo punto passare alla fase rescissoria, esaminando i motivi del ricorso ex art. 360 c.p.c. che erano stati fatti valere nel procedimento n. 8850/2020 RG di questa Corte. 1) Col primo motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. ha lamentato, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 832 e 1418 cod. civ., in quanto la sentenza n. 237/2020 dell'8/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d'Appello di Milano, ritenendo valida la servitù costituita con l'atto notarile del [OSCURATO:DATA_NASCITA] solo perché la porzione di lastrico solare in contesa continua ad assolvere la funzione di copertura rispetto al sottostante locale commerciale di quella società, ha reso del tutto illusorio il contenuto residuo della proprietà del lastrico solare della ricorrente, violando la norma imperativa dell'art. 832 cod. civ., confondendo le facoltà ricomprese nella proprietà del locale commerciale sottostante, evidentemente provvisto anche di copertura, con quelle della proprietà del sovrastante lastrico solare, ed a sostegno del motivo ha richiamato le sentenze di questa Corte n. 1037 del 22.4.1966 e n. 1343 del 31.5.1950, che hanno riconosciuto la nullità di negozi giuridici che avevano configurato un rapporto di assoggettamento tra due fondi tale da elidere, o assorbire completamente, le facoltà di godimento del fondo servente, per di più a fronte della previsione negoziale di un indennizzo irrisorio, che la sentenza di secondo grado ha comunque ritenuto congruo. 2) Col secondo motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. ha lamentato la manifesta illogicità della motivazione ex art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., dolendosi che la sentenza n. 237/2020 dell'8/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d'Appello di Milano abbia confuso il diritto di proprietà del lastrico solare col diritto di proprietà dell'immobile sottostante, e ritenendo erroneamente che la copertura fosse una facoltà/utilità del proprietario del lastrico solare, anziché la funzione del lastrico medesimo. 3) Col terzo motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. ha lamentato, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli articoli 1027, 1028 e 1418 cod. civ. sulla servitù e sul concetto di utilità della servitù, evidenziando che la servitù é un diritto reale minore, ma non può estendersi fino a ricomprendere tutte le facoltà che competono alla proprietà. I primi tre motivi, attinenti alla questione della sostanziale privazione di tutte le facoltà spettanti al proprietario del fondo servente per effetto dell’atto di cui si discute, sono fondati, anche se si rende necessario, ai sensi dell’art. 384 ultimo comma cpc., correggere la erronea motivazione della sentenza di appello, il cui dispositivo è comunque conforme al diritto. La Corte d'Appello di Milano, per negare che l'atto costitutivo servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico di copertura della proprietà della società attrice avesse completamente svuotato di contenuto il diritto di proprietà del lastrico solare, ha motivato ritenendo che comunque fosse rimasta , tra le facoltà del proprietario, la funzione di copertura del lastrico solare. Una tale argomentazione è erronea in diritto e va dunque corretta. La funzione di copertura, infatti, costituisce, come è noto, la caratteristica principale oggettiva del lastrico solare, ma non certo una facoltà ricompresa tra quelle che spettano al proprietario del lastrico solare, non potendo il medesimo “scoperchiare”gli immobili sottostanti per far valere una sua facoltà, dato che il solaio di copertura fa parte della proprietà sottostante. Ciò non significa però che l'atto notarile del [OSCURATO:DATA_NASCITA] abbia completamente svuotato di contenuto la proprietà del lastrico solare della ricorrente, come era stato ritenuto dal giudice di primo grado. Ed invero é stato dedotto dall'originaria parte attrice, e risulta pacificamente dalle foto dei luoghi prodotte, che anche dopo la costituzione della servitù in questione nel 2004, il locale commerciale al piano sottostante di proprietà della ricorrente ha mantenuto inalterata la facoltà di ricevere luce dai lucernai in vetrocemento del lastrico solare, e di ricevere aria dalle finestre apribili poste ai lati degli stessi, facoltà queste derivanti non da un asservimento del lastrico solare alla proprietà sottostante, valendo il principio nemini res sua servit, bensì dal fatto che entrambi erano di proprietà della [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., per cui non si può sostenere che l'atto costitutivo di servitù del 22.3.2004 di per sé abbia completamente svuotato di contenuto il diritto di proprietà della suddetta società sul lastrico solare, e che sia quindi risultato nullo per contrarietà alla norma imperativa dell'art. 832 cod. civ., non abilitando quell'atto notarile alla modifica dei lucernai e delle finestre laterali rispetto ad essi, rimasti in proprietà della società ricorrentee destinati a dare aria e luce. Il permanere di tale facoltà rende corretta la conclusione secondo cui non vi è stata totale privazione delle facoltà spettanti al proprietario del fondo servente. 4) Col quarto motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. ha lamentato che la sentenza n. 237/2020 dell'8/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d'Appello di Milano non si sia pronunciata sulle plurime eccezioni di nullità dell'atto notarile del [OSCURATO:DATA_NASCITA], che erano state riproposte dalla predetta società nella comparsa di costituzione in appello, ed in particolare in ordine a quella sollevata per l'indeterminatezza del fondo dominante e del fondo servente, ed in ordine all'omessa descrizione degli elementi essenziali quali il peso, l'estensione e le modalità di esercizio della servitù. Il motivo é infondato. La sentenza n. 237/2020 dell'8/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d'Appello di Milano si é pronunciata alle pagine 10-11 sull'eccezione di nullità dell'atto costitutivo del [OSCURATO:DATA_NASCITA] per l'indeterminatezza del fondo dominante e del fondo servente, avendo individuato il fondo dominante nell'appartamento al primo piano a sinistra salendo (nel NCEU del Comune di Milano a foglio 434, mappale 130, sub. 3) di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], ed il fondo servente nella terrazza soprastante e costituente il tetto di copertura dei corpi bassi di proprietà della [OSCURATO:PERSONA] SRL (nel NCEU del Comune di Milano a foglio 434, mappale 130, sub. 1 e 2) e non nel solo ampliamento del lastrico solare. La sentenza impugnata ha inoltre negato alla ricorrente la facoltà di collocare macchinari sul lastrico solare, incompatibile con la facoltà di uso esclusivo e calpestio convenzionalmente conferita alla proprietà Ficani (vedi pagina 13 secondo capoverso), mentre nella correzione alla motivazione operata ex art. 384 ultimo comma c.p.c. si é riconosciuto il permanere delle facoltà di presa d'aria e di luce da parte della ricorrente. 5) Col quinto motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. ha lamentato l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. (la circostanza che nell'atto notarile del [OSCURATO:DATA_NASCITA] si sarebbe fatto riferimento quale fondo asservito al solo lastrico solare realizzato in ampliamento nel 1950) e la violazione o falsa applicazione dell'art.1065 cod. civ., che imponeva nel dubbio sull'estensione della servitù di interpretare l'atto nel senso del minor aggravio del fondo servente. Tale ultimo motivo é infondato, in quanto la sentenza n. 237/2020 dell'8/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d'Appello di Milano ha considerato il riferimento nell'atto notarile all'ampliamento del lastrico solare come non decisivo, ritenendo prevalente ai fini dell'individuazione dell'estensione della servitù il riferimento convenzionale ai dati catastali, e non avendo avuto dubbi sul riferimento della servitù all'intero lastrico solare in ragione dei richiami catastali convenzionali, non ha avuto bisogno di applicare il criterio interpretativo del minimo mezzo dell'art. 1065 cod. civ., per cui il motivo si risolve in un'inammissibile richiesta di dare in sede di legittimità un'interpretazione alternativa all'atto costitutivo della servitù del 22.3.2004, senza peraltro censurare specificamente i criteri interpretativi applicati dalla citata sentenza (vedi nel senso dell'inammissibilità in sede di legittimità della prospettazione di interpretazioni contrattuali alternative Cass. sez. lav. ord. 3.7.2024 n. 18214; Cass. n. 18375/2006; Cass. n. 22979/2004; Cass.n.12468/2004; Cass. n. 7740/2003; Cass. n. 12366/2002; Cass.n.11053/2000). L'accoglimento del ricorso per la fase rescindente, ed il rigetto per la fase rescissoria con correzione della motivazione della sentenza della Corte d'Appello di Milano, giustificano la compensazione delle spese processual