Cassazione n. 11592/2026

iati in [OSCURATO:PERSONA].FERRARI 12, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lirappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] CESANOMADERNO 55 57 59 61 63, rappresentato e difeso dall'avvocatoROSATI GIOVANNI-controricorrente-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di MILANO n.4698/2019 depositata il 26/11/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del20/11/2025 dal [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/2026Udito il Pubblico Ministero in persona del [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto il rigetto del ricorso.Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per delega dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Rosati.1.- [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e RobertoMariani hanno proposto ricorso articolato in sette motivi avverso lasentenza n. 4698/2019 della Corte d’appello di Milano, pubblicata il26 novembre 2019.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] de Medici, via De Medici55, 57, 59, 61 e 63, in [OSCURATO:PERSONA].2.- Per quanto qui rilevi, la Corte d’appello, confermando la sentenzaresa in primo grado dal Tribunale di Monza, ha respintol’impugnazione ex art. 1137 c.c. proposta da [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] contro ladeliberazione approvata l’8 luglio 2015 dall’assemblea delSupercondominio de Medici, via [OSCURATO:PERSONA] 55, 57, 59, 61 e 63,[OSCURATO:PERSONA], che aveva approvato le tabelle millesimali e ilregolamento del supercondominio. I ricorrenti avevano dedotto afondamento della impugnativa di delibera che il [OSCURATO:PERSONA], nelquale sono inserite le unità immobiliari di loro proprietà esclusiva,non potesse essere compreso nel [OSCURATO:PERSONA] de Medici, sicchél’assemblea di quest’ultimo non aveva alcuna potestà deliberativa inrelazione all’approvazione delle tabelle millesimali e del regolamentoindividuante le parti comuni. La Corte d’appello ha invece consideratoche la conformazione dei fabbricati dà luogo ad un unico complessoimmobiliare, posto all’interno di un’area verde e derivante da ununico piano di lottizzazione. I giudici di appello hanno consideratoaltresì che gli “atti di assegnazione” prevedevano che gli immobilifacenti parte della “lottizzazione di cui all’atto notaio Erba [OSCURATO:DATA_NASCITA]”2 di 9Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/2026sarebbero stati regolati da una “convenzione di supercondominio chedeterminerà le aree, le zone e i servizi comuni”. Per la sentenzaimpugnata, questa formula non significherebbe che ilsupercondominio “non esista” fino all’approvazione di dettaconvenzione, costituendosi esso "ipso iure et facto" allorché chesingoli edifici abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati,in relazione di accessorio e principale. Al riguardo, la Corte d’appellodi Milano ha richiamato “quanto riferito dall’amministratore giudizialedel [OSCURATO:PERSONA]”, circa l’uso necessario da parte di tutti gli edificidi alcune parti: “accesso al piano interrato, passaggi pedonali internie giardino”. La sentenza impugnata ha altresì disatteso la doglianzacirca la “individuazione delle parti supercondominiali” attuata nelregolamento approvato, essendo questo limitato a prendere atto diquelle esistenti alla stregua dell’art. 1117 c.c.Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del SostitutoProcuratore generale [OSCURATO:PERSONA], concludendo per il rigetto delricorso.Anche i ricorrenti hanno depositato memoria.MOTIVI DELLA DECISIONE1.-Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] denuncia la nullità della sentenzadi primo grado per mancato inserimento delle conclusioni delle parti,in violazione dell’art. 132 c.p.c.1.1. - Questo primo motivo di ricorso è inammissibile ai sensi dell’art.360-bis, n. 1, c.p.c., avendo la Corte d’appello di Milano deciso laquestione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questaCorte e l’esame del motivo non offre elementi per mutare taleorientamento: la mancata o incompleta trascrizione nella sentenzadelle conclusioni delle parti costituisce, di norma, una merairregolarità formale, irrilevante ai fini della sua validità, salvo che3 di 9Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/2026abbia in concreto inciso sull'attività del giudice, traducendosi in talcaso in vizio con effetti invalidanti della sentenza stessa, per omessapronuncia sulle domande o eccezioni delle parti, oppure per difetto dimotivazione in ordine ai punti decisivi prospettati dalle parti (Cass. n.2033 del 2025, n. 10465 del 2024; n. 11150 del 2018).2. – Il secondo motivo di ricorso, scomposto in più sottoparagrafiaventi autonoma rubrica, denuncia l’erronea applicazione degli artt.1108, comma 3, 1117, 1135 c.c., in relazione all'individuazione delleparti comuni supercondominiali da parte del regolamento approvato,nonché all'onere della contribuzione alle spese. I ricorrentisottolineano che gli atti di assegnazione identificano quale oggetto dicomproprietà il solo mappale 185 e non si capisce da cosa la Corted’appello abbia desunto il vincolo di accessorietà di parti comunisupercondominiali. Si ribadisce che l’individuazione delle parti comuniesula dai poteri dell’assemblea e che il regolamento approvato incidesui diritti dei condomini, anche in termini di obbligo di partecipazionealle spese di manutenzione.Il terzo motivo di ricorso deduce l’erronea applicazione dell'art. 2697c.c. in relazione all'art. 1117 c.c., circa l’onere della prova dellasupercondominialità a fronte di titoli contrari.Il quarto motivo di ricorso lamenta l’erronea applicazione dell'art. 69,comma 1, disp. att. c.c., quanto alla ritenuta valida approvazione ditabelle millesimali in mancanza di parti comuni supercondominiali.Il quinto motivo di ricorso si duole della mancata ammissione dellaCTU, in violazione dell’art. 61 c.p.c.Il sesto motivo attiene alla “insufficiente pronuncia in ordineall'impugnazione del punto 4 della delibera assembleare 08/07/2015”,in violazione dell’art. 112 c.p.c.4 di 9Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/2026Il settimo motivo attiene alla “insufficiente pronuncia” sulla domandadi accertamento della situazione dare/avere tra le parti, in violazionedell’art. 112 c.p.c.3. – Risulta fondato il secondo motivo di ricorso, restando in ciòassorbiti i restanti motivi, i quali perdono immediata rilevanzadecisoria alla luce dell’accoglimento di detta censura, investendo temiche dovranno essere necessariamente riesaminati in sede di rinvio.4. – Si ha riguardo alla impugnazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c.,della deliberazione adottata dall’assemblea del [OSCURATO:PERSONA] deMedici nella riunione dell’8 luglio 2015, recante l’approvazione delletabelle millesimali e del regolamento del supercondominio.4.1. – Occorre subito evidenziare che nel giudizio di impugnazioneavverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., le questionidell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietàesclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune oindividuale di una porzione dell'edificio, o, ancora, come nella specie,dell’esistenza di un supercondominio del quale faccia, o meno, parteun determinato condominio, in quanto inerenti all'esistenza delrapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., possono formare oggettodi un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisionedella sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo – inassenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti realidei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137 c.c. neiconfronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione,quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione dilitisconsorzio necessario (Cass. n. 35794 del 2021; n. n. 20612 del2017).4.2. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte (formatosigià con riguardo a fattispecie cui non era applicabile ratione temporis5 di 9Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/2026la disciplina normativa poi introdotta dalla legge n. 220 del 2012,mediante gli articoli 1117-bis c.c. e 67, terzo e quarto comma, disp.facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni oservizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia,distinto. I beni ed i servizi che sono comuni non soltanto ad unsingolo edificio, ma all’intero complesso immobiliare composto da piùcondomìni, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli attiassunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari,l’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.(per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per lanomina dell’amministratore) e dall’amministratore delsupercondominio, ove sia stato nominato (Cass. n. 1366 del 2023; n.40857 del 2021; Cass. n. 2279 del 2019; Cass. n. 19558 del 2013;Cass. n. 5172 del 2001).4.3. – Per agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire lespese nel supercondominio, i valori proporzionali di ciascuna unitàimmobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi inmillesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranzaqualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. ove meramentericognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovveroall'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri (Cass. n.2406 del 2024).Le tabelle di gestione del supercondominio attengono, dunque, allecose, agli impianti e ai servizi che siano strutturalmente ofunzionalmente comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., di caso in caso atutti o ad alcuni dei diversi edifici o condomini in esso compresi,ripartendone in millesimi i rispettivi valori proporzionali, ai sensidell’art. 1118 c.c. e dell’art. 68 disp. att. c.c.6 di 9Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/20265. - La Corte d’appello di Milano, per decidere sull’impugnazione delladeliberazione adottata dall’assemblea del [OSCURATO:PERSONA] de Medicinella riunione dell’8 luglio 2015, e dunque sulla obbligatorietà di taledelibera nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DonatoCatanzaro e [OSCURATO:PERSONA], condomini del [OSCURATO:PERSONA],avrebbe dovuto accertare in via incidentale, in funzione delladecisione sulla sola causa sulla validità dell'atto collegiale (e dunquesenza efficacia di giudicato, per carenza del necessariocontraddittorio):a) se il [OSCURATO:PERSONA] e gli altri condomini o edifici del complessoSupercondominio de Medici abbiano parti comuni ai sensi dell'art.1117 c.c., ovvero cose, impianti e servizi legati, attraverso larelazione di accessorio e principale, con i condomini e edificimedesimi e perciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari dellesingole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati;b) se la tabella millesimale approvata a maggioranza si riferisse a talicose, impianti e servizi comuni ai diversi edifici o condomini,individuando il valore proporzionale per ciascuno di essi;c) se, altrimenti, vi fosse un titolo convenzionale contrario alla regoladi attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. fondata sulla situazioneobiettiva supposta da tale disposizione;d) se, altrimenti, alla costituzione del [OSCURATO:PERSONA] de Medici sifosse pervenuti per il tramite di un “contratto condominiale”, e cioè diun contratto che, pur in difetto della situazione obiettiva suppostadall’art. 1117 c.c., ovvero di parti comuni strutturalmente efunzionalmente necessarie o destinate a più condomini o a più edifici,abbia previsto tale vincolo di destinazione mediante apposito accordotra gli interessati espressione dell’autonomia privata.7 di 9Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/2026Non può altrimenti l’assemblea di supercondominio, in sede diapprovazione del regolamento o delle tabelle millesimali, determinarea maggioranza l'ambito dei beni comuni.5.1. - La sentenza impugnata si è invece genericamente limitata aconsiderare che la conformazione dei fabbricati dà luogo ad un unicocomplesso immobiliare, posto all’interno di un’area verde e derivanteda un unico piano di lottizzazione, e che l’amministratore giudizialeaveva confermato l’uso necessario da parte di tutti gli edifici di alcuneparti, ovvero l’accesso al piano interrato, i passaggi pedonali interni eil giardino.5.2. - La collocazione di più edifici o di più condomini di unitàimmobiliari all’interno di una medesima area verde, la circostanza chegli stessi siano stati realizzati in attuazione di un unico piano dilottizzazione e la deposizione dall’amministratore giudiziale circa l’usocollettivo dell’accesso al piano interrato, dei passaggi pedonali e delgiardino non depongono di per sé per la configurabilità di unsupercondominio, al quale correttamente si applicano le disposizionidel libro III, titolo VII, capo II, del codice civile e degli articoli da 61 a72 delle disposizioni per l'attuazione del medesimo codice. A taleeffetto conduce, piuttosto, come già detto, o il complessoaccertamento che i vari edifici ovvero condominii di unità immobiliariabbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 cod. civ. (è cioètalune cose, impianti e servizi comuni contestualmente legati ai primi,apposito accordo contrattuale “(super)condominiale”, di naturaassociativa, concluso tra i proprietari degli immobili interessati.6. - Va pertanto accolto il secondo motivo di ricorso, va dichiaratoinammissibile il primo motivo e vanno dichiarati assorbiti i restantimotivi, e la sentenza impugnata deve essere quindi cassata, conrinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, la quale8 di 9Numero registro generale 4465/2020Numero sezionale 2817/2025Numero di raccolta generale 11592/2026Data pubblicazione 28/04/2026procederà a riesaminare la causa uniformandosi ai richiamati principie tenendo conto dei rilievi svolti, e provvederà anche sulle spese delgiudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara inammissibileil primo motivo e assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenzaimpugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio dicassazione, alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civiledella Corte suprema di cassazione, il 20 novembre 2025.Il Consigliere estensoreANTONIO SCARPALa PresidenteMILENA FALASCHI9 di 9