Cassazione n. 11590/2026

[OSCURATO:PERSONA] -domicilio digitale alla PEC: -marcosaraz@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 117 - Roma in persona dell’amministratorepro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -domicilio digitale alla PEC: mariarosariadamizia@ordineavvocatiroma.org--controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 2788/2044depositata il 22/04/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/12/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/2026Il [OSCURATO:PERSONA] di via Merulana n.117 in Roma convenne in giudizioavanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], chiedendone la condanna arilasciare il terrazzo/lastrico solare di copertura condominiale,illegittimamente occupato in modo esclusivo dal convenuto.[OSCURATO:PERSONA] contrastò la domanda affermando di essere esclusivoproprietario del bene.[OSCURATO:PERSONA] di primo grado ritenne fondata la domanda del [OSCURATO:PERSONA].Nel giudizio di appello introdotto da [OSCURATO:PERSONA] intervenne SoniaMuzi, affermandosi litisconsorte necessaria pretermessa, qualecomproprietaria del terrazzo/lastrico solare che era stato conferito nelfondo patrimoniale da lei costituito con il coniuge [OSCURATO:PERSONA]: sial’appellante, sia l’intervenuta eccepirono come prima difesa la carenza dicontraddittorio, con richiesta di retrocessione del processo; nel meritol’appellante ribadì la sua qualità di comproprietario esclusivo del bene, conlo svolgimento di difese alle quali aderì l’intervenuta. Nel corso del giudiziodi appello il [OSCURATO:PERSONA] comunicò l’intervenuto decesso di [OSCURATO:PERSONA]:la comunicazione non fu accompagnata dalla dichiarazione del legalecostituito per il convenuto appellante.La Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 2788/2044 depositata il22/04/2024 ha respinto l’impugnazione sulla base delle seguenticonsiderazioni: -si deve escludere rilevanza, in sede di cognizione, allamancata partecipazione della pretesa comproprietaria del terrazzo,intervenuta solo in grado di appello per far valere la violazione dell’art.102c.p.c., nel giudizio di primo grado; -si deve ritenere legittimato allaproposizione della domanda di rilascio, nell’interesse del [OSCURATO:PERSONA], ilsuo amministratore, munito in concreto di apposita delibera diconferimento dell’incarico da parte dell’assemblea condominiale,espressasi a maggioranza qualificata; -si deve considerare effettivamenteil bene di proprietà condominiale, ex art.1117 c.c., in assenza diindicazioni in senso diverso che avrebbero dovuto necessariamenteNumero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/2026emergere dal primo atto di vendita di una frazione dell’originaria unicaproprietà del fabbricato, da considerare l’atto costitutivo del condominio.Ricorrono per cassazione [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],in qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], deceduto, affidandolo a due motivi.[OSCURATO:PERSONA] di via Merulana n.117 di Roma resiste con controricorso.I ricorrenti hanno depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo si denunzia la carenza di legittimazione ad agireamministratore condominiale, mancanza delibera assembleareautorizzativa - per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio cheè stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, co. 1 n. 5 c.p.c.violazione degli artt. 948, 1130, 1131, 1136, 1708, 1711 c.c. e artt. 112,115, 34 c.p.c., art. 163 c.p.c., nn. 3 e 4, artt. 81 e 75 c.p.c. Rilevano i ricorrenti che la Corte d’Appello avrebbe totalmenteomesso di verificare, nemmeno incidenter tantum, la specifica eccezionedi carenza di legittimazione processuale attiva dell'amministratore delCondominio, per invalidità della delibera presupposta che giammai gliconferiva i poteri di azioni reali, dirette ad ottenere statuizioni relative allatitolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio . La deliberaassunta dall’assemblea il [OSCURATO:DATA_NASCITA] non avrebbe potuto esserevalorizzata per fondare la legittimazione dell’amministratore ad agire eresistere per il [OSCURATO:PERSONA] perché, in tale occasione la compagineedilizia conferiva all’amministratore esclusivo mandato al fine di“promuovere azione legale per liberare il terrazzo condominiale occupatoabusivamente dal condomino Papi” e giammai di rivendicarnel’accertamento della relativa proprietà, azione giudiziaria voltaall’accertamento e declaratoria di evidente diritto reale che, come noto,ben diversamente si distingue dalle azioni volte allareintegra/manutenzione del possesso” . Se la Corte d’appello avesseverificato l’effettivo tenore della deliberazione assembleare posta aNumero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/2026sostegno del mandato conferito dal [OSCURATO:PERSONA] (“L’assembleaall’unanimità delibera di promuovere un azione legale per liberare ilterrazzo condominiale occupato abusivamente dal condomino Papi..”)avrebbe potuto accertare che il conferimento all’amministratore dellafacoltà di agire in giudizio era esclusivamente rivolto (“liberare”) allatutela di ripristinare la situazione precedente all’occupazione abusivarichiedendo al Giudice che l’immobile venisse liberato per quindi esserereintegrato nel suo diritto. Quindi autorizzando l’azione di reintegrazionenon l’azione di rivendicazione, volta ad affermarne la proprietà, che quindinon poteva essere introdotta e curata dall’amministratore. (le parti travirgolette, sono riportate dal testo del ricorso nel quale sono evidenziate laparola liberare -sottolineata e in grassetto-, e i termini azione direintegrazione -sottolineati-).Il motivo è infondato.I ricorrenti non contestano la possibilità del conferimentoall’amministratore di uno specifico mandato all’esperimento di azioni realisui beni comuni nell’interesse dei condomini, e, quindi, la potenzialeidoneità di una delibera assembleare a conferire mandatoall’amministratore in ordine ad azioni reali riguardanti i beni comuni. macontestano l’interpretazione che della delibera assembleare del14.10.2010 hanno dato i Giudici di merito; in particolare, la Corted’Appello non avrebbe preso in considerazione la questione dellalegittimazione, pur introdotta dal de cuius ex art.342 c.p.c., e non avrebbecomunque considerato che il ripetuto riferimento in essa contenuto alla liberazione del lastrico solare occupato dal dante causa deiricorrenti doveva intendersi come rivolto a limitare l’iniziativa giudiziariaalla sola reintegrazione, non anche all’accertamento di proprietàconseguente all’azione di rivendicazione.Numero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/2026Sulla questione della carenza di legittimazione attivadell’amministratore, proposta da [OSCURATO:PERSONA] come motivo di appello, laCorte di merito ha espressamente risposto interpretando positivamente atal fine, contro l’assunto dell’appellante, la richiamata deliberadell’assemblea condominiale. La Corte d’Appello di Roma ha osservato inproposito che le azioni reali da esperirsi contro singoli condomini o controterzi, non meramente conservative ma dirette ad ottenere statuizionirelative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali deicondomini su cose o parti dell’edificio condominiale, possono essereesperite dall’amministratore previa autorizzazione dell’assemblea, exart.1131 co 1 e 1136 c.c.; ha ritenuto quindi che nel caso di specie questaautorizzazione fu conferita, perché -come già rilevato dal Tribunale diRoma- la delibera assembleare del 14.10.2010 che decise la proposizionedell’azione investendone l’amministratore fu assunta con le maggioranzenecessarieL’espressa considerazione, ad opera della Corte, della doglianzaproposta ex art.342 c.p.c. da [OSCURATO:PERSONA] riguardo alla legittimazionedell’amministratore ad agire per il [OSCURATO:PERSONA], esclude all’evidenza ilricorrere della violazione dell’art.112 c.p.c., prospettabile solo quando unapronuncia manchi non anche nella ben diversa situazione in cui unapronuncia ci sia ma non sia condivisa.Si deve pure escludere la sussistenza del vizio di violazione di legge inrelazione alle numerose norme richiamate dai ricorrenti nella rubrica delmotivo in esame. In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione dilegge consiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte delprovvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una normadi legge e implica necessariamente un problema interpretativo dellastessa, mentre l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecieconcreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all'esattainterpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice diNumero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/2026merito, sottratta al sindacato di legittimità (così, tra le tante, Cass.n.3340/2019).Nel caso in esame non si discute di erronea ricognizione di fattispecieastratta ma -si ripete- dell’interpretazione data dalla Corte d’Appello, inlinea con il Tribunale di Roma, al contenuto della delibera 14.10.2010come atto autorizzativo a promuovere il giudizio: la critica si risolve in unaalternativa interpretazione della delibera che -in assenza, come nel caso dispecie, di rilievi specifici in ordine alla violazione da parte della Corted’Appello delle norme di cui agli art.1362 e s. c.c.- censura l’attività diinterpretazione e valutazione degli atti di causa che è prerogativa deiGiudici di merito, insindacabile in sede di legittimità ove supportata, comenel caso di specie, da motivazione effettiva, logica e priva di contraddizioni(cfr., sul punto, Cass. SU n.8053/2014, alle cui indicazioni si sonoconformate le pronunce successive).Nell’intestazione del motivo di ricorso in esame i ricorrenti fannoriferimento, con richiamo all’art.360 co 1 n.5 c.p.c., all’omesso esame diun fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti -fatto che, peraltro,non individuano quale specifico fatto storico, come invece statonecessario: cfr. ancora, per tutte, Cass. SU n.8053/2014-: questo profilodi contestazione non merita approfondimento, perché le valutazioniconformi del Tribunale di Roma e della Corte d’Appello di Roma sulsignificato da attribuire alla delibera dell’assemblea condominiale del14.10.2010 escludono, ex art.360 co 4 c.p.c., la proponibilità del motivo diricorso ex art.360 co 1 n.5 c.p.c..In conclusione, attraverso l’apparente prospettazione di violazioni dilegge, in concreto inconsistenti, le critiche articolate dai ricorrenti con ilmotivo in esame vorrebbero rimettere in discussione l’attività diinterpretazione e valutazione della delibera assembleare in data14.10.2010, al fine di sostituire le proprie considerazioni alle conclusioniraggiunte conformemente dai Giudici di merito.Numero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/20262. Con il secondo motivo i ricorrenti criticano la pronuncia relativa allacondanna al rilascio, denunziando la violazione o falsa applicazione dinorme di diritto ex art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. violazione degli artt. 948,1256 cod. civ., art. 100 c.p.c. .In particolare, censurano la sentenza nella parte in cui la Corte dimerito, respingendo integralmente l’appello, per l’effetto conferma lasentenza di primo grado allorché, in dispositivo, “condanna [OSCURATO:PERSONA] suo rilascio”, benché, come precisato, e documentalmente dimostrato,dallo stesso condominio con le note di trattazione scritta per l’udienza del[OSCURATO:DATA_NASCITA] -nel corso del giudizio d’appello R.g. 2670/2017- “Con lepresenti note si presenzia all’udienza in epigrafe rappresentando che il sig.[OSCURATO:PERSONA] è deceduto in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], come da certificato che siallega”. Così, pertanto, facendo ovviamente venir meno sia il possessodella res da parte del Papi che la facultas restituendi . Secondo gli erediPapi, il decesso del loro dante causa nel corso del giudizio escluderebbel’interesse ad agire del [OSCURATO:PERSONA], che non potrebbe più ottenere larestituzione del bene dalla sola parte che avrebbe potuto provvedervi -appunto il deceduto, facendo stato la sentenza solo tra le parti delgiudizio-. Gli eredi Papi ribadiscono che il decesso del loro dante causaavrebbe determinato la c.d. cessazione della materia del contendere edil venir meno, per motivi oggettivi, della ragion d'essere del processo.Riteniamo pertanto, e concludiamo sul punto, che la Corte territoriale èincorsa nell’errore di non aver verificato la sopravvenuta carenza dilegittimazione ad agire del condominio, quale condizione dell’azionediretta all’ottenimento, da parte del giudice, di una qualsiasi decisione dimerito .Il motivo è infondato.L’intervenuto decesso di [OSCURATO:PERSONA] nel corso del giudizio, nondichiarato dal legale di [OSCURATO:PERSONA] -ma solo comunicato dal Condominiodurante l’appello, senza alcuna rilevanza processuale-, non ha avutoNumero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/2026alcuna incidenza sulla sussistenza delle condizioni dell’azione, sul processoe sulla sua definizione con sentenza di rigetto dell’impugnazione, aconferma della pronuncia di primo grado contenente la condanna del decuius al rilascio del lastrico solare condominiale.La sentenza così pronunciata è certamente efficacia nei confronti deglieredi, che non sono terzi ma sono i successori a titolo universale del decuius e che, ex art.110 c.p.c. -cfr. anche gliart.328 e 330 c.p.c.-, sono inconcreto subentrati a [OSCURATO:PERSONA] proseguendo il giudizio con laproposizione del ricorso per cassazione; quando la sentenza di primogrado e quella d’appello che la conferma si riferiscono, in motivazione enel dispositivo, a [OSCURATO:PERSONA], il riferimento dopo il suo decesso si deveintendere rivolto agli eredi.Proprio l’art.2909 c.c., richiamato dai ricorrenti, chiarisce del resto inmodo inequivoco che l’accertamento contenuto nella sentenza passatain giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi e aventicausa .In conclusione, il ricorso deve essere integralmente respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti alpagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.000,00per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agliesborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassaavvocati.Numero registro generale 25371/2024Numero sezionale 3103/2025Numero di raccolta generale 11590/2026Data pubblicazione 28/04/2026Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, il 17 dicembre 2025.Il PresidenteLorenzo Orilia