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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 14 luglio 2026

Cassazione n. 23229/2026

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, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CaforioPaolo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CasadeiBruno, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CiramiAntonio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], d'[OSCURATO:PERSONA], d'AngeloGiuseppina [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Del BroccoAlessandro, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], FontanaGiovanni, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GiannottaGiuseppe Francesco, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], LeporeAntonio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Migliozzi Armando, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], OdorisioClaudio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], RocciaUrbano Epifanio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SergiStirpe Fernando, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], VicariPasquale, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di ArgiolasErnando, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA];[OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], BenedettiniAugusto e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], BernabeiGiancarlo, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di CardilliValentino, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], ChirichielloMauro, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eBianchi Sabrina, quale aventi causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eCostanza Lucia, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], d'[OSCURATO:PERSONA] ed'[OSCURATO:PERSONA], quali eredi di d'[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diDi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Di GiulioGiuliana e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eDi [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] MariaDomenica, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], d'[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DiNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Somma Catia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di CaniniCesirio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di DegrandeDaniele, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali aventi causa di PrestitiAngelo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e FloreLeonardo, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eavente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa diLocatelli Carmine, [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di GarabelloCaterina, [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], GrecoLuisa e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eGuidi Rita, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], IppolitiGiovanna, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di IppolitiBenedetto, [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], LudoviciRoberto, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eLupinacci Roberto, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MacriDaniela e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],quale erede di [OSCURATO:PERSONA], già erede di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eStefalani Daniela, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di MusolinoGiuseppe, [OSCURATO:PERSONA], e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di MusolinoGiuseppe, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diPacchiarotti Virginio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diPaglia Silvana, [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], ParisiniClaudio, e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], PascovaglioGiovanni, quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erededi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], PezzettaNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Sonia, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e PintiAdelmo, quali aventi causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale aventecausa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di CarpentieriMaria Teresa, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diPotenziani Orazio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diRecchia Quinto, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali di eredi di SorbaraAgostino, [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],quale erede di [OSCURATO:PERSONA]: tutti rappresentati e difesidall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-ricorrenti–[OSCURATO:SOCIETA]., in persona delle amministratrici e legali rappresentantiDaniela Coccia e [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dell’avvocatoGiuseppe Diaco che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;–controricorrente, ricorrente incidentale–avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 3043/2020depositata il 24/06/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Gli attuali ricorrenti, qualificatisi acquirenti di lotti di terreni che siassumevano edificabili, formati alla fine degli anni ‘60 a seguito dilottizzazione -risultata abusiva-, avevano convenuto in giudizio, avanti alTribunale di Roma, [OSCURATO:SOCIETA]., radicando, negli anni tra il 1991 e il1994, quattro diversi giudizi; gli attori (originariamente in maggiorNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026numero) avevano affermato di aver acquistato i lotti di terreno conscritture private e di essere stati immessi direttamente nel possesso degli immobili, con pagamento contestuale dell’intero prezzo pattuito.

Neidiversi giudizi così radicati, che erano stati riuniti, avevano chiesto, inrelazione a ognuno di loro, tra l’altro, l’accertamento del già avvenutotrasferimento delle proprietà dei lotti loro assegnati o, in subordine, lastipula dei contratti definitivi, ex art.2932 c.c., o in ulteriore subordine,l’accertamento dell’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione.La società, costituitasi ritualmente, aveva contestato la riferibilità a sédei contratti preliminari posti dalle controparti a fondamento dellepretese azionate e aveva chiesto comunque la restituzione dei terreni,perché indebitamente occupati.Era intervenuto in corso di giudizio il fallimento di [OSCURATO:SOCIETA]., poitornata in bonis, quindi nuovamente fallita ed ancora una volta tornata inbonis -il processo, interrotto, era stato sempre tempestivamente riassuntoe coltivato-;Si erano svolti, parallelamente al presente giudizio civile:-un procedimento penale nei confronti dell’amministratore dellasocietà convenuta e di altri soggetti, riguardante gli illeciti in ordine allalottizzazione presupposta dai contratti oggetto di controversia;-un giudizio civile (conclusosi, ormai definitivamente, in modofavorevole per la società, con acquisizione dei beni al Fallimento dellastessa all’epoca in corso) tra la convenuta [OSCURATO:SOCIETA]. e GiovanniMuzzioli e [OSCURATO:PERSONA], i quali avevano rivendicato entrambi,senza successo, la proprietà dei lotti (il primo per averli asseritamenteacquistati il 13.10.1980, il secondo per averli asseritamente acquistati il5.12.1991); la pendenza di questo giudizio aveva comportato, su richiestaconcorde delle parti, anche la sospensione del presente processo in attesadella sua definizione, seguita da rituale riassunzione;Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026-un altro giudizio civile introdotto, ancora ai sensi dell’art.2932 c.c.,dai [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (formati dagli originari attori e daaltri soggetti, intervenuti poi nel presente giudizio ex art.105 c.p.c. conproposizione di domande analoghe a quelle degli attori), nei confronti diScatola s.r.l. e dei suoi soci per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligoa contrarre a favore dei consorziati, sempre in relazione ai lotti di terrenoloro rispettivamente assegnati; gli obblighi a contrarre oggetto di questogiudizio trovavano il loro fondamento negli accordi transattivi intervenuticon le scritture 11.6.2007, 31.10.2007 e 14.7.2009 tra i due Consorzi e isoci della società, mentre questa era sottoposta a fallimento, e poi con ilnuovo amministratore; in base agli accordi transattivi richiamati i dueConsorzi avevano versato un importo, che aveva costituito la provvistanecessaria ad estinguere la procedura concorsuale mediante pagamento ditutti i creditori, a fronte dell’impegno dei soci della società al trasferimentodei lotti rimasto inadempiuto a ciascun lottista -questo giudizio è tuttorapendente in fase di rinvio-.Il Tribunale di Roma aveva respinto le domande principali esubordinate degli attori e aveva accolto la domanda riconvenzionale diScatola s.r.l., volta ad ottenere il rilascio degli immobili occupati.Proposto appello da una parte dei soccombenti (sia le parti originarieche, per alcuni soggetti deceduti nel frattempo, i loro eredi, con interventopure dei cessionari di alcuni dei contratti posti a fondamento delledomande proposte), la Corte d’Appello di Roma lo aveva respinto sulleseguenti considerazioni:-sotto il profilo soggettivo, trattandosi di rapporti scindibili ognuno conla propria regolamentazione, non è necessaria la partecipazione all’appellodi tutte le parti che hanno introdotto le diverse cause riunite, nonvertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario; parte dei lotti sono statiacquistati nel corso del giudizio da alcuni degli occupanti, originari attori,con conseguente cessazione della materia del contendere per la loroNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026posizione (si tratta di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], FrancescoSileno, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DomenicoVolpicelli, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]);-alcuni soggetti ([OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e poi i loro eredi)-non sono indicati nella sentenza del Tribunale di Roma e non se ne solodoluti, con conseguente difetto di legittimazione ad impugnare; siconsiderano parti legittime del giudizio d’appello gli eredi delle partioriginarie che hanno dimostrato la loro qualità (la documentazione a talfine necessaria non è stata rinvenuta per [OSCURATO:PERSONA], SergioGramoccia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GinoParisini, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]);-[OSCURATO:PERSONA] e poi, per lui, i suoi eredi, già convenuto in uno deiquattro giudizi riuniti, non era stato tra i destinatari del ricorso inriassunzione del processo di primo grado intervenuto dopo il secondofallimento di [OSCURATO:SOCIETA]. e non aveva più partecipato al giudizio (non inprimo grado né nella fase di impugnazione); il ricorso in riassunzione erastato notificato a [OSCURATO:PERSONA], che era intervenuto in giudiziorivendicando la proprietà di parte dei lotti oggetto di contestazione (ladomanda relativa era stata definitivamente rigettata all’esito di altrogiudizio intentato dallo stesso interveniente);-in altro procedimento civile pendente tra il [OSCURATO:PERSONA] e ilConsorzio [OSCURATO:PERSONA] da una parte, e [OSCURATO:SOCIETA]. dall’altra, sono stateaccolte le domande svolte ex art.2932 c.c. e nei confronti della sentenzadi primo grado pende il giudizio di appello; ciò non rende necessarioprocedere alla sospensione del presente giudizio, richiesta dagli appellantiex art.337 c.p.c., perché i giudizi, oltre ad avere differenti partiprocessuali hanno oggetti diversi (nel giudizio definito con la sentenza diNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026cui si invoca l’autorità è stato richiesto l’adempimento coattivo di accordiintercorsi tra le parti molti anni dopo la stipula dei contratti preliminari del1969 in ordine ai quali si controverte nel presente giudizio) e diconseguenza l’esito di quel processo non costituisce necessarioantecedente logico e giuridico della presente decisione;-nel merito gli appellanti lamentano che [OSCURATO:PERSONA], indicatoquale longa manus del dominus occulto dell’affare, [OSCURATO:PERSONA], era ilsoggetto incaricato delle vendite per [OSCURATO:SOCIETA]., sulla base di procurarilasciata dal legale rappresentante della società, [OSCURATO:PERSONA], comedalla stessa riconosciuto in sede penale e come dimostrerebbero le proveraccolte in quel procedimento; quindi sarebbe utile ad impegnare lasocietà la sottoscrizione da parte di [OSCURATO:PERSONA] dei contratti di vendita-o preliminari di vendita- posti a fondamento delle domande azionate;-non tutte le parti hanno però prodotto le scritture private richiamate,la cui verifica è necessaria per la valutazione delle domande proposte: afronte di circa cinquecento attori sono stati allegati solo settantottocontratti; l’appello deve essere respinto per tutti i soggetti che non hannoprodotto il contratto e per i loro aventi causa;-parte degli appellanti, dopo aver stipulato con [OSCURATO:PERSONA] ilcontratto preliminare di compravendita, ha ceduto a terzi i contrattisottoscritti riscuotendo il corrispettivo: i pretesi cessionari, non avendoavuto contatto con Fiorini o con i legali rappresentanti di [OSCURATO:SOCIETA]., nonsono legittimati nel presente giudizio nei confronti di [OSCURATO:SOCIETA]. eavrebbero dovuto rivolgere le loro pretese nei confronti dei pretesicedenti;-in conclusione, solo quattro dei promissari acquirenti che hannoconcluso il contratto preliminare con [OSCURATO:PERSONA] erano attori e sonoanche appellanti e solo in relazione alla loro posizione devono esserevalutati i contratti;Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026-dagli atti prodotti risulta che [OSCURATO:PERSONA] non aveva sottoscritto icontratti per [OSCURATO:SOCIETA]., bensì in proprio e quindi i preliminari nonpossono essere riconducibili alla società, anche in considerazione del fattoche la procura al Fiorini avrebbe dovuto avere la stessa forma dell’atto,quindi la forma scritta; la non riconducibilità alla società supera lanecessità di stabilire se le scritture private in esame siano da considerarecontratti di compravendita oppure preliminari di compravendita;-quanto alle doglianze relative al rigetto delle domande di acquistodella proprietà per usucapione si osserva quanto segue: il primo Giudiceha ritenuto per tutti gli attori carente l’animus possidendi e l’interversiopossessionis; sotto quest’ultimo profilo l’occupazione dei beni è dacollegare, al più, alla detenzione qualificata, correlabile all’attesa diperfezionamento dei contratti di acquisto, che, a prescindere dallanatura degli atti preliminari , tutti gli attori hanno evidenziato negli attidi citazione; quindi non vi sarebbero i presupposti per supportarel’acquisto a titolo originario per usucapione; anche a riguardodell’edificazione di alcuni lotti non si può parlare di interversione delpossesso, sia perché la questione è stata posta tardivamente solo inappello siaperché non è stato dimostrato chi e quando avrebbe edificato.Hanno proposto ricorso per cassazione i ricorrenti, affidandolo aquattro motivi.[OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto controricorso, con ricorso incidentale affidatoad un unico motivo.Sia i ricorrenti, sia la società controricorrente hanno depositatomemorie illustrative prima della data dell’adunanza fissata per ladiscussione del ricorso in camera di consiglio.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Si premette che risultano compresi tra i ricorrenti [OSCURATO:PERSONA], glieredi di [OSCURATO:PERSONA] (Alessio, Andrea, Giuliana e [OSCURATO:PERSONA]),[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nei confronti dei quali la Corte d’AppelloNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026aveva rilevato l’intervenuta cessazione della materia del contendere -peraver già acquistato i lotti oggetto di causa dalla società [OSCURATO:SOCIETA].-, concompensazione delle spese processuali quanto alla loro posizione.Poiché nel ricorso non è presente alcun motivo di critica che,nell’ambito del disposto degli art.360, 366 c.p.c. metta in discussione ladeclaratoria di intervenuta cessazione della materia del contendere per leloro posizione, essi non hanno interesse alla proposizione del presentericorso.2.

Quanto a Giuliana e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA],presenti tra i ricorrenti, la sentenza della Corte d’Appello di Roma harilevato che i loro nomi e quello del loro dante causa non compaiono nellasentenza di primo grado e nemmeno negli atti di citazione che hannointrodotto i quattro giudizi riuniti, estromettendoli dal processo (assiemeagli eredi di [OSCURATO:PERSONA]): anche Giuliana e [OSCURATO:PERSONA] non hannomesso in discussione la pronuncia d’appello che li esclude dal giudizio e,pertanto, non possono coltivare le pretese oggetto dei motivi di ricorso percassazione.

Discorso analogo vale per [OSCURATO:PERSONA] e FrancescoParisini, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], perché la Corte d’Appello di Roma haritenuto non dimostrata la loro qualità di eredi, escludendone lalegittimazione al giudizio (anche in tal caso, gli anzidetti non hannoformulato alcun motivo di critica nei confronti di detta pronuncia da partedegli interessati).3.

Nella memoria illustrativa i ricorrenti evidenziano che il giudiziointrodotto dai [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] contro [OSCURATO:SOCIETA].,relativo alla domanda proposta nell’interesse dei consorziati -inizialmenteex art.2932 c.c., poi rinunciata, con richiesta di accertamento del dirittodei consorziati ad ottenere il trasferimento della proprietà- nei confronti diScatola s.r.l. e della socia [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.-, pende causa infase di rinvio a seguito dell’ordinanza di questa Corte n.19334/2025.

