Cassazione n. 26687/2023

nciato la seguente SENTENZA sul ricorso n. 33683/2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] n. 268/A, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]). -Ricorrente - Contro [OSCURATO:PERSONA] (in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA]), [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], domiciliati ex lege in Roma, [OSCURATO:PERSONA] presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]. -Controricorrenti - VENDITA Avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 4337/2017 depositata il 17/10/2017. Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella pubblica udienza del 12 settembre 2023. Udita la [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba che, riportandosi alle conclusioni scritte depositate per l’udienza, ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso. Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA]. Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. La S.M.I. – [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA].(in segu ito: “[OSCURATO:SOCIETA]”) ha convenuto in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per ottenere sia una sentenza ex art. 2932, cod. civ., di trasferimento della piena proprietà del negozio al piano terreno con ammezzato al primo piano e cantina/magazzino, sito in Pavia (via F.lli Cremona n. 1, angolo [OSCURATO:PERSONA]), meglio descritto nel preliminare di compravendita stipulato dalle parti il 19/07/2006, subordinatamente al pagamento del saldo prezzo di euro 2.599.614,40, risultante dalla somma originariamente pattuita decurtato delle due caparre confirmatorie di euro 300.000,00 e di euro 200.00,00 versate dalla società, sia le somme dalla stessa pagate (pari complessivamente a euro 50.385,60) ai propri tecnici, oltre al risarcimento dei danni. I convenuti, costituendosi in giudizio, hanno contestato la domanda; in riconvenzionale, hanno proposto domanda di risoluzione del contratto preliminare, e dei successivi accordi (in seguito: “accordi integrativi”), exart. 1453, cod. civ., o, in subordine, ex art. 1454, cod. civ., con ritenzione da parte loro delle complessiva caparra. Con la memoria dell’art. 183, sesto comma, n. 2, cod. proc. civ., l’attrice ha modificato la domanda: ha dichiarato di volere recedere dal contratto e che venisse accertata la legittimità del suo recesso, con condanna della controparte a versarle il doppio della caparra. 2. Il Tribunale di Pavia, con sentenza n. 634/2015, preliminarmente ha dichiarato inammissibili le domande riconvenzionali dei convenuti di risoluzione del contratto preliminare e degli accordi integrativi poiché essi avevano depositato la comparsa di risposta oltre il termine decadenziale di costituzione previsto dall’art. 166, cod. proc. civ.; quanto al merito della causa, ha rigettato la domanda dell’attrice di accertamento della legittimità del recesso e le altre domande connesse alla principale, in mancanza di un grave inadempimento, imputabile ai promittenti venditori. 3. La Corte d’appello di Milano, con la sentenza indicata in epigrafe, ha respinto l’appello principale della [OSCURATO:SOCIETA] e ha dichiarato assorbito l’appello incidentale subordinato con il quale i promittenti venditori chiedevano che fossero dichiarati risolti, per inadempimento della [OSCURATO:SOCIETA], il preliminare e gli accordi integrativi e che venisse riconosciuto il loro diritto a trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria. 4. La Corte di merito ha ritenuto risolti di diritto il preliminare di compravendita del 19/07/2006 e gli accordi integrativi (ossia la convenzione exart. 1197, cod. civ., con la quale le parti avevano così disciplinato le modalità esecutive del trasferimento immobiliare: costituzione da parte dei convenuti di una S.r.l. e conferimento ad essa della proprietà dell’immobile promesso in venduta; accensione da parte loro di un mutuo fondiario per un importo pari al prezzo di vendita [euro 3.150.000,00]; cessione alla [OSCURATO:SOCIETA] delle quote della società neocostituita e del contratto di mutuo, con liberazione dei venditori dai relativi obblighi), in quanto, con la lettera del 10/12/2007, i promittenti venditori avevano indicato a controparte il termine essenziale ed inderogabile del 31/12/2007, entro il quale concludere la cessione delle quote della S.r.l., e dal canto suo la [OSCURATO:SOCIETA] non si era attivata per portare a compimento l’operazione, nella quale alcun inadempimento era imputabile ai venditori dato che esisteva il certificato di agibilità (formatosi il 19/06/2007 mediante il silenzio-assenso dell’ufficio competente) e che era onere della promissaria acquirente occuparsi della modifica delle risultanze catastali, avendo essa assunto il relativo obbligo su mandato della parte venditrice del 19/06/2006, rinnovato il 21/09/2007 quando la stessa parte aveva incaricato un tecnico di fiducia di regolarizzare la situazione catastale. 5. [OSCURATO:SOCIETA] ricorre, con cinque motivi, illustrati con una memoria, per la cassazione della sentenza d’appello; [OSCURATO:PERSONA] (anche come erede di [OSCURATO:PERSONA]), [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] resistono con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso [«Nullità della sentenza ex art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. per errata applicazione e/o interpretazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione agli artt. 1453 e 1454 c.c.»], si denuncia la nullità della sentenza che ha rilevato d’ufficio la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita e degli accordi successivi, per inutile decorso del termine assegnato con la diffida ad adempiere ex art. 1454, cod. civ., quale eccezione in senso stretto che rientra nell’esclusiva disponibilità delle parti. 2. Con il secondo motivo [«Violazione ex art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c. per errata applicazione e/o interpretazione dell’art. 1454 c.c.»], la ricorrente censura la sentenza impugnata che ha accertato la risoluzione di diritto del contratto preliminare e degli accordi integrativi dando risalto all’inutile decorso del termine contemplato nella missiva del 10/12/2007 e qualificando tale termine come essenziale per i promittenti venditori, senza considerare che questi ultimi non avevano subìto l’inadempimento della promissaria acquirente e che, al contrario, erano essi stessi inadempimenti alle obbligazioni assunte con la convenzione exart. 1197, cod. civ., e cioè sia all’obbligo di garantire la conformità del bene alle disposizioni urbanistiche, catastali e amministrative, sia a quello di pagare alla società acquirente euro 50.385,60 per tutte le attività commissionate alla stessa [OSCURATO:SOCIETA] con mandati onerosi che la mandataria aveva puntualmente svolto. 3. Con il terzo motivo [«Violazione e/o falsa applicazione dell’art.1477 co. 2 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c. e omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazione all’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c. – sulle contestazioni circa l’esistenza delle pertinenze quale presupposto legittimante il recesso anche in relazione all’art. 1477 co. 2 c.c.»], si censura la sentenza impugnata che ha rigettato la domanda della [OSCURATO:SOCIETA] di recesso ex art. 1385, cod. c iv., trascurando che la parte promittente venditrice era inadempiente all’obbligo di consegnare il bene immobile, nella sua consistenza individuata in sede di stipula, comprensivo delle pertinenze. La parte rimarca che nella scheda catastale del 1940, rimasta invariata fino al dicembre 2006 (il preliminare di compravendita e gli accordi integrativi vennero conclusione nel luglio 2006), figuravano alcune pertinenze (la soffitta, le cantine e dei sottotetti) che non erano indicate nella scheda catastale del dicembre 2006 e in altra successiva scheda. 4. Con il quarto motivo [«Violazione e/o falsa applicazione dell’art.1385 co. 2 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.»], la ricorrente assume che la sentenza impugnata ha rigettato la domanda della [OSCURATO:SOCIETA] di recesso ex art. 1385, cod. civ., sul rilievo che il recesso esercitato dalla parte in corso di causa non fosse legittimo in difetto del presupposto della gravità dell’altrui inadempimento. Ciò premesso, [OSCURATO:SOCIETA] critica l’errore di diritto commesso dalla Corte d’appello che non ha colto la sussistenza del grave inadempimento dei promittenti venditori. Questi ultimi, secondo la prospettazione della ricorrente, non hanno eseguito la maggior parte delle obbligazioni assunte con la convenzione ex art. 1197, cod. civ., del 19/07/2006, non hanno pagato il corrispettivo dei mandati onerosi conferiti alla promissaria acquirente (per spese tecniche etc.), la quale, invece, ha versato euro 500.000,00, a titolo di caparra confirmatoria. Inoltre, la complessa operazione economica non è andata a buon fine in mancanza di un immobile agibile, abitabile, accatastato, correttamente frazionato, con l’esatta destinazione urbanistico-commerciale, privo di abusi edilizi e comprensivo delle pertinenze e degli accessori indicati nelle schede catastali. 5. Con il quinto motivo [«Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ovvero la vendita di “aliud pro alio” che concretizza il grave inadempimento legittimante il recesso di SMI»], la ricorrente censura la sentenza impugnata che ha omesso di esaminare o, comunque, ha contraddittoriamente motivato circa il fatto controverso e decisivo della vendita di aliud pro alio. La parte riferisce che il notaio, che essa aveva incaricato di stipulare il rogito, aveva scoperto che il bene apparteneva ad un genere diverso da quello promesso: era stato promesso in vendita un immobile nel centro di Pavia con destinazione abitativa e commerciale, laddove in realtà il compendio immobiliare era ad uso opificio e non rispettava il contenuto del contratto preliminare. 6. Il primo motivo, attinente ad un error in procedendo, è fondato, il che comporta l’assorbimento degli altri motivi. 6.1. Si è accennato (vedi punto 2 dei “Fatti di causa”) che il Tribunale, per quanto adesso rileva, ha dichiarato i convenuti decaduti dalla facoltà di proporre domanda riconvenzionale di risoluzione di diritto del contratto (art. 1454, cod. civ.), a causa della tardiva costituzione in giudizio. Questa statuizione del primo giudice non è stata impugnata dagli interessati, i quali, nel giudizio di gravame, hanno chiesto il rigetto dell’appello della [OSCURATO:SOCIETA] e, con appello incidentale “subordinato” (vedi pag. 9 della sentenza impugnata), di dichiarare risolti per inadempimento della [OSCURATO:SOCIETA] il preliminare e le successive integrazioni. È viziato, pertanto, in quanto estranea al thema decidendum del giudizio di secondo grado e non rientrante tra i poteri officiosi della Corte d’appello, l’accertamento, d’ufficio, della risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1454, cod. civ., del contratto preliminare di compravendita immobiliare e “a cascata” (vedi pag. 12 della sentenza) degli accordi successivi ad esso collegati, quale fondamento giuridico tanto del rigetto dell’appello principale proposto dalla società promissaria acquirente come dell’assorbimento dell’appello incidentale subordinato dei promittenti venditori. 6.2. Questa soluzione segue la scia della giurisprudenza della Corte, che è il caso di ribadire, per cui il termine contenuto nella diffida ha carattere essenziale in relazione agli effetti che la legge riconnette alla sua inosservanza e soltanto al creditore, nel cui esclusivo interesse l’essenzialità è posta, è rimessa la valutazione della convenienza di far valere l’inutile decorso di quel termine: sicché l’effetto risolutorio rimane nella libera disponibilità di detto soggetto. Ciò è tanto vero che il giudice non potrebbe dichiarare d’ufficio la risoluzione del contratto a seguito dell’inutile decorso del termine indicato nella diffida, senza che vi sia stata apposita domanda del creditore (Cass. n. 9317/2016, in motivazione, in connessione con Cass. nn. 453518/1987, 1637/1971). Come suaccennato (punto 6.1.), la particolarità del caso in esame (che però non incide sulla soluzionedella questione di diritto) è che tale specifica domanda non apparteneva al petitum del giudizio di appello in quanto il giudice di primo grado aveva dichiarato i convenuti decaduti dalla domanda riconvenzionale di risoluzione ex art. 1454, cod. civ. 6.3. È chiaro, dunque, (identica è la conclusione alla quale perviene Cass. n. 9317/2016) che, come ha correttamente messo in evidenza il Pubblico ministero nelle conclusioni scritte, la Corte di merito non poteva rilevare d’ufficio la risoluzione dei contratti (principale e collegati) per effetto dell’inutile decorso del termine di cui alla diffida ad adempiere. 7. In conclusione, accolto il primo motivo e assorbiti i rimanenti, la sentenza è cassata, con rinvio al giudice a quo anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa l