Cassazione n. 00429/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.362/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. [OSCURATO:PERSONA] in persona del curatore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato P.[OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO di ANCONA n. 1089/2020 depositata il 21/10/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Secondo quanto esposto dalla sentenza impugnata, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. convenne in giudizio il Comune di [OSCURATO:PERSONA], premettendo che le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita con cui l’ente si era impegnato ad acquistare l’immobile di proprietà dell’attrice al prezzo di Euro 1.504.227,24, da corrispondersi mediante accollo del mutuo ipotecario acceso presso la Banca delle Marche e il pagamento della somma residua; aveva altresì dedotto che le parti avevano stabilito che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro un anno, ma tale termine era decorso invano, a causa della condotta del Comune. Il Tribunale di Ancona accolse la domanda, dichiarò risolto il contratto per inadempimento del Comune e condannò il Comune a risarcire i danni sofferti dalla promittente alienante [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., nelle more sottoposta a procedura fallimentare. La sentenza della Corte d’appello di Ancona invertì l’esito del giudizio di primo grado, valorizzando la circostanza che il contratto intercorso fra le parti, che consentiva al Comune di sciogliersi dal vincolo contrattuale ove fossero emerse situazioni debitorie successive alla stipula del preliminare, non faceva in alcun modo menzione del pignoramento all’epoca già gravante sullo stabile, non assumendo rilievo la circostanza che il pignoramento avesse come titolo il mutuo il cui accollo era previsto nel contratto preliminare a titolo di parziale pagamento del prezzo. 2.Avverso la decisione propose ricorso per cassazione il Fallimento di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in liquidazione e il ricorso fu accolto con ordinanza n. 19934/2018 depositata il 27-7-2018. La Corte di Cassazione cassò la sentenza sul rilievo che il giudice di merito avesse omesso l’esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all'art. 360, n. 5, c.p.c., per non aver considerato e valutato l'insieme della documentazione prodotta al fine di dimostrare che il Comune era a conoscenza del vincolo al momento della stipula del contratto e, in ogni caso, aveva, in epoca successiva, reiteratamente manifestato la volontà di volere dare esecuzione al negozio, nonostante l'esistenza del pignoramento. In particolare, l’ordinanza ha evidenziato come nel ricorso fossero stati indicati, precisandone il contenuto e la collocazione specifica all'interno dell'incarto processuale, numerosi documenti di rilievo decisivo: la comparsa di costituzione del Comune in primo grado; le delibere comunali (indicate in ricorso alle pagg. 16-19), dalle quali era dato trarre che il Comune aveva attivato le iniziative provvedimentali del caso, nella piena consapevolezza che sarebbe occorso procedere all'estinzione del gravame in parola; atti processuali (indicati in ricorso alle pagg. 19-22), dai quali si ricavava la conformità della strategia processuale alla duplice circostanza evidenziata con il ricorso: «il promissario acquirente sapeva che l'immobile era assoggettato a pignoramento e aveva deciso di concludere il preliminare nonostante ciò e di darvi, indi, esecuzione». 3. La Corte d’appello di Ancona, adita in sede di rinvio, ha dichiarato risolto il contratto tra le parti, per essere stata integrata la previsione dell’art. 5; nel contempo, ha accolto l’eccezione di improponibilità della domanda di restituzione della somma versata a titolo di acconto dal Comune di [OSCURATO:PERSONA], essendo intervenuta nelle more del giudizio la dichiarazione di fallimento della società, in ragione della attrazione di tale domanda nella competenza del Tribunale fallimentare. Per quel che rileva in questa sede, il giudice di merito, muovendo dal contenuto dell’ordinanza che aveva disposto il rinvio, nonché muovendo dalla impossibilità di trarre un significato dirimente dalla circostanza «incontestata della mancanza di qualsiasi previsione, nel testo del preliminare, riguardante il pignoramento», ha preso in considerazione: a)il