Cassazione n. 09803/2023

ORDINANZA sul ricorso\17992/2017proposto da: [OSCURATO:SOCIETA] elettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 32 presso Avv.tokA20,33Curti e rappresentato e difeso dall' Avv.to [OSCURATO:PERSONA] di Pordenone, giusta procura a margine al ricorso; -ricorrente - Contro [OSCURATO:PERSONA] in persona del sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 33 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] 0, m i-szizi-rp Tu 2 [OSCURATO:PERSONA].. 4,1i3t)c-A-rt `i1.1n) fuLQIA E -controricorrente e ricorrente incidentale avverso la sentenza n.1070/2017 della CORTE D'APPELLO di TRIESTE, depositata il 30/09/2017; t 59(0 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/11/2022 dalla cons. [OSCURATO:PERSONA] Con distinti ricorsi ex art. 702 bis cpc l'[OSCURATO:SOCIETA] società proprietaria dei terreni ed il Comune di Pordenone impugnarono davanti alla Corte di Appello di Trieste la determinazione dell'indennità di espropriazione pari ad euro 2.682.120,00 complessivi, di cui 2.310.120,00 per il terreno e 372.000,00 per il capannone, effettuata a seguito della procedura di nomina della terna dei tecnici per la stima, prevista dall'art. 21 dpr 327 del 2001, in relazione ai terreni di proprietà della società oggetto di esproprio giusta decreto 18 aprile 2011, ritenuta insufficiente la stima effettuata dai periti, per ivi sentir determinare il giusto valore degli immobili interessati dal procedimento espropriativo. La Corte di Appello di Trieste con ordinanza 23/3/2012 ha ritenuto di determinare nel corso del giudizio, senza espletare consulenza tecnica d'ufficio, l'indennità di espropriazione nella somma di euro 3.241.620,00 pari al valore venale dei terreni con il criterio del metodo sintetico-comparativo ed euro 372.000,00 per il fabbricato per un totale di euro 3.613.626,00. Il giudice ha tenuto conto della collocazione del compendio espropriato, destinato alla realizzazione di un Comando dei Carabinieri, della complessiva estensione di mq. 12.420, in zona destinata a servizi ed attrezzature tecnologiche (ST) dal P.R.G. di Pordenone, ed ha ritenuto il carattere edificatorio del terreno, applicando l'indice fondiario di 0,60/mq, con conseguente cubatura di mc. 1,80/mq. La valutazione è stata compiuta ricorrendo al metodo sintetico- comparativo, traendosi indicazioni dalle compravendite, intervenute tra il 2004 e il 2011 di terreni edificabili posti nelle vicinanze, così approdandosi al valore unitario di Euro 145/mc, e da due compravendite di capannoni della stessa zona, stipulate nel 2004, con attribuzione al capannone espropriato del valore di 372.000,00. A seguito di ricorso per cassazione del Comune di Pordenone affidato a cinque motivi e ricorso incidentale di [OSCURATO:SOCIETA], questa Suprema Corte con sentenza 29/1/2014 nr. 1904 accolse il ricorso del Comune, con riguardo ai soli terreni ( escluso il capannone) e cassò l'ordinanza impugnata. Riassunto il giudizio ed espletata CTU, la Corte di Appello di Trieste ha pronunciato ordinanza in data 30/9/2017 avverso la quale ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:SOCIETA] affidato a quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] provinciale di Pordenone si è costituita con controricorso e ricorso incidentale affidato a tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo di ricorso la ricorrente [OSCURATO:PERSONA] srl denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art.32 comma 1 DPR 327 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] ed art. 384 cpc in riferimento all'art. 360 comma 1 nr. 3 cpc, in quanto la Corte di Appello di Trieste ha individuato come data di riferimento ai fini della determinazione dell'indennità il periodo 2006-2007 di gran lunga antecedente la data di emanazione del decreto di esproprio del 2011. Secondo la ricorrente La Corte di Appello di Trieste aveva recepito le risultanze della CTU espletata in corso di giudizio senza fornire adeguata e coerente motivazione in ordine agli elementi decisivi della stima ed aveva liquidato per l'area espropriata un'indennità di espropriazione inferiore al valore di mercato degli immobili. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art.32 e 37 DPR 327 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] ed artt.2909,2697 e 2909 cc 348 cpc in riferimento all'art. 360 comma 1 nr. 3 cpc, in quanto la Corte di Appello di Trieste, con motivazione diversa da quella del CTU, ha ridotto del 25% il valore di mercato dei terreni al fine di parametrarlo alla edificabilità di fatto. Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt.91 e 92 cpc in riferimento all'art. 360 comma 1 nr. 3 cpc, in quanto la Corte di Appello di Trieste ha compensato le spese di giudizio nonostante la soccombenza del Comune. Con il quarto motivo di ricorso proposto in via cautelativa e preventiva, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 37 DPR 327 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] in riferimento all'art. 360 comma 1 nr. 3 cpc, in quanto la Corte di Appello di Trieste ha negato la maggiorazione di 8/10 che, in caso di nuovo giudizio, spetterebbe alla ricorrente. Con tre motivi di ricorso incidentale il Comune di Pordenone censura la sentenza con il primo motiv9 per violazione e falsa applicazione dell'art. 115 secondo comma cpc in relazione al fatto notorio perché la Corte di Appello di Trieste ha ritenuto di non poter considerare i{prezzo di acquisto iniziale dell'area in quanto, basandosi sul fatto notorio, le condizioni di mercato del 2004 erano diverse da quelle del 2011.Con il secondo motivo di ricorso Il Comune di Pordenone denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 384 secondo comma cpc e 32 e 37 DPR 327 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] cpc in riferimento all'art. 360 comma 1 nr. 3 cpc, in quanto la Code di Appello di Trieste ha liquidato l'indennità di espropriazione con il metodo sintetico- comparativo omettendo di considerare immobili omogenei aventi la medesima destinazione urbanistica in violazione di quanto disposto dalla sentenza di rinvio che così disponeva: "Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione di aree, destinate a servizi, di cui sia ritenuta la legale edificabilità, il valore dei beni deve essere accertato tenendo conto della condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, e in particolare va tenuto conto, nell'applicazione del sistema sintetico-comparativo, della specifica natura del servizio, alla ricerca di parametri di comparazione omogenei". Con il terzo motivo di ricorso Il Comune di Pordenone denuncia in via condizionata la violazione e falsa applicazione dell'art. 37 DPR 327 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] cpc in riferimento all'art. 360 comma 1 nr. 3 cpc, in quanto la Corte di Appello di Trieste a pag. 28 ha collegato l'aumento del 10% alla indennità determinata in via giudiziaria e non a quella determinata in via amministrativa. Il ricorso incidentale del Comune di Pordenone riveste carattere pregiudiziale, rispetto al ricorso principale di [OSCURATO:SOCIETA]. (espropriato), atteso che il ricorso incidentale censura la conformità al principio di diritto enunciato da Cass. 1904/2014, nonché al disposto degli artt. 32 e 37 d.P.R. 327/2001, del criterio (sintetico comparativo) di determinazione dell'indennità di espropriazione adottato dalla Corte d'appello in sede di rinvio, laddove il ricorso principale è diretto a censurare la riduzione dell'indennità operata dalla Corte di merito, con riferimento al medesimo criterio sintetico comparativo, il cui utilizzo è contestato con il ricorso incidentale. Tanto premesso, il secondo motivo del ricorso incidentale del Comune è fondato, assorbiti il primo e terzo, ed il ricorso principale di Adas. Occorre muovere dal rilievo che la pronuncia oggi impugnata è stata resa in sede di rinvio, talchè essa non poteva che conformarsi al principio di diritto enunciato da questa Corte nella sentenza rescindente. Tale sentenza — muovendo dal rilievo secondo cui la natura edificabile del terreno adibito a sede del [OSCURATO:PERSONA] dei Carabinieri era pacifica in causa — aveva affermato che ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione di aree destinate a servizi, di cui sia ritenuta la legale edificabilità, il valore dei beni deve essere accertato tenendo conto della condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, dovendosi, in particolare, tenere conto, nell'applicazione del sistema sintetico-comparativo, della specifica natura del servizio per la ricerca di parametri di comparazione omogenei. Ha affermato la Corte che «Il vizio che si annida nel giudizio della Corte d'appello è di ritenere che "ai fini della quantificazione dell'indennità di espropriazione, è la vocazione edificatoria del cespite espropriato (e l'indice di superficie fondiaria che lo interessa), ossia la sua "edificabilità di diritto", che è un canone autosufficiente, cioè indipendente da ogni altra valutazione della realtà materiale, come ad esempio la concreta destinazione d'uso dei fabbricati realizzabili sul terreno oggetto della vicenda espropriativa". In realtà, pur dovendosi affermare, in base alle considerazioni sopra riportate, il primato dell'edificabilità legale, con la necessità di riscontro della attitudine allo sfruttamento edilizio alla stregua della disciplina urbanistica, l'edificabilità di fatto è criterio integrativo necessario alla quantificazione delle potenzialità di utilizzo del suolo». «Ove il giudice decida di avvalersi del sistema sintetico-comparativo, com'è in sua discrezionalità, il principio fondamentale è quello che la selezione delle aree da adottare ai fini della valutazione, debba avvenire nell'ambito di immobili "omogenei", ovvero aventi, in primo luogo, la stessa destinazione urbanistica (Cass. 16.3.2012, n. 4210; 26.3.2012, n. 4783), e il cui atto di trasferimento appartenga ad epoche rispetto alle quali non vi siano state apprezzabili variazioni del mercato immobiliare». «Nell'ipotesi in cui la destinazione a servizi pubblici trascenda la funzionalizzazione circoscritta ad una porzione limitata del territorio comunale, come nella fattispecie, in cui la sede del Comando provinciale dei Carabinieri presidia ad un comprensorio territoriale ben più ampio, la specificità della connotazione urbanistica deve indurre, nella ricerca di elementi di comparazione omogenei, ad estendere lo spettro di osservazione al di là dei confini zonali premiando la specificità della destinazione» (Cass. 1904/2014). Orbene, in sede di rinvio, la Corte d'appello non ha applicato correttamente il principio di diritto suesposto, incorrendo nella violazione dell'art. 384 c.p.c., nonché nella violazione degli artt. 32 e 37 d.P.R. 3327/2001, che impongono che l'indennità di esproprio debba commisurarsi alle caratteristiche del bene al momento dell'ablazione ed al suo valore venale, tenendo conto dei vincoli conformativi e non di quelli espropriativi. In tal senso, la giurisprudenza di questa Corte è pacifica nel ritenere che per individuare la qualità edificatoria dell'area, da effettuarsi in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'espropriazione, occorre distinguere tra vincoli conformativi ed espropriativi, sicché ove con l'atto di pianificazione si provveda alla zonizzazione dell'intero territorio comunale, o di una sua parte, sì da incidere su di una generalità di beni, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui essi ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche, il vincolo assume carattere conformativo ed influisce sulla determinazione del valore dell'area espropriata, mentre, ove si imponga un vincolo particolare, incidente su beni determinati, in funzione della localizzazione di un'opera pubblica, il vincolo è da ritenersi preordinato all'espropriazione e da esso deve prescindersi nella stima dell'area (Cass. 207/2020; Cass. 5803/2021). La Corte d'appello ha dato atto che l'area espropriata è stata sottoposta a vincolo conformativo stabilito dal P.R.G. del Comune di Pordenone del 2000, in quanto Zona destinata a servizi e attrezzature tecnologiche, e che tale vincolo conformativo non è venuto meno per effetto della variante adottata nel 2008,91 che ha destinato l'area de qua a [OSCURATO:PERSONA] dei Carabinieri. Tale destinazione — a detta della stessa Corte d'appello avrebbe dovuto costituire il presupposto per la corretta determinazione dell'indennità di espropriazione secondo il metodo sintetico comparativo, attraverso comparazione con terreni sottoposti ad analogo vincolo conformativo. E tuttavia, la Corte rileva che il c.t.u. — in conformità alla sentenza di legittimità — aveva esteso la ricerca di suoli aventi caratteristiche consimili a tutta Pordenone e provincia, senza reperirne alcuno, e considerando inutile estendere la ricerca al di fuori della provincia, in ambito regionale o extraregionale, per «l'estrema variabilità delle situazioni urbanistiche e per l'alta percentuale di valutazioni soggettive». La Corte — sulla scorta della c.t.u. — ha, quindi, ha determinato il valore del suolo espropriato sulla base della destinazione urbanistica ad area residenziale, «prima dell'apposizione del vincolo», sulla base di un indice di edificabilità di 1,5 mc/mq, pervenendo ad un valore unitario del bene stimato in Euro 180,00 k al mc. La Corte effettuquindi, la comparazione con atti di vendita i di immobili aventi caratteristiche di edificabilità consimili (edilizia residenziale), prendendo, in particolare, in considerazione la compravendita del 26 maggio 2011 (anno dell'esproprio), in quanto «ha ad oggetto un terreno interamente edificabile e non investito da previsioni di viabilità comunale». Di più, la Corte 115 renk in considerazione anche i valori riportati nei borsini immobiliari 2011 della [OSCURATO:PERSONA] (p. 20), sebbene il consulente avesse escluso l'utilità di una comparazione con dati regionali. Al solo fine di adeguarsi alla pronuncia rescindente, infine, la Corte territorialekperna decurtazione del 25% sui criteri legali di edificabilità (residenziale) adoperati, tenendo conto — sulla scorta della c.t.u. — delle opere di urbanizzazione da eseguire, in relazione «all'ampia estensione del compendio immobiliare». La sentenza è erronea sotto diversi profili. Anzitutto non risulta applicato correttamente il principio di diritto che disponeva di «estendere lo spettro di osservazione al di là dei confini zonali premiando la specificità della destinazione», sicchè la Corte ben avrebbe potuto operare una comparazione con suoli simili in ambito regionale, senza fermarsi alla generica — ed apodittica - affermazione del consulente sulla inutilità di una tale ricerca. Tanto più che la stessa Corte ha tenuto conto dei dati risultanti dai borsini regionali. Inoltre, la sentenza è errata per non avere applicato correttamente gli artt. 32 e 37 d.P.R. 327/2001, non tenendo conto del vincolo conformativo gravante sugli immobili, che non poteva consentire una equiparazione a terreni pienamente edificabili. La Corte ha, per contro, del tutto incongruamente operato — sul criterio della edificabilità legale, peraltro, determinata con riferimento alla destinazione urbanistica precedente il predetto vincolo, ed adoperando il metodo sintetico comparativo — una decurtazione del 25%, tenendo conto degli oneri di urbanizzazione. Anche tale conclusione è erronea, atteso che la questione della detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo assume rilevanza esclusivamente se la valutazione sia stata effettuata applicando il metodo analitico — ricostruttivo che è volto a determinare il valore di trasformazione dell'area espropriata, mentre non rileva se la stima sia stata effettuata applicando il metodo sintetico — comparativo, che si avvale di indicazioni di mercato concernenti il prezzo pagato per immobili omogenei (Cass. 15693/2018; Cass. 13958/2006).)nogni caso, qualora il metodo sintetico comparativo non potuto rgy~- utilizzat i per mancanza di elementi omogenei di comparazione, la Corte territoriale avrebbe dovuto fare ricorso al metodo analitico, atteso che — secondo una giurisprudenza consolidata — al fine di individuare il valore venale del suolo, che costituisce il presupposto per la determinazione della indennità di espropriazione, la stima con metodo analitico costituisce criterio sussidiario, da utilizzare quando non sia possibile il ricorso al metodo sintetico - comparativo con riferimento ai prezzi di mercato di aree omogenee. Rientra tra i compiti del giudice di merito stabilire se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area, con apprezzamento il cui controllo è precluso in sede di legittimità (Cass. 7269/2010, in motivazione; Cass. 8307/2001; Cass. 38391999). E tale discrezionalità nella scelta del metodo, da parte del giudice di IOmerito, è stata riaffermata anche — nel caso di specie — da Cass.1904/2014. Per quanto sopra deve essere accolto il secondo motivo del ricorso 171, incidentale, assorbit,i; 1-imo e terzo ed assorbito il ricorso 4 principale, as(sa la sent nza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Trieste in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. Accoglie il secondo motivo del ricorso incidentale, assorbiti il primo e terzo ed assorbito il ricorso principale, cassa la sentenza