Cassazione n. 15214/2026

rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-controAgenzia delle Entrate in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato;-controricorrente-avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II Grado diPiemonte n. 541/2023 depositata il 18/12/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con sentenza n. 541/2023, depositata in data 18/12/2023, la Cortedi Giustizia di II grado del Piemonte rigettava l’appello proposto dallaTorre [OSCURATO:SOCIETA]. società agricola avverso la sentenza della CTP diNumero registro generale 14850/2024Numero sezionale 3100/2026Numero di raccolta generale 15214/2026Data pubblicazione 20/05/2026Cuneo n. 96/2022, che aveva respinto il ricorso della contribuente avversol’avviso di liquidazione n. 20181T007283000, con il quale, disconosciutal’agevolazione prevista dall’art. 2, comma 4 bis, d.l. 194/2009, convertitoin legge n. 25/2010, l’Agenzia delle Entrate aveva richiesto il versamentodi una maggiore imposta di registro, pari a 164.900,00 euro,relativamente all’atto di acquisto di terreni agricoli e fabbricati strumentalistipulato dalla [OSCURATO:SOCIETA]. società agricola (ora [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.) indata [OSCURATO:DATA_NASCITA]. Ciò a seguito dell’accertamento, da parte dell’Ufficiofinanziario, della decadenza della contribuente dall’agevolazione, in quantoaveva proceduto ad una scissione parziale registrata in data 15/10/2019,prima del decorso dei cinque anni dalla stipula dell’atto di compravendita,con assegnazione alla società di nuova costituzione ([OSCURATO:SOCIETA]società agricola, avente la medesima compagine sociale della scissa) diparte del patrimonio comprensiva dei terreni agricoli in oggetto ed inquanto era insussistente il requisito della coltivazione diretta dei terreni, iquali all’atto dell’acquisto erano condotti in affitto dalla società sempliceagricola ”[OSCURATO:PERSONA] del Belbo”, che in sede di stipula aveva dichiaratodi rinunciare “all’esercizio del diritto di prelazione/riscatto previsto dallavigente normativa, dichiarando che intende proseguire la conduzione equindi la coltivazione dei fondi sino alla scadenza del contratto di affitto”(v. art. 10 del contratto di compravendita).2. Avverso la sentenza della CGT di II grado proponeva ricorso percassazione la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. società agricola.3. L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si deduce la “Illegittimità della sentenza perviolazione e falsa applicazione degli artt. 2, comma 4 bis, d.l. 194/2009, e173 TUIR, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, cod.proc.civ.”, peravere la CGT di II grado ritenuto la scissione parziale non un’operazioneneutrale, di natura meramente riorganizzativa, come evincibile dalNumero registro generale 14850/2024Numero sezionale 3100/2026Numero di raccolta generale 15214/2026Data pubblicazione 20/05/2026disposto dell’art. 173 TUIR e come affermato dall’Agenzia delle Entratenella risposta ad interpello n. 309/2021, bensì integrante “untrasferimento patrimoniale tra due soggetti distinti ed autonomi”, inveceda escludersi stante la continuità soggettiva tra società scissa e societàbeneficiaria, anche ai fini delle agevolazioni fiscali previste per la piccolaproprietà contadina, richiamando, a sostegno dell’assunto le ordinanze diquesta Corte n. 28169/2022 e n. 11271/2023.2. Con il secondo motivo si deduce la “Illegittimità della sentenza perviolazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 4 bis d.l. 194/2009(convertito con modificazioni dalla Legge 25/2010), così come interpretatodalla giurisprudenza della Suprema Corte, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, cod. proc. civ.”, per avere ritenuto decaduta la contribuentedai benefici fiscali poiché alla data della stipula della compravendita iterreni erano condotti in affitto da un altro soggetto, mentre la normaagevolativa non prevede espressamente che il fondo sia libero daaffittanze al momento dell’acquisto. Secondo la ricorrente detta normarichiederebbe piuttosto la necessità della risoluzione in tempi ravvicinatidel preesistente contratto di affitto, onde consentire all’acquirente laconduzione diretta del fondo, evidenziando di essersi a tal finediligentemente attivata, ottenendo la risoluzione anticipata del contratto diaffitto dopo soli 38 giorni dall’acquisto, richiamando a sostegnodell’assunto l’ordinanza n. 3821/2018 di questa Corte.1. Va preliminarmente esaminato il secondo motivo di ricorso, inquanto, attenendo alla sussistenza dei presupposti per fruire del beneficiofiscale alla data di stipula del contratto di acquisto dei terreni in questione,risulta avere carattere di pregiudizialità logico-giuridica rispetto al primomotivo, che attiene invece a sopravvenienze.2. Il motivo è infondato.Ai sensi dell’art. 2, comma 4 bis, d.l. 194/2009, convertito in legge n.25/2010, “Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietàNumero registro generale 14850/2024Numero sezionale 3100/2026Numero di raccolta generale 15214/2026Data pubblicazione 20/05/2026contadina, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge diconversione del presente decreto, gli atti di trasferimento a titolo onerosodi terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumentiurbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti edimprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestioneprevidenziale ed assistenziale, nonchè le operazioni fondiarie operatesono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa edall'imposta catastale nella misura dell'1 per cento. Le agevolazioni previstedal periodo precedente si applicano altresì agli atti di trasferimento a titolooneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, posti in essere a favore diproprietari di masi chiusi di cui alla legge della provincia autonoma diBolzano 28 novembre 2001, n. 17, da loro abitualmente coltivati. Glionorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà. I predettisoggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinqueanni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovverocessano di coltivarli o di condurli direttamente. Sono fatte salve ledisposizioni di cui all'articolo 11, commi 2 e 3, del decreto legislativo 18maggio 2001, n. 228, nonché all'articolo 2 del decreto legislativo 29marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni…”.Questa Corte, interpretando il previgente analogo disposto dell’art. 7comma 1, della legge n. 604/1954 (secondo cui: “Decade dalleagevolazioni tributarie l'acquirente, il permutante o l'enfiteuta il quale,prima che siano trascorsi cinque anni dagli acquisti fatti a norma dellapresente legge, aliena volontariamente il fondo o i diritti parziali su di essoacquistati, ovvero cessa dal coltivarlo direttamente.”), ha confermato (cfr.Cass. n. 21609/2016; n. 28370/2022) la decadenza dall'agevolazione inquestione nel caso in cui il fondo fosse concesso in affitto a terzi alla datadell'acquisto, ritenendo causa di decadenza anche la stipula di contrattid’affitto intercalari (v. Cass., n. 6688/2014).Numero registro generale 14850/2024Numero sezionale 3100/2026Numero di raccolta generale 15214/2026Data pubblicazione 20/05/2026Trattasi di interpretazione restrittiva alla quale si intende dare seguitoanche con riferimento all’analoga disposizione di cui all’art. 2, comma 4bis, d.l. 194/2009, convertito in legge n. 25/2010, a contenuto regolatoriosovrapponibile al sopracitato art. 7, comma 1, in quanto coerente con lanatura di norme speciali, e quindi di stretta interpretazione, delledisposizioni che stabiliscono agevolazioni fiscali (Cass., n. 10392/2025;23692/2020; 21610/2016) e trattandosi, nel caso di specie, “di norme chederogano, in ragione della particolare meritevolezza delle ragionidell'acquisto, al principio di uguaglianza e di capacità contributiva” (v.Cass., n. 28370/2022 sopra citata).Detta opzione ermeneutica appare vieppiù giustificata nella fattispeciein esame in cui l’acquirente era certamente edotta della impossibilità dicondurre direttamente i fondi a far data dalla stipula dell’atto tassato (diesa quo del quinquennio di permanenza ininterrotta nella conduzione delfondo espressamente previsto dalla norma per fruire del beneficio), stantela vigenza, alla predetta data, di un valido contratto di affitto di fondorustico, da cui il conduttore, rinunciando, in sede di stipula, alla solaprelazione agraria, ha nel contempo manifestato la inequivoca volontà dinon recedere, dichiarando espressamente di voler proseguire lacoltivazione dei fondi sino alla scadenza dell’affitto (vedi art. 10 dellascrittura autenticata di compravendita).Deve, pertanto, ritenersi irrilevante che successivamente le parti sianoriuscite ad accordarsi per una risoluzione anticipata dell’affitto, tanto piùconsiderata la natura d’imposta d’atto del tributo di registro, cheimpedisce, ai fini della tassazione, la valorizzazione, ai sensi dell’art. 20del TUR, di elementi extra-testuali ed effetti empirici e/o economici,diversi da quelli giuridici emergenti dall’atto/documento.La tesi secondo la quale l'agevolazione possa in alcuni casi riconoscersianche al contribuente ancorché non coltivi il fondo al momentodell'acquisto, sostenuta dall’ordinanza n. 3821/18 richiamata dallaNumero registro generale 14850/2024Numero sezionale 3100/2026Numero di raccolta generale 15214/2026Data pubblicazione 20/05/2026ricorrente - che assume “che l'agevolazione possa in alcuni casiriconoscersi anche al contribuente che, pur non essendo coltivatore almomento dell'acquisto e pur avendo acquistato un fondo affittato sia peròin grado di iniziarlo a coltivare entro un termine ragionevole da taleacquisto”, laddove però “il contribuente ponga in essere dopo l'acquistouna attività univocamente diretta a coltivare il fondo...improntata allamassima diligenza” – oltre ad essere superata dalla successiva pronuncian. 28370/22, sopra richiamata, non appare condivisibile.Ciò in quanto fa dipendere il beneficio fiscale da un aleatoriosoggettivo criterio di “ragionevolezza” applicato alla successiva insorgenzadei presupposti normativi, che devono invece sussistere alla data dell’atto,tant’è che allorquando il legislatore ha inteso consentire l’acquisizionedifferita dei requisiti del beneficio fiscale lo ha espressamente previstoancorandola ad un preciso dato temporale (come nel caso del termine di24 mesi dalla data di presentazione dell’istanza di riconoscimento perl’acquisizione del beneficio, pena la decadenza, ex art. 1, comma 5 ter deld.lgs. n. 99/2004).La circostanza che l’acquirente fosse senz’altro edotta del vigentecontratto di affitto agrario non consente, peraltro, di poter ritenere, nelcaso di specie, che si sia trovata nell'impossibilità di coltivare i fondiacquistati per fatto alla stessa non imputabile, avendo invecedeliberatamente deciso di procedere all’acquisto nella pienaconsapevolezza della sussistenza di un legittimo diritto di conduzionediretta dei terreni in capo ad un terzo e che quest’ultimo non li avrebberilasciati alla data dell’atto, così, peraltro, dimostrando la sussistenzadell’interesse, a tale data, a percepire il canone d’affitto.Correttamente pertanto l’Ufficio finanziario e il giudice d’appello hannoritenuto insussistenti ab origine i presupposti per fruire del beneficiofiscale in questione, difettando alla data dell’atto tassato il requisito dellaconduzione (e della conducibilità) diretta del fondo.Numero registro generale 14850/2024Numero sezionale 3100/2026Numero di raccolta generale 15214/2026Data pubblicazione 20/05/2026Le ragioni sottese al rigetto del secondo motivo di ricorso rendonoultroneo l’esame del primo, da ritenersi assorbito, essendo irrilevanti levicende societarie che hanno interessato la acquirente successivamentealla stipula della compravendita, siccome comunque non incidentisull’originaria insussistenza del requisiti per fruire del beneficio.Il ricorso va pertanto rigettato, con conseguente condanna dellasoccombente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità P.Q.MLa Corte, rigetta il secondo motivo di ricorso, assorbito il primo; condannala ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio in favore dellacontroricorrente, che liquida in 7.500,00 euro per compensi professionali,oltre spese prenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso,a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovutoCosì deciso in Roma nella camera di consiglio del 14/4/2026.IL PRESIDENTELiberato Paolitto