Cassazione n. 27526/2025

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorsoiscritto al n. 5540/ 202 4 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA] 2009 S.R.L., in persona dell’[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] pro tempore [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] N. 46, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende giusta procura in atti; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA]”, in persona dell’Amministratore pro tempore [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] N. 61/63, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende giusta procura in atti; –controricorrente – nonché contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; –intimati – avverso la sentenza n. 5482/2023della CORTE D’APPELLO di ROMA , depositata il4/8/2023; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2/10/2025dal Consigliere dr . [OSCURATO:PERSONA] . Udito il Procuratore generaledott . [OSCURATO:PERSONA]. Udito l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per la ricorrente. Udito l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per il controricorrente [OSCURATO:PERSONA] 2009 s.r.l. convenne il [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA]” sito in [OSCURATO:PERSONA] innanzi al Tribunale di Tivoli, esperendo azione di rivendica della proprietà di beni mobili e immobili, acquisiti nella veste di assuntore del concordato sottoscritto ed omologato con la [OSCURATO:PERSONA] in L iquidazione Coatta A mministrativa , con richiesta di accertamento dell’occupazione sine titulo dei prefati beni e di condanna di contropartealla loro restituzione e al risarcimento del danno. Nella resistenza del [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA]” , il Tribunale adito rigettò la domanda attorea, ritenendo non provata la titolarità dei beni rivendicati. [OSCURATO:SOCIETA]. propose appello , eccependo la formazione di giudicato esterno con riferimento alla sentenza n. 1448/2015 del Tribunale di Tivoli inter partes, asseritamente attestante la sua qualità di proprietaria dei beni rivendicati. [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA]” resistette al gravame. Intervennero in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], assegnatari di lotti all’interno del complesso, formulando conclusioni adesive a quelle dell’appellato. Con sentenza n. 5482/2023, dichiarato inammissibile l’intervento dei predetti assegnatari, la Corte d’Appello di Roma confermò la decisione di primo grado,rilevando il difetto di prova della titolarità dei beni,con rigetto del l’ exceptio iudicati sollevata dall’appellante in relazione allasentenza n. 1448/2015 del Tribunale di Tivoli , attesa la non coincidenza di petitume di causa petendi tra i giudizi conclusi con dettapronuncia, diretta solo ad escludere il diritto del complesso [OSCURATO:PERSONA] a richiedere il pagamento degli oneri di gestione per i beni asseritamente comuni rappresentati da aree verdi e pozzi. Avverso tale sentenza [OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto ricorso a questa Corte, articolato su due censure, e il [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA]” ha resistitocon controricorso. In seguito alla formulazione di proposta di definizione anticipata ex art. 380 bis c.p.c. da parte del consigliere delegato e al deposito di istanza di decisione, è stata fissata adunanza in camera di consiglio. All’esito della camera di consiglio del 26/2/2025, la causa è stata rimessa in pubblica udienza con ordinanza interlocutoria n. 5810/2025, attesa la stretta connessione dal punto di vista soggettivoe oggettivo con la causa recante R.G. n. 8210/2022, per la quale è stato disposto il rinvio a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza. [OSCURATO:PERSONA] ha concluso per il rigetto del ricorso. In prossimità dell’udienza pubblica, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1 Preliminarmente il C ollegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte (n. 9611 del 10 aprile 2024), non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380 - bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa. Pertanto, il cons. [OSCURATO:PERSONA], autore della proposta, non è incompatibile ai fini della regolare composizione del Collegio giudicante. Sempre in via preliminare va rigettata l’eccezione sollevata dalla [OSCURATO:SOCIETA] con la memoria ex art. 378 c.p.c., datata 12 febbraio 2024, mediante la quale è stata eccepita la nullità della procura rilasciata dall’amministratore del complesso [OSCURATO:PERSONA], la cui nomina era stata annullata dal Tribunale di Tivoli nel 2022. Infatti, in tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca od annullamento della delibera di nomina dell'amministratore, e tanto più in mancanza di una dichiarazione d'invalidità della medesima delibera, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egli conferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione. L'accertamento della legittimazione di tale amministratore è rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non è soggetto ad eccezione di parte perché inerente alla regolare instaurazione del rapporto processuale (Sez. 3, n. 1050 del 16 gennaio 2025; Sez. 2, n. 7699 del 19 marzo 2019). Va altresì rigettata l’eccezione di “improcedibilità o inammissibilità del ricorso per omessa notifica a tutti gli intervenuti nel processo”, sollevata nel controricorso. Infatti, se è vero che una sola relata di notifica è stata effettuata nelle mani dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], è altrettanto vero che la p.e.c., per stessa ammissione della controricorrente (“a meno che la pec ricevuta da questa difesa lo riguardasse come intervenuto, ed allora manca la notifica al [OSCURATO:PERSONA]”) potrebbe essere riferitaagli intervenuti in appello, rimasti intimati a fronte del ricorso, nel qual caso la carenza di notifica nei confronti appunto del [OSCURATO:PERSONA] sarebbe sanata dalla regolare costituzione in giudizio del medesimo ente(Sez. 3, n. 4794 del 6 marzo 2006). Ciò chiarito e passando all’esame del ricorso, attraverso la prima doglianzala ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c., l’errata valutazione deititoli costitutivi della proprietà, delle prove e dei documenti prodotti ex artt. 115 e 116 c.p.c. e la violazione di legge exartt. 2909 c.c. e 324 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] di seconde cure – a suo dire - avrebbe argomentato in maniera contraddittoria e insufficiente in ordine all’asserito difetto di prova della titolarità dei beni in contestazione, nonostante la copiosa documentazione versata in atti dimostrasse l’origine degli stessi – realizzati dalla Cooperativa proprietaria dei fondi in virtù di convenzioni di lottizzazionestipulate con il Comune di [OSCURATO:PERSONA] – e la loro proprietà esclusiva in capo alla società odierna ricorrente, in forza del concordato preventivo omologato dal Tribunale di Tivoli . Inoltre, la Corte d’Appello avrebbe erroneamente ritenuto non rilevanti, ai fini del presente giudizio, i plurimi giudicati invocati, omettendo altresì di compiere gli ulteriori accertamenti istruttori richiestidall’appellante. 2. Con il secondo motivo si lamenta la violazione dell’art. 92 c.p.c. per mancata condanna alle spese degli intervenienti ed ingiusta condanna al pagamento della ricorrente ai sensi dell’art. 348 bis c.p.c.. La Corte capitolina avrebbe erroneamente condannato la ricorrente al pagamento dell’importo del contributo unificato aumentato della metà, in assenza dei presupposti di cui all’art. 348 bis c.p.c.; inoltre, stante l’intervenuta declaratoria di inammissibilità degli interventi espletati in sede di gravame, il Giudice adito avrebbe dovuto condannare gli intervenienti al pagamento delle spese di giustizia ai sensi dell’art. 91 c.p.c. Il primomotivo è fondato. La Corte d’appello afferma testualmente “La ricorrente rivendica la proprietà dei beni indicati nell’atto di citazione (pozzi dell'acqua irrigua ed aree a verde privato), in virtù del titolo giudiziale trascritto rappresentato dal decreto di omologa del concordato emesso dal Tribunale di Tivoli, Sezione Fallimentare, in data 12/01/2010 e di quanto ulteriormente depositato (in particolare, la proposta di concordato presentata in data 20/4/2009 da [OSCURATO:SOCIETA] e i conseguenti rogiti dell’autunno del 2011)……. la richiamata proposta di concordato presentata dalla Zida escludeva espressamente, al punto 8, dalla massa attiva i “terreni destinati a verde privato”. In ogni caso, quanto prodotto, esaminato unitariamente, non risulta idoneo a comprovare il diritto di proprietà della parte appellante, la quale ultima non è riuscita a risalire, anche attraverso i propri danti causa, fino ad un acquisto a titolo originario, né è riuscita a dimostrare che la stessa o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo……Nel caso di specie, invece, il [OSCURATO:PERSONA] azzurro reclama la qualità di proprietaria dei beni contesi richiamando, in particolare, la dichiarazione unilaterale a titolo gratuito della Cooperativa edilizia [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] e il Regolamento della comunione del data 14/12/2005 ricevuti dal [OSCURATO:PERSONA]Agostino, atti che precedono di alcuni anni la proposta di concordato fatta dall’appellante e che, con evidenza, sono incompatibili con il titolo dedotto dall’appellante….In ordine alla eccezione ex art. 2909 cc, la [OSCURATO:SOCIETA] ha depositato la sentenza n. 1448/2015 del Tribunale di Tivoli passata in giudicato come da attestazione depositata nella quale, le stesse parti costituitesi in giudizio ovvero la [OSCURATO:SOCIETA] e l’appellante [OSCURATO:PERSONA], si accertava l’inesistenza della comunione e, quindi, la nullità della delibera con la quale il Complesso aveva richiesto il pagamento dei correlati oneri di gestione. Tenuto conto dell’oggetto del procedimento appena richiamato, quanto incidentalmente affermato nella decisione pronunciata nel 2015 non può spiegare i suoi effetti in sede odierna nel senso inteso dalla società appellante. Detta sentenza del 2015, infatti, presenta petitum e causa petendi ben diversi rispetto al caso qui in esame, essendo solo diretta ad escludere il diritto del [OSCURATO:PERSONA] a richiedere il pagamento degli oneri di gestione per i beni asseritamente comuni rappresentati da aree verdi e pozzi”. Come si vede, la sentenza impugnatanon considera la valenza della clausola aggiuntiva richiamata nel ricorso (“in mancanza di accettazione da parte della Comunione dette aree saranno cedute al terzo proprietario”, pag. 5 della proposta di concordato), né spiega in cosa consisterebbe l’incompatibilità fra il titolo dedotto dall’appellante ed i due atti (la dichiarazione unilaterale a titolo gratuito della Cooperativa edilizia [OSCURATO:PERSONA] del 14 febbraio 2005 e il Regolamento della comunione indata 14 dicembre 2005 ricevuti dal [OSCURATO:PERSONA]Agostino). Ma ancor più manca nella sentenza impugnata una libera valutazione, nel merito, della sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1448/2015, giacché il giudice civile, in assenza di uno specifico divieto può liberamente utilizzare le prove raccolte in un diverso giudizio tra le stesse o tra altre parti, ivi compresa la sentenza adottata da un diverso giudice, e trarre da esse, senza esserne vincolato, elementi di giudizio(Sez. 2, n. 20719 del 13 agosto 2018; Sez. 3, n. 12009 del 16 maggio 2017e Sez. 3, Sentenza n. 9957 del 2025). E ciò è tanto più vero, ove si consideri che, a distanza di tre giorni, il 7 agosto 2023, il medesimo collegio della Corte d’appello di Roma ha emesso una sentenzafra il [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA] (n. 5487/23),in cui – delibando una fattispecie analoga – ha dato atto del deposito della sentenza n. 1448/2015 del Tribunale di Tivoli, passata in giudicato, con la quale “si accertava l’inesistenza della comunione e quindi la nullità della delibera sui correlati oneri di gestione”, aggiungendo che tale decisione ”ai sensi dell’art. 2909 c.c. spiega pienamente i suoi effetti anche in questo procedimento”. D’altra parte, la vicenda va altresì inquadrata nel contesto dell’inesistenza della comunione, sia pure in tema di oneri condominiali pretesi dal [OSCURATO:PERSONA], già riconosciuta ripetutamenteda questa Suprema Corte con le ordinanze nn. 16590 dell’11 giugno 2021, 34827 del 17 novembre 2021 e 17379 del 30 maggio 2022. In sostanza, ai fini della delibazione della fattispecie, il ragionamento probatorio seguito dal giudice di meritosi rivela incompleto, violando così il disposto di cui all’art. 115 c.p.c. Alle lacune evidenziate dovrà porre rimedio il giudice del rinvio, rivalutando liberamente – e non solo sotto il profilo del giudicato - anche la citata sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1448/2015, unitamente a tutte le pronunce di questa CorteSuprema intervenute in materia di oneri condominiali. Il secondo motivo , vertente sulle spese del giudizio, resta logicamenteassorbito dall’accoglimento del precedente. La sentenza impugnata va dunque cassata in relazione al primo motivoed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, dovrà riesaminare l’intera vicenda, alla luce del principio sopra esposto. P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il s