Cassazione n. 09661/2026

tamente all’avv. [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Baratella;- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bologna n. 2916/2020depositata il 03/11/2020;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4/2/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA], promissario acquirente, conveniva in giudiziodinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], promittenteNumero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026venditore, chiedendo che quest’ultimo venisse condannato ex art. 1385c.c. al pagamento del doppio della caparra a suo favore, perinadempimento del contratto preliminare di compravenditaimmobiliare.Esponeva l’attore che nel contratto preliminare stipulato in data16.05.2011 le parti avevano fissato la data del contratto definitivoentro e non oltre il 7.7.2011 e che a detta data non era stato possibileaddivenire al rogito per inadempimento del promittente venditore, ilquale non aveva nemmeno introdotto la procedura amministrativanecessaria per rendere l'immobile urbanisticamente in regola; inerziacolpevole perdurata sino al giorno successivo alla ricezione(10.10.2011) della diffida ad adempiere inviatagli dall'attorepromissario acquirente.Il Tribunale di Bologna accoglieva la domanda e condannava ilconvenuto al pagamento del doppio della caparra.Avverso tale sentenza interponeva appello [OSCURATO:PERSONA] innanzialla Corte d’Appello di Bologna, che riformava la sentenza impugnata,riconoscendo la legittimità del recesso del promittente venditore e,quindi, il suo diritto di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta, pari a€. 30.000,00.A sostegno della decisione, la Corte dichiarava:- dai documenti prodotti in atti emergeva il persistere della volontàdi entrambe le parti di addivenire alla stipula del contratto definitivo dicompravendita, nonostante l'inutile scadenza del termine del 7.7.2011fissato nel preliminare, per fatto pacificamente imputabile alpromittente venditore [OSCURATO:PERSONA] che non aveva a quella data neancheavviato la procedura amministrativa necessaria per rendere l’immobileurbanisticamente in regola;Numero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026- proprio dal tenore della diffida ad adempiere, inviata dalpromissario acquirente in data 29.09.2011 (ricevuta da controparte il10.10.2011), con la quale veniva dato termine per addivenire a rogitoentro quindici giorni (quindi entro il 25.10.2011), si evinceva cheentrambe le parti considerassero ancora valido il vincolo contrattualesorto con il contratto preliminare del 16.05.2011;- come pacifico e documentato in atti, il promittente venditore,ricevuta la diffida ad adempiere, non rimase inerte: depositata l'interadocumentazione per chiudere il procedimento di sanatoria, propose alpromissario acquirente e al notaio le date del 19-20.10.2011 per lastipula del rogito, ampiamente ricomprese nei termini di cui alla diffidainviata dal promissario acquirente;- fu lo stesso promissario acquirente a dichiarare di aver disertatole date indicate dal notaio, perché la banca non poteva partecipare alrogito.2. Contro la sentenza in epigrafe [OSCURATO:PERSONA] ha propostoricorso per Cassazione affidandolo a quattro motivi.Ha resistito [OSCURATO:PERSONA] con controricorso illustrato damemoria.All’esito della camera di consiglio del 4.1.2026 la Corte ha riservatoil deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazionedell’art. 1454 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. Ilricorrente si duole dell’errata statuizione della Corte d’Appello diBologna in ordine al riconoscimento della non essenzialità del termineprevisto nel preliminare per la stipula del definitivo al 7.7.2011. Da taleassunto discendono, a catena, ulteriori errori interpretativi commessidal secondo giudice, che lo avrebbero portato a ritenere efficace laNumero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026diffida ad adempiere inviata dal promittente venditore (il 21-24.10.2011), anziché riconoscere efficacia alla precedente diffida delpromissario acquirente (del 29.9-10.10.2011). Rileva il ricorrente cheil contratto era già stato risolto per volontà del promissario acquirente,che aveva dapprima subìto l'inerzia del venditore e, successivamente,il capriccioso mutamento delle modalità di stipula del contrattodefinitivo, atteso che l'unica parte inadempiente era lo stesso Tassinaria partire dal 7.7.2011.1.1. Il motivo è inammissibile, in quanto si risolve nellasollecitazione a una rilettura delle risultanze probatorie, in sé estraneaal giudizio di legittimità, senza intercettare nella sentenza impugnatauna qualche violazione o falsa applicazione di legge.Si rammenta che l’accertamento in ordine all’essenzialità deltermine per l’adempimento ex art. 1457 c.c., è riservato al giudice dimerito e va condotto alla stregua delle espressioni adoperate daicontraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, dimodo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenereperduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso deltermine medesimo; l’essenzialità del termine non può essere desuntasolo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre”, riferita al tempo diesecuzione della prestazione, se non emerga, dall’oggetto del negozioo da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno intesoconsiderare perduta, decorso quel lasso di tempo, l’utilità prefissatasi(Cass. Sez. 3, n. 14426 del 15/7/2016; Cass. Sez. 2, n. 32238 del10/12/2019; Cass. Sez. 2, n. 10353 del 1/6/2020).Nella fattispecie, la pronuncia impugnata si sottrae alle critiche inquanto, esaminata la sequenza degli avvenimenti successivi allamancata stipulazione del contratto definitivo, alla data prevista nelpreliminare (7.7.2011) e per ragioni legate all’inadempimento delNumero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026promittente venditore, la Corte d’appello ha ritenuto che: a) ilpromissario acquirente avesse ancora interesse all’adempimento, taleessendo il senso da attribuire alla diffida da questi inviata in data29.9.2011, contenente un termine di quindici giorni per adempiere; b)detto nuovo termine per la stipulazione del contratto definitivo erastato rispettato dal promittente venditore, il quale – adoperandosi nelprocedimento in sanatoria – aveva proposto nuove date per lastipulazione, ampiamente entro il termine contenuto nella diffida delpromissario acquirente, persino offrendosi di addivenire comunque alrogito entro i primi giorni del mese di novembre rinunciando alcontestuale saldo del prezzo, in attesa dell’erogazione del mutuo afavore del promissario acquirente, nonché offrendosi di riconoscere aquest’ultimo €. 10.000,00 a titolo di risarcimento per il ritardo (v.sentenza pagg. 4-5). A fronte di questa ricostruzione, il ricorrente nonspecifica neppure quando e come il contratto preliminare sarebbe statorisolto per sua volontà, posto che il secondo giudice ha, invece, ritenutoche con la diffida inviata dal ricorrente il 29.9.2011 questi avevaconfermato la sua volontà di adempiere, non già di risolvere, ilcontratto preliminare (v. sentenza pag. 6, 1o capoverso).In definitiva, la Corte d’appello ha eseguito una ricostruzione dellavolontà delle parti e della successione dei fatti esente da vizi logici,mentre le censure del ricorrente non prendono in esame leargomentazioni svolte in sentenza e risultano così generiche; nonprecisano i canoni ermeneutici della volontà negoziale violati e silimitano a proporre un’interpretazione alternativa della vicendanegoziale, in termini che non possono trovare ingresso in questa sede.Compito della Corte di cassazione non è quello di condividere o noncondividere l’interpretazione del contratto contenuta nella decisioneimpugnata, né quello di procedere a una autonoma rilettura delleNumero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026dichiarazioni negoziali poste a fondamento della decisione, al fine disovrapporre la propria interpretazione a quella dei giudici del merito,dovendo invece la Corte di legittimità limitarsi a controllare se costoroabbiano dato conto delle ragioni della loro decisione e se ilragionamento, da essi reso manifesto nella motivazione della sentenzaimpugnata, non violi le regole della logica o le regole legali diinterpretazione dei contratti; ciò che, come dianzi detto, nel caso dispecie è dato riscontrare (ex multis, Cass. Sez. L, n. 18214 del03/07/2024; Cass. Sez. 2, n. 21912 del 21/07/2023; Cass. Sez. 1, n.16987 del 27/06/2018; Cass. Sez. 3, n. 28319 del 28/11/2017).2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsainterpretazione dell’art. 1457 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1,n. 3) c.p.c. Rileva il ricorrente come la Corte territoriale abbia ignoratoil mancato assolvimento dell’obbligo documentale del promittentevenditore di sanare le difformità urbanistiche e catastali entro la datadel 7.7.2011 e che, conseguentemente, a prescindere dalla essenzialitàdi detto termine, il recesso era comunque esercitabile dal promissarioacquirente, per via di tale inadempimento di controparte. Rileva,inoltre, che ai sensi dell’art. 1457 c.c. - ove il creditore voglia giovarsidi un adempimento tardivo - deve dichiararlo entro tre giorni successivialla scadenza del termine, a pena di decadenza, e che in mancanza didetta dichiarazione il contratto si intende risolto. Pertanto, nel caso dispecie, essendo il contratto già risolto per volontà di Sirignano, ladiffida di [OSCURATO:PERSONA] non aveva il valore giuridico attribuitole dalla Cortedi Appello.2.1. Il motivo è infondato.Diversamente da quanto sostenuto in ricorso, la Corte territorialenon ha ignorato il mancato assolvimento dell’obbligo documentale delpromittente venditore: per la Corte si è trattato di fatto pacifico, taleNumero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026da escludere l’imputabilità della mancata stipula del rogito previsto peril 7.7.2011 in capo del promissario acquirente (v. sentenza pag. 4, righi20-21), il quale - sottolinea la Corte - aveva «obtorto collo subito ilrinvio del contratto definitivo» (v. sentenza pag. 5, rigo 17).Ciò detto, tuttavia, nella ricostruzione dell’intera vicenda negozialela Corte d’appello ha osservato come l’inadempimento del promittentevenditore non avesse comunque determinato la risoluzione delcontratto preliminare, caduta la tesi dell’essenzialità del termine distipulazione del contratto definitivo (supra, punto 1.1.); sì che risultainconferente la richiesta applicazione dell’art. 1457 c.c., nei modi e pergli effetti indicati dal ricorrente.Inoltre, ha osservato la Corte che, grazie alla sua operosa volontà,il promittente venditore aveva concluso il procedimento di sanatoria il12.10.2011, ossia entro la data di cui alla diffida impostagli dalpromissario acquirente, sì da poter procedere con la compravendita,tanto che il notaio aveva proposto le date del 19 e 20 ottobre 2011(sempre ricomprese nei termini della diffida del promissarioacquirente) per la stipula del rogito. A questo punto, è stato valorizzatodal secondo giudice il fatto che, nonostante la diffida inviata daTassinari al promissario acquirente, che a sua volta aveva disertatol’appuntamento dal notaio per la stipula del definitivo, il promittentevenditore aveva comunque proposto di posticipare il rogito ai primigiorni del mese di novembre, accettando di rinunciare al contestualesaldo del prezzo e proponendo di riconoscere a titolo di risarcimentodel danno a favore della controparte la somma di €. 10.000,00. Haconcluso, sul punto, la Corte territoriale che la mancata accettazione ditale ultima proposta da parte del promissario acquirente non potevacomunque giustificare il suo rifiuto di addivenire al rogito, atteso cheegli avrebbe potuto far valere diversamente la pretesa risarcitoria,Numero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026quantificata in €. 40.000,00, al momento del rogito, riservandosi diagire in giudizio per ottenere il risarcimento per il ritardonell’ammontare richiesto (v. sentenza pag. 6, righi 3-6). In questomodo, la Corte d’appello ha esaminato, mettendole a confronto, lecondotte delle due parti, con apprezzamento estraneo al sindacato dilegittimità in quanto immune da vizi logici e giuridici, per cui la relativavalutazione rimane insindacabile in questa sede.3. Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazionedell’art. 1385 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. Intesi, la Corte ha erroneamente ritenuto che lo scioglimento del vincolocontrattuale sia avvenuto in data 8.11.2011 anziché il 7.7.2011, inquanto il contratto doveva considerarsi risolto al momentodell’inadempimento del preliminare, allorché il promittente venditore siera presentato per la stipula dell’atto senza la documentazionenecessaria che pure si era impegnato a conseguire entro detto termine.Ciò rappresenta il primo inadempimento, e da questo momento ilcontratto deve considerarsi risolto, non rilevando quindi la diffida adadempiere di [OSCURATO:PERSONA] effettuata successivamente.3.1. Dal rigetto del primo e del secondo motivo necessariamenteconsegue il rigetto anche del terzo motivo, per le ragioni già esposte.Basti aggiungere che, in tema di inadempimenti contrattuali reciproci,la loro valutazione comparativa non può essere effettuata -come insostanza pretende il ricorrente- in base a un criterio meramentecronologico, addebitando la colpa alla parte che si sia resainadempiente per prima, ma deve essere condotta secondo un criteriodi proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenzasul sinallagma contrattuale (Cass. Sez. 2, n. 14030 del 26/5/2025); ciòche, nella fattispecie, la Corte d’appello ha dimostrato di avere fatto.Numero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/20264. In subordine all’accoglimento dei primi tre motivi, con il quartomotivo si deduce la violazione del d.m. n. 55 del 2014 e ss. Il ricorrentesi duole dell’errata statuizione della Corte d’Appello in merito allaliquidazione delle spese ammontanti a €. 13.635,00, in particolare nellaparte in cui ha aggiunto la voce "istruttoria" in mancanza di taleincombente, laddove la corretta liquidazione sarebbe dovutaammontare a €. 9.515,00.4.1. Il motivo è in parte infondato e per il resto inammissibile.E’ infondato laddove il ricorrente ritiene che sia da escludere, dallefasi di cui si compone il conteggio del compenso nel giudizio di appello,la fase istruttoria.Sul punto, la Suprema Corte ha più volte affermato che ilparametro tabellare di cui al d.m. n. 55 del 2014 è riferito alla «faseistruttoria e/o di trattazione»; con la conseguenza che l’eventualemancato svolgimento della fase istruttoria in sé e per sé considerata(ossia di alcuna delle attività che in tale fase sono da intendersicomprese secondo l’indicazione esemplificativa contenuta nel comma5, lett. c, dell’art. 4 d.m. n. 55 del 2014) non vale a escludere ilcomputo, ai fini della liquidazione giudiziale dei compensi, dell’importospettante per la fase così come complessivamente considerata nelletabelle; ciò perché il compenso resta comunque riferibile anche soloalla fase della trattazione (come dimostra l’uso, nella descrizione intabella della corrispondente voce, della congiunzione «e/o», Cass. Sez.2, n. 27034 del 18/10/2024; Cass. Sez. 2, n. 3242 del 05/02/2024;Cass. Sez. L, n. 28627 del 09/10/2023; Cass. Sez. 6 - 2, n. 38477 del06/12/2021; Cass. Sez. 2, n. 9701 del 05/04/2019; Cass. Sez. 2, n.33066 del 20/12/2018; Cass. Sez. 2, n. 32576 del 17/12/2018).La doglianza è invece inammissibile per difetto di specificità, ex art.366, n. 4 c.p.c., nella parte in cui - oltre all’(errata) esclusione dellaNumero registro generale 2557/2021Numero sezionale 242/2026Numero di raccolta generale 9661/2026Data pubblicazione 15/04/2026fase di trattazione – propone la liquidazione di una somma complessivadiversa da quella liquidata dal giudice d’appello -che è stata comunquecompresa tra i minimi e i massimi dello scaglione coerente con il valoredella causa (tra €. 52.001,00 ed €. 260.000,00)-, senza neppureindicare quali sarebbero i diversi parametri ai quali si vorrebbe fareriferimento.5. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art. 13,comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del2002, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;condanna il ricorrente al pagamento in favore del controricorrente dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in €. 7.000,00 percompensi, oltre a €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nellamisura del 15% dei compensi, IVA e CPA ex lege.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002,sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte delricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, deld.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile della Corte di Cassazione, il 4 febbraio 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino