Cassazione n. 09686/2026

ocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Mazzetti-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso lostudio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Genova n. 591/2020depositata il 29/06/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026Nel 2007, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannocitato in giudizio dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e NunziaGiuliana Rezzano, assumendo di aver concluso con loro, in data28.05.2006, un contratto preliminare di compravendita di una villettabifamiliare con annesso piccolo rustico indipendente, il tutto di proprietàdei convenuti, per il corrispettivo di euro 480.000,00, di cui euro280.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria, con contestualeimmissione dei promissari acquirenti nella detenzione del bene, esostenendo, altresì, di aver scoperto successivamente che sul compendioimmobiliare era stata trascritta una domanda giudiziale di rivendica oconfessoria servitutis proposta dal confinante fin dal 2001 e che il pianoterra dell’immobile non era dotato di agibilità.Tanto premesso, gli attori hanno concluso domandando pronunciarsisentenza ex art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo alla luce dellecircostanze sopra indicate e condanna dei convenuti al risarcimento deidanni, subordinandosi il pagamento del prezzo residuo, in tutto o in parte,alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole sull’immobile ecompensandosi le rispettive partite di dare ed avere tra le parti.I convenuti si sono costituiti in giudizio, opponendosi all’accoglimento delladomanda degli attori e chiedendo, in via riconvenzionale, la pronuncia dirisoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti e laloro condanna alla restituzione dell’immobile ed al risarcimento dei dannida occupazione dello stesso, sostenendo che essi erano stati messi aconoscenza della pendenza della causa con il vicino, il che aveva giàdeterminato una riduzione del prezzo pattuito, e che l’immobile eraregolare dal punto di vista urbanistico.In corso di causa, all’esito dell’espletamento di una consulenza tecnicad’ufficio, gli attori hanno modificato la domanda di cui all’art. 2932 c.c. inrecesso con richiesta di pagamento del doppio della caparra versata.Numero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026Con la sentenza di primo grado il Tribunale ha dichiarato la nullità delcontratto preliminare alla luce degli abusi edilizi emersi in relazioneall’immobile oggetto di causa e condannò gli attori a rilasciare l’immobile ea pagare in favore di parte convenuta la somma di euro 20.000,00 a titolodi indennità di occupazione, ha, altresì, condannato i convenuti a restituirela caparra confirmatoria di euro 280.000,00 e, infine, ha compensato lespese processuali, rigettando ogni altra domanda.Impugnata detta sentenza da parte di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], nella resistenza di [OSCURATO:PERSONA] e Nunzia GiulianaRezzano, la Corte d’appello di Genova, con sentenza n. 591/2020pubblicata il 29.06.2020, in parziale riforma della decisione di primogrado, ha rigettato la domanda di risarcimento del danno da occupazionedell’immobile, ha dichiarato che il contratto preliminare non era nullo, harigettato la domanda di recesso e di condanna dei convenuti al pagamentodel doppio della caparra e ha compensato le spese processuali del doppiogrado in misura di un mezzo, ponendo la restante metà a carico degliappellati e confermando, per il resto, la sentenza impugnata.Nella motivazione, la Corte, tra l’altro e per quanto di interesse in questasede, ha ritenuto che: - era erroneo l’accertamento della nullità delcontratto preliminare, non essendo insussistente il titolo edilizio in forzadel quale era stato edificato l’immobile e non avendo il contratto efficaciareale; - premesso che ciascuna parte contrattuale aveva contestatoall’altra di essere inadempiente, operata una valutazione delle reciprochecondotte, era configurabile un inadempimento prevalente da parte deipromissari acquirenti, il che rendeva infondata la loro domanda di recessocon condanna al pagamento del doppio della caparra; - non avendo gliappellati riproposto la domanda di risoluzione per inadempimento dellacontroparte, erano venuti meno i presupposti per accogliere la lorodomanda di risarcimento dei danni da occupazione dell’immobile.Numero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026Caterina Moscato, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno propostoricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sullascorta di quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso.memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo è rubricato come segue: violazione dell’art. 112 c.p.c.,degli artt. 343 c.p.c. e 346 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.In particolare, poiché il giudice di primo grado, rilevata d’ufficio la nullitàdel contratto preliminare oggetto di causa, aveva rigettato, tra l’altro, ladomanda di risoluzione per inadempimento formulata dai convenuti equesti ultimi non l’avevano riproposta in secondo grado né medianteappello incidentale né ex art. 346 c.p.c., su tale rigetto si era formato ilgiudicato e la Corte d’appello, esaminando la questione nella sentenzaimpugnata, era incorsa nel vizio di ultrapetizione ex art. 112 c.p.c.Il motivo è infondato.Deve premettersi che, ove il convenuto contrapponga alla pretesa attoreafatti cui la legge attribuisce autonoma idoneità modificativa, impeditiva oestintiva degli effetti del rapporto fondante siffatta pretesa, occorredistinguere il relativo potere di allegazione, che compete esclusivamentealla parte e va esercitato nei tempi e nei modi previsti dal rito in concretoapplicabile (soggiacendo alle relative preclusioni e decadenze), da quellodi rilevazione, che spetta alla parte (nel rispetto delle preclusioni perquesta stabilite) solo qualora la manifestazione della sua volontà siastrutturalmente prevista quale elemento integrativo della fattispeciedifensiva (come nell'ipotesi di eccezioni corrispondenti alla titolarità diun'azione costitutiva) ovvero quando singole disposizioni espressamentene indichino come indispensabile l'iniziativa. Ne consegue che, in ognialtro caso, i fatti risultanti dal materiale probatorio legittimamenteNumero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026acquisito sono rilevabili d'ufficio, senza che si verifichi alcun superamentodel divieto di scienza privata del giudice o delle preclusioni e decadenzestabilite, atteso che il generale potere-dovere di rilievo ufficioso delleeccezioni si traduce semplicemente nell'attribuzione di rilevanza, ai finidella decisione di merito, a determinati fatti modificativi, impeditivi oestintivi che, comunque, devono essere legittimamente acquisiti alprocesso e provati (cfr.: Cass. n. 17216/2020; Cass. n. 20317/2019;Cass. n. 27405/2018).Pertanto, quanto esposto dai ricorrenti, e, in particolare, il giudicatoformatosi sul rigetto della domanda di risoluzione per inadempimentoproposta in primo grado dai convenuti, non precludeva alla Corte d’appelloil potere-dovere di tenere conto delle difese degli appellati, ove nonintegranti gli estremi delle eccezioni in senso stretto, nella valutazione deifatti esposti dagli appellanti a supporto della fondatezza della lorodomanda di accertamento della legittimità del recesso e di condanna dellacontroparte al pagamento del doppio della caparra.In particolare, non può attribuirsi la qualificazione di eccezioni in sensostretto a circostanze quali la concreta possibilità di sanare le difformità checaratterizzavano il compendio immobiliare in questione, la mancanza dicollaborazione dei promissari acquirenti in ordine a siffatta sanatoria, latempistica della modificazione della domanda da parte degli attori in primogrado e l’insussistenza nel contratto di alcun impegno dei promittentivenditori a garantire la realizzabilità di tre unità immobiliari distinteall’interno del compendio in vendita.2. Il secondo motivo è rubricato come segue: omessa applicazionedell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.In particolare, poiché il giudice di primo grado aveva affermato inmotivazione la legittimità del recesso esercitato dai promissari acquirenti,la sussistenza del grave inadempimento dei convenuti e la correttezza delcomportamento degli attori e tale punto della decisione non era statoNumero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026oggetto di appello incidentale, su dette questioni si era formato il giudicatoe la Corte d’appello non avrebbe più potuto rimetterle in discussione ai finidella decisione.Il motivo è infondato.Al riguardo, deve rilevarsi che il giudicato sostanziale di cui all'art. 2909c.c., il quale, come riflesso di quello formale previsto dall'art. 324 c.p.c.,fa stato ad ogni effetto tra le parti quanto all'accertamento di merito,positivo o negativo, del diritto controverso, si forma soltanto su ciò che hacostituito oggetto della decisione, ricomprendendosi in esso anche gliaccertamenti di fatto che abbiano rappresentato le premesse necessarie eil fondamento logico-giuridico per l'emanazione della pronuncia,precludendo l'esame di quegli stessi elementi in un successivo giudizioquando l'azione ivi dispiegata abbia identici elementi costitutivi (cfr.: Cass.n. 9954/2017).Pertanto, il giudicato non si estende ad ogni proposizione contenuta in unasentenza con carattere di semplice affermazione incidentale, atteso cheper aversi giudicato implicito è necessario che tra la questione decisa inmodo espresso e quella che si vuole tacitamente risolta sussista unrapporto di dipendenza indissolubile, e dunque che l'accertamentocontenuto nella motivazione della sentenza attenga a questioni che necostituiscono necessaria premessa ovvero presupposto logico indefettibile(cfr.: Cass. n. 16824/2013; Cass. n. 7115/2020).Nella specie, deve rilevarsi che il giudice di primo grado ha rigettato ledomande delle parti, aventi ad oggetto, rispettivamente, il recesso e larisoluzione per inadempimento, avendo accertato la nullità del contrattopreliminare per cui è causa - accertamento, questo, che ne costituisce ilpresupposto logico e giuridico -, né alle affermazioni che i ricorrentiassumono contenute nella motivazione della sentenza può essereNumero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026indefettibile della decisione; pertanto, non può ritenersi che su di esse sisia formato il giudicato.Ulteriore corollario di quanto precede è che la Corte distrettuale potevarimettere in discussione le affermazioni in questione.3. Il terzo motivo è rubricato come segue: omessa applicazione dell’art.1385 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.Secondo la parte, era erroneo l’accertamento della Corte d’appellosull’inammissibilità della domanda di recesso, motivato con il fatto che nonera possibile escludere che i promissari acquirenti fossero inadempienti.L’art. 1385 c.c. non prevede come condizione dell’azione il fatto che laparte che recede sia adempiente e la giurisprudenza di legittimità, in casodi inadempimenti reciproci, afferma che sia necessario svolgereun’indagine comparativa tra le condotte delle parti. Poiché gli appellati nonavevano impugnato la pronuncia di rigetto della loro domanda diaccertamento dell’inadempimento degli attori, né avevano riproposto laquestione, la Corte d’appello non avrebbe dovuto svolgere alcuna indaginecomparativa e avrebbe dovuto limitarsi ad accertare l’inadempimento deipromittenti venditori.Il motivo è infondato.Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 c.c., così come inmateria di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, maoccorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art.1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenzadell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, inconsiderazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, siada escludere per la controparte l'utilità del contratto alla streguadell'economia complessiva del medesimo (cfr. Cass. n. 409/2012).Inoltre, la disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi diversamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplinagenerale in tema di risoluzione per inadempimento, presupponeNumero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazioneall'interesse dell'altro contraente; ne consegue che il giudice è tenuto auna valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraential fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interessedell'altro al mantenimento del negozio (cfr.: Cass. n. 21209/2019).In concreto, al di là di alcune espressioni impropriamente utilizzate nellamotivazione (emblematicamente, laddove è stata ritenuta «inammissibilela domanda ex art. 1385 c.c.»), la pronuncia adottata in dispositivo è dirigetto della domanda ed il suo fondamento motivazionale è da ricercarsinell’esito della valutazione delle condotte poste in essere da entrambe leparti, valutazione risoltasi in senso negativo per i promissari acquirentisulla scorta di un ragionamento congruo e coerente.Onde valutare l’importanza dell’inadempimento ascritto dagli appellanti aipromittenti venditori, la Corte ha correttamente valutato anche le difeseformulate, al riguardo, da questi ultimi, non coperte da giudicato, comeinnanzi si è visto.In particolare, sono state considerate le condotte dei promissariacquirenti, i quali: - non avevano consentito a controparte di perfezionarela pratica di agibilità, non offrendo collaborazione ai fini del necessarioaccesso all’immobile, già nella loro disponibilità; - proponendooriginariamente domanda ex art. 2932 c.c., avevano implicitamenteritenuto la trascrizione gravante sull’immobile non ostativa altrasferimento immobiliare; - avevano lamentato l’impossibilità direalizzare nell’immobile per cui è causa tre unità abitative, senza che,tuttavia, il contratto preliminare contenesse un impegno in tal senso.L’iter motivazionale complessivo della sentenza impugnata risultaconforme ai principi di diritto sopra indicati e, pertanto, nessuna violazionedell’art. 1385 c.c. risulta configurabile nella fattispecie.4. Il quarto motivo è rubricato come segue: violazione dell’art. 132 c.p.c.in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. - nullità della sentenza.Numero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026In particolare, la parte ritiene che siano in contraddizione tra loro, da unlato, l’accertamento della validità del contratto con rigetto della domandadi recesso, e, dall’altro, il mantenimento della decisione di condanna delleparti alle reciproche restituzioni, e che tale contrasto insanabile non siasupportato da alcuna motivazione. Qualora volesse ritenersi che la ragionedi ciò sia da ricercare in un implicito accertamento dell’impossibilità diesecuzione del contratto per effetto della scelta risolutoria operata, siapure per motivi diversi, da entrambe le parti, un tale accertamentosarebbe in contrasto con l’interpretazione giurisprudenziale di legittimità.Il motivo è fondato.Per quanto disposto dall’art. 336, primo comma, c.p.c., la riforma parzialedella sentenza ha effetto anche sulle parti della stessa, dipendenti daquella riformata.In proposito, è stato affermato che, quando è proposta una domandaprincipale ed una domanda riconvenzionale che abbia come presupposto ilrigetto della prima, l'accoglimento della domanda principale implical'esplicito rigetto della riconvenzionale e, ove venga impugnata lasentenza quanto al detto accoglimento, il rigetto della riconvenzionale nondeve essere assoggettato ad impugnazione, in quanto, per effetto delnesso di dipendenza dall'accoglimento della domanda principale, la riformao la cassazione della sentenza quanto a quest'ultimo estendono i loroeffetti, a norma dell'art. 336, primo comma, c.p.c., al rigetto implicitodella riconvenzionale (cfr.: Cass. n. 7485/2008).La Corte di merito, in concreto, dopo aver accertato che il contrattopreliminare per cui è causa non era nullo e aver disatteso la domanda diaccertamento della legittimità del recesso da parte dei promissariacquirenti, ha affermato in motivazione che «l’obbligo di restituzione dellasomma di euro 280.000,00, già versata a titolo di caparra confirmatoriadalla parte promissaria acquirente, in assenza di appello incidentale, restacoperto da giudicato».Numero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026Detta affermazione, come osservato dai ricorrenti, si pone in contrastoinsanabile con la perdurante validità ed efficacia del contratto preliminare.Si rileva, al riguardo, che le condanne delle parti alle reciprocherestituzioni erano state pronunciate dal giudice di primo grado qualeconseguenza della nullità del contratto che le aveva rese indebite e che ladeclaratoria di nullità è stata oggetto di riforma.Vanno dunque condivise le doglianze formulate sul punto dai ricorrenticirca il fatto che dalla motivazione non è dato comprendere quali siano leragioni poste a fondamento di tale decisione e vi è insanabile contrasto trala motivazione e il dispositivo.La giustificazione motivazionale è di esclusivo dominio del giudice delmerito, con la sola eccezione del caso in cui essa debba giudicarsimeramente apparente; apparenza che ricorre, come di recente ha ribaditoquesta Corte, allorquando essa, benché graficamente esistente, nonrenda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recanteargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamentoseguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, nonpotendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie,ipotetiche congetture (Sez. 6, n. 13977, 23/5/2019, Rv. 654145; ma giàS.U. n. 22232/2016).A tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione non risultidotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in via mediatao indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, di talchéappaia di mero stile, o, se si vuole, standard; cioè un modelloargomentativo apriori, che prescinda dall’effettivo e specifico sindacato sulfatto.Siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, lariformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., dispostadall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012,n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettatiNumero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026dall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al "minimo costituzionale" delsindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che èpertanto, denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che sitramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quantotesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella "mancanza assolutadi motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazioneapparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella"motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusaqualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" della motivazione(S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv.629833; Sez. 6-2, n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914).Alla luce dei richiamati principi l’impugnata sentenza deve esseredichiarata nullo, poiché sorretta sul punto da un costrutto motivazionale dipura ed evidente apparenza, attraverso il quale il giudice si èillegittimamente sottratto al dovere di spiegare le ragioni della propriadecisione, la quale s’impone e giustifica proprio attraverso la pienavisibilità del percorso argomentativo, che non può ridursi al nudo atto dilibera, anzi arbitraria, manifestazione del volere, avendo il giudice ildovere di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento,non essendo bastevole una sommaria evocazione priva di un'approfonditadisamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ognicontrollo sull'esattezza e sulla logicità del suo ragionamento (in tal senso,da ultimo, Cass. nn. 9105/2017, 20921/2019, 13248/2020).Pertanto, la sentenza impugnata va considerata nulla, nella parte in cui laCorte d’appello ha adottato statuizioni tra loro non coerenti, senzaillustrarne le ragioni.5. Alla luce di quanto precede, il ricorso va accolto limitatamente alquarto motivo, rigettati i restanti.Numero registro generale 3016/2021Numero sezionale 609/2026Numero di raccolta generale 9686/2026Data pubblicazione 15/04/2026Entro tali limiti, la sentenza impugnata va, pertanto, cassata, con rinvioalla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, perché provveda ariesaminare, in applicazione dei principi suesposti, le statuizioni dipendentida quella di perdurante validità del contratto.Decidendo in sede di rinvio, la Corte d’appello provvederà anche sullespese di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il quarto motivo e rigetta i restanti; cassa la sentenzaimpugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello diGenova in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sullespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 11 marzo 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso