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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 11 luglio 2024

Cassazione n. 23926/2024

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iere ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 25268/2021R.G., proposto da [OSCURATO:PERSONA] di Potenza, in persona del Presidente pro tempore ; rappresentata e difes a da gli [OSCURATO:PERSONA] ( p ec: [OSCURATO:EMAIL]) e [OSCURATO:PERSONA] ( p ec: [OSCURATO:EMAIL]), in virtù di procura in calce al ricorso; -ricorrente- nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; rappresentat i e difes i da gli [OSCURATO:PERSONA] (pec: [OSCURATO:EMAIL]) e [OSCURATO:PERSONA] (pec: [OSCURATO:EMAIL]), in virtù di procura su foglio separato allegato al controricorso; C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani -controricorrenti- per la cassazione della sentenza n. 325/2021 del la CORTE d ’ APPELLO di POTENZA, depositata il9 luglio 2021, notificata il 13 luglio 2021 ; udìta la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del l’11 luglio 2024dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]

1. N el marzo 1999 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistarono all’incanto, in sede di vendita forzosa bandita a seguito di fallimento del precedente proprietario e al prezzo di aggiudicazione di lire 753.400.000, un immobile di 2.136 metri quadrati sito nel Comune di Venosa , già concesso in locazione per utilizzo scolastico alla Provincia di Potenza ed adibitoda molti anni a sede di un istituto professionale.

Nell’ottobre 1999, l’ a mministrazione provinciale, preso atto del passaggio di proprietà, stipulò con i nuovi proprietari un nuovo contratto di locazione, verso un canone annuo pari a lire

221.136.000. Nell’ottobre 2005 cessò la locazione , non rinnovatasi alla scadenza per disdetta dell’amministrazione conduttrice, la quale, a seguito dell’esito negativo di uno s tudio di vulnerabilità sismica , dovette spostare altrove la sede dell’istituto scolastico.

Nel marzo 2006, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposero domanda risarcitoria nei confronti della Provincia di Potenza, per i danni – asseritamente imputabili al suo inadempimento – derivanti dal cattivo stato di conservazione del bene, nonché per gli ulteriori danni derivanti dalla mancatautilizzazione dell’immobile, dalla data del rilascio (7 ottobre 2005) a quella di effettivo ripristino.

C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani

2. La domanda fu accolta in primo grado dal Tribunale di Melfi (che condannò la Provincia a pagare agli attori la somma di Euro 138.011,51, oltre accessori), ma rigettata in appello dal la Corte territoriale di Potenza, la quale ritenne,per un verso, che «l'immobile fosse già deteriorato nell'ottobre '99 in misura significativa», avuto riguardo alla circostanza che era stato adibito a sede scolastica da molti anni e che il prezzo di aggiudicazione pagato dagli attori era stato fissato in misura particolarmente esigua, anche tenendo conto della vetustà dello stesso; per altro verso, che, in ogni caso, nessun danno concreto si era verificato per i proprietari, i quali, cessata la locazione, avevano completamente ristrutturato l'edificio per adibirlo ad attività commerciali ed abitazioni private.

3. Avverso tale decisione , [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposero ricorso per Cassazione.

Questa Corte di legittimità , con sentenza n. 15361/ 20 16 , cassò con rinvio la sentenza d’appello impugnata : ri badendo, in via generale, il principio secondo cui la presunzione di cui al secondo comma dell’art. 1590 cod. civ. (per la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni della cosa locataalla data della consegna, deve reputarsi che il conduttore l’abbia ricevut a in buono stato locativo) può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa; ed osservando, con riguardo al caso concreto, che nella fattispecie doveva escludersi che tale prova fosse stata fornita, non potendo essa trarsi dalle argomentazioni de l giudice territoriale, basate sulla considerazione della lunga utilizzazione dell’immobile come sede scolastica e dell’esiguità del prezzo di aggiudicazione dello stesso, C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani atteso che non vi è necessaria corrispondenza trail prezzo d’asta e il valore commerciale del bene.

4. Disposto il rinvio alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione per «rivalutare la questione», questa ha rigettato l’impugnazione della Provincia avverso la sentenza del Tribunale di Melfi, sui rilievi: a) che, pacifica essendo l’inesistenza della “descrizione” dell’immobile locato in sede di stipulazione del contratto (nel quale compariva invece l’indicazione che essoera confacente alle esigenze dell’ente conduttore), doveva presumersi, ex art.1590, secondo comma, cod. civ., che l’immobile medesimo fosse s t ato consegnato alla conduttrice in buono stato di manutenzione; b ) che, esclusa la possibilità di ritenere superata tale presunzione attraverso elementi indiziari, in conformità al principio di diritto sancito dal la Corte di legittimità, non sussistevano elementi probatori pieni , idonei a tale superamento, non assumendo rilievo , al riguardo , l a perizia di stima (acquisita su istanza dell’appellante) eseguita nell’ambito della procedura fallimentare del 1999 per determinare la base d ’ a s ta del pubblico incanto in occasione del quale gli appellati avevano acquistato il bene; tale perizia, infatti, aveva riguardato immobili diversi da quello d’interesse; c) che, invec e , sia dal verbale di riconsegna dell’ottobre 2005 sia dall’atto stragiudiziale di accertamento dei danni del 2006 , risultavano numerosi danni esistenti sull’interofabbricato, analiticamente descritti negli allegati ai predetti verbali; d) che, inoltre , non poteva condividersi l’argomentazione della sentenza cassata secondo cui nessun danno concreto si era verificato per i proprietari, in ragione della completa ristrutturazione dell’immobile, la quale avrebbe potuto avere rilievo solo nella misura in cui la locataria avesse provato che l'attività di C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani demolizione e conseguente ricostruzione vi sarebbe stata in ogni caso, mentre, nella fattispecie, da nessun elemento era evincibile un intendimento in tal senso da parte dei locatori, a prescindere dagli ingenti danni riportati dall’immobile, ben potendo, al contrario, ragionevolmente ritenersi che proprio la verificazione di questi ultimi avesse indotto i proprietari a decidere di far luogo all a totale ristrutturazione dell’edificio e al la conseguente modifica della destinazione d’uso dello stesso; e) che, provata dunque la sussistenza di danni im p utabili alla P rovincia al momento della riconsegna dell’immobile, per la loro quantificazione poteva rinviarsi alla CTU effettuata dal primo giudice, la cui sentenza di condanna andava quindi confermatasia nell’an che nel quantum . 5.Per la cassazione della sentenza della Corte lucana ricorre la Provincia di Potenza, sulla base di seimotivi.

Rispondono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].

La trattazione delricorso è stata fissata in adunanza camerale , ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.. [OSCURATO:PERSONA] ha presentato conclusioni scritte.

Siala ricorrente che i controricorrenti hanno d epositato memoria . [OSCURATO:PERSONA] 1.1.Con il primo motivo viene denunciato “ Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione fra le parti (art. 360, n. 5, c.p.c.)”, per non avere la Corte d’appello esaminato un fatto decisivo e discusso tra le parti , che avrebbe consentito di vincere la presunzionedi cui all’art. 1590 , secondo comma, c od. civ. . [OSCURATO:PERSONA] ricorrente ricorda che, al fine di dimostrare che già prima della stipula del contratto di locazione del 1999 l’immobile si C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani presentava gravemente danneggiato, nel giudizio di rinvio celebrato a seguito della sentenza di questa Corte n. 15361/2016, aveva chiesto allaCorte d’appello di Potenza l’acquisizione degli atti relativi alla perizia di stima del complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714, a firma del geom. [OSCURATO:PERSONA], effettuata per determinare la base d’asta nella procedura fallimentare, nell’ambito della quale gli attuali controricorrenti avevano acquistato il bene successivamente concessole in locazione; tale istanza – aggiunge la ricorrente – era stata accolta dalla Corte d’appello che , con ordinanza istruttoria del 21 febbraio 2019, aveva disposto l’acquisizionedella detta perizia.

L’ente ricorrente evidenzia che allapag. 8 di tale perizia (indicata come doc. n.18 d i cui al fascicoletto della Corte di cassazione) si legge: «per quanto è stato possibile accertare le finiture interne sono di tipo civile e lo stato di manutenzione e conservazione può ritenersi normale, ad eccezione dei locali adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico, dove è riscontrabile un’usura che va oltre i limiti del normale uso».

Di ciò non avrebbe tenuto conto la Corte d’appello, la quale –pur avendo reputato ammissibile la richiesta di acquisizione della perizia, nonché rilevante quest’ultima, in funzione del la possibilità di superamento della presunzione che l’ente conduttore avesse ricevuto l’immobile in buone condizioni – avrebbe poi erroneamente r itenuto che«nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è stato possibile rinvenire, posto che queste ultime, a firma dell'ingegnere [OSCURATO:PERSONA], hanno riguardato immobili diversi da quello di interesse ovvero, segnatamente, quelli siti nei comuni di Salerno, Avellino, [OSCURATO:PERSONA] e Mercogliano».

C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], quindi, che la Corte territoriale non avrebbe esaminato un fatto decisivo e discusso tra le parti , il quale avrebbe consentito di vincere la presunzione ex art. 1590 cod. civ., ovverosia la circostanza che, all’epoca della stipula del contratto di locazione dell’ottobre1999, sul bene locato era «riscontrabile un’usura … oltre i limiti del normale uso».

1.2. Con il secondo motivo, viene denunciata la “ Nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione agli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost.)” in quanto la Corte d’appello, senza reale motivazione, nonostante la presenza in atti della relazione di stima a firma del geom. [OSCURATO:PERSONA], ha affermato che « non [sarebbe] stato possibile reperire elementi che depongano per uno stato di danneggiamento dell'immobile, preesistente rispetto alla stipula del contratto», in quanto « nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è stato possibile rinvenire».

Secondo la pubblica amministrazione ricorrente , la motivazione della sentenza impugnata sarebbe assolutamente incomprensibile e nella sostanza omessa, atteso che essa (a p. 8, nei brani già trascritti), dà atto dell’acquisizione agli atti di causa delle perizie di stima presenti nel fascicolo della procedura fallimentare n. 26/81, [OSCURATO:PERSONA], svoltasi presso il Tribunale di Salerno, e poi apoditticamente nega che vi siano (stime dell’immobile per cui è causa da cui trarre) elementi che depongano per uno stato di danneggiamento dell’immobile preesistente rispetto alla stipula del contrattodi locazione.

1.3. Con il terzo motivo viene denunciata la “ Nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 329 c. 2 c.p.c. per violazione del giudicato interno)”.

C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] l’ente ricorrente , la Corte d’ a ppello avrebbe violato il giudicato interno formatosi sull’autonoma ratio decidendi della sentenza di secondo grado (ratio decidendi non censurata con il ricorso per cassazione proposto dai locatori, esitato nella sentenza n. 15361/2016 di questa Corte), con cui la domanda risarcitoria di questi ultimi era stata rigettata per non avere essi subìto alcuna conseguenza pregiudizievole dal dedotto inadempimento dell’ente conduttore, avuto riguardo alla circostanza che, immediatamente dopo la riconsegna dell’immobile, era stata effettuata una radicale ristrutturazione dello stesso, la quale prescindeva dalla sussistenza dei danni, in considerazione del disposto mutamento di destinazione d’uso. 1.4.Con il quarto motivo viene denunciata la “ Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 2697 c.c. e all’art. 1590 c.c., pure in combinato disposto con gli artt. 1218 e 1223 c.c.)”: ciò, per avere la Corte d’ a ppello, con inammissibile inversione dell’ onus probandi, ritenuto di addossare all’ente conduttore l’onere di provare l’assenza di un danno patrimoniale peri locatori.

1.5. Con il quinto motivo viene nuovamente denunciatol’“Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione fra le parti (art. 360, n. 5, c.p.c.)”.

La pubblica amministrazione ricorrente deduce che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare un fatto decisivo per il giudizio, discusso tra le parti, ovverosia la vulnerabilità sismica dell’edificio, che ne determinava l’inutilizzabilità a fini scolastici, rendendo in ogni caso necessaria la sua radicale ristrutturazione per mutarne la destinazione d’uso.

C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] circostanza di fatto sarebbe risultata dallo studio di vulnerabilità sismica condotto sull’immobile dal Dipartimento di Strutture, Geotecnica e Geologia applicata all’ i ngegneria dell’Università degli Studi della Basilicata, gli atti relativi al quale, già “localizzati” come docc. nn.6 e 7 della produzione di primo grado, sono stati altresì depositati come doc. n. 4 al fascicoletto della Corte di cassazione. [OSCURATO:PERSONA] di Potenza evidenzia che il fatto in parola, oltre che essere decisivo, avrebbe costituito oggetto di discussione tra le parti , poichéessa, già nella comparsa di costituzione depositata nel giudizio in primo grado (pag. 2 e pag. 5, doc. 2 fascicoletto), aveva allegato che l’edificio, a causa di eventi anteriori alla stipula del contratto di locazione dell’ottobre 1999, era risultato strutturalmente inidoneo ad ospitare edifici scolastici.

1.6. Con il sesto motivo viene denunciata la “ Nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione agli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost.)”.

Viene censurata la statuizione con cui la Corte d’appello, senza reale motivazione, nonostante la dedotta vulnerabilità sismica risultante dallo studio in atti, ha escluso che vi fosse in atti un qualunque «elemento» da cui fosse « evincibile » che « l'attività di demolizione e conseguente ricostruzione ci sarebbe stata in ogni caso».

2. Sono fondati, nei limiti e con le precisazioni seguenti, il primo e il quinto motivo e, per effettodel loro accoglimento, restano assorbiti, rispettivamente, il secondo, il terzo e il quarto, nonché il sesto.

2.1. Con il primo motivo viene denunciata, nella sostanza, una duplicesvista percettiva della Corte d’appello, la quale – dopo avere C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani disposto l’acquisizione agli atti della perizia di stima esperita in un precedente procedimento, indubitabilmente relativa al complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714, comprensivo dei locali adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico, oggetto della locazione dell’ottobre 1999, nei quali il perito aveva riscontrato un’usura oltre i limiti del normale uso – per un verso, ha supposto il fatto, la cui verità era incontrastabilmente esclusa, che la perizia riguardasse «immobili diversi da quello di interesse», sicché in essa «nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è[ra] stato possibile rinvenire»; per altro verso, ha supposto l’inesistenza del fatto, la cui verità era positivamente stabilita, che, alla stregua della valutazione peritale, sul bene locato, già prima della locazione, era«riscontrabile un’usura … oltre i limiti del normale uso». 2.2.Il motivo è, anzitutto ammissibile, ai sensi dell’art. 366 n. 6 cod. proc. civ., poiché nel ricorso è puntualmente indicato il contenuto dell’atto richiamato, posto a fondamento della censura (la perizia di stima a firma del geometra Antonio del Giudice, depositata quale doc. n.18 del fascicoletto della Corte di cassazione ) ed è specificamente segnalata l a sua presenza nel giudizio di merito, con l’indicazione della sedes processuale in cui sarebbe stata acquisita (a seguito dell’ordinanza ordinanza istruttoria emessa il 21 febbraio 2019, su istanza dell’appellante nel corso del giudizio di rinvio).

2.3. Nel merito, il motivo è fondato, nei limiti che si vanno precisare.

Dalla trascrizione in ricorso del contenuto dello stralcio della perizia a firma del geometra [OSCURATO:PERSONA] l Giudice , sottoposta all’attenzione del giudice del merito al fine di fornire la prova –idonea a vincere la presunzione di cui all’art. 1590, secondo comma, cod.

C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani civ. – del cattivo stato di manutenzione dell’immobile antecedente alla locazione dell’ottobre 1999, emerge , come si è veduto, che il tecnico incaricato aveva accertato che nei locali dell’immobile «adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico»era riscontrabile «un’usura … oltre i limiti del normale uso».

Confrontando il contenuto di detto documento con quello della motivazione della sentenza impugnata (nella parte in cui ha ritenuto che «nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è stato possibile rinvenire, posto che queste ultime, a firma dell'ingegnere [OSCURATO:PERSONA], hanno riguardato immobili diversi da quello di interesse ovvero, segnatamente, quelli siti nei comuni di Salerno, Avellino, [OSCURATO:PERSONA] e Mercogliano»), emergono , all’evidenza,due errori non testuali in cui è incorsa la Corte d’appello.

Tali errori si rivelano attraverso la messa a confronto di due divergenti rappresentazioni dello stesso oggetto, da un lato quella risultante dalla decisione del giudice, dall’altro quella, contrastante, tale da smentire la rappresentazione offerta dal giudice, che emerge univocamente dall’atto (nella specie, la perizia) acquisitoal processo.

L’erronea supposizione del giudice d’appello, dunque, si è infranta contro la «cartesiana evidenza bidirezionale» (così Cass., Sez.

Un., 05/03/2024, n. 5792, par.10.12 delle R agioni della decisione ) tracciatadall’art. 395 n. 4 cod. proc. civ. ai fini dell’individuazione dei caratteri dell’errore revocatorio, venendo in considerazione, da un lato, un fatto incontrastabilmente escluso (la riferibilità della perizia ad immobili diversi da quello locato), dall’altro lato, un fatto positivamente stabilito (il riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso dell’immobile locato).

C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani

2.4. Peraltro, mentre il fatto erroneamente supposto come inesistente (consistente nel riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso dell’immobile locato) non ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza si sia pronunciata (per la precisazione che il fatto probatorio, supposto esistente o inesistente , costituisce un punto controverso che esclude la revocazione quando l’errore –di giudizio e non di mero fatto – riflette la prospettazione, in proposito, di una delle parti, v.

Cass., Sez.Un., 05/03/2024, n. 5792, cit., par.10.14 delle Ragioni della decisione ), al contrario, il fatto erroneamente supposto come esistente (consistente nella riferibilità della perizia ad immobili diversi da quello locato) era stato oggetto di discussionetra le parti, dal momento che la richiesta di acquisizione delle perizia di stima (formulata dall’ ente appellante ed accolta con ordinanza istruttoria del 21 febbraio 2019 , previa interlocuzione con gli appellati) era stata proposta proprio sul presupposto che essa riguardasse il complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella

714. Pertanto, mentre l’ erronea supposizione dell’inesistenza del fatto positivamente stabilito consistente nel riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso dell’immobile locato, è rimasto confinato entro la fattispecie contemplata dall’art. 395 n.4 cod. proc. civ. (e, come tale, avrebbe potuto essere censurato con il mezzo straordinario della revocazione , sebbene entrambe le parti , nell e memoriedepositate in vista dell’ odierna adunanza camerale, abbiano fatto rilevare che tale mezzo, ancorché ritualmente esperito , è stato rigettato dalla Corte lucana con sentenza n. 86/2022, passata in giudicato), al contrario l’erronea supposizione dell’esistenza del fatto incontrastabilmente escluso, consistente nella riferibilità della perizia C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani ad immobili diversi da quello locato, ha assunto i caratteri dell’ errore di giudizio perché la controversia ha riguardato il fatto probatorio rilevante per i fini dello stesso.

In ordine a questo specifico errore, esclusa dunque la sindacabilità con il mezzo della revocazione(arg. ex art. 395, n.4 cod. proc. civ.),nulla ostava alla formulazione del motivo di cui all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., venendo in considerazione un «non-fatto», ovverosia «un fatto la cui considerazione, nella sua effettiva oggettività, è stata in fin dei conti omessa» (così, in termini, Cass. Sez.

Un., 05/03/2024, n. 5792, cit.; par.10.15 delle Ragioni della decisione).

Entro questi specifici termini, il primo motivo di ricorso deve, pertanto, essere accolto. 2.5.P er effetto dell’ accoglimento , nei sensi di cui in motivazione, del primo motivo di ricorso, restano assorbiti il secondo, il terzo e il quarto motivo. 3.Fondato è, altresì, come si è sopra anticipato, il quinto motivo. 3.1.La ricorrente ha evidenziato – anche in tal caso procedendo alla debita indicazione del contenuto degli atti e documenti posti a fondamento della prospettata censura , nonché alla specifica segnalazione della presenza di tali atti nel giudizio di merito, con l’indicazione del luogo in cui sarebbero stati prodotti (docc. nn.6 e 7 fascicolo d i primo grado; doc. n.4 fascicoletto della Corte di cassazione) – che la circostanza di fatto relativa al la vulnerabilità sismica dell’edificio oggetto della locazione del 10 ottobre 1999, era risultata dallo studio condotto sull’immobile dal Dipartimento di Strutture, Geotecnica, Geologia applicata all’ingegneria dell’Università degli Studi della Basilicata (i documenti relativi al quale erano stati C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani debitamente prodotti sin dal primo grado di giudizio) ed era stata altresì discussa tra le parti, in quanto oggetto di spe cifica deduzione sin dall’originaria comparsa di costituzione e risposta (anche questa depositata agli atti del giudizio di cassazione – doc. n. 2 del fascicoletto – con l’indicazione della sedes specifica dell’atto in cui il fatto era stato dedotto: pp.2 e 5).

Di tale circostanza – la quale a veva determinato l’improseguibilità dell’utilizzazionedell’immobile come sede scolastica , rendendone altresì necessaria la radicale ristrutturazione ai fini del mutamento destinazione d’uso – la Corte di m e rito aveva tuttavia completamenteomesso ogni considerazione.

3.2. Ciò posto, il carattere decisivo dell’omissione emerge al la luce della specifica ratio decidendi della sentenza impugnata secondo cui l’attività di demolizione e conseguente ricostruzione dell’immobile, effettuata successivamente all a cessazione della locazione, avrebbe potuto avere rilievo, in funzione dell’esclusione di conseguenze pregiudizievoli imputabili all’eventuale inadempimento dell’ente conduttore, solo ove quest’ultimo avesse provato che ad essa si sarebbefatto luogo in ogni caso , mentre, nella fattispecie, da nessun elemento sarebbe stato evincibile un intendimento in tal senso da parte dei locatori, a prescindere dagli ingenti danni riportati dall'immobile, ben potendo invece ritenersi che proprio la verificazione di questi ultimi avesse indotto i ricorrenti in riassunzione a determinarsi per la totale ristrutturazione dell'immobile e la conseguente modifica della destinazione d'uso dello stesso.

È infatti agevole osservare , in contrario, che uno specifico elemento per affermare che la ristrutturazione avrebbe dovuto esservi in ogni caso, avrebbe potuto essere desunto proprio dai C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani risultatidello studio di vulnerabilità sismica effettuato sull’edificio , che avevano indotto l’amministrazione provinciale a spostare altrove la sede scolastica e i propri etari a mu tarne la destinazione d’uso e che, ove fossero stati valutati dal giudice del merito come tali da rendere assolutamente necessario un intervento di radicale rifacimento dell’immobile, avrebbero conseguentemente inciso sul giudizio di merito in ordine alla configurabilità, in concreto , di conseguenze dannose imputabili al contegno della pubblica amministrazione locataria.

3.3. Il quinto motivo va p ertanto a ccolto e, per effetto di tale accoglimento,resta assorbito il sesto.

4. I n definitiva vanno accolti, nei sensi di cui in motivazione, il primo e il quintomotivo, mentre restano assorbiti gli altri.

La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra Sezione della C orte d’appello di P otenza, comunque in diversa composizione, la quale procederà a nuovo esame della domanda risarcitoria proposta da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti della [OSCURATO:PERSONA].

Nello svolgere tale delibazione, il giudice delri nvio terrà in debita considerazione sia la circostanza che la perizia di stima a firma del geometra Antonio del Giudice aveva specificamente rig uardato l’immobile oggetto della locazione dell’ottobre1999, sia la circostanza che tale immobile era stato oggetto di uno s tudio di vul nerabilità sismica eseguito dalDipartimento di Strutture, Geotecnica, Geologia applicata all’ingegneria dell’Università degli Studi della Basilicata, a seguito del quale l’amministrazione provinciale aveva spostatoaltrove la sede scolastica per l’innanzi individuata presso l’immobile C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA].

Spaziani medesimo, mentre i proprietari ne avevano mutato la destinazione d’uso.

Il giudicedel rinvio, svolgendo il doveroso esame delle circostanze storiche precedentemente non considerate, formulerà il giudizio di merito in ordine alla prova della sussistenza, sull’immobile locato, di danni imputabili all’ente locatario , cagionati dal cattivo stato di manutenzione del bene durante il rapporto di locazione intercorso tra le parti dall’ottobre 1999 all’ottobre 2005, da un lato, apprezzando l’incidenza della prima circostanza sulla presunzione di cui all’art.1590, secondo comma, cod. civ., dall’altro valutando se la seconda circostanza avesse reso necessaria la ristrutturazione dell’immobile dopo la cessazione del contratto di locazione, in funzione del mutamento della sua destinazione d’uso , a prescindere dalla c attiva manutenzione eve ntualmente imputabile a lla conduttrice.

Con riguardo alla seconda circostanza, il doveroso esame di un fatto discusso e decisivo di cui in prec e denza si è indebitamente omessa la considerazione , si traduce nell’apprezzamento di un a eventuale causa alternativa lecita del pr e giudizio consistente nelle spese di ristrutturazione, in quanto eventualmente determinate, non già dall’illecito contegno dell’ente conduttore , ma dalla vul nerabilità sismicadell’immobile.

Il giudice del rinvio, infine, provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità (art. 385, terzo comma, cod. proc. civ.).

P.Q.M.

La Corte accoglie, nei sensi di cui in motivazione, i

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
iere ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 25268/2021R.G., proposto da [OSCURATO:PERSONA] di Potenza, in persona del Presidente pro tempore ; rappresentata e difes a da gli [OSCURATO:PERSONA] ( p ec: [OSCURATO:EMAIL]) e [OSCURATO:PERSONA] ( p ec: [OSCURATO:EMAIL]), in virtù di procura in calce al ricorso; -ricorrente- nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; rappresentat i e difes i da gli [OSCURATO:PERSONA] (pec: [OSCURATO:EMAIL]) e [OSCURATO:PERSONA] (pec: [OSCURATO:EMAIL]), in virtù di procura su foglio separato allegato al controricorso; C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani -controricorrenti- per la cassazione della sentenza n. 325/2021 del la CORTE d ’ APPELLO di POTENZA, depositata il9 luglio 2021, notificata il 13 luglio 2021 ; udìta la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del l’11 luglio 2024dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. N el marzo 1999 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistarono all’incanto, in sede di vendita forzosa bandita a seguito di fallimento del precedente proprietario e al prezzo di aggiudicazione di lire 753.400.000, un immobile di 2.136 metri quadrati sito nel Comune di Venosa , già concesso in locazione per utilizzo scolastico alla Provincia di Potenza ed adibitoda molti anni a sede di un istituto professionale. Nell’ottobre 1999, l’ a mministrazione provinciale, preso atto del passaggio di proprietà, stipulò con i nuovi proprietari un nuovo contratto di locazione, verso un canone annuo pari a lire 221.136.000. Nell’ottobre 2005 cessò la locazione , non rinnovatasi alla scadenza per disdetta dell’amministrazione conduttrice, la quale, a seguito dell’esito negativo di uno s tudio di vulnerabilità sismica , dovette spostare altrove la sede dell’istituto scolastico. Nel marzo 2006, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposero domanda risarcitoria nei confronti della Provincia di Potenza, per i danni – asseritamente imputabili al suo inadempimento – derivanti dal cattivo stato di conservazione del bene, nonché per gli ulteriori danni derivanti dalla mancatautilizzazione dell’immobile, dalla data del rilascio (7 ottobre 2005) a quella di effettivo ripristino. C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani 2. La domanda fu accolta in primo grado dal Tribunale di Melfi (che condannò la Provincia a pagare agli attori la somma di Euro 138.011,51, oltre accessori), ma rigettata in appello dal la Corte territoriale di Potenza, la quale ritenne,per un verso, che «l'immobile fosse già deteriorato nell'ottobre '99 in misura significativa», avuto riguardo alla circostanza che era stato adibito a sede scolastica da molti anni e che il prezzo di aggiudicazione pagato dagli attori era stato fissato in misura particolarmente esigua, anche tenendo conto della vetustà dello stesso; per altro verso, che, in ogni caso, nessun danno concreto si era verificato per i proprietari, i quali, cessata la locazione, avevano completamente ristrutturato l'edificio per adibirlo ad attività commerciali ed abitazioni private. 3. Avverso tale decisione , [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposero ricorso per Cassazione. Questa Corte di legittimità , con sentenza n. 15361/ 20 16 , cassò con rinvio la sentenza d’appello impugnata : ri badendo, in via generale, il principio secondo cui la presunzione di cui al secondo comma dell’art. 1590 cod. civ. (per la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni della cosa locataalla data della consegna, deve reputarsi che il conduttore l’abbia ricevut a in buono stato locativo) può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa; ed osservando, con riguardo al caso concreto, che nella fattispecie doveva escludersi che tale prova fosse stata fornita, non potendo essa trarsi dalle argomentazioni de l giudice territoriale, basate sulla considerazione della lunga utilizzazione dell’immobile come sede scolastica e dell’esiguità del prezzo di aggiudicazione dello stesso, C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani atteso che non vi è necessaria corrispondenza trail prezzo d’asta e il valore commerciale del bene. 4. Disposto il rinvio alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione per «rivalutare la questione», questa ha rigettato l’impugnazione della Provincia avverso la sentenza del Tribunale di Melfi, sui rilievi: a) che, pacifica essendo l’inesistenza della “descrizione” dell’immobile locato in sede di stipulazione del contratto (nel quale compariva invece l’indicazione che essoera confacente alle esigenze dell’ente conduttore), doveva presumersi, ex art.1590, secondo comma, cod. civ., che l’immobile medesimo fosse s t ato consegnato alla conduttrice in buono stato di manutenzione; b ) che, esclusa la possibilità di ritenere superata tale presunzione attraverso elementi indiziari, in conformità al principio di diritto sancito dal la Corte di legittimità, non sussistevano elementi probatori pieni , idonei a tale superamento, non assumendo rilievo , al riguardo , l a perizia di stima (acquisita su istanza dell’appellante) eseguita nell’ambito della procedura fallimentare del 1999 per determinare la base d ’ a s ta del pubblico incanto in occasione del quale gli appellati avevano acquistato il bene; tale perizia, infatti, aveva riguardato immobili diversi da quello d’interesse; c) che, invec e , sia dal verbale di riconsegna dell’ottobre 2005 sia dall’atto stragiudiziale di accertamento dei danni del 2006 , risultavano numerosi danni esistenti sull’interofabbricato, analiticamente descritti negli allegati ai predetti verbali; d) che, inoltre , non poteva condividersi l’argomentazione della sentenza cassata secondo cui nessun danno concreto si era verificato per i proprietari, in ragione della completa ristrutturazione dell’immobile, la quale avrebbe potuto avere rilievo solo nella misura in cui la locataria avesse provato che l'attività di C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani demolizione e conseguente ricostruzione vi sarebbe stata in ogni caso, mentre, nella fattispecie, da nessun elemento era evincibile un intendimento in tal senso da parte dei locatori, a prescindere dagli ingenti danni riportati dall’immobile, ben potendo, al contrario, ragionevolmente ritenersi che proprio la verificazione di questi ultimi avesse indotto i proprietari a decidere di far luogo all a totale ristrutturazione dell’edificio e al la conseguente modifica della destinazione d’uso dello stesso; e) che, provata dunque la sussistenza di danni im p utabili alla P rovincia al momento della riconsegna dell’immobile, per la loro quantificazione poteva rinviarsi alla CTU effettuata dal primo giudice, la cui sentenza di condanna andava quindi confermatasia nell’an che nel quantum . 5.Per la cassazione della sentenza della Corte lucana ricorre la Provincia di Potenza, sulla base di seimotivi. Rispondono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. La trattazione delricorso è stata fissata in adunanza camerale , ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.. [OSCURATO:PERSONA] ha presentato conclusioni scritte. Siala ricorrente che i controricorrenti hanno d epositato memoria . [OSCURATO:PERSONA] 1.1.Con il primo motivo viene denunciato “ Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione fra le parti (art. 360, n. 5, c.p.c.)”, per non avere la Corte d’appello esaminato un fatto decisivo e discusso tra le parti , che avrebbe consentito di vincere la presunzionedi cui all’art. 1590 , secondo comma, c od. civ. . [OSCURATO:PERSONA] ricorrente ricorda che, al fine di dimostrare che già prima della stipula del contratto di locazione del 1999 l’immobile si C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani presentava gravemente danneggiato, nel giudizio di rinvio celebrato a seguito della sentenza di questa Corte n. 15361/2016, aveva chiesto allaCorte d’appello di Potenza l’acquisizione degli atti relativi alla perizia di stima del complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714, a firma del geom. [OSCURATO:PERSONA], effettuata per determinare la base d’asta nella procedura fallimentare, nell’ambito della quale gli attuali controricorrenti avevano acquistato il bene successivamente concessole in locazione; tale istanza – aggiunge la ricorrente – era stata accolta dalla Corte d’appello che , con ordinanza istruttoria del 21 febbraio 2019, aveva disposto l’acquisizionedella detta perizia. L’ente ricorrente evidenzia che allapag. 8 di tale perizia (indicata come doc. n.18 d i cui al fascicoletto della Corte di cassazione) si legge: «per quanto è stato possibile accertare le finiture interne sono di tipo civile e lo stato di manutenzione e conservazione può ritenersi normale, ad eccezione dei locali adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico, dove è riscontrabile un’usura che va oltre i limiti del normale uso». Di ciò non avrebbe tenuto conto la Corte d’appello, la quale –pur avendo reputato ammissibile la richiesta di acquisizione della perizia, nonché rilevante quest’ultima, in funzione del la possibilità di superamento della presunzione che l’ente conduttore avesse ricevuto l’immobile in buone condizioni – avrebbe poi erroneamente r itenuto che«nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è stato possibile rinvenire, posto che queste ultime, a firma dell'ingegnere [OSCURATO:PERSONA], hanno riguardato immobili diversi da quello di interesse ovvero, segnatamente, quelli siti nei comuni di Salerno, Avellino, [OSCURATO:PERSONA] e Mercogliano». C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], quindi, che la Corte territoriale non avrebbe esaminato un fatto decisivo e discusso tra le parti , il quale avrebbe consentito di vincere la presunzione ex art. 1590 cod. civ., ovverosia la circostanza che, all’epoca della stipula del contratto di locazione dell’ottobre1999, sul bene locato era «riscontrabile un’usura … oltre i limiti del normale uso». 1.2. Con il secondo motivo, viene denunciata la “ Nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione agli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost.)” in quanto la Corte d’appello, senza reale motivazione, nonostante la presenza in atti della relazione di stima a firma del geom. [OSCURATO:PERSONA], ha affermato che « non [sarebbe] stato possibile reperire elementi che depongano per uno stato di danneggiamento dell'immobile, preesistente rispetto alla stipula del contratto», in quanto « nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è stato possibile rinvenire». Secondo la pubblica amministrazione ricorrente , la motivazione della sentenza impugnata sarebbe assolutamente incomprensibile e nella sostanza omessa, atteso che essa (a p. 8, nei brani già trascritti), dà atto dell’acquisizione agli atti di causa delle perizie di stima presenti nel fascicolo della procedura fallimentare n. 26/81, [OSCURATO:PERSONA], svoltasi presso il Tribunale di Salerno, e poi apoditticamente nega che vi siano (stime dell’immobile per cui è causa da cui trarre) elementi che depongano per uno stato di danneggiamento dell’immobile preesistente rispetto alla stipula del contrattodi locazione. 1.3. Con il terzo motivo viene denunciata la “ Nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 329 c. 2 c.p.c. per violazione del giudicato interno)”. C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] l’ente ricorrente , la Corte d’ a ppello avrebbe violato il giudicato interno formatosi sull’autonoma ratio decidendi della sentenza di secondo grado (ratio decidendi non censurata con il ricorso per cassazione proposto dai locatori, esitato nella sentenza n. 15361/2016 di questa Corte), con cui la domanda risarcitoria di questi ultimi era stata rigettata per non avere essi subìto alcuna conseguenza pregiudizievole dal dedotto inadempimento dell’ente conduttore, avuto riguardo alla circostanza che, immediatamente dopo la riconsegna dell’immobile, era stata effettuata una radicale ristrutturazione dello stesso, la quale prescindeva dalla sussistenza dei danni, in considerazione del disposto mutamento di destinazione d’uso. 1.4.Con il quarto motivo viene denunciata la “ Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 2697 c.c. e all’art. 1590 c.c., pure in combinato disposto con gli artt. 1218 e 1223 c.c.)”: ciò, per avere la Corte d’ a ppello, con inammissibile inversione dell’ onus probandi, ritenuto di addossare all’ente conduttore l’onere di provare l’assenza di un danno patrimoniale peri locatori. 1.5. Con il quinto motivo viene nuovamente denunciatol’“Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione fra le parti (art. 360, n. 5, c.p.c.)”. La pubblica amministrazione ricorrente deduce che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare un fatto decisivo per il giudizio, discusso tra le parti, ovverosia la vulnerabilità sismica dell’edificio, che ne determinava l’inutilizzabilità a fini scolastici, rendendo in ogni caso necessaria la sua radicale ristrutturazione per mutarne la destinazione d’uso. C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] circostanza di fatto sarebbe risultata dallo studio di vulnerabilità sismica condotto sull’immobile dal Dipartimento di Strutture, Geotecnica e Geologia applicata all’ i ngegneria dell’Università degli Studi della Basilicata, gli atti relativi al quale, già “localizzati” come docc. nn.6 e 7 della produzione di primo grado, sono stati altresì depositati come doc. n. 4 al fascicoletto della Corte di cassazione. [OSCURATO:PERSONA] di Potenza evidenzia che il fatto in parola, oltre che essere decisivo, avrebbe costituito oggetto di discussione tra le parti , poichéessa, già nella comparsa di costituzione depositata nel giudizio in primo grado (pag. 2 e pag. 5, doc. 2 fascicoletto), aveva allegato che l’edificio, a causa di eventi anteriori alla stipula del contratto di locazione dell’ottobre 1999, era risultato strutturalmente inidoneo ad ospitare edifici scolastici. 1.6. Con il sesto motivo viene denunciata la “ Nullità della sentenza o del procedimento (art. 360, n. 4, c.p.c., in relazione agli artt. 132 c.p.c. e 111 Cost.)”. Viene censurata la statuizione con cui la Corte d’appello, senza reale motivazione, nonostante la dedotta vulnerabilità sismica risultante dallo studio in atti, ha escluso che vi fosse in atti un qualunque «elemento» da cui fosse « evincibile » che « l'attività di demolizione e conseguente ricostruzione ci sarebbe stata in ogni caso». 2. Sono fondati, nei limiti e con le precisazioni seguenti, il primo e il quinto motivo e, per effettodel loro accoglimento, restano assorbiti, rispettivamente, il secondo, il terzo e il quarto, nonché il sesto. 2.1. Con il primo motivo viene denunciata, nella sostanza, una duplicesvista percettiva della Corte d’appello, la quale – dopo avere C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani disposto l’acquisizione agli atti della perizia di stima esperita in un precedente procedimento, indubitabilmente relativa al complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714, comprensivo dei locali adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico, oggetto della locazione dell’ottobre 1999, nei quali il perito aveva riscontrato un’usura oltre i limiti del normale uso – per un verso, ha supposto il fatto, la cui verità era incontrastabilmente esclusa, che la perizia riguardasse «immobili diversi da quello di interesse», sicché in essa «nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è[ra] stato possibile rinvenire»; per altro verso, ha supposto l’inesistenza del fatto, la cui verità era positivamente stabilita, che, alla stregua della valutazione peritale, sul bene locato, già prima della locazione, era«riscontrabile un’usura … oltre i limiti del normale uso». 2.2.Il motivo è, anzitutto ammissibile, ai sensi dell’art. 366 n. 6 cod. proc. civ., poiché nel ricorso è puntualmente indicato il contenuto dell’atto richiamato, posto a fondamento della censura (la perizia di stima a firma del geometra Antonio del Giudice, depositata quale doc. n.18 del fascicoletto della Corte di cassazione ) ed è specificamente segnalata l a sua presenza nel giudizio di merito, con l’indicazione della sedes processuale in cui sarebbe stata acquisita (a seguito dell’ordinanza ordinanza istruttoria emessa il 21 febbraio 2019, su istanza dell’appellante nel corso del giudizio di rinvio). 2.3. Nel merito, il motivo è fondato, nei limiti che si vanno precisare. Dalla trascrizione in ricorso del contenuto dello stralcio della perizia a firma del geometra [OSCURATO:PERSONA] l Giudice , sottoposta all’attenzione del giudice del merito al fine di fornire la prova –idonea a vincere la presunzione di cui all’art. 1590, secondo comma, cod. C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani civ. – del cattivo stato di manutenzione dell’immobile antecedente alla locazione dell’ottobre 1999, emerge , come si è veduto, che il tecnico incaricato aveva accertato che nei locali dell’immobile «adibiti ad uso pubblico, in particolare scolastico»era riscontrabile «un’usura … oltre i limiti del normale uso». Confrontando il contenuto di detto documento con quello della motivazione della sentenza impugnata (nella parte in cui ha ritenuto che «nessuna valutazione di stima in ordine all'immobile di interesse è stato possibile rinvenire, posto che queste ultime, a firma dell'ingegnere [OSCURATO:PERSONA], hanno riguardato immobili diversi da quello di interesse ovvero, segnatamente, quelli siti nei comuni di Salerno, Avellino, [OSCURATO:PERSONA] e Mercogliano»), emergono , all’evidenza,due errori non testuali in cui è incorsa la Corte d’appello. Tali errori si rivelano attraverso la messa a confronto di due divergenti rappresentazioni dello stesso oggetto, da un lato quella risultante dalla decisione del giudice, dall’altro quella, contrastante, tale da smentire la rappresentazione offerta dal giudice, che emerge univocamente dall’atto (nella specie, la perizia) acquisitoal processo. L’erronea supposizione del giudice d’appello, dunque, si è infranta contro la «cartesiana evidenza bidirezionale» (così Cass., Sez. Un., 05/03/2024, n. 5792, par.10.12 delle R agioni della decisione ) tracciatadall’art. 395 n. 4 cod. proc. civ. ai fini dell’individuazione dei caratteri dell’errore revocatorio, venendo in considerazione, da un lato, un fatto incontrastabilmente escluso (la riferibilità della perizia ad immobili diversi da quello locato), dall’altro lato, un fatto positivamente stabilito (il riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso dell’immobile locato). C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani 2.4. Peraltro, mentre il fatto erroneamente supposto come inesistente (consistente nel riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso dell’immobile locato) non ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza si sia pronunciata (per la precisazione che il fatto probatorio, supposto esistente o inesistente , costituisce un punto controverso che esclude la revocazione quando l’errore –di giudizio e non di mero fatto – riflette la prospettazione, in proposito, di una delle parti, v. Cass., Sez.Un., 05/03/2024, n. 5792, cit., par.10.14 delle Ragioni della decisione ), al contrario, il fatto erroneamente supposto come esistente (consistente nella riferibilità della perizia ad immobili diversi da quello locato) era stato oggetto di discussionetra le parti, dal momento che la richiesta di acquisizione delle perizia di stima (formulata dall’ ente appellante ed accolta con ordinanza istruttoria del 21 febbraio 2019 , previa interlocuzione con gli appellati) era stata proposta proprio sul presupposto che essa riguardasse il complesso immobiliare sito in Venosa, foglio 47, particella 714. Pertanto, mentre l’ erronea supposizione dell’inesistenza del fatto positivamente stabilito consistente nel riscontro peritale di un’usura eccedente il normale uso dell’immobile locato, è rimasto confinato entro la fattispecie contemplata dall’art. 395 n.4 cod. proc. civ. (e, come tale, avrebbe potuto essere censurato con il mezzo straordinario della revocazione , sebbene entrambe le parti , nell e memoriedepositate in vista dell’ odierna adunanza camerale, abbiano fatto rilevare che tale mezzo, ancorché ritualmente esperito , è stato rigettato dalla Corte lucana con sentenza n. 86/2022, passata in giudicato), al contrario l’erronea supposizione dell’esistenza del fatto incontrastabilmente escluso, consistente nella riferibilità della perizia C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani ad immobili diversi da quello locato, ha assunto i caratteri dell’ errore di giudizio perché la controversia ha riguardato il fatto probatorio rilevante per i fini dello stesso. In ordine a questo specifico errore, esclusa dunque la sindacabilità con il mezzo della revocazione(arg. ex art. 395, n.4 cod. proc. civ.),nulla ostava alla formulazione del motivo di cui all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., venendo in considerazione un «non-fatto», ovverosia «un fatto la cui considerazione, nella sua effettiva oggettività, è stata in fin dei conti omessa» (così, in termini, Cass. Sez. Un., 05/03/2024, n. 5792, cit.; par.10.15 delle Ragioni della decisione). Entro questi specifici termini, il primo motivo di ricorso deve, pertanto, essere accolto. 