Cassazione n. 12101/2026

o Montesanto e [OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona dell’amministratore pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Salerno n. 419/2021depositata il 30/03/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 28903/2021Numero sezionale 1081/2026Numero di raccolta generale 12101/2026Data pubblicazione 30/04/2026Maria [OSCURATO:PERSONA] ha impugnato dinanzi al Tribunale di Salerno ladelibera adottata in data 17.12.2014 dall’assemblea del [OSCURATO:PERSONA] VillaSofia di via Madonna dell’Arco 16, Vietri sul Mare, in relazione ai punti 2-3-9 dell’ordine del giorno, assumendone la nullità o l’annullabilità perdifetto del quorum costitutivo e per illegittimità dell’oggetto.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto contumace.Con la sentenza di primo grado, il Tribunale di Salerno ha dichiarato lanullità della delibera e ha condannato parte convenuta al pagamento dellespese processuali.A seguito di impugnazione da parte del [OSCURATO:PERSONA], nellaresistenza di [OSCURATO:PERSONA], la Corte d’appello di Salerno, consentenza n. 419/2021 pubblicata il giorno 30.03.2021, in riforma delladecisione del Tribunale, ha rigettato la domanda dell’attrice e hacondannato quest’ultima al pagamento delle spese processuali del grado.Nella motivazione, tra l’altro e per quanto di interesse in questa sede, si èritenuto che: - il Tribunale, in violazione dell’art. 112 c.p.c., avevadichiarato la nullità della delibera condominiale per cui è causa per intero,e non soltanto nella parte relativa ai punti oggetto di impugnazione; -quanto ai punti 2-3 posti all’ordine del giorno, diversamente da quantoritenuto dal giudice di primo grado, detta delibera non conteneva alcunaautorizzazione, ma solo un invito al rispetto della proprietà condominiale,mentre restava esclusa dall’oggetto della causa la questione circa laproprietà, esclusiva o comune, dell’area di cortile indicata in atti; - inordine al punto 9 posto all’ordine del giorno, diversamente da quantoritenuto dal giudice di primo grado, l’installazione di un’inferriata allafinestra condominiale non costituiva un’innovazione, non incidendo sullafunzione della finestra di dare aria e luce alle scale, e comunquel’inferriata da applicarsi avrebbe potuto essere apribile, con consegna delleNumero registro generale 28903/2021Numero sezionale 1081/2026Numero di raccolta generale 12101/2026Data pubblicazione 30/04/2026chiavi ai condomini richiedenti; - in ogni caso restava estranea al giudiziola controversia in ordine alla proprietà delle aree.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avversoquest’ultima sentenza sulla scorta di tre motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo è rubricato come segue: violazione e falsa applicazionedegli artt. 112 e 132, nn. 2 e 3, c.p.c., in relazione all’art. 360, 1° co., n.4, c.p.c.Secondo parte ricorrente, era erronea la pronuncia del giudice di appello,nella parte in cui aveva ritenuto viziata da ultrapetizione la declaratoriadel Tribunale di nullità della delibera impugnata, dovendo il contenutodella sentenza essere individuato alla luce non solo del dispositivo, chenon conteneva l’indicazione dei punti all’ordine del giorno oggetto diimpugnazione, ma anche della motivazione, che indicava il dato inquestione.Il motivo è inammissibile, in quanto la ricorrente, in sostanza, è concordecon quanto affermato dalla Corte d’appello circa i limiti della decisione,riguardante i soli punti all’ordine del giorno oggetto di impugnazione,sicché la parte deve ritenersi priva di interesse a impugnare la decisioneriguardo a tale questione, non avente alcuna incidenza sul merito dellacontroversia.E’ certo che la domanda di declaratoria dell'invalidità di una deliberadell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente algiudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto epronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altraragione attinente a quella questione né, tantomeno, l'annullamento, siapure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazioneNumero registro generale 28903/2021Numero sezionale 1081/2026Numero di raccolta generale 12101/2026Data pubblicazione 30/04/2026specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessaadunanza ma non ritualmente opposte, in quanto, ancorché sia redatto ununico processo verbale per l'intera adunanza, l'assemblea pone in esseretante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quantesiano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguenteastratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all'una oall'altra (Cass., n. 16675/2018; Cass., n. 10361/2025).2. Il secondo motivo è rubricato come segue: violazione e falsaapplicazione degli artt. 1135, 1136, 1362 e segg. cod. civ., in relazioneall’art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c.La ricorrente, premesso che devono ritenersi nulle le delibere condominialiaventi un oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea,nonché quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comunio sulla proprietà esclusiva dei condomini, assume che la Corte d’appellonon abbia interpretato correttamente la delibera di cui ai punti 2-3dell’ordine del giorno, la quale aveva un significato opposto a quelloIl motivo è infondato.In proposito, posto che l'accertamento della volontà delle parti in relazioneal contenuto di un negozio giuridico si traduce in un’indagine di fattoaffidata al giudice di merito, deve osservarsi che il ricorrente percassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali diinterpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo devefare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediantespecifica indicazione delle norme asseritamente violate e ai principi in essecontenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con qualiconsiderazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legaliassunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base diargomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censuraNumero registro generale 28903/2021Numero sezionale 1081/2026Numero di raccolta generale 12101/2026Data pubblicazione 30/04/2026risolversi nella mera contrapposizione dell'interpretazione del ricorrente equella accolta nella sentenza impugnata (cfr.: Cass. n. 9461/2021).In concreto, la parte sostiene che la delibera di cui ai punti 2-3 avrebbedovuto essere letta in coordinamento con la previsione dell’ordine delgiorno, avente, per la parte di interesse, il seguente oggetto:«(Amorevole) 2) Installazione contatori dell’acqua esternamente alfabbricato» e «3) Copertura di protezione contatori dell’acqua e del gas».Secondo la parte, l’espressione «esternamente al fabbricato» sarebbe daintendersi come riferibile alla corte che deduce essere di sua proprietàesclusiva.La ricorrente, tuttavia, non ha indicato alcun elemento specifico asupporto di una siffatta conclusione, omettendo, in particolare, didescrivere lo stato dei luoghi e di menzionare le concrete circostanze difatto da cui essa dovrebbe trarsi.Al contrario, l’interpretazione della Corte d’appello risulta corretta alla lucedel tenore letterale della delibera (cfr. controricorso, a pag. 6:«l’assemblea dei condomini, valutata la richiesta del CondominoAmorevole, lo invita ad installare il contatore dell’acqua nel rispetto dellanormativa vigente e della proprietà condominiale. Tanto valga anche adesaurimento del 3° punto all’O.d.G.»), che non menziona nessunaautorizzazione, né fa alcun riferimento alla proprietà privata dellaricorrente, ma si limita ad esortare il condomino al rispetto dellanormativa vigente e della proprietà condominiale nello svolgimentodell’installazione.Anche l’ordine del giorno non contiene alcun riferimento all’area di cui laricorrente assume di essere proprietaria in via esclusiva.Tanto meno si evince dal tenore della delibera la volontà dell’assemblea dicostituire una servitù di acquedotto e gasdotto sulla proprietà esclusiva inquestione, specialmente ove si consideri che in essa manca qualsiasiindividuazione del fondo dominante e di quello servente.Numero registro generale 28903/2021Numero sezionale 1081/2026Numero di raccolta generale 12101/2026Data pubblicazione 30/04/2026Si rileva, in ogni caso, che l’interpretazione accolta nella sentenzaimpugnata non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo unadelle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattualesono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte cheaveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersiin sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l'altra (cfr.: Cass.n. 28319/2017; Cass. n. 16987/2018).3. Il terzo motivo è rubricato come segue: violazione e falsa applicazionedegli artt. 1136 e 1137 cod. civ., in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3c.p.c.In particolare, a dire della ricorrente, è erronea la decisione impugnatanella parte relativa al punto 9 dell’ordine del giorno, sia con riferimentoalla natura condominiale della finestra, sia in ordine a qualificazione equantificazione del grado di incidenza dell’installazione di un’inferriata suldiritto individuale della ricorrente di passare attraverso il varco perraggiungere un bene di sua proprietà esclusiva.Il motivo è infondato.Deve premettersi che la ricorrente, nel sostenere la tesi dell’incongruitàdella decisione impugnata, non fornisce alcuna indicazione circa le ragioniper cui una tale supposta incongruità investirebbe, a suo dire, la naturacondominiale della finestra, né circa il titolo che le attribuirebbe il diritto dipassare attraverso la finestra stessa per accedere ad un bene di cuiassume di essere proprietaria esclusiva.Nel ricorso non sono state neppure fornite indicazioni specifiche circa ilcontenuto, sulla questione, della sentenza n. 1264/2014 del Tribunale diSalerno, ivi citata.Ciò premesso, deve rilevarsi che, in tema di condominio, non viola ladisciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea deicondòmini, la quale si limiti a lasciare immutato lo "status quo ante"Numero registro generale 28903/2021Numero sezionale 1081/2026Numero di raccolta generale 12101/2026Data pubblicazione 30/04/2026relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni (cfr.: Cass. n.12654/2006; Cass. n. 11936/1999; Cass. n. 1389/1998).Pertanto, al pari di quanto si è affermato per l'apposizione di cancelliall'ingresso dell'area condominiale (cfr.: Cass. n. 16148/2025; Cass. n.4340/2013), deve ritenersi che, in linea di principio, l’installazione diun’inferriata ad una finestra condominiale non costituisca innovazione, equindi non richieda l'approvazione con un numero di voti che rappresenti idue terzi del valore dell'edificio, poiché essa attiene all'uso e allaregolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione, nésopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini.Si rileva, inoltre, che, come si evince dall’esame dell’ordine del giorno,riportato a pag. 2 del ricorso, la decisione dell’assemblea aveva adoggetto non già l’installazione dell’inferriata ex novo, bensì il suo sempliceripristino, il che, a maggior ragione, induce ad escludere che nella speciesi verta in tema di innovazione.Per quanto concerne il preteso diritto della ricorrente di passare attraversola finestra per accedere ad un locale di sua proprietà esclusiva e dunque diservirsi della finestra in questione in misura diversa e più intensa rispettoa quella degli altri condomini ex art. 1118 c.c. - diritto controverso comesi evince dal tenore del controricorso -, lo stesso presuppone che il diversotitolo venga accertato nei confronti di tutti i condomini, con giudizioavente tale specifico oggetto, e non già con la mera impugnazione di unadelibera assembleare come nella specie.4. Alla luce di quanto precede, il ricorso va disatteso.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Numero registro generale 28903/2021Numero sezionale 1081/2026Numero di raccolta generale 12101/2026Data pubblicazione 30/04/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere a partecontroricorrente le spese processuali del giudizio di legittimità, che liquidain complessivi euro 200,00 per spese ed euro 5.000,00 per compensi,oltre 15% per rimborso delle spese forfettarie ed accessori di legge, se edin quanto dovuti.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 28 aprile 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa