Cassazione n. 22490/2024

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 1841/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 12, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] giusta procura in atti; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA]; –intimato – avverso la sentenza n. 4304/2018 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 22/06/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/04/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; Osserva 1. [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un villino con giardino annesso, facente parte di un complesso immobiliare costituito da tre unità abitative, citò in giudizio [OSCURATO:PERSONA], proprietario di uno dei villini. Esponendo che il convenuto, in ampliamento del proprio immobile, aveva messo in opera un manufatto a circa un metro e cinquanta dal confine e, inoltre, si era impossessato di uno spazio comune al piano autorimesse, chiese demolirsi la costruzione posta a distanza inferiore a quella legale; nonché, quanto alle innovazioni, che affermava essere intervenute su parti comuni, chiese accertarsi la comune proprietà e condannarsi il convenuto al risarcimento del danno. Il convenuto resistette alla domanda e svolse, inoltre, domanda riconvenzionale, della quale in questa sede non ci si deve più occupare. 1. 1. Il “decisum” della sentenza di primo grado si trae solo indirettamente dall’esame dei motivi operato dalla sentenza della Corte d’appello di Roma. Così, si ha modo di apprendere che il Tribunale, in parziale accoglimento della domanda, aveva condannato il convenuto (appellato) a demolire una parte edificata al piano autorimesse su spazio di proprietà giudicato comune, rigettando nel resto (quindi, la domanda con la quale si era denunciata la violazione della distanza legale dal confine). 2. [OSCURATO:PERSONA] di secondo grado, accolta in parte l’impugnazione di [OSCURATO:PERSONA], dichiarò la comune proprietà dello spazio antistante il garage dell’appellato posto al piano seminterrato e da questi occupato con il muro di cui si è ordinata la demolizione . La sentenza d’appello, quanto al capo di quella del Tribunale formalmente riformata in dispositivo, spiegato, alle pagg. 8 e 9, la ragione per la quale quell’area doveva considerarsi comune, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. e precisato che un tale accertamento era stato effettuato dal Tribunale, seppure in forma non esplicitata nel “decisum”, dopo avere affermato che la sentenza di primo grado non meritava censura sul punto, soggiunge: sebbene sotto questo profilo può essere integrata in accoglimento della richiesta dell’appellante e in dispositivo, riformando la decisione, dichiarò la comune proprietà. 3. [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso sulla base di sei motivi. La controparte è rimasta intimata. 4. Con il primo motivo il ricorrente denuncia falsa applicazione degli artt.1346 e 1350 cod. civ. Si afferma che la Corte di Roma aveva reputato che non fosse stata data la prova dell’allocazione del confine tra le due proprietà e perciò aveva concluso che non era rimasta accertata la violazione della distanza prevista dagli artt. 3 e 8 delle NTA del Comune di Roma da parte dello Gneo. Il passaggio motivazionale aggredito dal motivo è il seguente: L’appellante (…) non ha fornito titolo idoneo a fondare il proprio diritto di proprietà sull’area destinata a giardino compresa tra i due edifici delle parti in causa. Per come rilevato dal Tribunale, risulta, infatti, che il decreto di trasferimento del Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Roma del 14.1.2000, in forza del quale l’appellante è divenuto proprietario dell’immobile, ivi descritto con le particelle 62 sub 1, cat A/7 e sub 2 cat C/6 del fol 869 del NCEU, riporta una metratura di mq 483 differente da quella attualmente compresa nella recinzione che misura invece mq 618, per come accertato dal ctu. Per contro, parte appellata risulta proprietaria, in forza della sentenza n. 12756/1983 del Tribunale di Roma dell’immobile accatastato al foglio 869, particelle 62, sub 5 (già prot. 6694) cat. A/7, e sub 6 cat. C/6 (già prot. 66939 come da condizioni di cui al contratto preliminare del 20 giugno 1980 ed alla scrittura aggiuntiva in data 26 luglio 1980 . Poiché, prosegue la decisione, nei contratti a forma vincolata “ad substantiam” l’oggetto deve essere determinato o determinabile sulla base della scrittura, esclusi riferimenti esterni e la rilevanza di planimetrie è subordinata alla loro sottoscrizione, con l’espressa indicazione di far parte integrante dello strumento, non vi era prova che consentisse di identificare il confine con la recinzione in atto. Di conseguenza non potevasi affermare che il convenuto avesse costruito a distanza illegale. Il ricorrente addebita alla sentenza di avere fatto falsa applicazione degli artt. 1346 e 1350 cod. civ., del tutto estranei alla risoluzione della questione, la quale presuppone l’identificazione dei confini ai sensi dell’art. 950 cod. civ. In ogni caso, le norme in materia negoziale non avrebbero potuto trovare applicazione nel caso di vendita giudiziaria, operando l’art. 586 cod. proc. civ. Il confine, prosegue il ricorrente, era perfettamente identificabile proprio sulla base dei criteri di cui all’art. 950 cit. e un tale accertamento era dovuto, anche incidentalmente. 4. 1. Il motivo è fondato. Deve osservarsi che i confini vanno accertati attraverso i criteri e secondo la scansione di cui all’art. 950 cod. civ. L’evocazione degli artt. 1346 e 1350 cod. civ. appare fuori luogo: non solo non v’è dubbio che l’oggetto, costituito da un immobile, risulta determinato, ma qui non v’è questione che investa un tal profilo; ancor meno appare apprezzabile il riferimento alla forma scritta dei contratti che involgono diritti reali immobiliari. Non può esservi un “non liquet” sulla domanda volta all’accertamento della violazione delle distanze legali perché il confine fra gli immobili interessati è incerto. L’incertezza va vinta, sia pure incidentalmente all’anzidetto scopo, ai sensi dell’art. 950 cod. civ. (e il ricorso a pag. 6 richiama comunque l’identificazione dei confini posta dall’art. 950 cc). Va soggiunto che proprio la mancata applicazione di quest’ultima norma lamenta inequivocamente il ricorrente nel corpo del motivo, senza che possa assumere rilievo la circostanza che nella rubrica dello stesso non risulta essere stata richiamata. Si rende pertanto necessario nuovo esame per la regolamentazione del confine tra i fondi. 5. Con il secondo motivo viene denunciata falsa applicazione degli artt. 1346 e 1350 cod. civ., addebitandosi alla decisione di non avere considerato che, provenendo l’immobile da espropriazione immobiliare, occorreva far riferimento all’art. 555 cod. proc. civ., che, a sua volta, richiama l’art. 2826 cod. civ. e quest’ultima norma, dopo la riforma operata con la l. n. 52/1985, prescrive l’esatta identificazione dell’immobile. 6. Con il terzo motivo viene denunciata violazione degli artt.2727 e 2729 cod. civ., 115 e 116 cod. proc civ., addebitandosi alla decisione di non avere rettamente vagliato le emergenze di causa e, in particolare, di non avere colto che la discrepanza delle conclusioni del c.t.u. nominato in questa causa rispetto a quelle del c.t.u. nominato nel processo esecutivo, culminato nell’espropriazione dell’immobile acquistato dal ricorrente, non riguardavano il confine. 7. Con il quarto motivo viene denunciato l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, che il ricorrente individua nel non avere il Giudice saputo cogliere la non rilevanza della anzidetta discrepanza riguardo alla soluzione della questione controversa. 8. Gli esposti motivi, dal secondo al quarto, restano assorbiti dall’accoglimento del primo. 9. Con il quinto motivo viene denunciata omessa pronuncia, con violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Secondo la prospettazione impugnatoria l’attore aveva lamentato con la citazione di primo grado che il convenuto aveva chiuso con un muro uno spazio comune, posto nel locale garage, al fine di farne uso esclusivo. Il Tribunale aveva giudicato illecita la condotta di costui, che aveva condannato al ripristino. Tuttavia, aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda di accertamento della comune proprietà. La Corte d’appello aveva ovviato a un tale errore, ma ha omesso di pronunciarsi su quella di condanna al rilascio della porzione immobiliare descritta . 9. 1. Il motivo è inammissibile. La sentenza di primo grado, salvo la parte riformata, nel resto è stata confermata. Non è dubbio, quindi, che la statuizione di cui il ricorrente discorre, proprio perché non riformata, risulta intangibile. È appena il caso di ricordare che, come riporta lo stesso ricorrente, il Tribunale, condannò la controparte al ripristino dello spazio comune. 10. Con il sesto motivo viene denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1226 cod. civ., per essere stato negato il diritto al risarcimento in relazione al periodo d’illegale occupazione di parte dell’area comune. 10. 1. Il motivo merita di essere accolto nei termini e limiti di cui appresso. Di recente le Sezioni unite, a risoluzione di un annoso contrasto concernente la risarcibilità dell’occupazione senza titolo, che vedeva contrapporsi la tesi del danno in “re ipsa”, con quella che richiedeva la piena prova del danno, sono intervenute con la sentenza n. 33645, 15/11/2022. Fra l’altro, si è, così affermato che in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza; poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (massima Rv. 666193 – 04). Essendosi, tuttavia, precisato, nella medesima sede, che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale (massima Rv. 666193 – 01). Inoltre, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (massima Rv. 666193-03). Si è poi chiarito, nella stessa sede, che se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (massima Rv. 666193- 02). La Corte romana ha negato il risarcimento affermando che l’appellante non aveva dato prova della sussistenza di un pregiudizio concreto legato all’impossibilità di utilizzo dello spazio occluso, danno che, invero, non avrebbe neppure potuto presumersi stante la limitata ampiezza dell’area in questione . La sentenza, per ovvie ragioni, non si è potuta misurare con i principi di diritto sopra riportati. Occorrerà, pertanto, che, sulla base delle emergenze di causa già acquisite, si verifichi la sussistenza o meno del vantato diritto al risarcimento. 11. In conclusione, cassata con rinvio la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi, il Giudice del rinvio ( Corte d’appello di Roma, in diversa composizione ) provvederà anche a regolare il capo delle spese del giudizio di legittimità P.Q.M. accoglie il primo e il sesto motivo del ricorso, dichiara in