Cassazione n. 13567/2026

ppe [OSCURATO:PERSONA] relatoreDott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:DATA_NASCITA] CCDott.ssa [OSCURATO:PERSONA] R.G. N. 19559/2019Dott. [OSCURATO:PERSONA] pronunziato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 19559/2019 R.G., propostoLandolfi, con studio in Lucca, e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], constudio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procurain calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA]genzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona delDirettore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato, con sede in Roma, ove per leggedomiciliata;CONTRORICORRENTEavverso la sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per il Lazio – sezione staccata di Latina il 17 dicembre2018, n. 8958/19/2018;Numero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglionon partecipata del 29 aprile 2026 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA] LoSardo;1. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per la cassazione dellasentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale peril Lazio – sezione staccata di Latina il 17 dicembre 2018, n.8958/19/2018, che, in controversia su impugnazionedell’avviso di rettifica di valore e liquidazione della maggioreimposta di registro n. 20131T003175 da parte dell’Agenziadelle Entrate sulla compravendita stipulata con rogito notariledel 7 marzo 2013, per il prezzo complessivo di € 550.000,00,in relazione ad un fabbricato composto da otto appartamenticon posti–auto pertinenziali, in esecuzione del contrattopreliminare stipulato con rogito notarile del 14 giugno 2012 conriguardo al medesimo fabbricato ancora in corso di costruzione,dopo l’assegnazione divisionale in suo favore per un valore di€ 240.000,00 – a fronte di un conguaglio corrisposto all’exconiuge [OSCURATO:PERSONA] per l’importo di € 120.000,00 - consentenza depositata dal Tribunale di Roma il 25 marzo 2002,n. 12414, confermata dalla sentenza depositata dalla Corte diAppello di Roma il 23 febbraio 2010, n. 788/2010 e dallasentenza depositata dalla Corte Suprema di Cassazione il 10ottobre 2011, n. 20878, essendosene rideterminato il valorenella minor misura di € 1.893.855,00, ha parzialmente accoltol’appello proposto dalla medesima nei confronti dell’Agenziadelle Entrate avverso la sentenza depositata dallaCommissione tributaria provinciale di Latina il 28 aprile 2017,n. 368/3/2017, con compensazione delle spese giudiziali.2. Il giudice di appello ha parzialmente riformato la decisionedi prime cure - che aveva respinto il ricorso originario dellaNumero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026contribuente – nel senso di ridurre il valore imponibile nelminor ammontare di € 1.150.000,00 sulla base dei parametrimedi “OMI” all’epoca di riferimento.3. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso è affidato a sei motivi.2. Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenzaimpugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n.4), cod. proc. civ., e 111, sesto comma, Cost., in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nonchéviolazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per essere stato decisol’appello della contribuente dal giudice di secondo grado conmotivazione totalmente carente o meramente apparente,ovvero omessa, insufficiente e contraddittoria motivazionecirca un fatto decisivo del giudizio, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per essere statoerroneamente qualificato dal giudice di secondo grado allastregua di “valore concordato fra le parti” quello definito da unasentenza civile passata in giudicato nell’anno 2011.2.1 Il predetto motivo è infondato.2.2 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondocomma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45,comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che lasentenza: «(...) deve contenere: (...) 4) la concisa esposizionedelle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (...)».Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza dimotivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata,va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quantonelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tuttoinidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamentoNumero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra lorologicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamenteincomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n.8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez.Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337;Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882; Cass., Sez. Trib., 19gennaio 2026, n. 1090).Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di“motivazione apparente”, allorquando la motivazione dellasentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi,materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamentesovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita inmodo tale da rendere impossibile ogni controllo sull'esattezzae sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n.8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez.5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354;Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib.,5 marzo 2025, n. 5882; Cass., Sez. Trib., 19 gennaio 2026, n.1090).2.3 Nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenzaimpugnata sia insufficiente ed incoerente sul piano della logicagiuridica, contenendo un’adeguata illustrazione delle ragionisottese, in generale, al parziale accoglimento dell’appello e, inparticolare, all’opzione per il criterio estimativo degli immobilialienati.Numero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/20262.4 Per il resto, l’inappropriato riferimento al “valoreconcordato fra le parti” (trattandosi, in realtà, di valoredeterminato ope iudicis in sede di divisione giudiziale) vitiatursed non vitiat, in quanto il giudice di appello ha intesoevidenziare che il valore imponibile doveva essere determinatocon riferimento agli atti posti in essere nel triennio antecedentealla compravendita sulla base dell’art. 51, comma 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131.2.5 Peraltro, tenendo conto che il valore divisionale era statoquantificato sulla base di consulenza tecnica d’ufficio risalenteall’anno 2008 con riguardo al fabbricato ancora allo “statogrezzo”, l’elaborato peritale non poteva avere valenzaprobatoria con riferimento alla compravendita stipulatanell’anno 2013 ad oggetto, invece, un fabbricato ormaiultimato. Il che giustificava la plusvalenza tra l’epoca(anteriore) della divisione e l’epoca (posteriore) dellacompravendita.3. Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione dell’art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986,n. 131, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc.civ., per non essere stati applicati dal giudice di secondo gradoi criteri di legge per la determinazione del valore venale, inparticolare il riferimento normativo alle «divisioni e periziegiudiziarie anteriori di non oltre tre anni dalla data dell’atto (…)che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili».3.1 Il predetto motivo è infondato, ancorché la correttezza indiritto del dispositivo non esima il collegio dalla parzialecorrezione della motivazione della sentenza impugnata, aisensi dell’art. 384, quarto comma, cod. proc. civ.3.2 Secondo la condivisibile conclusione del giudice di appello,«il criterio di valutazione indicato dalla parte contribuente,Numero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026collegato alla veridicità del prezzo dichiarato in atto ed al valoredeterminato nel corso della richiamata vicenda processuale didivisione in sede civile, non può rilevare come elemento divalutazione del compendio immobiliare», ancorché tale giudiziosia stato impropriamente giustificato con l’argomento che «sitratta di un prezzo-valore concordato tra le parti sia in sede dicompravendita che in sede di lite giudiziaria».3.3 Come è noto, l’art. 51, commi 1, 2 e 3, del d.P.R. 26 aprile1986, n. 131, dispone che: «1. Ai fini dei precedenti articoli siassume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto deicommi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, inmancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'interadurata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beniimmobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno peroggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valoreil valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hannoper oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio delregistro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cuial comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titoloe alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre treanni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effettotraslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessiimmobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovveroal reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili,capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data enella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché adogni altro elemento di valutazione, anche sulla base diindicazioni eventualmente fornite dai Comuni»;3.4 Ora, prescindendo dal richiamo ai “trasferimenti a qualsiasititolo”, l’autonomo e specifico riferimento nel testo normativoalle “perizie giudiziarie” – rispetto alle “divisioni” - si attagliaNumero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026alle fattispecie caratterizzate da un inevitabile e fisiologicoscarto temporale (di durata variabile in relazione ai tempiprocessuali) tra il deposito della relazione di consulenza tecnicad’ufficio e il deposito del provvedimento (ordinanza o sentenza)divisionale, per cui, nella specie, la consulenza tecnica d’ufficio(in base alla quale era stata disposta l’assegnazione inproprietà esclusiva a favore della contribuente) era certamenteanteriore di oltre un triennio rispetto alla compravendita indisamina, per cui non poteva costituire idoneo elemento divalutazione nella postuma verifica del valore venale.4. Con il terzo motivo, si denuncia nullità della sentenzaimpugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n.4), cod. proc. civ., e 111, sesto comma, Cost., in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nonchéviolazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per essere stato soloparzialmente richiamato dal giudice di secondo grado l’art. 51,comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, omettendo anchedi motivare tale lacuna.4.1 Il predetto motivo è infondato.4.2 Richiamando quanto si è già detto nello scrutinio del primomotivo con riguardo alla determinazione del valore imponibilecon riferimento agli atti posti in essere nel triennio antecedentealla compravendita sulla base dell’art. 51, comma 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131, si rileva che la stessa ricorrente haammesso che l’atto impositivo aveva assunto come parametricomparativi i valori desumibili da atti concernenti altriimmobili, ancorché situati (a suo dire) in zona aventecaratteristiche difformi da quella di ubicazione del fabbricato,che il giudice di appello ha ritenuto idonei al ricalcolo del valorevenale. Per cui, la motivazione dell’atto impositivo aveva,Numero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026comunque, soddisfatto i criteri normativi concorrenti agarantire la correttezza della rettifica.5. Con il quarto motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 2697 cod. civ., 112, 113, 115 e 116cod. proc. civ., 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131,in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,per non essere stato rilevato dal giudice di secondo grado chel’avviso di rettifica e liquidazione aveva fatto esclusivoriferimento alle quotazioni “OMI” per la determinazione delvalore venale.6. Con il quinto motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 2697 cod. civ., 112, 113, 115 e 116cod. proc. civ., 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131,in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondogrado che i valori “OMI” fossero prevalenti su quelli previstidalla legge.7. I predetti motivi – la cui stretta ed intima connessioneconsiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza allaquestione della rilevanza dei valori “OMI” nell’esercizio dellapotestà accertativa – sono infondati.7.1 Come è noto, le quotazioni “OMI”, risultanti dal sito webdell'Agenzia delle Entrate, non costituiscono una fonte tipica diprova del valore venale in comune commercio del bene oggettodi accertamento, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria ecatastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valoredi larga massima (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 21 dicembre2015, n. 25707; Cass., Sez. 5^, 30 settembre 2016, n. 19466;Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2018, n. 9479; Cass., Sez. 5^, 10agosto 2021, n. 22552; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n.21054; Cass., Sez. 5^, 31 maggio 2022, n. 17566; Cass., Sez.Numero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026Trib., 26 aprile 2023, n. 11031; Cass., Sez. Trib., 13 agosto2024, n. 22804; Cass., Sez. Trib., 5 novembre 2025, n.29335).Ne consegue che un avviso di liquidazione fondatoesclusivamente sui valori “OMI” non può ritenersi fondato sottoil profilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementi fornitidall'Agenzia delle Entrate, non può indicare congruamente ilvalore venale in comune commercio del bene (Cass., Sez. 5^,7 settembre 2018, n. 21813; Cass., Sez. 5^, 4 novembre2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n. 28573;Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n. 28573; Cass., Sez. 5^,19 maggio 2021, n. 13579; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021,n. 22552; Cass., Sez. 5^, 8 aprile 2022, n. 11476; Cass., Sez.5^, 31 maggio 2022, n. 17566; Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022,n. 24447; Cass., Sez. Trib., 26 aprile 2023, n. 11031; Cass.,Sez. Trib., 13 agosto 2024, n. 22804; Cass., Sez. Trib., 5novembre 2025, n. 29335), onde non incorrere nel divieto dipraesumptio de presumpto, trattandosi di elemento privo, diper sé solo, dei requisiti di precisione e gravità (Cass., Sez. 5^,4 novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2021,n. 16957; Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022, n. 24447).7.2 Tale interpretazione è stata puntualmente recepita dallacircolare emanata dall’Agenzia delle Entrate il 28 aprile 2016,n. 16/E, secondo la quale (§ 1) «le quotazioni OMI - purcostituendo un punto di riferimento importante perchéderivanti da puntuali analisi del mercato immobiliare -rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione delvalore venale in comune commercio, per cui dovranno esserenecessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi inpossesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria.Infatti, per l’individuazione del valore venale occorre fareNumero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026sempre riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 51 del TUR, ossiaai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle periziegiudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, cheabbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghecaratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gliimmobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamenteapplicato per gli investimenti immobiliari alla detta data e nellastessa località, nonché ad ogni altro elemento di valutazione,anche sulla base dei dati eventualmente forniti dai Comuni».7.3 Nella specie, a ben vedere, la sentenza impugnata non si èdiscostata da tali principi, avendo fatto riferimento ai valorimedi “OMI” per l’anno 2013 soltanto per addivenire ad unaulteriore riduzione (maggiore rispetto a quella operatadall’amministrazione finanziaria in sede di accertamento, nellamisura del 30%) fino al 60%, giustificando tale opzione pertener conto della “crisi del mercato immobiliare” e delleclausole contrattuali attestanti l’esigenza di lavori diultimazione e ristrutturazione da effettuarsi a caricodell’acquirente al fine di rideterminare il valore imponibiledell’immobile alienato. In tal modo, quindi, i valori medi “OMI”sono stati assunti come parametro meramente correttivo dellavalutazione attribuita in sede di compravendita (in sensoanalogo: Cass., Sez. Trib., 28 febbraio 2026, n. 4533).8. Con il sesto motivo, si denuncia nullità della sentenzaimpugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n.4), cod. proc. civ., e 111, sesto comma, Cost., in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nonchéviolazione dell’art. 112 cod. proc. civ., ovvero omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fattodecisivo del giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5), cod. proc. civ., per non essere stato tenuto conto dalNumero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026giudice di secondo grado, con motivazione carente oinsufficiente, che il valore del complesso immobiliare andavariferito allo stato di questo al momento della stipulazione delcontratto preliminare.8.1 Il predetto motivo è infondato.8.2 Il riferimento sul piano civilistico al prezzo convenuto insede di contratto preliminare – in ossequio alla funzione“solutoria” e “attuativa” del contratto definitivo - non escludeche l’imposta di registro sulla compravendita debba essereliquidata in relazione al valore venale da imputarsi al bene(nello stato esistente) al momento del contratto definitivo (art.43, comma 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). Per cui, se lacostruzione è stata ultimata tra la stipulazione del contrattopreliminare e del contratto definitivo, è a quest’ultimomomento che deve essere determinato il valore imponibile delfabbricato compravenduto.9. Pertanto, valutandosi l’infondatezza dei motivi dedotti, allastregua delle suesposte argomentazioni, il ricorso deve essererigettato.10. Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sonoliquidate nella misura fissata in dispositivo.11. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per ilversamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso,a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusionedelle spese giudiziali in favore della controricorrente,liquidandole nella misura di € 7.800,00 per compensi, oltre aspese prenotate a debito; dà atto della sussistenza deiNumero registro generale 19559/2019Numero sezionale 3682/2026Numero di raccolta generale 13567/2026Data pubblicazione 10/05/2026presupposti per il versamento, da parte della ricorrente,dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 29 aprile 2026.LA PRESIDENTEMilena Balsamo