contenuto dell’atto di costituzione in primo grado del Comune di Falconara, ove l’ente dichiara va di essere venuto a conoscenza del pignoramento dopo il preliminare ma prima della scadenza del termine pattuito per la stipula del definitivo (in particolare richiamando pagg. 4, 13 e 14); b)l’atto di citazione in appello e la comparsa conclusionale del Comune di Falconara, espressamente richiamati nel ricorso originario per Cassazione del [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e indicati nell’ordinanza di rinvio, alla pari dell’atto di cui al punto a). Dall’esame di questi due atti, la Corte d’appello ha concluso che il Comune mai avesse affermato di essere stato a conoscenza, prima della stipula del preliminare, del pignoramento. La Corte d’appello poi ha esaminato tutte le delibere indicate nel ricorso richiamate nell’ordinanza della SupremaCorte. Ha affermato che tutte le delibere erano successive al termine pattuito per la stipula del definitivo e ha osservato che, per quanto con le stesse il Comune avesse proceduto a finanziamenti e aggiornamenti di bilancio in relazione all’esborso previsto per l’acquisto del complesso immobiliare de quo, « non ha mai affermato che si sarebbe fatto carico degli oneri conseguenti al pignoramento» ma anzi, in relazione alla delibera n. 492 del 2006, aveva previsto che la stipula del contratto avrebbe potuto essere effettuata dopo le procedure di estinzione dei gravami vari in capo all’immobile stesso (“la stipula del contratto di acquisto dovrà seguire le procedure di estinzione..”). Ha quindi osservato che «la conoscenza del pignoramento da parte del Comune successivamente alla stipula del preliminare, in particolare agli inizi dell’anno 2005, non ha comportato alcuna acquiescenza atteso che, alla luce del contenuto della delibera sopra riportato, risulta evidente la volontà del Comune di addivenire alla conclusione del definitivo soltanto ove la società avesse preventivamente provveduto ad estinguere i ‘gravami vari’ e quindi a non voler stipulare in ogni caso il definitivo acquistando così un bene pignorato e sottoposto ad esecuzione forzata che non avrebbe, dunque, assicurato la realizzazione del progetto per il quale era stata inizialmente deliberata l’acquisizione dell’area e che, evidentemente, richiedeva la necessaria acquisizione del bene nella sua materialità». Ha esaminato le ulteriori delibere, espressamente richiamando quelle recanti nn. 100 e 513, rientranti tra gli atti pretermessi, escludendo, anche rispetto ad esse, che potesse rinvenirsi una qualche volontà del Comune di procedere alla stipula del contratto pur in presenza di pignoramento. All’esito, la Corte d’appello ha attribuito alla mancata dichiarazione dell’esistenza del pignoramento alla data della stipula del preliminare il valore di fatto idoneo a integrare i presupposti per la risoluzione del contratto, in attuazione dell’art. 5 del contratto preliminare, secondo il quale, qualora fossero emerse ulteriori posizioni debitorie prima della stipula della compravendita, il Comune avrebbe dovuto ritenersi libero da qualsiasi obbligo derivante dal preliminare; quindi ha ritenuto che il pignoramento fosse da considerare come una ulteriore posizione debitoria, idonea a determinarne la risoluzione. Ha aggiunto che, anche se non fosse stato così, [OSCURATO:SOCIETA]. si era obbligata a trasferire un bene libero da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche erariali, oneri in genere, gravami che ne potessero diminuire il valore, a eccezione dell’ipoteca volontaria iscritta a favore della Banca delle Marche. Ha concluso che l’accertata mancata dichiarazione in sede di preliminare e il fatto che l’immobile fosse gravato da tale formalità pregiudizievole integrava il grave inadempimento richiesto a norma degli artt. 1453 e 1455 c.c. ai fini della risoluzione del preliminare. 4.Avverso la sentenza ricorre per cassazione il [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. con cinque motivi. Resiste con controricorso il Comune di [OSCURATO:PERSONA]. In prossimità dell’udienza le parti hanno depositato memorie illustrative e all’esito della camera di consiglio del 10-12-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, ex art 360, comma 1, n. 5 c.p.c. per aver la sentenza impugnata omesso di valutare le determinazioni del Comune di [OSCURATO:PERSONA] di dare comunque esecuzione al contratto preliminare, la già acquisita sua conoscenza del pignoramento, e l’intervento di [OSCURATO:PERSONA], il tutto omettendo completamente di considerare la delibera n. 109 del 2006, ove si faceva espresso riferimento alla volontà di acquistare il complesso immobiliare di cui al preliminare. 1.1.Il motivo è infondato. L'art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., come riformulato ex art. 54 d.l. n. 83/2012 prevede, quale vizio specifico denunciabile per cassazione, l'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia formato oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, nel senso che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia (Cass. Sez. 2 n. 2961/2025, Cass. Sez. 2 n. 17005/2024, Cass. Sez. U n. 8053/2014). Nella specie la Corte d’appello non ha affatto omesso di considerare un qualche fatto storico,ma neppure le deliberazioni adottate dal Comune di Falconara perché, in attuazione dell’ordinanza n. 19934/2018 che ha disposto il rinvio, ha valutato la documentazione indicata nell’atto difensivo dell’odierna parte ricorrente, seppure ne ha tratto un esito differente da quello dalla stessa auspicato. Specificamente, la Corte d’appello ha ritenuto che il Comune di Falconara avesse certamente appreso dell’esistenza del pignoramento in data successiva alla stipula del preliminare e che pertanto fosse integrata l’ipotesi disciplinata dall’art.5 del preliminare; ciò, sia perché l’art. 5 disponeva che qualora, prima della stipula della compravendita definitiva , fossero emerse altre posizioni debitorie il Comune doveva ritenersi libero da ogni obbligo; sia perché, ai sensi dell’art. 5, oggetto del contratto era l’immobile libero da ogni vincolo, a eccezione dell’ipoteca volontaria iscritta a favore della Banca delle Marche. Quanto al dimostrato persistente interesse per l’acquisto dell’immobile anche dopo la scoperta del pignoramento, secondo la ricorrente documentato dalle delibere, la sentenza ha escluso, sulla base del contenuto delle delibere medesime - anche successive alla delibera 109/2006 alla quale fa riferimento la ricorrente- che il Comune avesse prestato acquiescenza al gravame non dichiarato in sede di preliminare; ciò perché nelle delibere l’ente aveva soltanto dichiarato che la stipula del contratto definitivo sarebbe avvenuta dopo l’estinzione dei gravami. In buona sostanza, la Corte d’appello ha valutato le emergenze processuali e in particolare il contenuto delle delibere, senza che il ricorrente faccia specifico riferimento a un preciso contenuto di una qualche delibera idoneo a costituire fatto decisivo del quale sia stato omesso l’esame; quindi, non vi è stato omesso esame dei documenti, ma esame con esiti differenti da quelli invocati dal ricorrente ed estranei al sindacato di legittimità, rimanendo la censura nell’ambito della critica all’apprezzamento in fatto delle risultanze istruttorie, riservato al giudice di merito. 2.Con il secondo motivo si denuncia la nullità della sentenza per motivazione apparente e contraddittoria. La decisione sarebbe contraddittoria nella parte in cui ritiene che il contratto sia stato risolto, e dunque accerta l’assenza di volontà di stipulare il definitivo, mentre riconosce al contempo che si erano susseguite determinazioni per finanziare gli importi necessari per acquistare gli immobili al fine di realizzare un progetto di residenzialità pubblica. 2.1.Il motivo è infondato. Com’è noto, la motivazione del provvedimento impugnato con ricorso per cassazione deve ritenersi apparente quando, pur se graficamente esistente, e anche eventualmente sovrabbondante nella descrizione astratta delle norme che regolano la fattispecie dedotta in giudizio, non consente alcun controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, così da non attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111 comma 6 Cost. (Cass. Sez. U n. 2767/2023, in motivazione a pag. 10 e precedenti ivi richiamati, Cass. Sez. 1 n. 7090/2022, Cass. Sez. U n. 8053/2014, per tutte). Nel caso che ci occupa, la motivazione non è né apparente né contraddittoria, perché la Corte d’appello ha eseguito una ricostruzione plausibile, concreta e logica, semplicemente non condivisa dal ricorrente. Il giudice di merito ha ricostruito la vicenda contrattuale, come evidenziato in relazione alla prima doglianza, alla luce e sulla base della documentazione prodotta dalle parti, espressamente esaminata, e ha concluso che il contratto, una volta emerso un pignoramento non dichiarato, era risolto in forza della clausola n. 5, senza che gli eventi successivi potessero incidere, anche sulla base del contenuto delle delibere emesse dal Comune, sull’inadempimento della società promittente venditrice. 3. Con il terzo motivo si denuncia la violazione dell’art. 115 c.p.c., per inesatta percezione di nozione di comune esperienza. Il giudice avrebbe errato a ritenere che le procedure di estinzione dei gravami possano effettuarsi solo antecedentemente alla stipulazione del contratto e non anche in via contemporanea; ciò, anche considerando il contenuto della clausola n.5, che espressamente prevedeva la possibilità di liberazione del bene da iscrizioni, trascrizioni etc. “al momento della stipula del definitivo”, con eccezione dell’ipoteca volontaria. 4. Con il quarto motivo si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, costituito dalla mancata considerazione dell’entità del prezzo di acquisto e della sua idoneità a consentire la liberazione del bene dai gravami in sede di stipula dell’atto definitivo. 5. Il terzo e il quarto motivo, trattati congiuntamente stante la continuità di argomentazioni, sono entrambi inammissibili, perché non colgono e perciò non aggrediscono in modo pertinente la ratio decidendi della decisione impugnata. La sentenza ha ritenuto la gravità dell’inadempimento della promittente venditrice in ragione dell’accertata mancata dichiarazione in sede di stipula del contratto preliminare dell’esistenza del pignoramento gravante sul bene; ciò per il fatto che il pignoramento, diversamente dall’ipoteca della quale il promissario acquirente era a conoscenza, sottraeva la disponibilità del bene al proprietario e la materiale acquisizione del bene risultava strumentale per il Comune, per la realizzazione del progetto di cui alle richiamate delibere. La sentenza ha altresì evidenziato come proprio la trascrizione del pignoramento e la pendenza della procedura esecutiva immobiliare non avrebberoconsentito al promittente venditore di liberare l’immobile utilizzando il prezzo di acquisto, in quanto il bene non era più nella disponibilità del debitore esecutato, ma avrebbe potuto essere trasferito solo nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare. Quindi, la Corte d’appello ha dimostrato di avere tenuto conto dei dati riproposti dalla parte ricorrente con il terzo e il quarto motivo di ricorso e ne ha escluso la rilevanza, in termini che gli argomenti della ricorrente non riesconoa scalfire: era in fatto che la ricorrente avrebbe dovuto dedurre, in modalità ammissibili nel giudizio di legittimità, che la disponibilità del prezzo di acquisto le avrebbe consentito di sottrarre l’immobile alla procedura esecutiva già iniziata, ma i motivi di ricorso non sono svolti in tal senso. 6.Con il quinto motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 384 c.p.c. ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., sostenendo che la Corte d’appello abbia disatteso l’ordinanza rescindente , fondando la decisione sugli stessi elementi del provvedimento annullato. 6.1.Il motivo è infondato, non sussistendo la violazione dell’art. 384 c.p.c.prospettata. L’ordinanza n. 19934/2018 che ha disposto il rinvio ha cassato la sentenza d’appello per il fatto che aveva deciso senza prendere in esame i documenti valorizzati dal Fallimento e non per altre ragioni; il giudice del rinvio ha valutato tali documenti e quindi ha pronunciato nell’ambito delineato dall’ordinanza che ha disposto il rinvio, giungendo a conclusione logica e plausibile, che rimane estranea al sindacato di legittimità in quanto immune daqualsiasi vizio. 7.In conclusione, il ricorso è integralmente rigettato. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.Si esclude la condanna ex art. 96 c.p.c. chiesta dal controricorrente, non ravvisandosene i presupposti. In considerazione del rigetto del ricorso, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alla rifusione a favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 12.000,00 per compensi, oltre a € 200,00 per esborsi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege. Sussistono i presupposti, ai sensi dell’art. 13, comma 1 - quater , d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte del ricorre