Cassazione n. 17923/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 36083/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] 24, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , giusta procura speciale in atti -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 41, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] , giusta procura speciale in atti -controricorrente- nonchè contro [OSCURATO:PERSONA] C [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] -intimata- avverso la SENTENZA d ella CORTE D I [OSCURATO:PERSONA] n. 1427/2018 depositata il 20/08/2018; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/04/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] m onte e Margherita P agliarulo convennero in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],esponendo di avere acquistato dai convenuti, con atto del 14/10/1999, un appartamento facente parte di un immobile posto in Mola di Bari con annesso androne condominiale, il cui pregio architettonico aveva inciso sulla determinazione del prezzo facendolo lievitare; successivamente all'acquisto gli acquirenti avevano appreso dal Comune di Mola di Bari che parte dei volumi ubicati al piano terra del fabbricato, tra cui il pregiato androne , erano stati destinati e vincolati a parcheggio; inoltre il cavedio ubicato nella proprietà esclusiva degli attori si presentava di fatto di dimensioni ridotte rispetto a quelle precisatein contratto. Ciò premesso gli attori chiedevano che - previo accertamento della violazione da parte dei venditori dell'obbligo di informazione in ordine al vincolo urbanistico di destinazione a parcheggio gravante sull’androne e delle minori dimensioni del cavedio -fosse pronunciata sentenza di condanna dei convenuti alla restituzione di parte del prezzo in conseguenza del minor pregio dell'androne e di riduzione in pristino s tato dei luoghi , quanto al cavedio,in conformità alle pattuizioni contrattuali . 2. Costituitisi in giudizio i convenuti , il giudizio fu successivamente interrotto per sopravvenuto fallimento di [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale socio della soc. [OSCURATO:PERSONA]. 3. Il processo furiassunto dagli attori anche nei confronti del la Curatela fallimentare,che si costituì in giudizio chiedendo pronunzia di improseguibilità ex art. 52 L.F. Rimase contumace [OSCURATO:PERSONA]. 4. Con sentenza n. 3916 / 14 il T ribunale di Bari ha dichiar ato improseguibile il giudizio nei confronti del [OSCURATO:SOCIETA] e ha accolto parzialmente la domanda nei confronti della Quaranta, condannandola al pagamento della somma di euro 23.400,00a titolo di riduzione del prezzo ex art. 1490 c.c. Le minori dimensioni del cavedio non sono state invece ritenute atte a diminuir n e la funzionalità o a ridurne il valore in modo apprezzabile. 5. Avverso tale sentenzaha proposto appello [OSCURATO:PERSONA]. Si sono costituiti in giudizio i coniugi Demonte e Pagliarulo, mentre il fallimento di [OSCURATO:PERSONA] è rimasto contumace. 6. Con sentenza n. 1427/2018 la Corte di Appello di Bari, in accoglimento del gravame, ha rigettato le domande proposte dei coniugi Demontee P agliarulo accolt e dal primo giudice . Ha ritenuto la Corte di merito che ancora prima della stipula dell'atto di compravendita gli acquirenti coniugi Demonte-Pagliarulo furono posti in condizione di avere piena contezza della destinazione impressa al vano condominiale apiano terra , sia con la sottoscrizione della scrittura privata integrativa del preliminare, sia al momento della consegna dell'immobile promesso in vendita, con la stesura di apposito verbale scritto, nei quali si fa espresso richiamo alla concessione in sanatoria n. 157 / 96 che aveva impresso la destinazione a parcheggio all'androne e ai locali posti con accesso dall'androne. Ha rilevato altresì che a norma dell'art . 1491 c.c. la garanzia per i vizi non è dovuta quando i vizi sia no conosciuti dall'acquirente;che era esigibile alla stregua dell'ordinaria diligenza il dovere degli acquirenti di acquisire le notizie necessarie per un consapevole approccio all'atto di compravendita; che l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità. 7. Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi e successivamente illustrato da memoria. 8. Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. 9. [OSCURATO:PERSONA] C. di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] non ha svolto difese in questa sede. [OSCURATO:PERSONA] 1.-Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 4 90 e 1491 c.c. in relazione all'art . 360 comma 1, n. 3 c.p.c. A loro avviso la decisione impugnata avrebbe impropriamente applicato il principio di autoresponsabilità di cui all'art.1491 c.c. e di conseguenzafatto erronea applicazione dell'art . 1490 c.c. : la facile riconoscibilità dei vizi ricorre infatti solo quando il vizio sia palese e l'onere di diligenza richiesto a l compratore sia di grado minimo , senza postulare una particolare competenza tecnica. Il vizio in esame, riscontrato solo all’esito di complesse indagini tecniche mirate e specialistiche, non era individuabile ad un esame superficiale della cosa e avrebbe ricompreso nella diligenza l’impiego di specifiche conoscenze tecniche. 2.-Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1491 c.c. in relazione all'art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c. Affermano gli stessi che , anche a voler e ritenere il vincolo in oggetto facilmente riconoscibile, sussiste comunque la garanzia qualora il venditore -come nella specie – abbia dichiarato che la cosa è esente da vizi. Osservano che nelle tabelle millesimali allegate e costituenti parte integrante dell’atto di compravendita del 14/10/1999 il venditore aveva qualifica to espressamente l'area in oggetto quale androne condominiale non sottoposto a vincolo di parcheggio. 3.-Il primo motivo è destituito di fondamento e va rigettato. Lo stesso involge l'accertamento della conoscenza o della riconoscibilitàdei vizi della cosa, che costituisce attività riservat a al giudice delmerito. È sufficiente richiamare al riguardo la consolidata giurisprudenza di questa Corte circa i limiti del sindacato di legittimità. Si è infatti sostenuto in più occasioni che “ l'accertamento dell'apparenza e riconoscibilità dei vizi della cosa compravenduta costituisce un apprezzamento di fatto, come tale sottratto a sindacato in sede di legittimità per tutto ciò che non attiene al procedimento logico seguito o ai principi di diritto eventualmente presupposti” (Cass. n. 24731/2016; vedi negli stessi termini Cass. n. 5075/1983; n. 2139/1976; n. 2321/1974). Nel caso di specie la Corte di appello di Bari fornisce sul punto una motivazione esauriente e coerente, dando debito conto delle ragioni che l’hanno indotta a concludere per la riconoscibilità del presuntovizio. Dal punto di vista documentale, decisiva per il giudice a quoè la concessione in sanatoria n.157/96, rilasciata in data 20/09/96, che prevedeva espressamente la destinazione a parcheggio dell'androne condominiale “di pregio”, richiamata espressamente nella scrittur a privataintegrativa del preliminare in data 15/04/97 e nel verbale di consegna dell'immobile promesso in vendita del 20/07/1999, che hanno posto parte acquirente “nella condizione di verificare, con congruo anticipo (quantomeno sei mesi prima) rispetto al giorno della stipula dell'atto di compravendita, quale fosse l'effettiva destinazione impressa all'androne condominiale”. La deduzione dei ricorrenti secondo la quale sarebbero occorse specifiche competenze tecniche non in loro possesso per comprendere l'esatta destinazione impressa all'androne con la concessione in sanatoria in questione si scontra con la motivazione della sentenza impugnata nella quale si dà atto che “la tavola C1 allegata alla detta concessione … reca in maniera evidente ed inequivocabile la destinazione a parcheggio dell'androne con apposita denominazione (“parcheggio”) di immediata percezione , riportata sullo schizzo planimetrico proprio in corrispondenza dell'androne”. A ciò si aggiung ono il comportamento della parte acquirente che ha manifestato anche successivamente un particolare interesse proprio alla destinazione a tale vincolo dell'area condominiale in oggetto eil difetto di qualsiasi condotta capziosa del venditore tesaa rappresentare in maniera non veritiera la situazione dell’immobile interessato dal trasferimento di proprietà. Tutto questo ha portato la decisione impugnata a conclude re applicando i principi posti da questo Giudice in propri precedenti (Cass. n. 2981/12; 2756/20), che riconducono l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità di vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c., all’applicazione del principio di autoresponsabilità, fondatosull’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Il motivo di ricorso si appalesa in buona sostanza volto a richiedere alla Corte di Cassazione una rivalutazione nel merito delle conclusioni assunte dalgiudice a quo , senza che vi sia alcun deficit logico e argomentativo degli snodi motivazionali della sentenza in contestazione. 4. – Il secondo motivo è inammissibile , posto che prospetta in sede di legittimità una nuova questione di diritto(obbligo di garanzia anche per i vizi facilmente riconoscibili in caso di dichiarazione di esenzione da vizi da parte del venditore)che presuppone o richiede nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Corte di cassazione. Costituisce principio consolidato di questo Giudice che “ove una determinata questione giuridica - che implichi un accertamento di fatto - non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnat a, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l'onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarne l'avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente vi abbia provveduto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare "ex actis" la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa(Cass. n. 2038/19 e, tra molte altre conformi, Cass. nn. 32804/19; 15430/2018; 28060/18). Il ricorrente richiama in ricorso, per comprovare il suo assunto, le tabelle millesimali allegate quali documenti 11 e 11 bis alla CTU dell’Ing. [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], nelle quali il venditore avrebbe qualificato l’area in contestazione quale androne condominiale non sottoposto a vincolo di parcheggio, ma tali tabelle non risultano menzionate tra i riscontri documentali presi in considerazione dalla sentenza impugnata per desumere, a contrario , la conoscenza/conoscibilità del vincolo da parte degli acquirenti (e precisamente il contratto preliminare in data 12/12/ 95 dove si parlava di possibili parcheggi pertinenziali,la scrittura interlocutoria del 15/04/97 e il verbale di consegna di immobile ultimato del 20/07/99, ove il Demonteaveva dichiarato di essere a conoscenza della concessione edilizia in sanatoria n. 157 del 2 0/0 9 / 96 , “ atto autorizzatorio che aveva reso possibile l'intervento di ristrutturazione della palazzina e che espressamente aveva previsto la possibilità di costruire parcheggi nell'androne e nella sua adiacenza”). Il ricorrente omette di precisare in quale atto processuale aveva dedotto, in precedenza, la presenza di un documento di segno contrario a quelli elencati nella decisione della Corte distrettuale per decidere sulla riconoscibilità dei vizi della cosa venduta e in quali termini la specifica questionesollevata col motivo in esame fosse già stata proposta in sede di gravame. 5. - In definitiva , il ricorso va rigettato e le conclusioni cui è giunta la sentenza impugnata devono essere confermate. 6. -Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. 7.-Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso, condannando i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre a euro 200,00 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quaterdel d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a