Inquel giudizio i Consorzi avevano fondato le domande sugli accordiNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026transattivi in data 11.6.2007, 31.10.2007 e 14.7.2009 tra i Consorzi e isoci della società; questa Corte ha valorizzato il contenuto di ratifica degliaccordi da parte della società, con la scrittura del 21.3.2013 del suoamministratore, ha considerato gli accordi richiamati inquadrabili nelloschema del contratto a favore di terzi per la presenza di elementisufficienti all’effettiva individuazione dei soggetti beneficiati, haconsiderato che l’oggetto delle scritture era sato identificato dal [OSCURATO:PERSONA] nel terreno acquistato da Muzzioli e [OSCURATO:PERSONA].r.l. da [OSCURATO:SOCIETA]. e i lottisti erano individuati per relationem .I ricorrenti chiedono, pertanto, sospendersi il presente giudizio inprocedimento richiamato, facendo riferimento all’art.337 co 2 c.p.c.L’istanza è inammissibile in questa sede, per la ragione assorbente cheil giudizio di legittimità non può essere sospeso ai sensi della normarichiamata, trattandosi di provvedimento che esula dalla funzioneistituzionale della Corte di cassazione, cui è demandato soltanto ilsindacato di legittimità delle anteriori decisioni di merito -cfr., per tutte,Cass.

SU n.29172/2021-.RICORSO PRINCIPALE1.

Passando all’esame dei motivi di ricorso proposti, con il primo diquesti i ricorrenti lamentano la nullità della sentenza in relazione agli(art.360 comma 1 n.4 c.p.c.) La Corte d’Appello di Roma ha valorizzato la mancata produzione ditutti i contratti preliminari conclusi con [OSCURATO:PERSONA], posti dai ricorrentia fondamento delle domande, senza avvedersi che essi erano stati tuttiprodotti nel giudizio di primo grado ma, trattenuta la causa in decisione, almomento del deposito della memoria di replica il difensore si era accortoche nel fascicolo d’ufficio non era contenuto un fascicolo di produzionieffettuate nel lontano 12.2.1993 e di cui si dà atto nel relativo verbale diNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026udienza ; come risultava dal foglio di note in pari data la produzioneaveva avuto ad oggetto scritture private definite “preliminari” ed effetticambiari ; i ricorrenti avevano rimesso al Giudicante la valutazionedell’opportunità di disporre la ricostruzione del fascicolo, ritenendoperaltro pacifico tra le parti che “tutti i preliminari constano di un moduloa stampa uguale per tutti personalizzato mediante dattilo scrittura” e che“l’esemplare riprodotto nella memoria di replica appare idoneo esufficiente ad analizzare il contenuto anche delle altre, identiche,scritture” ; del resto, a conferma dell’effettiva produzione, si poneva ilcomportamento della controparte, che aveva sempre contestato la validitàed efficacia delle scritture prodotte dai ricorrenti.

In siffatto contesto, èallora evidente come il Tribunale non abbia disposto la ricostruzione delfascicolo proprio perché, disattendendo le eccezioni della convenuta,riteneva provata la titolarità dei rapporti dedotti in giudizio dagli attori .Poiché questo accertamento positivo implicito non era stato impugnato daScatola s.r.l., su di esso si era formato il giudicato e la Corte di merito nonavrebbe potuto sollevare la questione d’ufficio.2.

Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti si dolgonodell’ omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggettodi discussione tra le parti (art.360 comma 1 n.5 c.p.c.) Rilevano i ricorrenti che la Corte si sarebbe dovuta avvedere che icontratti erano stati prodotti tutti e che era stato denunciato losmarrimento di una parte, con richiesta di ricostruzione del fascicolo, eavrebbe dovuto esaminare le questioni relative, applicandosi al caso dispecie l’art.345 ante novella del 1990.I motivi si esaminano insieme, perché evidentemente connessi, e sonoinfondati.Il Tribunale di Roma ha respinto tutte le domande proposte dagliNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026lotti di terreno oggetto di controversia per i titoli fatti valere o perusucapione.La pronuncia, in ordine alla valenza delle scritture private poste daglititolata o, per l’ipotesi di loro qualificazione come contratti preliminari, diesecuzione in forma specifica, ex art.2932 c.c., ha rilevato che in corsodi giudizio non è stata fornita la prova che il firmatario dei preliminari divendita [[OSCURATO:PERSONA]] avesse il potere di rappresentare ed impegnarela società [OSCURATO:SOCIETA]., in assenza di qualsivoglia procura; al contrario iltenore degli atti (che risalgono ad epoca anteriore alla costituzione dellasocietà -1973), nei quali il Fiorini si dichiara proprietario per attointervenuto con la [OSCURATO:SOCIETA]., consente di escludere che i medesimisiano opponibili alla società ed idonei a impegnare i suoi organi allastipula dei contratti definitivi, valorizzando altresì l’esercizio da parte delcuratore del [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. del diritto potestativo riconosciuto alcuratore dall’art.72 LF, con effetti destinati a durare anche dopo lachiusura del fallimento e del ritorno in bonis della società.Il richiamo al giudicato è pertanto on è pertinente, potendosidesumere dalla sentenza di primo grado solo che i contratti erano statiesaminati ma considerati invalidi e comunque già sciolti exart.72 LF, sia ai fini del trasferimento della proprietà, sia ai fini del sorgeredi effetti obbligatori.Le questioni inerenti all’esistenza dei contratti e alla valenza danella quale si inquadra anche l’attività di interpretazione deli atti negoziali,e in quest’ottica si pone il rilievo di omesso esame di un fatto decisivodiscusso, formulato ex art.360 co 1 n.5 c.p.c. dai ricorrenti.Ora, in ordine alle scritture private poste a fondamento delle domandedei ricorrenti la Corte d’Appello di Roma ha svolto due ordini diconsiderazione: ha evidenziato che non risultavano prodotte le scrittureNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026private relative a tutti i ricorrenti, ma solo alcune -precisamente n.78-;esaminando i contratti effettivamente rinvenuti, ha rilevato che [OSCURATO:SOCIETA]. ma in proprio quale titolare del bene oggetto del contrattotanto che, in ogni singolo atto, viene precisato che il terreno è a luipervenuto “per atto intervenuto con [OSCURATO:SOCIETA].”.

Ciò conferma che detticontratti preliminari non possono essere riconducibili alla società ,anche per l’assenza di prova che [OSCURATO:SOCIETA]. avesse rilasciato al Fioriniuna procura a vendere (sono le stesse considerazioni già svolte dalTribunale di Roma nella valutazione delle scritture private di cui sidiscute).I ricorrenti hanno esplicitamente ribadito, nell’articolazione del primomotivo di ricorso, che “tutti i preliminari constano di un modulo astampa uguale per tutti personalizzato mediante dattilo scrittura” e che“l’esemplare riprodotto nella memoria di replica appare idoneo esufficiente ad analizzare il contenuto anche delle altre, identiche,scritture” , riferendone la sottoscrizione per la società a Pasqualeesaminati dal Tribunale, ma non dalla Corte d’appello, [OSCURATO:PERSONA] veste per impegnare la società ed era munito di idonea procura,rende l’omessa valutazione da parte del Giudice d’appello priva didecisività, valendo quanto detto a riguardo dell’assenza di potererappresentanza in capo al Fiorini.Se anche, pertanto, potrebbe, in tesi, apparire integrato il presuppostodell’omesso esame di un fatto discusso, non sussiste l’altrettantonecessario elemento della sua decisività.3.

Il terzo motivo di critica prospetta la nullità della sentenza inrelazione agli art.112 e 324 c.p.c. ed all’art.2909 c.c. – Violazione delgiudicato interno con esclusivo riferimento ai ricorrenti: [OSCURATO:PERSONA](erede di [OSCURATO:PERSONA]), [OSCURATO:PERSONA], SantolamazzaNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Vincenzo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] (erede di [OSCURATO:PERSONA]) e diCaruso Francesco (art.360, comma 1 n.4 c.p.c.) .I ricorrenti indicati sono tutti aventi causa da originari sottoscrittori deicontratti, dei quali si erano resi cessionari.

La questione della loro carenzadi legittimazione era stata già sollevata dalla società controricorrente marespinta implicitamente dal Tribunale, che aveva esaminato nel merito lerispettive posizioni sottintendendo la loro titolarità attiva; sul punto, inassenza di gravame delle controparti, si era formato il giudicato in sede diappello.Il motivo è infondato.Il Tribunale di Roma non aveva esaminato in modo specifico laposizione dei cessionari, avendo in radice escluso l’esistenza di scrittureprivate di vendita/preliminari di vendita idonee ad impegnare la societàproprietaria degli immobili: pertanto, non di giudicato implicito si ètrattato ma di assorbimento improprio.La Corte d’Appello di Roma ha svolto una valutazione autonoma dellaposizione dei ricorrenti indicati nella rubrica del motivo, respingendo ladomanda nei loro confronti per assenza di rapporti negoziali diretti tra loroe [OSCURATO:SOCIETA].

I motivi della decisione della Corte di merito non sonooggetto di alcun tipo di censura -fondata appunto solo sul presupposto diun giudicato che non è riscontrabile- con la conseguenza che, nonricorrendo un’ipotesi di giudicato implicito, la critica in esame non haconsistenza.4.

Con il quarto motivo di critica i ricorrenti lamentano l’ omessoesame di un fatto decisivo discusso tra le parti (art.360 co 1 n.5c.p.c.) .Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello di Roma avrebbe errato nelritenere che tutti gli appellanti avessero ammesso, con gli atti introduttividel giudizio, un’originaria detenzione qualificata sugli immobili,dimenticando che la domanda principale proposta era volta alNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026riconoscimento dell’efficacia direttamente traslativa dei contratti conclusi,solo in via subordinata indicati come da qualificare quantomeno qualipreliminari di vendita.

Ne consegue che, in ogni caso, la valutazione deicontratti, omessa dalla Corte di merito, sarebbe stata imprescindibile percomprendere la relazione degli attori con i lotti loro rispettivamenteassegnati; anche l’elemento dell’animus sarebbe stato evidentementedimostrato dal contenuto delle scritture private richiamate. [OSCURATO:PERSONA] omesso di considerare che i fatti posti a fondamento delladomanda principale (i.e. le specifiche pattuizioni intercorse inter partescon le scritture private) erano in ogni caso di per sé idonei a provocarel’insorgere dell’animus rem sibi habendi in ciascuno degli attori e, perciò, aritenere fondata la domanda di accertamento dell’usucapione .Il motivo è inammissibile per diversi profili.In primo luogo, il fatto materiale omesso, discusso e decisivo per ladecisione, sembra essere individuato dai ricorrenti nella mancataconsiderazione delle scritture private, da interpretare comeimmediatamente traslative indipendentemente dalla loro definizione di“Atti preliminari di vendita immobiliare” .Il motivo di critica formulato ai sensi dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. deveinvestire non una «questione» o un «punto» della sentenza, ma unfatto vero e proprio, e quindi un fatto principale, ex art. 2697 c.c. (cioè,un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo), oppuresecondario (cioè, dedotto in funzione di prova di un fatto principale) (cfr., Cass. 8 settembre 2016 n. 17761; in senso analogo - sulla necessitàche l'omesso esame investa sempre un fatto storico, principale osecondario - si veda anche Cass. 4 ottobre 2017 n. 23238) e nondeduzioni difensive , l'accertamento dei fatti o la loro valutazione a finiistruttori (cfr. Cass. n.21439/2015; Cass. n. 14802/2017; Cass.n.17148/2019)-.Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026I ricorrenti richiamano le scritture private intercorse con Pasqualealla proprietaria dei lotti, [OSCURATO:SOCIETA]., proponendone altresì unainterpretazione volta ad affermarne l’immediata efficacia traslativa -che,non essendo [OSCURATO:PERSONA] proprietario o legittimato ad operare per ilproprietario, non ci poteva essere (cfr. il disposto dell’art.1478 c.c.)-; mala Corte ha pure osservato che a prescindere dalla natura degli attipreliminari, negli atti di citazione di primo grado gli attori hanno precisatoche ciascuno di essi è stato immesso nel possesso del terreno dallaproprietà in attesa di formalizzare i rispettivi atti di acquisto che avrebberodovuto essere stipulati all’esito dell’adempimento degli obblighi assunti daciascun promissario acquirente , derivandone la natura comunqueobbligatoria dei titoli, idonei a fondare al più una detenzione qualificata,irrilevante ai fini dell’usucapione.

Sulla base delle considerazioni esposte laCorte ha ritenuto giusta e corretta la valutazione del primo Giudice inordine alla natura del potere di fatto esercitato da ogni attore .Come si vede, non si tratta quindi della pretermissione di circostanzedi fatto -l’esistenza dei contratti- omesse, avendone la Corte d’Appello,come prima il primo Giudice, effettuato una valutazione di irrilevanza,anche presupponendone l’esistenza e un contenuto nei termini espostidagli interessati.

Pertanto, a fronte del carattere derivativo e obbligatoriodelle scritture, tenuto conto della stessa prospettazione proposta dairicorrenti, idonea a fondare una loro detenzione qualificata originaria, egiammai una signoria possessoria.Sotto altro profilo, alla luce della ricostruzione che precede, anche sela Corte d’Appello non ha esaminato le scritture private di tutti i ricorrentima solo quelle presenti in atti (identiche alle altre, secondo gli stessiricorrenti, che ne hanno indicato la formazione su moduli prestampatiidentici, integrati a mano con i dati relativi alle singole posizioni), levalutazioni espresse in ordine alla domanda di usucapione sono le stesseNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026esposte dal Tribunale di Roma, e ciò è rilevante ai sensi dell’art.348 ter co4 e 5 c.p.c.In conclusione, il ricorso principale deve essere respinto.RICORSO INCIDENTALECon un unico motivo di ricorso incidentale [OSCURATO:SOCIETA]. lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.91 c.p.c. e del DM 55/2014 inrelazione all’art.360 n.3 c.p.c., relativamente al capo della sentenza dellaliquidazione delle spese legali.

La liquidazione è stata effettuata in modoindeterminato e onnicomprensivo ed inferiore ai minimi tariffari Il motivo è inammissibile.La doglianza è generica, perché non offre alcuna indicazione su quelloche avrebbe dovuto essere il giusto scaglione di riferimento, in relazione alquale dovrebbe in questa sede accertarsi la violazione dei minimi tariffari.CONCLUSIONI9.

Debbono essere respinti sia il ricorso principale che il ricorsoincidentale.Tenuto conto del rigetto sia del ricorso principale che di quelloincidentale appare giustificata la compensazione tra le parti del presentegiudizio di legittimità.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione per il ricorso principale e per quello incidentale, sedovuto.

P.Q.MLa Corte di Cassazione respinge il ricorso principale e quelloincidentale;compensa tra le parti le spese di causa.Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per iricorsi, principale e incidentale, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 12 febbraio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CaforioPaolo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CasadeiBruno, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CiramiAntonio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], d'[OSCURATO:PERSONA], d'AngeloGiuseppina [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Del BroccoAlessandro, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], FontanaGiovanni, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GiannottaGiuseppe Francesco, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], LeporeAntonio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Migliozzi Armando, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], OdorisioClaudio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], RocciaUrbano Epifanio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SergiStirpe Fernando, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], VicariPasquale, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di ArgiolasErnando, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA];[OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], BenedettiniAugusto e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], BernabeiGiancarlo, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di CardilliValentino, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], ChirichielloMauro, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eBianchi Sabrina, quale aventi causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eCostanza Lucia, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], d'[OSCURATO:PERSONA] ed'[OSCURATO:PERSONA], quali eredi di d'[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diDi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Di GiulioGiuliana e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eDi [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] MariaDomenica, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], d'[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DiNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Somma Catia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di CaniniCesirio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di DegrandeDaniele, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali aventi causa di PrestitiAngelo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e FloreLeonardo, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eavente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa diLocatelli Carmine, [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di GarabelloCaterina, [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], GrecoLuisa e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eGuidi Rita, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], IppolitiGiovanna, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di IppolitiBenedetto, [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], LudoviciRoberto, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eLupinacci Roberto, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MacriDaniela e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],quale erede di [OSCURATO:PERSONA], già erede di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eStefalani Daniela, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di MusolinoGiuseppe, [OSCURATO:PERSONA], e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di MusolinoGiuseppe, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diPacchiarotti Virginio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diPaglia Silvana, [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], ParisiniClaudio, e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], PascovaglioGiovanni, quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erededi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], PezzettaNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Sonia, quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e PintiAdelmo, quali aventi causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale aventecausa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di CarpentieriMaria Teresa, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diPotenziani Orazio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diRecchia Quinto, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali di eredi di SorbaraAgostino, [OSCURATO:PERSONA], quale avente causa di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],quale erede di [OSCURATO:PERSONA]: tutti rappresentati e difesidall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-ricorrenti–[OSCURATO:SOCIETA]., in persona delle amministratrici e legali rappresentantiDaniela Coccia e [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dell’avvocatoGiuseppe Diaco che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;–controricorrente, ricorrente incidentale–avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 3043/2020depositata il 24/06/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Gli attuali ricorrenti, qualificatisi acquirenti di lotti di terreni che siassumevano edificabili, formati alla fine degli anni ‘60 a seguito dilottizzazione -risultata abusiva-, avevano convenuto in giudizio, avanti alTribunale di Roma, [OSCURATO:SOCIETA]., radicando, negli anni tra il 1991 e il1994, quattro diversi giudizi; gli attori (originariamente in maggiorNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026numero) avevano affermato di aver acquistato i lotti di terreno conscritture private e di essere stati immessi direttamente nel possesso degli immobili, con pagamento contestuale dell’intero prezzo pattuito. Neidiversi giudizi così radicati, che erano stati riuniti, avevano chiesto, inrelazione a ognuno di loro, tra l’altro, l’accertamento del già avvenutotrasferimento delle proprietà dei lotti loro assegnati o, in subordine, lastipula dei contratti definitivi, ex art.2932 c.c., o in ulteriore subordine,l’accertamento dell’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione.La società, costituitasi ritualmente, aveva contestato la riferibilità a sédei contratti preliminari posti dalle controparti a fondamento dellepretese azionate e aveva chiesto comunque la restituzione dei terreni,perché indebitamente occupati.Era intervenuto in corso di giudizio il fallimento di [OSCURATO:SOCIETA]., poitornata in bonis, quindi nuovamente fallita ed ancora una volta tornata inbonis -il processo, interrotto, era stato sempre tempestivamente riassuntoe coltivato-;Si erano svolti, parallelamente al presente giudizio civile:-un procedimento penale nei confronti dell’amministratore dellasocietà convenuta e di altri soggetti, riguardante gli illeciti in ordine allalottizzazione presupposta dai contratti oggetto di controversia;-un giudizio civile (conclusosi, ormai definitivamente, in modofavorevole per la società, con acquisizione dei beni al Fallimento dellastessa all’epoca in corso) tra la convenuta [OSCURATO:SOCIETA]. e GiovanniMuzzioli e [OSCURATO:PERSONA], i quali avevano rivendicato entrambi,senza successo, la proprietà dei lotti (il primo per averli asseritamenteacquistati il 13.10.1980, il secondo per averli asseritamente acquistati il5.12.1991); la pendenza di questo giudizio aveva comportato, su richiestaconcorde delle parti, anche la sospensione del presente processo in attesadella sua definizione, seguita da rituale riassunzione;Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026-un altro giudizio civile introdotto, ancora ai sensi dell’art.2932 c.c.,dai [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (formati dagli originari attori e daaltri soggetti, intervenuti poi nel presente giudizio ex art.105 c.p.c. conproposizione di domande analoghe a quelle degli attori), nei confronti diScatola s.r.l. e dei suoi soci per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligoa contrarre a favore dei consorziati, sempre in relazione ai lotti di terrenoloro rispettivamente assegnati; gli obblighi a contrarre oggetto di questogiudizio trovavano il loro fondamento negli accordi transattivi intervenuticon le scritture 11.6.2007, 31.10.2007 e 14.7.2009 tra i due Consorzi e isoci della società, mentre questa era sottoposta a fallimento, e poi con ilnuovo amministratore; in base agli accordi transattivi richiamati i dueConsorzi avevano versato un importo, che aveva costituito la provvistanecessaria ad estinguere la procedura concorsuale mediante pagamento ditutti i creditori, a fronte dell’impegno dei soci della società al trasferimentodei lotti rimasto inadempiuto a ciascun lottista -questo giudizio è tuttorapendente in fase di rinvio-.Il Tribunale di Roma aveva respinto le domande principali esubordinate degli attori e aveva accolto la domanda riconvenzionale diScatola s.r.l., volta ad ottenere il rilascio degli immobili occupati.Proposto appello da una parte dei soccombenti (sia le parti originarieche, per alcuni soggetti deceduti nel frattempo, i loro eredi, con interventopure dei cessionari di alcuni dei contratti posti a fondamento delledomande proposte), la Corte d’Appello di Roma lo aveva respinto sulleseguenti considerazioni:-sotto il profilo soggettivo, trattandosi di rapporti scindibili ognuno conla propria regolamentazione, non è necessaria la partecipazione all’appellodi tutte le parti che hanno introdotto le diverse cause riunite, nonvertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario; parte dei lotti sono statiacquistati nel corso del giudizio da alcuni degli occupanti, originari attori,con conseguente cessazione della materia del contendere per la loroNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026posizione (si tratta di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], FrancescoSileno, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DomenicoVolpicelli, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]);-alcuni soggetti ([OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e poi i loro eredi)-non sono indicati nella sentenza del Tribunale di Roma e non se ne solodoluti, con conseguente difetto di legittimazione ad impugnare; siconsiderano parti legittime del giudizio d’appello gli eredi delle partioriginarie che hanno dimostrato la loro qualità (la documentazione a talfine necessaria non è stata rinvenuta per [OSCURATO:PERSONA], SergioGramoccia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GinoParisini, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]);-[OSCURATO:PERSONA] e poi, per lui, i suoi eredi, già convenuto in uno deiquattro giudizi riuniti, non era stato tra i destinatari del ricorso inriassunzione del processo di primo grado intervenuto dopo il secondofallimento di [OSCURATO:SOCIETA]. e non aveva più partecipato al giudizio (non inprimo grado né nella fase di impugnazione); il ricorso in riassunzione erastato notificato a [OSCURATO:PERSONA], che era intervenuto in giudiziorivendicando la proprietà di parte dei lotti oggetto di contestazione (ladomanda relativa era stata definitivamente rigettata all’esito di altrogiudizio intentato dallo stesso interveniente);-in altro procedimento civile pendente tra il [OSCURATO:PERSONA] e ilConsorzio [OSCURATO:PERSONA] da una parte, e [OSCURATO:SOCIETA]. dall’altra, sono stateaccolte le domande svolte ex art.2932 c.c. e nei confronti della sentenzadi primo grado pende il giudizio di appello; ciò non rende necessarioprocedere alla sospensione del presente giudizio, richiesta dagli appellantiex art.337 c.p.c., perché i giudizi, oltre ad avere differenti partiprocessuali hanno oggetti diversi (nel giudizio definito con la sentenza diNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026cui si invoca l’autorità è stato richiesto l’adempimento coattivo di accordiintercorsi tra le parti molti anni dopo la stipula dei contratti preliminari del1969 in ordine ai quali si controverte nel presente giudizio) e diconseguenza l’esito di quel processo non costituisce necessarioantecedente logico e giuridico della presente decisione;-nel merito gli appellanti lamentano che [OSCURATO:PERSONA], indicatoquale longa manus del dominus occulto dell’affare, [OSCURATO:PERSONA], era ilsoggetto incaricato delle vendite per [OSCURATO:SOCIETA]., sulla base di procurarilasciata dal legale rappresentante della società, [OSCURATO:PERSONA], comedalla stessa riconosciuto in sede penale e come dimostrerebbero le proveraccolte in quel procedimento; quindi sarebbe utile ad impegnare lasocietà la sottoscrizione da parte di [OSCURATO:PERSONA] dei contratti di vendita-o preliminari di vendita- posti a fondamento delle domande azionate;-non tutte le parti hanno però prodotto le scritture private richiamate,la cui verifica è necessaria per la valutazione delle domande proposte: afronte di circa cinquecento attori sono stati allegati solo settantottocontratti; l’appello deve essere respinto per tutti i soggetti che non hannoprodotto il contratto e per i loro aventi causa;-parte degli appellanti, dopo aver stipulato con [OSCURATO:PERSONA] ilcontratto preliminare di compravendita, ha ceduto a terzi i contrattisottoscritti riscuotendo il corrispettivo: i pretesi cessionari, non avendoavuto contatto con Fiorini o con i legali rappresentanti di [OSCURATO:SOCIETA]., nonsono legittimati nel presente giudizio nei confronti di [OSCURATO:SOCIETA]. eavrebbero dovuto rivolgere le loro pretese nei confronti dei pretesicedenti;-in conclusione, solo quattro dei promissari acquirenti che hannoconcluso il contratto preliminare con [OSCURATO:PERSONA] erano attori e sonoanche appellanti e solo in relazione alla loro posizione devono esserevalutati i contratti;Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026-dagli atti prodotti risulta che [OSCURATO:PERSONA] non aveva sottoscritto icontratti per [OSCURATO:SOCIETA]., bensì in proprio e quindi i preliminari nonpossono essere riconducibili alla società, anche in considerazione del fattoche la procura al Fiorini avrebbe dovuto avere la stessa forma dell’atto,quindi la forma scritta; la non riconducibilità alla società supera lanecessità di stabilire se le scritture private in esame siano da considerarecontratti di compravendita oppure preliminari di compravendita;-quanto alle doglianze relative al rigetto delle domande di acquistodella proprietà per usucapione si osserva quanto segue: il primo Giudiceha ritenuto per tutti gli attori carente l’animus possidendi e l’interversiopossessionis; sotto quest’ultimo profilo l’occupazione dei beni è dacollegare, al più, alla detenzione qualificata, correlabile all’attesa diperfezionamento dei contratti di acquisto, che, a prescindere dallanatura degli atti preliminari , tutti gli attori hanno evidenziato negli attidi citazione; quindi non vi sarebbero i presupposti per supportarel’acquisto a titolo originario per usucapione; anche a riguardodell’edificazione di alcuni lotti non si può parlare di interversione delpossesso, sia perché la questione è stata posta tardivamente solo inappello siaperché non è stato dimostrato chi e quando avrebbe edificato.Hanno proposto ricorso per cassazione i ricorrenti, affidandolo aquattro motivi.[OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto controricorso, con ricorso incidentale affidatoad un unico motivo.Sia i ricorrenti, sia la società controricorrente hanno depositatomemorie illustrative prima della data dell’adunanza fissata per ladiscussione del ricorso in camera di consiglio.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Si premette che risultano compresi tra i ricorrenti [OSCURATO:PERSONA], glieredi di [OSCURATO:PERSONA] (Alessio, Andrea, Giuliana e [OSCURATO:PERSONA]),[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nei confronti dei quali la Corte d’AppelloNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026aveva rilevato l’intervenuta cessazione della materia del contendere -peraver già acquistato i lotti oggetto di causa dalla società [OSCURATO:SOCIETA].-, concompensazione delle spese processuali quanto alla loro posizione.Poiché nel ricorso non è presente alcun motivo di critica che,nell’ambito del disposto degli art.360, 366 c.p.c. metta in discussione ladeclaratoria di intervenuta cessazione della materia del contendere per leloro posizione, essi non hanno interesse alla proposizione del presentericorso.2. Quanto a Giuliana e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA],presenti tra i ricorrenti, la sentenza della Corte d’Appello di Roma harilevato che i loro nomi e quello del loro dante causa non compaiono nellasentenza di primo grado e nemmeno negli atti di citazione che hannointrodotto i quattro giudizi riuniti, estromettendoli dal processo (assiemeagli eredi di [OSCURATO:PERSONA]): anche Giuliana e [OSCURATO:PERSONA] non hannomesso in discussione la pronuncia d’appello che li esclude dal giudizio e,pertanto, non possono coltivare le pretese oggetto dei motivi di ricorso percassazione. Discorso analogo vale per [OSCURATO:PERSONA] e FrancescoParisini, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], perché la Corte d’Appello di Roma haritenuto non dimostrata la loro qualità di eredi, escludendone lalegittimazione al giudizio (anche in tal caso, gli anzidetti non hannoformulato alcun motivo di critica nei confronti di detta pronuncia da partedegli interessati).3. Nella memoria illustrativa i ricorrenti evidenziano che il giudiziointrodotto dai [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] contro [OSCURATO:SOCIETA].,relativo alla domanda proposta nell’interesse dei consorziati -inizialmenteex art.2932 c.c., poi rinunciata, con richiesta di accertamento del dirittodei consorziati ad ottenere il trasferimento della proprietà- nei confronti diScatola s.r.l. e della socia [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.-, pende causa infase di rinvio a seguito dell’ordinanza di questa Corte n.19334/2025. Inquel giudizio i Consorzi avevano fondato le domande sugli accordiNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026transattivi in data 11.6.2007, 31.10.2007 e 14.7.2009 tra i Consorzi e isoci della società; questa Corte ha valorizzato il contenuto di ratifica degliaccordi da parte della società, con la scrittura del 21.3.2013 del suoamministratore, ha considerato gli accordi richiamati inquadrabili nelloschema del contratto a favore di terzi per la presenza di elementisufficienti all’effettiva individuazione dei soggetti beneficiati, haconsiderato che l’oggetto delle scritture era sato identificato dal [OSCURATO:PERSONA] nel terreno acquistato da Muzzioli e [OSCURATO:PERSONA].r.l. da [OSCURATO:SOCIETA]. e i lottisti erano individuati per relationem .I ricorrenti chiedono, pertanto, sospendersi il presente giudizio inprocedimento richiamato, facendo riferimento all’art.337 co 2 c.p.c.L’istanza è inammissibile in questa sede, per la ragione assorbente cheil giudizio di legittimità non può essere sospeso ai sensi della normarichiamata, trattandosi di provvedimento che esula dalla funzioneistituzionale della Corte di cassazione, cui è demandato soltanto ilsindacato di legittimità delle anteriori decisioni di merito -cfr., per tutte,Cass. SU n.29172/2021-.RICORSO PRINCIPALE1. Passando all’esame dei motivi di ricorso proposti, con il primo diquesti i ricorrenti lamentano la nullità della sentenza in relazione agli(art.360 comma 1 n.4 c.p.c.) La Corte d’Appello di Roma ha valorizzato la mancata produzione ditutti i contratti preliminari conclusi con [OSCURATO:PERSONA], posti dai ricorrentia fondamento delle domande, senza avvedersi che essi erano stati tuttiprodotti nel giudizio di primo grado ma, trattenuta la causa in decisione, almomento del deposito della memoria di replica il difensore si era accortoche nel fascicolo d’ufficio non era contenuto un fascicolo di produzionieffettuate nel lontano 12.2.1993 e di cui si dà atto nel relativo verbale diNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026udienza ; come risultava dal foglio di note in pari data la produzioneaveva avuto ad oggetto scritture private definite “preliminari” ed effetticambiari ; i ricorrenti avevano rimesso al Giudicante la valutazionedell’opportunità di disporre la ricostruzione del fascicolo, ritenendoperaltro pacifico tra le parti che “tutti i preliminari constano di un moduloa stampa uguale per tutti personalizzato mediante dattilo scrittura” e che“l’esemplare riprodotto nella memoria di replica appare idoneo esufficiente ad analizzare il contenuto anche delle altre, identiche,scritture” ; del resto, a conferma dell’effettiva produzione, si poneva ilcomportamento della controparte, che aveva sempre contestato la validitàed efficacia delle scritture prodotte dai ricorrenti. In siffatto contesto, èallora evidente come il Tribunale non abbia disposto la ricostruzione delfascicolo proprio perché, disattendendo le eccezioni della convenuta,riteneva provata la titolarità dei rapporti dedotti in giudizio dagli attori .Poiché questo accertamento positivo implicito non era stato impugnato daScatola s.r.l., su di esso si era formato il giudicato e la Corte di merito nonavrebbe potuto sollevare la questione d’ufficio.2. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti si dolgonodell’ omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggettodi discussione tra le parti (art.360 comma 1 n.5 c.p.c.) Rilevano i ricorrenti che la Corte si sarebbe dovuta avvedere che icontratti erano stati prodotti tutti e che era stato denunciato losmarrimento di una parte, con richiesta di ricostruzione del fascicolo, eavrebbe dovuto esaminare le questioni relative, applicandosi al caso dispecie l’art.345 ante novella del 1990.I motivi si esaminano insieme, perché evidentemente connessi, e sonoinfondati.Il Tribunale di Roma ha respinto tutte le domande proposte dagliNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026lotti di terreno oggetto di controversia per i titoli fatti valere o perusucapione.La pronuncia, in ordine alla valenza delle scritture private poste daglititolata o, per l’ipotesi di loro qualificazione come contratti preliminari, diesecuzione in forma specifica, ex art.2932 c.c., ha rilevato che in corsodi giudizio non è stata fornita la prova che il firmatario dei preliminari divendita [[OSCURATO:PERSONA]] avesse il potere di rappresentare ed impegnarela società [OSCURATO:SOCIETA]., in assenza di qualsivoglia procura; al contrario iltenore degli atti (che risalgono ad epoca anteriore alla costituzione dellasocietà -1973), nei quali il Fiorini si dichiara proprietario per attointervenuto con la [OSCURATO:SOCIETA]., consente di escludere che i medesimisiano opponibili alla società ed idonei a impegnare i suoi organi allastipula dei contratti definitivi, valorizzando altresì l’esercizio da parte delcuratore del [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. del diritto potestativo riconosciuto alcuratore dall’art.72 LF, con effetti destinati a durare anche dopo lachiusura del fallimento e del ritorno in bonis della società.Il richiamo al giudicato è pertanto on è pertinente, potendosidesumere dalla sentenza di primo grado solo che i contratti erano statiesaminati ma considerati invalidi e comunque già sciolti exart.72 LF, sia ai fini del trasferimento della proprietà, sia ai fini del sorgeredi effetti obbligatori.Le questioni inerenti all’esistenza dei contratti e alla valenza danella quale si inquadra anche l’attività di interpretazione deli atti negoziali,e in quest’ottica si pone il rilievo di omesso esame di un fatto decisivodiscusso, formulato ex art.360 co 1 n.5 c.p.c. dai ricorrenti.Ora, in ordine alle scritture private poste a fondamento delle domandedei ricorrenti la Corte d’Appello di Roma ha svolto due ordini diconsiderazione: ha evidenziato che non risultavano prodotte le scrittureNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026private relative a tutti i ricorrenti, ma solo alcune -precisamente n.78-;esaminando i contratti effettivamente rinvenuti, ha rilevato che [OSCURATO:SOCIETA]. ma in proprio quale titolare del bene oggetto del contrattotanto che, in ogni singolo atto, viene precisato che il terreno è a luipervenuto “per atto intervenuto con [OSCURATO:SOCIETA].”. Ciò conferma che detticontratti preliminari non possono essere riconducibili alla società ,anche per l’assenza di prova che [OSCURATO:SOCIETA]. avesse rilasciato al Fioriniuna procura a vendere (sono le stesse considerazioni già svolte dalTribunale di Roma nella valutazione delle scritture private di cui sidiscute).I ricorrenti hanno esplicitamente ribadito, nell’articolazione del primomotivo di ricorso, che “tutti i preliminari constano di un modulo astampa uguale per tutti personalizzato mediante dattilo scrittura” e che“l’esemplare riprodotto nella memoria di replica appare idoneo esufficiente ad analizzare il contenuto anche delle altre, identiche,scritture” , riferendone la sottoscrizione per la società a Pasqualeesaminati dal Tribunale, ma non dalla Corte d’appello, [OSCURATO:PERSONA] veste per impegnare la società ed era munito di idonea procura,rende l’omessa valutazione da parte del Giudice d’appello priva didecisività, valendo quanto detto a riguardo dell’assenza di potererappresentanza in capo al Fiorini.Se anche, pertanto, potrebbe, in tesi, apparire integrato il presuppostodell’omesso esame di un fatto discusso, non sussiste l’altrettantonecessario elemento della sua decisività.3. Il terzo motivo di critica prospetta la nullità della sentenza inrelazione agli art.112 e 324 c.p.c. ed all’art.2909 c.c. – Violazione delgiudicato interno con esclusivo riferimento ai ricorrenti: [OSCURATO:PERSONA](erede di [OSCURATO:PERSONA]), [OSCURATO:PERSONA], SantolamazzaNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Vincenzo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] (erede di [OSCURATO:PERSONA]) e diCaruso Francesco (art.360, comma 1 n.4 c.p.c.) .I ricorrenti indicati sono tutti aventi causa da originari sottoscrittori deicontratti, dei quali si erano resi cessionari. La questione della loro carenzadi legittimazione era stata già sollevata dalla società controricorrente marespinta implicitamente dal Tribunale, che aveva esaminato nel merito lerispettive posizioni sottintendendo la loro titolarità attiva; sul punto, inassenza di gravame delle controparti, si era formato il giudicato in sede diappello.Il motivo è infondato.Il Tribunale di Roma non aveva esaminato in modo specifico laposizione dei cessionari, avendo in radice escluso l’esistenza di scrittureprivate di vendita/preliminari di vendita idonee ad impegnare la societàproprietaria degli immobili: pertanto, non di giudicato implicito si ètrattato ma di assorbimento improprio.La Corte d’Appello di Roma ha svolto una valutazione autonoma dellaposizione dei ricorrenti indicati nella rubrica del motivo, respingendo ladomanda nei loro confronti per assenza di rapporti negoziali diretti tra loroe [OSCURATO:SOCIETA]. I motivi della decisione della Corte di merito non sonooggetto di alcun tipo di censura -fondata appunto solo sul presupposto diun giudicato che non è riscontrabile- con la conseguenza che, nonricorrendo un’ipotesi di giudicato implicito, la critica in esame non haconsistenza.4. Con il quarto motivo di critica i ricorrenti lamentano l’ omessoesame di un fatto decisivo discusso tra le parti (art.360 co 1 n.5c.p.c.) .Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello di Roma avrebbe errato nelritenere che tutti gli appellanti avessero ammesso, con gli atti introduttividel giudizio, un’originaria detenzione qualificata sugli immobili,dimenticando che la domanda principale proposta era volta alNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026riconoscimento dell’efficacia direttamente traslativa dei contratti conclusi,solo in via subordinata indicati come da qualificare quantomeno qualipreliminari di vendita. Ne consegue che, in ogni caso, la valutazione deicontratti, omessa dalla Corte di merito, sarebbe stata imprescindibile percomprendere la relazione degli attori con i lotti loro rispettivamenteassegnati; anche l’elemento dell’animus sarebbe stato evidentementedimostrato dal contenuto delle scritture private richiamate. [OSCURATO:PERSONA] omesso di considerare che i fatti posti a fondamento delladomanda principale (i.e. le specifiche pattuizioni intercorse inter partescon le scritture private) erano in ogni caso di per sé idonei a provocarel’insorgere dell’animus rem sibi habendi in ciascuno degli attori e, perciò, aritenere fondata la domanda di accertamento dell’usucapione .Il motivo è inammissibile per diversi profili.In primo luogo, il fatto materiale omesso, discusso e decisivo per ladecisione, sembra essere individuato dai ricorrenti nella mancataconsiderazione delle scritture private, da interpretare comeimmediatamente traslative indipendentemente dalla loro definizione di“Atti preliminari di vendita immobiliare” .Il motivo di critica formulato ai sensi dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. deveinvestire non una «questione» o un «punto» della sentenza, ma unfatto vero e proprio, e quindi un fatto principale, ex art. 2697 c.c. (cioè,un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo), oppuresecondario (cioè, dedotto in funzione di prova di un fatto principale) (cfr., Cass. 8 settembre 2016 n. 17761; in senso analogo - sulla necessitàche l'omesso esame investa sempre un fatto storico, principale osecondario - si veda anche Cass. 4 ottobre 2017 n. 23238) e nondeduzioni difensive , l'accertamento dei fatti o la loro valutazione a finiistruttori (cfr. Cass. n.21439/2015; Cass. n. 14802/2017; Cass.n.17148/2019)-.Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026I ricorrenti richiamano le scritture private intercorse con Pasqualealla proprietaria dei lotti, [OSCURATO:SOCIETA]., proponendone altresì unainterpretazione volta ad affermarne l’immediata efficacia traslativa -che,non essendo [OSCURATO:PERSONA] proprietario o legittimato ad operare per ilproprietario, non ci poteva essere (cfr. il disposto dell’art.1478 c.c.)-; mala Corte ha pure osservato che a prescindere dalla natura degli attipreliminari, negli atti di citazione di primo grado gli attori hanno precisatoche ciascuno di essi è stato immesso nel possesso del terreno dallaproprietà in attesa di formalizzare i rispettivi atti di acquisto che avrebberodovuto essere stipulati all’esito dell’adempimento degli obblighi assunti daciascun promissario acquirente , derivandone la natura comunqueobbligatoria dei titoli, idonei a fondare al più una detenzione qualificata,irrilevante ai fini dell’usucapione. Sulla base delle considerazioni esposte laCorte ha ritenuto giusta e corretta la valutazione del primo Giudice inordine alla natura del potere di fatto esercitato da ogni attore .Come si vede, non si tratta quindi della pretermissione di circostanzedi fatto -l’esistenza dei contratti- omesse, avendone la Corte d’Appello,come prima il primo Giudice, effettuato una valutazione di irrilevanza,anche presupponendone l’esistenza e un contenuto nei termini espostidagli interessati. Pertanto, a fronte del carattere derivativo e obbligatoriodelle scritture, tenuto conto della stessa prospettazione proposta dairicorrenti, idonea a fondare una loro detenzione qualificata originaria, egiammai una signoria possessoria.Sotto altro profilo, alla luce della ricostruzione che precede, anche sela Corte d’Appello non ha esaminato le scritture private di tutti i ricorrentima solo quelle presenti in atti (identiche alle altre, secondo gli stessiricorrenti, che ne hanno indicato la formazione su moduli prestampatiidentici, integrati a mano con i dati relativi alle singole posizioni), levalutazioni espresse in ordine alla domanda di usucapione sono le stesseNumero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026esposte dal Tribunale di Roma, e ciò è rilevante ai sensi dell’art.348 ter co4 e 5 c.p.c.In conclusione, il ricorso principale deve essere respinto.RICORSO INCIDENTALECon un unico motivo di ricorso incidentale [OSCURATO:SOCIETA]. lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.91 c.p.c. e del DM 55/2014 inrelazione all’art.360 n.3 c.p.c., relativamente al capo della sentenza dellaliquidazione delle spese legali. La liquidazione è stata effettuata in modoindeterminato e onnicomprensivo ed inferiore ai minimi tariffari Il motivo è inammissibile.La doglianza è generica, perché non offre alcuna indicazione su quelloche avrebbe dovuto essere il giusto scaglione di riferimento, in relazione alquale dovrebbe in questa sede accertarsi la violazione dei minimi tariffari.CONCLUSIONI9. Debbono essere respinti sia il ricorso principale che il ricorsoincidentale.Tenuto conto del rigetto sia del ricorso principale che di quelloincidentale appare giustificata la compensazione tra le parti del presentegiudizio di legittimità.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione per il ricorso principale e per quello incidentale, sedovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione respinge il ricorso principale e quelloincidentale;compensa tra le parti le spese di causa.Numero registro generale 22613/2021Numero sezionale 342/2026Numero di raccolta generale 23229/2026Data pubblicazione 14/07/2026Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per iricorsi, principale e incidentale, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 12 febbraio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso
Sentenza Cassazione n. 23229/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris