Cassazione n. 13815/2024

C ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 9961/2021 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentat i e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] , presso l’ indirizzo di posta elettronica certificatodel quale sono domiciliat i per legge: -parte ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], presso l’indirizzo di posta elettronica certificatadel quale sono domiciliati per legge; -parte controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 4790/2020 depositata il 23/10/2020;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/03/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano in giudizio davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la convalida dello sfratto per morosità, intimato ai convenuti, in relazione all’immobile di loro proprietà sito in Moricone (Roma) e la condanna delle convenute al pagamento in loro favore della somma di euro 12.087,54.In particolare, gli attori lamentavano il mancato versamento dei canoni di locazione da febbraio a luglio 2011 per complessivi euro 8.748,58 e dell’adeguamento ISTAT, richiesto a decorrere dall’aprile 2009 fino al gennaio 2011 per complessivi euro 3.339,00. Le convenute si costituivano in giudizio, e, in via principale,in relazione alla contestata morosità, eccepivano: di aver sospeso i pagamenti per la sostanziale inutilizzabilità dell’immobile, dovuta alla presenza di vizi, che erano tali da precludere il godimento pattuito , erano stati denunciati con lettera raccomandata con a . r . fin dal dicembre 2008 e d erano stati successivamente verificati nel giugno 2011 nel verbale redatto dai Vigili del Fuoco (intervenuti a seguito dell’incendio della canna fumaria collegata alla cucina); in detto verbale era contenuta una diffida a non usare il forno sino al compimento dei necessari lavori di sistemazione e di adeguamento. In via riconvenzionale, inoltre, chiedevano la risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori; la condanna di questi ultimi al risarcimento dei danni subiti nello svolgimento dell’attività di ristorazione, alla restituzione delle somme versate per le spese effettuate ed al versamento dell’indennità dovuta per l’avviamento commerciale. Il Tribunale di Tivoli: dapprima denegava l’ordinanza di rilascio e disponeva la conversione del rito; poi, disponeva procedersi a ctu; infine, con sentenza n. 701/2014 respingeva la domanda di risoluzione contrattuale per morosità, formulata dagli attori, mentre accoglieva la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento formulata dalle convenute, condannando gli attori al pagamento della somma di euro 7000 a titolo di risarcimento danni, nonché della somma di euro 23.240 per l’indennità di avviamento ex art. 34 l. n. 392/1978, oltre accessori.In sintesi, il giudice di primo grado riteneva provata la totale inagibilità dell’immobile locato, derivante dalla inidoneità all’uso convenuto della canna fumaria e della caldaia e conseguentemente riteneva che l’inadempimento dei locatori, essendo tale da precludere del tutto il godimento dell’immobile locato, era di maggiore gravità rispetto alla morosità delle convenute. 2. Avverso la sentenza del giudice di primo grado proponevano ricorso in appello gli originari attori deducendo: a) l’erronea ricostruzione dei fatti di causa e la conseguente erronea applicazione dell’art. 1460 c.c.; b) l’inammissibile ricorso alla liquidazione equitativa del danno; c) l’erronea condanna alla corresponsione dell’indennità ex art. 34 della legge n. 392/1978. Le appellat e si costituivano in giudizio , eccependo in via preliminare l’errore sul rito, trattandosi di causa che, pur vertendo in materia locatizia, era stata trattata in primo grado con il rito ordinario, con conseguente necessità di introdurre l’appello con citazione (e non con ricorso, come invece avvenuto); e chiedendo nel merito il rigetto dell’appello, con conferma della sentenza impugnata. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 4790/2020 , in accoglimento dell’appello, - dichiarava risolto il contratto di locazione inter partes per inadempimento delle conduttrici e condannava quest’ultime al pagamento della somma di euro 8.748,54 per canoni scaduti da febbraio a luglio 2011, oltre alla somma di euro 33.563,07 a titolo di indennità ex art. 1591 c.c. dovuta dall’agosto 2011 al 20 giugno 2013 (data del rilascio);- rigettava le domande riconvenzionali delle conduttrici, che condannava alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizioed alle spese di ctu. 3. Avverso la sentenza della corte territoriale hanno proposto ricorso le originarie convenute. Hannoresistito con controricorso gli originari attori. Il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte mentre le parti hannodepositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] articolano in ricorso tre motivi. 2. Con il primo motivo le ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 2697, 1362 e ss., 1337, 1375, 1453, 1460 C.c.1575 e ss., 1460 C.c. e 112, 113, 115, 116 C.p.c. (censurabile ai sensi dell’art. 360 C.p.c., comma 1, n.3) per aver erroneamente attribuitol’onus probandi in ordine agli obblighi derivanti dal contratto di locazione e per aver conseguentemente emesso una pronuncia non conforme alle norme di diritto –violazione del principio exceptio non rite adimpleti contractus per aver disatteso l’e ccezione d’inadempimento sollevata dal conduttore - con riferimento alla pronuncia di rigetto della domanda di inadempimento svolta dal conduttore Censurano l’erroneità della sentenza nella parte in cui la corte territoriale ha ritenuto che esse conduttrici, a fronte della incontestata permanenza nel godimento dell’immobile locato, avevano provato soltanto una temporanea inutilizzabilità del forno e della canna fumaria e non anche della totale inutilizzabilità del bene. Sostengono che, in applicazione dei principi affermati da Cass. n. 2154/2021, sarebbe stato onere dei locatori dimostrare di avere correttamente e pienamente adempiuto all’obbligo di rendere l’immobile locato pienamente idoneo all’uso pattuito.Censurano altresì l’erroneità della sentenza nella parte in cui la corte territoriale non ha ritenuto legittima la sospensione del pagamento dei canoni, pur avendo accertato i problemi di funzionamento del forno e della canna fumaria e pur avendo accertato che i locatori, nonostante i solleciti, non avevano provveduto alle necessarie riparazioni, che eccedevano la normale manutenzione. Ilmotivo è inammissibile per plurime ragioni. Inprimo luogo, perché non spiega come e perché sarebbero state violate le norme eterogenee di cui deduce la violazione: nessuna attività assertiva specificamente evocativa di ciascuna di esse si coglie nel motivo e ciò né sotto il profilo della violazione nésotto quello della c.d. falsa applicazione. In secondo luogo,il motivo è inammissibile perché assume come oggetto di critica la motivazione della sentenza impugnata soltanto nelle cinque righe finali della pag. 5, trascurando sia di considerare che tale parte rappresenta il risultato finale del ragionamento e delle considerazioni pregresse, che si sviluppano da poco meno della metà della pagina 4, sia di considerare quelle successive sinoa circa la metà della pagina 6. Sotto tale profilo il motivo impinge in inammissibilità sia ai sensi del principio di diritto consolidato di cui a Cass. n. 359 del 2005, sia ai sensi del principio di diritto consolidato di cui a Cass. n. 4741 del 2005, entrambi ribaditi da Cass., Sez., Un., n. 7074 del 2017, in motivazione espressa, sebbene non massimata. Ulteriormente, l’illustrazione, evocando un passo della motivazione di cui a Cass. n. 2154 del 2021, ignora che coerentemente ad esso detta decisione ha enunciato il principio di diritto, secondo cui In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte : ebbene, di tale principio la sentenza ha fatto applicazione. Da ultimo, si rileva che un diverso apprezzamento del motivo non è possibile nemmeno procedendo al suo scrutinio sulla base di quanto - con evidente singolarità strutturale della tecnica di redazione del ricorso –hanno inteso enunciare prima dell’illustrazione del motivo ed anzi dei motivi, nelle pagine dalla 12 alla 13, sotto la rubrica “esito del giudizio di appello. Rilievi critici”, atteso che se, al di là del fatto che nemmeno le ricorrenti lo richiedono, si procedesse all’esame del motivo sulla base di tale parte del ricorso, si dovrebbe constatare che quanto ivi si espone si risolve in una manifestazione di dissenso dalla ricostruzione della quaestio facti, esorbitante dai limiti del sindacato di questa Corte. In definitiva, il motivo non prospetta alcun problema interpretativo di norme, ma sollecita questa Corte ad una interpretazioni delle risultanze processuali diversa da quella compiuta dalla corte di merito, che, dopo aver dato atto del contenuto del verbale dei vigili del fuoco del giugno 2011 e delle risultanze della espletata ctu, dando corretta applicazione a principi di diritto affermati da questa Corte, è arrivata al convincimento che, tenendo conto dei rispettivi inadempimenti, quello delle originarieconvenute fosse più grave. 3. Con il secondo motivo le ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 2697, 1362 e ss., 1337, 1375, 1453, 1460 C.c.1575 e ss., 1460 C.c. e 112, 113, 115, 116, 132 C.p.c. (censurabile ai sensi dell’art. 360 C.p.c., comma 1, n.4) per aver emesso unapronuncia non aderente alle allegazioni ed alle prove risultanti dal compendioprocessuale, ai fini della risoluzione del contratto di locazione – con conseguente anomalia motivazionale . Censurano la sentenza impugnata nella parte in cui (pp. 4-5) la corte territoriale ha dedotto: - Dalla relazione peritale depositata in prime cure è emerso che il canale di fumo,che raccorda il forno a legna in uso alle conduttrici alla canna fumaria,è risultato realizzato, presumibilmente in occasione della costruzione dell’edificio-antecedente il 1967-, in fibra di cemento- amianto-eternit, ma lo stesso ctu ha evidenziato che la presenza di cemento-amianto non determina pericolo perle persone, salvo il caso in cui la superficie risulta manomessa o danneggiata e che nel casoin esame, solo a seguito dell’incendio occorso nei locali in oggetto nel giugno 2011, il materiale si è danneggiato determinando il rilascio di fibre di amianto ; - Il verbale dei VV.FF. redatto in occasione del sopralluogo successivo all’incendio del giugno 2011, ne individua la causa nella presenza di fuligine nella canna fumaria e prescriveunicamente di non usare il forno sino al compimento dei necessari lavori di riparazione….; non risulta provata l’effettiva emissione di un’ordinanza sindacale di chiusura del locale,indicata nella sentenza gravata . Sostengono che le suddette affermazioni non tengono conto degli elementi acquisiti nel compendo processuale e rilevanti nel merito della questione , che passano in rassegna. Anche ilsecondo motivo è inammissibile. In primo luogo, perché, quanto alla asserita violazione e/o falsa applicazione delle norme del codice civile e del codice di procedura civile, è anch’esso carente della spiegazione del come e del perché detta violazione e/o falsa applicazione si sarebbe ro verificat e , limitandosi alla riassuntiva loro proclamazione dopo la rassegna di una serie di emergenze istruttorie. Le ricorrenti denunciano il vizio di cui all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., ma, a sostegno dell’accoglimento del motivo sollecitano a questa Corte una nuova valutazione delle risultanze istruttorie là dove indicano una serie di documenti, tra cui la relazione peritale, la cui lettura sarebbe stata o non valutata o fraintesa dalla corte territoriale. Quanto alla norma dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c. la sua violazione è inammissibilmente dedotta sulla base di elementi aliunde, il che non corrisponde al modo di dedurla indicato dalle Sezioni Unite nelle note sentenze nn. 8053 e 8054 del 2014. Inoltre, assume di nuovo rilievo quanto osservato circa i “rilievi critici” anteriori all’esposizione deimotivi. Oltretutto, le ricorrenti lamentano l’omesso esame delle missive che le parti si sono scambiate prima del giudizio, ma tanto fanno infondatamente, in quanto la corte territoriale ha richiamato (p. 5) i solleciti contenuti nelle lettere delle conduttrici inviate sin dal maggio 2008 ed ha dato atto dell’immediato intervento di riparazione (della canna fumaria, ndr) dei locatori, cfr telegramma del 10.06.2021. 4. Con il terzo motivo le ricorrenti denunciano nullità della sentenza (censurabile ai sensi dell’art. 360 C.p.c., comma1, n.4) per non aver fornito adeguata motivazione in ordine alla ritenuta irrilevanza delle accertate inadempienze dei locatori sulla funzione economico-sociale del relativo contratto di locazione stipulato inter partes quale fatto decisivo ai fini della risoluzione – Contraddittorietà . Sottolineano che la finalità del contratto di locazione era lo svolgimento di un’attività commerciale di ristorazione. Sidolgono che la corte territoriale non ha indicato la ragione per cui ha ritenuto irrilevanti le accertate inadempienze dei locatori(e cioè l’omessa manutenzione e l’omesso adeguamento della canna fumaria collegata al forno a legna e al camino), mentre al contrario detta manutenzione ed adeguamento avrebbero dovuto essere ritenute essenziali per la cottura delle pietanze da somministrare alla clientela nell’ambito di una attività di ristorazione. Sostengono che non è rilevante la circostanza che nel dicembre 2007, allorquando gli odierni resistenti erano subentrati ai precedenti proprietari, esse conduttrici, nel rinunciare al loro diritto di prelazione, avevano dichiarato che i locali affittati erano di loro gradimento ed avevano taciuto l’esistenza dei dedotti vizi strutturali, di seguito azionati, in quanto sarebbestato onere del locatore provare la idoneità ed efficienza del bene concesso in locazione all’uso pattuito. Si dolgono che la corte territoriale ha ignorato la corrispondenza intercorsa tra le parti, attestante la persistenza di problematiche connesse alla necessità di interventi di manutenzione straordinaria risalenti all’anno 2008. Anche detto motivo è inammissibile. Anche a non voler rimarcare la palese mancanza di indicazione della norma violata, per il fatto che si omette di indicare la norma processuale che sarebbe stata in ipotesi violata, si osserva che, se essa fosse quella dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c., al di là della circostanza che si allude al non essere stata fornita “adeguata motivazione, per ciò solo in thesi ponendosi al di fuori della logica assegnata a quella violazione dalle citate Sezioni Unite, comunque ed ulteriormente il motivo si fonderebbe nuovamente su elementi aliunde. Peraltro, al di là dell’assorbente inammissibilità del motivo, la lettura della motivazione in ogni caso evidenzia che la corte territoriale ha tenuto conto anche degli inadempimenti dei locatori, ma, nella complessiva economia del rapporto sinallagmatico intercorso tra le parti, ha ritenuto più gravi gli inadempimenti posti in essere dalle conduttrici. 5. Alla inammissibilità del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315). P.Q.M. La Corte: -dichiara inammissibile il ricorso; - condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 4.000 per compensi, oltre, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge; Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti process