Cassazione n. 04014/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.11432/2022 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA], 46 SC. F INT. 5, presso lo studio dell’avvocato D'[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentatae difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatain 16121 [OSCURATO:PERSONA] 1/14, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che larappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO GENOVA n. 1102/2021 depositata il02/11/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/01/2023 dal Consigliere dr. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Adito da [OSCURATO:SOCIETA]. per ottenere una sentenza costitutiva ex art.2932 cod. civ. ovvero, in subordine, per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento della parte promissaria acquirente [OSCURATO:PERSONA], il Tribunale di Genova accertò l’inadempimento della convenuta, che condannò al risarcimento dei danni in ragione di euro 81.472,00. A seguito di rituale impugnazione principale della [OSCURATO:PERSONA] ed incidentale di [OSCURATO:SOCIETA]., la Corte d’appello di Genova accolse parzialmente il gravame, condannando la [OSCURATO:PERSONA] a corrispondere il minor importo di euro 54.822,00 e rigettando l’appello incidentale. Il giudice di secondo grado ritenne che l’applicazione di parametri superiori alla classificazione catastale in ordine alla quantificazione dell’importo dovuto per l’occupazione dell’immobile, come recepito dal Tribunale sulla scorta dell’elaborato peritale in atti, non fosse corretta e non considerasse una serie di difetti dell’immobile. Quanto al rigetto dell’appello incidentale, sostenne che le parti, mediante la restituzione dell’immobile, avessero risolto consensualmente il contratto preliminare, rimanendo in causa “in relazione ai rapporti di debito e credito”, sicché non sarebbe stato possibile pronunziare una risoluzione per inadempimento di un contratto già risolto. Contro la predetta sentenza (n. 1102/2021) ricorre per cassazione [OSCURATO:SOCIETA]., sulla scorta di tre motivi. Si è costituita [OSCURATO:PERSONA], depositando controricorso. In prossimità della camera di consiglio, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1) Attraverso la prima censura, la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1350 cod. civ. e dell’art. 1351 n. 1 c.c. in relazione all’art. 360 comma I n. 3 c.p.c. La Corte d’appello sarebbe incorsa in un errore di diritto, per aver ritenuto risolto il contratto preliminare inter partes , facendo genericamente riferimento all’avvenuta riconsegna dell’immobile e, quindi, per aver ritenuto ammissibile la risoluzione tacita di un contratto preliminare di vendita immobiliare, non considerando la necessità della forma scritta per tale risoluzione. 2) Con il secondo mezzo, [OSCURATO:SOCIETA]. si duole della violazione dell’art. 360, comma primo, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 132, primo comma, n. 4 c.p.c. per vizio di motivazione apparente, irriducibile contraddittorietà ed illogicità manifesta della motivazione. La sentenza impugnata si sarebbe immotivatamente discostata da quanto statuito in primo grado sulla scorta delle risultanze della CTU, prendendo come riferimento i valori OMI relativi alla categoria catastale A3, applicando poi di sua iniziativa un valore pari alla media dei valori OMI minimi e massimi. Tale operazione sarebbe stata del tutto discrezionale e fondata su valori astratti, senza consentire alcun controllo sull’esattezza e sulla logicità delle argomentazioni poste a fondamento della decisione. 3) Mediante la terza doglianza, la ricorrente assume la violazione e falsa applicazione, ex art.360 n. 3 c.p.c., in relazione all’art. 115 comma 1° c.p.c., e/o insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ex art. 360 c.p.c. n. 5, in relazione all’art. 115 comma 1° c.p.c. per omessa o errata valutazione delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio. La motivazione addotta dalla Corte ligure di disattendere le risultanze della CTU non sarebbe stata accompagnata dagli elementi di valutazione adottati per addivenire all’assunta decisione, attraverso le ragioni per cui aveva ritenuto di discostarsi dalle conclusioni del perito d’ufficio. La suddetta valutazione si sarebbe fondata unicamente sui valori astratti dell’OMI, che, secondo l’univoco orientamento giurisprudenziale in materia, non costituirebbero fonte di prova del valore venale del bene in comune commercio, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, la manutenzione). 4) Il primo motivo è fondato. L’interesse a far dichiarare l’altrui inadempimento non può seriamente essere messo in discussione, alla stregua della considerazione che nessun particolare elemento poteva far considerare intervenuta una risoluzione consensuale del contratto preliminare inter partes. Non un elemento di fatto, giacché la lettura del verbale di riconsegna dell’immobile, contenuto nel corpo del ricorso da contezza della circostanza che le parti intendessero solo procedere ad una mera riconsegna dei locali (“la signora [OSCURATO:PERSONA] riconsegna l’immobile sito in [OSCURATO:PERSONA] 1/13 libero da persone e sgombro da cose alla [OSCURATO:PERSONA] che con la consegna delle chiavi rientra nel possesso del bene. La signora [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:PERSONA] si riservano ogni reciproco diritto per quanto concerne le questioni legate ai rapporti di debito/credito in parte dedotte nella causa nanti il Tribunale civile di Genova RGN 1629/15”), senza manifestare alcuna volontà riguardante il contratto. Non un elemento di diritto, giacché –come annota perspicuamente la ricorrente -la risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", al pari del contratto risolutorio di un definitivo, rientrante nell'espressa previsione dell'art. 1350 cod. civ., in quanto la ragione giustificativa dell'assoggettamento del preliminare alla forma ex art. 1351 cod. civ. - da ravvisare nell'incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l'assunzione di obbligazioni -si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso (Sez. 2, n. 30446 del 23 novembre 2018; Sez. 2, n. 13290 del 26 giugno 2015). 5) Il secondo ed il terzo motivo restano assorbiti dall’accoglimento del primo, ancorché l’assorbimento non precluda un nuovo esame, da parte del giudice del rinvio, per il calcolo del canone di locazione. Pertanto, la sentenza va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda oggetto di causa alla luce dei principi sopra esposti. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti il secondo ed il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia alla Corte d’appello di Genova, in diversa