2.5.P er effetto dell’ accoglimento , nei sensi di cui in motivazione, del primo motivo di ricorso, restano assorbiti il secondo, il terzo e il quarto motivo. 3.Fondato è, altresì, come si è sopra anticipato, il quinto motivo. 3.1.La ricorrente ha evidenziato – anche in tal caso procedendo alla debita indicazione del contenuto degli atti e documenti posti a fondamento della prospettata censura , nonché alla specifica segnalazione della presenza di tali atti nel giudizio di merito, con l’indicazione del luogo in cui sarebbero stati prodotti (docc. nn.6 e 7 fascicolo d i primo grado; doc. n.4 fascicoletto della Corte di cassazione) – che la circostanza di fatto relativa al la vulnerabilità sismica dell’edificio oggetto della locazione del 10 ottobre 1999, era risultata dallo studio condotto sull’immobile dal Dipartimento di Strutture, Geotecnica, Geologia applicata all’ingegneria dell’Università degli Studi della Basilicata (i documenti relativi al quale erano stati C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani debitamente prodotti sin dal primo grado di giudizio) ed era stata altresì discussa tra le parti, in quanto oggetto di spe cifica deduzione sin dall’originaria comparsa di costituzione e risposta (anche questa depositata agli atti del giudizio di cassazione – doc. n. 2 del fascicoletto – con l’indicazione della sedes specifica dell’atto in cui il fatto era stato dedotto: pp.2 e 5). Di tale circostanza – la quale a veva determinato l’improseguibilità dell’utilizzazionedell’immobile come sede scolastica , rendendone altresì necessaria la radicale ristrutturazione ai fini del mutamento destinazione d’uso – la Corte di m e rito aveva tuttavia completamenteomesso ogni considerazione. 3.2. Ciò posto, il carattere decisivo dell’omissione emerge al la luce della specifica ratio decidendi della sentenza impugnata secondo cui l’attività di demolizione e conseguente ricostruzione dell’immobile, effettuata successivamente all a cessazione della locazione, avrebbe potuto avere rilievo, in funzione dell’esclusione di conseguenze pregiudizievoli imputabili all’eventuale inadempimento dell’ente conduttore, solo ove quest’ultimo avesse provato che ad essa si sarebbefatto luogo in ogni caso , mentre, nella fattispecie, da nessun elemento sarebbe stato evincibile un intendimento in tal senso da parte dei locatori, a prescindere dagli ingenti danni riportati dall'immobile, ben potendo invece ritenersi che proprio la verificazione di questi ultimi avesse indotto i ricorrenti in riassunzione a determinarsi per la totale ristrutturazione dell'immobile e la conseguente modifica della destinazione d'uso dello stesso. È infatti agevole osservare , in contrario, che uno specifico elemento per affermare che la ristrutturazione avrebbe dovuto esservi in ogni caso, avrebbe potuto essere desunto proprio dai C.C. 11.07.2024 N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani risultatidello studio di vulnerabilità sismica effettuato sull’edificio , che avevano indotto l’amministrazione provinciale a spostare altrove la sede scolastica e i propri etari a mu tarne la destinazione d’uso e che, ove fossero stati valutati dal giudice del merito come tali da rendere assolutamente necessario un intervento di radicale rifacimento dell’immobile, avrebbero conseguentemente inciso sul giudizio di merito in ordine alla configurabilità, in concreto , di conseguenze dannose imputabili al contegno della pubblica amministrazione locataria. 3.3. Il quinto motivo va p ertanto a ccolto e, per effetto di tale accoglimento,resta assorbito il sesto. 4. I n definitiva vanno accolti, nei sensi di cui in motivazione, il primo e il quintomotivo, mentre restano assorbiti gli altri. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra Sezione della C orte d’appello di P otenza, comunque in diversa composizione, la quale procederà a nuovo esame della domanda risarcitoria proposta da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti della [OSCURATO:PERSONA]. Nello svolgere tale delibazione, il giudice delri nvio terrà in debita considerazione sia la circostanza che la perizia di stima a firma del geometra Antonio del Giudice aveva specificamente rig uardato l’immobile oggetto della locazione dell’ottobre1999, sia la circostanza che tale immobile era stato oggetto di uno s tudio di vul nerabilità sismica eseguito dalDipartimento di Strutture, Geotecnica, Geologia applicata all’ingegneria dell’Università degli Studi della Basilicata, a seguito del quale l’amministrazione provinciale aveva spostatoaltrove la sede scolastica per l’innanzi individuata presso l’immobile C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] N. R.G. 25268/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani medesimo, mentre i proprietari ne avevano mutato la destinazione d’uso. Il giudicedel rinvio, svolgendo il doveroso esame delle circostanze storiche precedentemente non considerate, formulerà il giudizio di merito in ordine alla prova della sussistenza, sull’immobile locato, di danni imputabili all’ente locatario , cagionati dal cattivo stato di manutenzione del bene durante il rapporto di locazione intercorso tra le parti dall’ottobre 1999 all’ottobre 2005, da un lato, apprezzando l’incidenza della prima circostanza sulla presunzione di cui all’art.1590, secondo comma, cod. civ., dall’altro valutando se la seconda circostanza avesse reso necessaria la ristrutturazione dell’immobile dopo la cessazione del contratto di locazione, in funzione del mutamento della sua destinazione d’uso , a prescindere dalla c attiva manutenzione eve ntualmente imputabile a lla conduttrice. Con riguardo alla seconda circostanza, il doveroso esame di un fatto discusso e decisivo di cui in prec e denza si è indebitamente omessa la considerazione , si traduce nell’apprezzamento di un a eventuale causa alternativa lecita del pr e giudizio consistente nelle spese di ristrutturazione, in quanto eventualmente determinate, non già dall’illecito contegno dell’ente conduttore , ma dalla vul nerabilità sismicadell’immobile. Il giudice del rinvio, infine, provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità (art. 385, terzo comma, cod. proc. civ.). P.Q.M. La Corte accoglie, nei sensi di cui in motivazione, i
Sentenza Cassazione n. 23926/2024 — Fons Iuris — Fons Iuris