Cassazione n. 07906/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 1408/2019 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocatoDEL [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]);-ricorrente-controAGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesadall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587);-controricorrente-avverso SENTENZA di [OSCURATO:PERSONA] n. 3601/2018 depositata il 29/05/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Il proprietario d’un immobile sito nella capitale, in via Donizetti n.24, nel 2013 ricevette notifica di una revisione parziale delNumero registro generale 1408/2019Numero sezionale 283/2026classamento, ex art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, variando laNumero di raccolta generale 7906/2026categoria da A/4 a A/2, la classe dalla 2 alla 3 e la rendDiatta p udbbalic a€zio ne 31/03/2026883,14 a € 1.781,78.Il predetto impugnò l’avviso avanti alla Commissione TributariaProvinciale di Roma lamentando, oltre ad altri profili, l’insufficientemotivazione dell’atto impugnato.Il primo giudice, con sentenza n. 996/16 del 21/1/2016, respinse ilricorso ritenendo, tra l’altro, che la motivazione del provvedimentofosse sufficiente.Nel prosieguo, con atto pubblico del 4 marzo 2016, l’immobile eraceduto all’attuale ricorrente.Propose appello la contribuente ribadendo la censura e sostenendoinoltre che fosse doverosa, da parte dell’Ufficio, la rettifica dell’esattaconsistenza degli immobili, che anziché di mq 105 e 6 vani dovevainvece ritenersi di mq 80 e 4 vani. Lamentò inoltre che non fossestato effettuato alcun sopralluogo ex art. 61 d.P.R. 1142/49 e art. 2legge n. 212/2000.Con la sentenza indicata in epigrafe, la Commissione TributariaRegionale di Roma respinse l’appello:- ribadendo la sufficienza della motivazione del classamento secondol’indicazione dei dati oggettivi UTE e conseguente classe, essendodati idonei anche perché basati su quelli già accertati, rivalutandolirispetto al precedente classamento mediante il raffronto con altriimmobili insistenti nella medesima “microzona Parioli”, sicché lacontribuente poteva adeguatamente contestarli, come peraltro èavvenuto, ritenendo che tale valutazione non contrastasse conl’insegnamento di Cass. n. 3156 del 17/2/2015;- valutando che il procedimento di cui alla disposizione invocata fossestato correttamente seguito secondo le regole dettate al fine della“revisione del classamento” di cui all’art. 9 d.P.R. 138/98, sicchéanche la procedura invocata è sottoposta ai parametri di cui all’art.3/154 lett. e) della legge n. 662/96 che impone si tenga conto, nel2 di 7Numero registro generale 1408/2019Numero sezionale 283/2026Numero di raccolta generale 7906/2026medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascunaData pubblicazione 31/03/2026unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita,siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente allaqualificazione della stessa;- ritenendo non necessario il sopralluogo perché la revisione delclassamento non è condizionata alle specifiche tecniche della singolaunità immobiliare, bensì ai parametri relativi alla microzona. Sarebbecorretto anche il riferimento a immobili similari a quelli in oggettosoddisfacendosi così adeguatamente l’onere probatorio e ritenendoinattendibili le affermazioni di cui all’appello valutando, in contrario,che le documentazioni prodotte dall’appellante finiscano perconfermare l’assunto;- rimarcando inoltre come la richiesta variazione catastale nonsarebbe comunque favorevole alla specifica contribuente visto che lastessa ha venduto il bene nel 2016 dichiarando che era di vani 6, puravendone chiesto la rettifica a 4 un mese prima, e che il prezzoincassato era di € 430.000,00 a fronte di un valore fiscale di €205.000,00.Ricorre per cassazione la contribuente con cinque motivi di censura.Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate Territorio.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente prospetta la nullità della sentenzaper motivazione apparente, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4c.p.c., per non avere la sentenza impugnata rilevato la ratiodecidendi che l’ha portata a disattendere le eccezioni e deduzionidella ricorrente medesima in relazione alle caratteristiche intrinsecheed estrinseche dell’immobile.2. Con il secondo motivo lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c.,per omessa pronuncia sulla domanda e/o eccezione e/o motivod’appello, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., per avere3 di 7Numero registro generale 1408/2019Numero sezionale 283/2026Numero di raccolta generale 7906/2026la sentenza impugnata ignorato le deduzioni, i rilievi e le proveData pubblicazione 31/03/2026offerte dalla ricorrente stessa in ordine alle predette caratteristichedell’immobile.3. Con il terzo motivo prospetta la violazione dell’art. 7 della leggen. 212/2000 per carenza motivazionale dell’avviso impugnato, inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Sostiene, in particolare,che dalle determinazioni del Direttore dell’Agenzia del Territorio, apartire da quella del 16/2/2005 cui sono seguite molte altre, non sievinca quali siano gli elementi che, in concreto, abbiano inciso suldiverso classamento. