Cassazione n. 14199/2022

‘•n )99) ORDINANZA sul ricorso 14396-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto in Roma, via del Serafico 106, presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avv. [OSCURATO:PERSONA] in virtù di procura speciale a margine del ricorso; - ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] a r.l. in liquidazione, elettivamente domiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 9, presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avv. [OSCURATO:PERSONA] in virtù di procura speciale in calce al controricorso; - controricorrente- avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 379/2017, depositata il 24 gennaio 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 9 febbraio 2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] È stato proposto per cassazione contro sentenza del Tribunale di Palermo, che ha confermato la decisione del giudice di pace, di rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo, chiesto e ottenuto dalla Cooperativa edilizia Vivaldi a r.l. nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], acquirenti dagli assegnatari di una unità immobiliare compresa nell'edificio realizzato dalla Cooperativa. Il Tribunale ha riconosciuto che il decreto ingiuntivo era stato emesso sulla base di deliberazioni, legittimamente assunte dalla Cooperativa, ancora in vita non essendosi costituito il condominio. Per la cassazione della sentenza [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso, affidato a cinque motivi. [OSCURATO:PERSONA] edilizia Vivaldi a r.l. ha resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 202, 204, 209, 229, 231 del R.d. n. 1165 del 1938 (art. 360 comma 1, c.p.c.) Essendo avvenuta l'assegnazione di tutti gli immobili costituenti l'edificio, ed essendo intervenuto l'intero ammortamento del mutuo frazionato, con l'integrale pagamento del credito erariale, era venuto meno ogni potere di deliberazione della Cooperativa relativamente alle parti comuni dell'edificio. Il secondo motivo denuncia omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.). Il fatto è identificato nell'avvenuto riscatto di tutti gli immobili in conseguenza dell'estinzione totale dei mutui. I ricorrenti evidenziano che la nascita del condominio era sancita anche dal regolamento della Cooperativa, che all'art. 40 prevede testualmente, "l'amministrazione del condominio è retta dal consiglio di amministrazione della cooperativa Ric. 2017 n. 14396 sez. 52 - ud. 09-02-2022 -2- fino allo scioglimento della stessa o alla ripartizione individuale o riscatto della proprietà in godimento". Il terzo motivo denuncia l'errore in cui era incorso il Tribunale laddove aveva ritenuto che il decreto ingiuntivo fosse stato chiesto per spese sociali della Cooperativa, mentre era stato chiesto e ottenuto per la manutenzione di parti comuni. Con il quarto motivo i ricorrenti si dolgono perché il Tribunale ha attribuito agli aventi causa degli originari assegnatari degli alloggi la qualità di soci della Cooperativa. Il quinto motivo censura la liquidazione delle spese da parte del tribunale. 2. I primi tre motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati. A) Tra gli assegnatari degli alloggi economici e popolari costruiti da società cooperative edilizie con il contributo dello Stato prima dell'effettivo trasferimento della proprietà dei piani o delle porzioni di piano, può costituirsi una sorta di condominio di gestione per realizzare l'amministrazione diretta da parte degli interessati secondo schemi formalmente corrispondenti a quelli del condominio in senso tecnico (Cass. n. 6102/1993). Ai fini della costituzione del condominio di gestione, occorre l'accordo di tutti gli interessati, che comunque può essere espresso senza particolari formalità (Cass. n. 23329/2006). Poiché l'obbligatorietà della forma della società cooperativa (a sé stante) per i condomini operanti nell'ambito dell'edilizia sovvenzionata, ai sensi dell'art. 209 R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, non è venuta meno a seguito dell'entrata in vigore della nuova regolamentazione del condominio dettata dal Codice civile (art. 156 disp. att. cod. civ.), il rapporto di condominio nelle dette cooperative edilizie resta disciplinato dalle leggi speciali in materia di edilizia economica e popolare sovvenzionata (TU. 28 aprile 1938 n. 1165 e successive Ric. 2017 n. 14396 sez. 52 - ud. 09-02-2022 -3- modifiche ed integrazioni) con riguardo sia alla forma e struttura organizzativa della gestione condominiale che agli aspetti giuridici sostanziali del rapporto medesimo. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui i condomini di un edificio di cooperativa edilizia sovvenzionata dotato di autonomia strutturale abbiano omesso di costituirsi in cooperativa a sé stante, per l'amministrazione e gestione del condominio, spetterà alla cooperativa originaria di provvedere, con i suoi organi e secondo il suo ordinamento, alla gestione condominiale (Cass. n. 5478/1991). B) Nelle cooperative edilizie a contributo statale, ai sensi degli artt. 201 e segg. del R.d. 28 aprile 1938 n. 1165, la stipulazione del primo mutuo individuale, con l'acquisto da parte dell'assegnatario della proprietà dell'alloggio, segna il momento in cui l'edificio passa dal regime di proprietà indivisa, facente capo alla cooperativa, a quello di proprietà frazionata, con la formazione di condominio cui partecipa la cooperativa (Cass. n. 9106/1987; (Cass. n. 4902/1993), quale proprietaria delle unità immobiliari soltanto assegnate, ma non ancora trasferite in proprietà ai soci, in rappresentanza dei relativi millesimi (Cass. n. 447/1982). C) Con riguardo ad una cooperativa edilizia a contributo erariale, nella fase intercorrente tra la stipula del mutuo individuale (che determina l'acquisto della proprietà dell'alloggio da parte del socio) e il momento in cui tutti gli alloggi sono riscattati si configura un condominio speciale, la cui disciplina è dettata non già dagli artt. 1117 e ss. c.c. (Cass. n. 9195/2004). Conseguentemente, i contributi per le opere di manutenzione ed il funzionamento dei servizi comuni, nel periodo intercorrente tra la stipula dei mutui individuali e l'ammortamento dei mutui stessi relativi a tutti gli alloggi dell'edificio costruito) dalla cooperativa, devono essere versati alla cooperativa stessa, e, per essa, al suo legale rappresentante, realizzando la disciplina speciale contenuta Ric. 2017 n. 14396 sez. 52 - ud. 09-02-2022 -4- nel titolo XII del T.U. 28 aprile 1938 n. 1165 una fattispecie legale di amministrazione di condominio attribuita a persona giuridica (Cass. n. 4985/1996; contra Cass. n. 17031/2006: in tema di cooperative edilizie a contributo erariale, la stipula del mutuo individuale - determinando l'acquisto della proprietà dell'alloggio da parte del socio assegnatario, che assume la qualità di semplice mutuatario dell'ente erogatore del mutuo - comporta la nascita del condominio fra gli assegnatari acquirenti, atteso che l'edificio passa dal regime di proprietà indivisa a quello di proprietà frazionata; spetta, pertanto, al condominio, in persona dell'amministratore, il diritto - dovere di esigere, anche in sede contenziosa, i contributi dovuti dagli e:\: assegnatari). D) L'acquisto della proprietà, che, a favore dei soci assegnatari degli alloggi costruiti dalle cooperative edilizie, fruenti del contributo o del concorso dello stato, deriva dalla stipulazione del militi° individuale, fa sorgere un rapporto di condominio fra gli assegnatari stessi, ma non fa venir meno la cooperativa, che rimane in vita perché, nel preminente interesse pubblico, rimangano garantite le finalità proprie della normativa sull'edilizia economica e popolare, nonché la buona conservazione dell'immobile su cui grava il mutuo ipotecario concesso col contributo o col concorso dello Stato (Cass. n 921/1968); per conseguenza, finché esiste la cooperativa, non può ritenersi operata nei riguardi del condominio alcuna trasformazione, fusione o successione, essendo i due enti del tutto tra loro distinti, per personalità, patrimonio e natura giuridica (Cass. n. 1082/1971). E) Il trasferimento di proprietà dell'immobile, a seguito dell'assegnazione da parte della cooperativa costruttrice, è subordinata al frazionamento del mutuo (art. 229 R.d. 28 aprile 1938 n. 1165), ma non implica l'estinzione del mutuo frazionato, che è condizione per il Ric. 2017 n. 14396 sez. 52 - ud. 09-02-2022 -5- riscatto dell'immobile e per la costituzione del condominio ordinario (Cass. n. 11264/2012; cfr. Cass. n. 1056/1962). F) Avvenuto il riscatto di un'intera palazzina, o di un villino, o di altro edificio da considerate autonomo a norma dell'art. 204, cessa fra i condomini ogni speciale vincolo cooperativo derivante dal presente titolo, ma restano fermi gli obblighi attinenti alla conservazione e gestione di elementi comuni con altri edifici cooperativi indicati nel penultimo comma dell'art. 205 (art. 209, comma quinto, R.d. 28 aprile 1938 n. 1165). 3. Risulta dai principi di cui sopra che la legittimazione della Cooperativa può sussistere nella fase del condominio di gestione e, seppure con qualche incertezza, nel periodo intercorrente tra la stipula del primo mutuo individuale e l'ammortamento dei mutui relativi a tutti gli alloggi dell'edificio costruito dalla cooperativa, ma non oltre il riscatto dell'intero edificio, che comporta la cessazione "di ogni speciale vincolo cooperativo"(art. 209 R.d.n. 1165/1938 cit.). Nel caso in esame risulta dal titolo di acquisto degli attuali ricorrenti l'avvenuta estinzione dei mutui concessi alla cooperativa, con il consenso del creditore alla cancellazione delle ipoteche iscritte sul terreno e su tutto il fabbricato. Quindi, essendosi costituito il condominio ordinario, la Cooperativa era oramai priva del potere di deliberare in ordine a parti comuni dell'edificio, conseguendone, pertanto, la nullità delle delibere poste a base dell'ingiunzione (Cass. S.U., n. 9839/2021. L'argomento della sopravvivenza della Cooperativa è, a questi fini irrilevante. 4. Sono assorbiti il quarto e il quinto motivo. La sentenza, pertanto, deve essere cassata in relazione ai motivi accolti e la causa deve essere rinviata alla--C-ert-e—drello di 1?41~93 che Ric. 2017 n. 14396 sez. 52 - ud. 09-02-2022 -6- deciderà sull'opposizione a decreto ingiuntivo, attenendosi a quanto sopra e liquiderà le spese del presente procedimento. P.Q.M. accoglie i primi tre motivi di ricorso; dichiara assorbiti il quarto e il quinto motivo; cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti; rinvia la causa it alla-Gege---ellappello di in-IURifà in diversa composizione anche per le spese. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile