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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 17 giugno 2026

Cassazione n. 20431/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

Nocilla ed elettivamente domiciliato in Roma,Viale dei Mellini n. 17, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-ControCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del Sindaco incarica e pro-tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] eCarmine Gruosso, ed elettivamente domiciliato in Roma, Via BarnabaTortolini n., presso lo studio Placidi;-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaCampania, Sez. 4, n. 671/2022, pronunziata il 14 gennaio 2022,depositata il 17 gennaio 2022 e non notificata;Numero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/5/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.Con sentenza n. 671/2022, depositata in data 17 gennaio 2022, laCommissione tributaria regionale della Campania ha parzialmente accoltol’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA], limitatamente all’accertataminore consistenza della superficie tassabile dell’immobile, come ridefinitain autotutela al netto degli espropri dal Comune di Salerno, cosìriformando la decisione di primo grado che aveva rigettato l’impugnazionedi un avviso di accertamento emesso per il recupero a tassazionedell’IMU, dovuta dal contribuente per l’anno 2013, in relazione al possessodi aree edificabili.1.1.

Il giudice del gravame ha, in sintesi, rilevato che:nel procedere alla valutazione del terreno in contestazione ai finidell'imposizione di cui trattasi, il valore venale del bene tassato vadesunto dalla qualificazione attribuita nello strumento urbanistico, anchese non sono stati adottati i successivi piani attuativi, dovendosi comunquetenere conto delle circostanze concrete che condizionano l'edificabilità;l’atto impositivo aveva attribuito ai terreni di cui il contribuente ècomproprietario, il valore più basso tra quelli determinati nella Relazionedi stima approvata con delibera della Giunta comunale n. 540/2007, eprecisamente il valore di 94,92 euro al mq.;i valori delle aree fabbricabili sono stati determinati nel rispetto deicriteri indicati dall’art. 7 del Regolamento comunale, adottato inottemperanza alla disposizione di cui all’art. 5, comma 5, D. lgs. 30dicembre 1992 n. 504, applicabile all’imposta IMU ai sensi dell’art. 13,comma 3, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito dalla legge 22dicembre 2011 n. 214 e detta valutazione deve essere ritenuta congrua eragionevole;Numero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026nella nota tecnica prodotta dal Comune, è stato sottolineato che learee in questione sono ricadute in Comparto del tipo discontinuo,costituito da aree posizionate in luoghi diversi del territorio comunale maaccomunati dal medesimo [OSCURATO:PERSONA] pari a 0,15 mq/mq, nelrispetto del regime perequativo del PUC, secondo cui su tutte le tipologiedi aree si generano diritti edificatori in pari entità che possono esserelocalizzati solo sulle Aree di Trasformazione attraverso il meccanismo della"concentrazione" di tali diritti.2. – [OSCURATO:PERSONA] ricorre per la cassazione della sentenzasulla base di tre motivi, illustrati anche con memoria.

Il Comune diSalerno si è costituito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Considerazioni di priorità logica rendono opportuna la trattazionedel secondo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 4 e n. 5, cod. proc. civ., con il quale si deduce la nullità dellagravata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 1 e dell’art.36 del D. Lgs 26 aprile 1992 n. 546 in combinato disposto con l’art.132 n.4 cod. proc. civ., dell'art. 118 disp att. cod. proc. civ., assumendo, insintesi, il ricorrente che la Corte regionale aveva riformato la decisione diprimo grado e confermato le risultanze dell’avviso di accertamento conmotivazione errata, inidonea e palesemente insufficiente.1.1.

La censura è destituita di fondamento e va senz’altro disattesa.1.2 - Come le Sezioni unite della Corte hanno statuito, lariformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., dispostadall'art. 54, D.L. 22 giugno 2012 n. 83, conv. in L. 7 agosto 2012 n. 134,deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art.12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato dilegittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solol'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellaNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; taleanomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l'aspettomateriale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibiletra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa edobiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplicedifetto di sufficienza della motivazione (Cass. Sez.

U., 22 settembre 2014,n. 19881; Cass. Sez.

U., 7 aprile 2014, n. 8053).

La Corte ha, quindi,ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che,pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, comeparte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rendatuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché consiste diargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logicoseguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consentealcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento delgiudice (Cass. Sez.

U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez.

U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez.U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez.

U., 5 agosto 2016, n. 16599).1.3 – La gravata sentenza ha, ad ogni modo, reso evidente la ratiodecidendi cui ha correlato il rigetto del gravame, in punto di edificabilitàdelle aree, di determinazione del valore dei terreni e di individuazionedelle fonti di prova.

Né nel dedotto vizio di nullità può ridondare la (pur)prospettata violazione di legge ovvero l’omesso esame di argomentidifensivi.2.– Il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione dell’art. 13,II comma, D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, nonché dell’art. 9, I comma, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, cui fa rinvio l’art. 13, I comma, D.L. 6Numero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026dicembre 2011 n. 201, deducendo inoltre l’esclusione della natura realedei diritti edificatori e il difetto del presupposto impositivo.Il ricorrente ribadisce l’illegittimità della pretesa impositiva, inragione della natura agricola dell’area di cui è comproprietario, iscritta incatasto terreni come “bosco ceduo” e, come tale, inedificabile, e invocainoltre la congrua riduzione del valore venale, come applicato dal [OSCURATO:PERSONA], in relazione ai diritti edificatori in corso di attribuzione dall’entesu altre aree, appartenenti a soggetti terzi, ubicate in altra zona della città(via Fangarielli), tenuto conto dei vincoli preclusivi dell’edificabilitàsussistenti su tali aree.Evidenzia, che, vertendosi in tema di tassazione di diritti edificatoricompensativi, i giudici di secondo grado, in coerenza con i principi stabiliticon la sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte, 9 ottobre 2020 n.23902, avrebbero dovuto ritenere illegittimo l’avviso di accertamentoimpugnato e accogliere il ricorso proposto dal contribuente.

Nellarichiamata decisione della Corte di legittimità, afferma il ricorrente, èstato enunciato il principio secondo cui i diritti edificatori non sonoqualificabili come diritti reali e non sono quindi suscettibili di imposizionefiscale ai fini ICI/IMU.Osserva che sono stati anche trascurati i plurimi vincoli impeditivialla concreta attuazione dei diritti edificatori, riferibili alla mancataindividuazione dei terreni di atterraggio dei diritti, ecc.Con la memoria, il ricorrente ha invocato il giudicato formatosi inrelazione ad altro comproprietario delle stesse aree oggetto diaccertamento (Cassazione, ord. 19 gennaio 2024, n. 2097) che, inaccoglimento del primo motivo di ricorso proposto in relazione ad identicoavviso di accertamento emesso dal Comune di Salerno, richiamati iprincipi in materia, ha cassato la sentenza di appello, statuendo che:“…..in forza di tali principi la sentenza impugnata, che ha ritenuto dovutoNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026il pagamento dell'IMU su area, relativa a «suoli destinati ad essere cedutial Comune», anche se inserita in un programma attributivo di un dirittoedificatorio compensativo senza che fosse esistente alcuna convenzioneper l'assegnazione definitiva di altra area di atterraggio, è errata in diritto,dovendo essere escluso l'obbligo del pagamento del tributo in capo alproprietario dell’area che, come nel caso in esame, vanta soloun'aspettativa edificatoria destinata a divenire attuale al momento in cuila volumetria dell'area verrà effettivamente compensata con altra areaconcretamente individuata - cd. area di atterraggio”.

Ha assunto che, nelcaso di specie, trovando piena applicazione i suindicati principi stabilitidalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza 29ottobre 2020 n. 23902, - e, quindi, non essendo tassabili i dirittiedificatori per insussistenza del presupposto impositivo - era evidenteillegittimità degli avvisi di accertamento impugnati.

Ha richiamato, inoltre,l’approvazione in data 26 luglio 2022 della variante di revisione decennaledel PUC approvata, implicante inattuabilità del comparto edilizio,osservando che, sulla base di tali sopravvenute circostanze, emergeva inmodo inconfutabile la prova dell’inattuabilità del comparto edificatorio, inrelazione al quale l’Ente aveva ritenuto sussistente il presuppostoimpositivo, in riferimento ai contestati diritti edificatori.

Per effetto, quindi,della sopravvenuta mutazione della destinazione urbanistica delle aree,come desumibile dal nuovo certificato di destinazione urbanisticadell’area, ha rilevato che l’area oggetto di causa era stata esclusa dalcomparto edificatorio, in precedenza approvato, con conseguenteeliminazione dei diritti edificatori precedentemente previsti e sulla basedei quali l’Ente fondava la propria illegittima pretesa impositiva.

Harichiamato anche altra sentenza (n. 2189/2026 della CTR Campania)favorevole a uno dei comproprietari, emessa a seguito di rinvio dellaCorte (26 luglio 2024 n. 20945), che ha riconosciuto la naturaNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026compensativa dei diritti edificatori oggetto di imposizione fiscaleescludendo quindi la sussistenza del presupposto impositivo.3.

Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 5,quinto comma, del d. lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., sotto il profilo della illegittimadeterminazione del valore venale dell’area.

Il contribuente censura lasentenza per non avere considerato l’atto impositivo privo dellanecessaria valutazione secondo i criteri fissati dall’art. 5 cit. reputando dicontro sufficiente a tal fine il mero richiamo alla delibera della Giuntacomunale, n. 240/2007, che aveva approvato, in via uniforme e conriferimento a tutto il territorio comunale i valori medi dei terreni edificabiliai fini ICI.3.1.

Il primo motivo è fondato, con assorbimento del terzo motivo.Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammissibilità formulatadal Comune controricorrente sull’assunto della sollecitazione di unulteriore apprezzamento di merito, ponendo le censure questioni di naturagiuridica, attinenti alla qualificazione dell’area.3.2.

Sempre in via preliminare va ritenuta inammissibile laproduzione documentale effettuata da parte ricorrente, in allegato allamemoria difensiva, allo scopo di dimostrare la «sopravvenuta mutazionedella destinazione urbanistica delle aree, … desumibile dal nuovocertificato di destinazione urbanistica dell’area», deducendo «che l’areaoggetto di causa è stata esclusa dal comparto edificatorio,precedentemente approvato, con conseguente eliminazione dei dirittiedificatori precedentemente previsti e sulla base dei quali l’Ente fondavala propria illegittima pretesa impositiva»; trattasi, quindi, didocumentazione allegata alla memoria del ricorrente che non concerne «lanullità della sentenza impugnata e l'ammissibilità del ricorso e delcontroricorso», ed al riguardo va rilevato che nel giudizio di legittimità,secondo quanto disposto dall'art. 372 cod. proc. civ., non è ammesso ilNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026deposito di atti e documenti che non siano stati prodotti nei precedentigradi del processo, salvo che non riguardino l'ammissibilità del ricorso edel controricorso ovvero concernano nullità inficianti direttamente ladecisione impugnata, nel qual caso essi vanno prodotti entro il terminestabilito dall'art. 369 cod. proc. civ., rimanendo inammissibile la loroproduzione in allegato alla memoria difensiva di cui all'art. 378 cod. proc.civ. (cfr. Cass., 15 settembre 2021 n. 24942; Cass. 12 novembre 2018, n.28999; Cass., 31 marzo 2011, n. 7515).3.3.

Ciò premesso, va poi osservato che la Corte regionale harilevato che, ai fini dell’imposizione di cui trattasi, il valore venale del benetassato va desunto dalla qualificazione attribuita nello strumentourbanistico, dovendosi comunque tenere conto delle circostanze concreteche condizionano l'edificabilità; ha quindi osservato che l’atto impositivoaveva attribuito ai terreni di cui il contribuente è comproprietario, il valorepiù basso tra quelli determinati nella Relazione di stima approvata condelibera della Giunta comunale n. 540/2007, e precisamente il valore di94,92 euro al mq., nel rispetto dei criteri indicati dall’art. 7 delRegolamento comunale e secondo una valutazione congrua e ragionevole;ha fatto riferimento alla nota tecnica prodotta dal Comune, in cui è statosottolineato che le aree in questione sono ricadute in Comparto del tipodiscontinuo, costituito da aree posizionate in luoghi diversi del territoriocomunale ma accomunati dal medesimo [OSCURATO:PERSONA] pari a 0,15mq/mq, nel rispetto del regime perequativo del PUC, secondo cui su tuttele tipologie di aree si generano diritti edificatori in pari entità che possonoessere localizzati solo sulle Aree di Trasformazione attraverso ilmeccanismo della "concentrazione" di tali diritti.3.4.

Sebbene il contribuente nel giudizio di appello, nel riportarsi allerisultanze della perizia tecnica allegata in primo grado avesse contestatola prova della edificabilità dell’area affermando che il diritto edificatorio delquale può godere il proprietario della zona “Masso della Signora” èNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026con conseguente non edificabilità dell’area se non in forza di unriconoscimento non diretto, esercitabile su altro terreno in diversa zonadella città, i giudici di appello non hanno correttamente esaminato taleprofilo.

Il ricorrente ha inoltre sottolineato che lo stesso PUC approvatodal Comune di Salerno prevedeva l’acquisizione gratuita a fronte delriconoscimento di diritti edificatori da utilizzare su aree di proprietà diterzi in zona “Fangarielli”, ancora da assegnare, richiamando le normetecniche di attuazione (art. 155, il cui contenuto risulta trasfuso nelricorso).Appare chiaro che il nucleo centrale della controversia attiene allaverifica delle effettive potenzialità edificatorie (prima che al valoredell’area sulla scorta del PUC, [OSCURATO:PERSONA], vigente)profilo non specificamente approfondito dai giudici di merito i quali, dopoaver fatto riferimento alla nota tecnica prodotta dal Comune e all’indiceedificatorio pari a 0,15 mq/mq, nel rispetto del regime perequativo delPUC, hanno sostanzialmente ritenuto decisiva la valutazione del terreno,ai fini dell'imposizione, sulla base della qualificazione attribuita nellostrumento urbanistico e tenuto conto dei criteri indicati dall’art. 7 delRegolamento comunale.

Tale ragionamento non approfondisce la naturadei diritti edificatori in discussione secondo le risultanze del PUC e nontiene conto della previsione, contenuta nel PUC richiamato dalla suddettanota, riferita all’acquisizione gratuita delle aree da parte del Comune.Sul punto va premesso che il Comune insiste sulla tassabilitàdell’area rilevando che, nel caso in esame, si verte in ipotesi di“perequazione urbanistica” sulla scorta del PUC di Salerno mentre ilcontribuente richiama i principi stabiliti dalle Sezioni Unite di questa Corte,con la sentenza 29 ottobre 2020 n. 23902, assumendo che, nella specie,sarebbero configurabili in concreto diritti edificatori non tassabili perinsussistenza del presupposto impositivo.

Orbene giova ricordare che nellaNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026citata pronunzia, le Sezioni Unite hanno avuto modo di distinguere i dirittiedificatori cd. compensativi (per i quali hanno effettivamente escluso ilpresupposto impositivo, in quanto non hanno natura reale, non inerisconoal terreno, non costituiscono una sua qualità intrinseca e sono trasferibiliseparatamente da esso) da quelli perequativi, osservando come per questiultimi già la pronuncia di questa Corte del 30 ottobre 2018, n. 27575 siera espressa sulla tassabilità ICI dei diritti edificatori rinvenienti dallaperequazione, precisando che: - «[…]”il meccanismo consistenell'assegnazione all'insieme delle aree, pur con diverse destinazioni,pubbliche e private costituenti un comparto, di un indice perequativo,inferiore all'indice fondiario attribuito alle aree destinate all'edificazione.Nella sostanza il privato non subisce un vincolo e non è gravatodall'obbligo di soggiacere all'esproprio, ma sarà titolare dell'onere previstodal piano perequativo il cui assolvimento gli permetterà di partecipare aivantaggi del piano stesso"» (così Cass., Sez.

U., 28 ottobre 2020, n.23902).

Anche altri precedenti di questa Corte (Cass., Sez.

T, 23 giugno2017 nn. 15693 e 15700) avevano «[…] concluso per l'effettivoassoggettamento ad ICI dell'area di partenza, in applicazione del principioper cui il presupposto oggettivo di questo tributo può essere individuatoanche soltanto nella "mera potenzialità edificatoria" dell'area, secondoquanto già stabilito da Cass.SS.UU.n.25506/06 ed altre conformi» (cosìCass., Sez.

U., 28 ottobre 2020, n. 23902).

Successivamente, questaCorte ha ribadito che in tema di ICI, posta la rilevanza della merapotenzialità edificatoria, è soggetto a imposta il terreno inseritonell'ambito della perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa,viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o,comunque, nell'area interessata dal piano di intervento, un indiceperequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca delterreno; diversamente, non è soggetto ad imposta il terreno inseritonell'ambito della compensazione urbanistica, atteso che, per effetto diNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026essa, viene attribuito al privato un indice di capacità edificatoria fruibile suun'altra area, che può essere individuata anche successivamente, a frontedella cessione dell'area oggetto di trasformazione urbanistica, ovverodell'imposizione su di essa di un vincolo di inedificabilità assoluta opreordinato all'esproprio, con la conseguenza che, in tale caso il dirittoedificatorio non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualitàintrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (cfr. Cass., Sez.

V, 5ottobre 2021, n. 26895).Un simile approccio ermeneutico è stato, anche di recente,confermato da questa Corte, richiamando passaggi argomentativi dellapronuncia delle Sezioni Unite e di quella che precede, ricordando che:- […] il diritto edificatorio perequativo è una qualità intrinseca delbene (Sez. 5, 5 ottobre 2021, n. 26895) assoggettabile a ICI […] chepartecipa fin dall'inizio di un indice di edificabilità suo proprio, così comeprestabilito e 'spalmato' all'interno di un determinato ambito territoriale ditrasformazione […] urbanistica […]» e «[…] proprio per tali caratteristiche,le Sezioni unite hanno affermato che solo l'urbanistica perequativa “èavulsa da qualsiasi obiettivo restitutorio di una originaria edificabilità, siproduce direttamente e preventivamente dal piano urbanistico (e non incontropartita della specifica assegnazione o cessione volontaria dell'areaal Comune come nel caso di compensazione) e comporta la generalizzata,preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effettodiretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto diintervento”», ribadendosi che «solo nella perequazione la fattispecie diedificabilità può dirsi perfetta fin dall'origine, non necessitando disuccessiva individuazione ed effettiva assegnazione di aree surrogatorie di- «È su questi presupposti, che la giurisprudenza di legittimità haaffermato la tassabilità dei terreni oggetto di perequazione urbanistica aifini ICI, stante la rilevanza, dal punto di vista tributario, della meraNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026potenzialità edificatoria.

Potenzialità ravvisabile nella attribuzione di unindice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi nel compartoo, comunque nell'area interessata dal piano di intervento» (così Cass.,Sez.

I, 24 ottobre 2023, n. 29424).Risulta evidente che la Commissione tributaria regionale, nelreputare corretto il valore dell’area, inserita nel contesto di un’attività diperequazione edilizia, non ha esaminato detta decisiva questione relativaalla tipologia di diritti edificatori – compensativi o perequativi - sullascorta del PUC vigente e tenendo conto anche della prevista acquisizionegratuita e, per altro verso, ha omesso di verificare l’effettiva presenza divincoli di inedificabilità e la loro incidenza, se sussistenti, sul valorevenale.Conseguentemente, in accoglimento del primo motivo, rigettato ilsecondo e dichiarato assorbito il terzo motivo di ricorso, la sentenza vacassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustiziatributaria di II grado della Campania, in diversa composizione, anche perregolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo edichiara assorbito il terzo motivo di ricorso; cassa la sentenza impugnatain relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustiziatributaria di II grado della Campania, in diversa composizione, anche perregolare le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi da remoto,del 29 maggio 2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
Nocilla ed elettivamente domiciliato in Roma,Viale dei Mellini n. 17, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-ControCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del Sindaco incarica e pro-tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] eCarmine Gruosso, ed elettivamente domiciliato in Roma, Via BarnabaTortolini n., presso lo studio Placidi;-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaCampania, Sez. 4, n. 671/2022, pronunziata il 14 gennaio 2022,depositata il 17 gennaio 2022 e non notificata;Numero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/5/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.Con sentenza n. 671/2022, depositata in data 17 gennaio 2022, laCommissione tributaria regionale della Campania ha parzialmente accoltol’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA], limitatamente all’accertataminore consistenza della superficie tassabile dell’immobile, come ridefinitain autotutela al netto degli espropri dal Comune di Salerno, cosìriformando la decisione di primo grado che aveva rigettato l’impugnazionedi un avviso di accertamento emesso per il recupero a tassazionedell’IMU, dovuta dal contribuente per l’anno 2013, in relazione al possessodi aree edificabili.1.1. Il giudice del gravame ha, in sintesi, rilevato che:nel procedere alla valutazione del terreno in contestazione ai finidell'imposizione di cui trattasi, il valore venale del bene tassato vadesunto dalla qualificazione attribuita nello strumento urbanistico, anchese non sono stati adottati i successivi piani attuativi, dovendosi comunquetenere conto delle circostanze concrete che condizionano l'edificabilità;l’atto impositivo aveva attribuito ai terreni di cui il contribuente ècomproprietario, il valore più basso tra quelli determinati nella Relazionedi stima approvata con delibera della Giunta comunale n. 540/2007, eprecisamente il valore di 94,92 euro al mq.;i valori delle aree fabbricabili sono stati determinati nel rispetto deicriteri indicati dall’art. 7 del Regolamento comunale, adottato inottemperanza alla disposizione di cui all’art. 5, comma 5, D. lgs. 30dicembre 1992 n. 504, applicabile all’imposta IMU ai sensi dell’art. 13,comma 3, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito dalla legge 22dicembre 2011 n. 214 e detta valutazione deve essere ritenuta congrua eragionevole;Numero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026nella nota tecnica prodotta dal Comune, è stato sottolineato che learee in questione sono ricadute in Comparto del tipo discontinuo,costituito da aree posizionate in luoghi diversi del territorio comunale maaccomunati dal medesimo [OSCURATO:PERSONA] pari a 0,15 mq/mq, nelrispetto del regime perequativo del PUC, secondo cui su tutte le tipologiedi aree si generano diritti edificatori in pari entità che possono esserelocalizzati solo sulle Aree di Trasformazione attraverso il meccanismo della"concentrazione" di tali diritti.2. – [OSCURATO:PERSONA] ricorre per la cassazione della sentenzasulla base di tre motivi, illustrati anche con memoria. Il Comune diSalerno si è costituito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Considerazioni di priorità logica rendono opportuna la trattazionedel secondo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 4 e n. 5, cod. proc. civ., con il quale si deduce la nullità dellagravata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 1 e dell’art.36 del D. Lgs 26 aprile 1992 n. 546 in combinato disposto con l’art.132 n.4 cod. proc. civ., dell'art. 118 disp att. cod. proc. civ., assumendo, insintesi, il ricorrente che la Corte regionale aveva riformato la decisione diprimo grado e confermato le risultanze dell’avviso di accertamento conmotivazione errata, inidonea e palesemente insufficiente.1.1. La censura è destituita di fondamento e va senz’altro disattesa.1.2 - Come le Sezioni unite della Corte hanno statuito, lariformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., dispostadall'art. 54, D.L. 22 giugno 2012 n. 83, conv. in L. 7 agosto 2012 n. 134,deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art.12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato dilegittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solol'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellaNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; taleanomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l'aspettomateriale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibiletra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa edobiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplicedifetto di sufficienza della motivazione (Cass. Sez. U., 22 settembre 2014,n. 19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053). La Corte ha, quindi,ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che,pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, comeparte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rendatuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché consiste diargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logicoseguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consentealcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento delgiudice (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez.U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599).1.3 – La gravata sentenza ha, ad ogni modo, reso evidente la ratiodecidendi cui ha correlato il rigetto del gravame, in punto di edificabilitàdelle aree, di determinazione del valore dei terreni e di individuazionedelle fonti di prova. Né nel dedotto vizio di nullità può ridondare la (pur)prospettata violazione di legge ovvero l’omesso esame di argomentidifensivi.2.– Il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione dell’art. 13,II comma, D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, nonché dell’art. 9, I comma, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, cui fa rinvio l’art. 13, I comma, D.L. 6Numero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026dicembre 2011 n. 201, deducendo inoltre l’esclusione della natura realedei diritti edificatori e il difetto del presupposto impositivo.Il ricorrente ribadisce l’illegittimità della pretesa impositiva, inragione della natura agricola dell’area di cui è comproprietario, iscritta incatasto terreni come “bosco ceduo” e, come tale, inedificabile, e invocainoltre la congrua riduzione del valore venale, come applicato dal [OSCURATO:PERSONA], in relazione ai diritti edificatori in corso di attribuzione dall’entesu altre aree, appartenenti a soggetti terzi, ubicate in altra zona della città(via Fangarielli), tenuto conto dei vincoli preclusivi dell’edificabilitàsussistenti su tali aree.Evidenzia, che, vertendosi in tema di tassazione di diritti edificatoricompensativi, i giudici di secondo grado, in coerenza con i principi stabiliticon la sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte, 9 ottobre 2020 n.23902, avrebbero dovuto ritenere illegittimo l’avviso di accertamentoimpugnato e accogliere il ricorso proposto dal contribuente. Nellarichiamata decisione della Corte di legittimità, afferma il ricorrente, èstato enunciato il principio secondo cui i diritti edificatori non sonoqualificabili come diritti reali e non sono quindi suscettibili di imposizionefiscale ai fini ICI/IMU.Osserva che sono stati anche trascurati i plurimi vincoli impeditivialla concreta attuazione dei diritti edificatori, riferibili alla mancataindividuazione dei terreni di atterraggio dei diritti, ecc.Con la memoria, il ricorrente ha invocato il giudicato formatosi inrelazione ad altro comproprietario delle stesse aree oggetto diaccertamento (Cassazione, ord. 19 gennaio 2024, n. 2097) che, inaccoglimento del primo motivo di ricorso proposto in relazione ad identicoavviso di accertamento emesso dal Comune di Salerno, richiamati iprincipi in materia, ha cassato la sentenza di appello, statuendo che:“…..in forza di tali principi la sentenza impugnata, che ha ritenuto dovutoNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026il pagamento dell'IMU su area, relativa a «suoli destinati ad essere cedutial Comune», anche se inserita in un programma attributivo di un dirittoedificatorio compensativo senza che fosse esistente alcuna convenzioneper l'assegnazione definitiva di altra area di atterraggio, è errata in diritto,dovendo essere escluso l'obbligo del pagamento del tributo in capo alproprietario dell’area che, come nel caso in esame, vanta soloun'aspettativa edificatoria destinata a divenire attuale al momento in cuila volumetria dell'area verrà effettivamente compensata con altra areaconcretamente individuata - cd. area di atterraggio”. Ha assunto che, nelcaso di specie, trovando piena applicazione i suindicati principi stabilitidalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza 29ottobre 2020 n. 23902, - e, quindi, non essendo tassabili i dirittiedificatori per insussistenza del presupposto impositivo - era evidenteillegittimità degli avvisi di accertamento impugnati. Ha richiamato, inoltre,l’approvazione in data 26 luglio 2022 della variante di revisione decennaledel PUC approvata, implicante inattuabilità del comparto edilizio,osservando che, sulla base di tali sopravvenute circostanze, emergeva inmodo inconfutabile la prova dell’inattuabilità del comparto edificatorio, inrelazione al quale l’Ente aveva ritenuto sussistente il presuppostoimpositivo, in riferimento ai contestati diritti edificatori. Per effetto, quindi,della sopravvenuta mutazione della destinazione urbanistica delle aree,come desumibile dal nuovo certificato di destinazione urbanisticadell’area, ha rilevato che l’area oggetto di causa era stata esclusa dalcomparto edificatorio, in precedenza approvato, con conseguenteeliminazione dei diritti edificatori precedentemente previsti e sulla basedei quali l’Ente fondava la propria illegittima pretesa impositiva. Harichiamato anche altra sentenza (n. 2189/2026 della CTR Campania)favorevole a uno dei comproprietari, emessa a seguito di rinvio dellaCorte (26 luglio 2024 n. 20945), che ha riconosciuto la naturaNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026compensativa dei diritti edificatori oggetto di imposizione fiscaleescludendo quindi la sussistenza del presupposto impositivo.3. Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 5,quinto comma, del d. lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., sotto il profilo della illegittimadeterminazione del valore venale dell’area. Il contribuente censura lasentenza per non avere considerato l’atto impositivo privo dellanecessaria valutazione secondo i criteri fissati dall’art. 5 cit. reputando dicontro sufficiente a tal fine il mero richiamo alla delibera della Giuntacomunale, n. 240/2007, che aveva approvato, in via uniforme e conriferimento a tutto il territorio comunale i valori medi dei terreni edificabiliai fini ICI.3.1. Il primo motivo è fondato, con assorbimento del terzo motivo.Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammissibilità formulatadal Comune controricorrente sull’assunto della sollecitazione di unulteriore apprezzamento di merito, ponendo le censure questioni di naturagiuridica, attinenti alla qualificazione dell’area.3.2. Sempre in via preliminare va ritenuta inammissibile laproduzione documentale effettuata da parte ricorrente, in allegato allamemoria difensiva, allo scopo di dimostrare la «sopravvenuta mutazionedella destinazione urbanistica delle aree, … desumibile dal nuovocertificato di destinazione urbanistica dell’area», deducendo «che l’areaoggetto di causa è stata esclusa dal comparto edificatorio,precedentemente approvato, con conseguente eliminazione dei dirittiedificatori precedentemente previsti e sulla base dei quali l’Ente fondavala propria illegittima pretesa impositiva»; trattasi, quindi, didocumentazione allegata alla memoria del ricorrente che non concerne «lanullità della sentenza impugnata e l'ammissibilità del ricorso e delcontroricorso», ed al riguardo va rilevato che nel giudizio di legittimità,secondo quanto disposto dall'art. 372 cod. proc. civ., non è ammesso ilNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026deposito di atti e documenti che non siano stati prodotti nei precedentigradi del processo, salvo che non riguardino l'ammissibilità del ricorso edel controricorso ovvero concernano nullità inficianti direttamente ladecisione impugnata, nel qual caso essi vanno prodotti entro il terminestabilito dall'art. 369 cod. proc. civ., rimanendo inammissibile la loroproduzione in allegato alla memoria difensiva di cui all'art. 378 cod. proc.civ. (cfr. Cass., 15 settembre 2021 n. 24942; Cass. 12 novembre 2018, n.28999; Cass., 31 marzo 2011, n. 7515).3.3. Ciò premesso, va poi osservato che la Corte regionale harilevato che, ai fini dell’imposizione di cui trattasi, il valore venale del benetassato va desunto dalla qualificazione attribuita nello strumentourbanistico, dovendosi comunque tenere conto delle circostanze concreteche condizionano l'edificabilità; ha quindi osservato che l’atto impositivoaveva attribuito ai terreni di cui il contribuente è comproprietario, il valorepiù basso tra quelli determinati nella Relazione di stima approvata condelibera della Giunta comunale n. 540/2007, e precisamente il valore di94,92 euro al mq., nel rispetto dei criteri indicati dall’art. 7 delRegolamento comunale e secondo una valutazione congrua e ragionevole;ha fatto riferimento alla nota tecnica prodotta dal Comune, in cui è statosottolineato che le aree in questione sono ricadute in Comparto del tipodiscontinuo, costituito da aree posizionate in luoghi diversi del territoriocomunale ma accomunati dal medesimo [OSCURATO:PERSONA] pari a 0,15mq/mq, nel rispetto del regime perequativo del PUC, secondo cui su tuttele tipologie di aree si generano diritti edificatori in pari entità che possonoessere localizzati solo sulle Aree di Trasformazione attraverso ilmeccanismo della "concentrazione" di tali diritti.3.4. Sebbene il contribuente nel giudizio di appello, nel riportarsi allerisultanze della perizia tecnica allegata in primo grado avesse contestatola prova della edificabilità dell’area affermando che il diritto edificatorio delquale può godere il proprietario della zona “Masso della Signora” èNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026con conseguente non edificabilità dell’area se non in forza di unriconoscimento non diretto, esercitabile su altro terreno in diversa zonadella città, i giudici di appello non hanno correttamente esaminato taleprofilo. Il ricorrente ha inoltre sottolineato che lo stesso PUC approvatodal Comune di Salerno prevedeva l’acquisizione gratuita a fronte delriconoscimento di diritti edificatori da utilizzare su aree di proprietà diterzi in zona “Fangarielli”, ancora da assegnare, richiamando le normetecniche di attuazione (art. 155, il cui contenuto risulta trasfuso nelricorso).Appare chiaro che il nucleo centrale della controversia attiene allaverifica delle effettive potenzialità edificatorie (prima che al valoredell’area sulla scorta del PUC, [OSCURATO:PERSONA], vigente)profilo non specificamente approfondito dai giudici di merito i quali, dopoaver fatto riferimento alla nota tecnica prodotta dal Comune e all’indiceedificatorio pari a 0,15 mq/mq, nel rispetto del regime perequativo delPUC, hanno sostanzialmente ritenuto decisiva la valutazione del terreno,ai fini dell'imposizione, sulla base della qualificazione attribuita nellostrumento urbanistico e tenuto conto dei criteri indicati dall’art. 7 delRegolamento comunale. Tale ragionamento non approfondisce la naturadei diritti edificatori in discussione secondo le risultanze del PUC e nontiene conto della previsione, contenuta nel PUC richiamato dalla suddettanota, riferita all’acquisizione gratuita delle aree da parte del Comune.Sul punto va premesso che il Comune insiste sulla tassabilitàdell’area rilevando che, nel caso in esame, si verte in ipotesi di“perequazione urbanistica” sulla scorta del PUC di Salerno mentre ilcontribuente richiama i principi stabiliti dalle Sezioni Unite di questa Corte,con la sentenza 29 ottobre 2020 n. 23902, assumendo che, nella specie,sarebbero configurabili in concreto diritti edificatori non tassabili perinsussistenza del presupposto impositivo. Orbene giova ricordare che nellaNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026citata pronunzia, le Sezioni Unite hanno avuto modo di distinguere i dirittiedificatori cd. compensativi (per i quali hanno effettivamente escluso ilpresupposto impositivo, in quanto non hanno natura reale, non inerisconoal terreno, non costituiscono una sua qualità intrinseca e sono trasferibiliseparatamente da esso) da quelli perequativi, osservando come per questiultimi già la pronuncia di questa Corte del 30 ottobre 2018, n. 27575 siera espressa sulla tassabilità ICI dei diritti edificatori rinvenienti dallaperequazione, precisando che: - «[…]”il meccanismo consistenell'assegnazione all'insieme delle aree, pur con diverse destinazioni,pubbliche e private costituenti un comparto, di un indice perequativo,inferiore all'indice fondiario attribuito alle aree destinate all'edificazione.Nella sostanza il privato non subisce un vincolo e non è gravatodall'obbligo di soggiacere all'esproprio, ma sarà titolare dell'onere previstodal piano perequativo il cui assolvimento gli permetterà di partecipare aivantaggi del piano stesso"» (così Cass., Sez. U., 28 ottobre 2020, n.23902). Anche altri precedenti di questa Corte (Cass., Sez. T, 23 giugno2017 nn. 15693 e 15700) avevano «[…] concluso per l'effettivoassoggettamento ad ICI dell'area di partenza, in applicazione del principioper cui il presupposto oggettivo di questo tributo può essere individuatoanche soltanto nella "mera potenzialità edificatoria" dell'area, secondoquanto già stabilito da Cass.SS.UU.n.25506/06 ed altre conformi» (cosìCass., Sez. U., 28 ottobre 2020, n. 23902). Successivamente, questaCorte ha ribadito che in tema di ICI, posta la rilevanza della merapotenzialità edificatoria, è soggetto a imposta il terreno inseritonell'ambito della perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa,viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o,comunque, nell'area interessata dal piano di intervento, un indiceperequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca delterreno; diversamente, non è soggetto ad imposta il terreno inseritonell'ambito della compensazione urbanistica, atteso che, per effetto diNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026essa, viene attribuito al privato un indice di capacità edificatoria fruibile suun'altra area, che può essere individuata anche successivamente, a frontedella cessione dell'area oggetto di trasformazione urbanistica, ovverodell'imposizione su di essa di un vincolo di inedificabilità assoluta opreordinato all'esproprio, con la conseguenza che, in tale caso il dirittoedificatorio non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualitàintrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (cfr. Cass., Sez. V, 5ottobre 2021, n. 26895).Un simile approccio ermeneutico è stato, anche di recente,confermato da questa Corte, richiamando passaggi argomentativi dellapronuncia delle Sezioni Unite e di quella che precede, ricordando che:- […] il diritto edificatorio perequativo è una qualità intrinseca delbene (Sez. 5, 5 ottobre 2021, n. 26895) assoggettabile a ICI […] chepartecipa fin dall'inizio di un indice di edificabilità suo proprio, così comeprestabilito e 'spalmato' all'interno di un determinato ambito territoriale ditrasformazione […] urbanistica […]» e «[…] proprio per tali caratteristiche,le Sezioni unite hanno affermato che solo l'urbanistica perequativa “èavulsa da qualsiasi obiettivo restitutorio di una originaria edificabilità, siproduce direttamente e preventivamente dal piano urbanistico (e non incontropartita della specifica assegnazione o cessione volontaria dell'areaal Comune come nel caso di compensazione) e comporta la generalizzata,preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effettodiretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto diintervento”», ribadendosi che «solo nella perequazione la fattispecie diedificabilità può dirsi perfetta fin dall'origine, non necessitando disuccessiva individuazione ed effettiva assegnazione di aree surrogatorie di- «È su questi presupposti, che la giurisprudenza di legittimità haaffermato la tassabilità dei terreni oggetto di perequazione urbanistica aifini ICI, stante la rilevanza, dal punto di vista tributario, della meraNumero registro generale 18636/2022Numero sezionale 4724/2026Numero di raccolta generale 20431/2026Data pubblicazione 17/06/2026potenzialità edificatoria. Potenzialità ravvisabile nella attribuzione di unindice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi nel compartoo, comunque nell'area interessata dal piano di intervento» (così Cass.,Sez. I, 24 ottobre 2023, n. 29424).Risulta evidente che la Commissione tributaria regionale, nelreputare corretto il valore dell’area, inserita nel contesto di un’attività diperequazione edilizia, non ha esaminato detta decisiva questione relativaalla tipologia di diritti edificatori – compensativi o perequativi - sullascorta del PUC vigente e tenendo conto anche della prevista acquisizionegratuita e, per altro verso, ha omesso di verificare l’effettiva presenza divincoli di inedificabilità e la loro incidenza, se sussistenti, sul valorevenale.Conseguentemente, in accoglimento del primo motivo, rigettato ilsecondo e dichiarato assorbito il terzo motivo di ricorso, la sentenza vacassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustiziatributaria di II grado della Campania, in diversa composizione, anche perregolare le spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo edichiara assorbito il terzo motivo di ricorso; cassa la sentenza impugnatain relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustiziatributaria di II grado della Campania, in diversa composizione, anche perregolare le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi da remoto,del 29 maggio 2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]
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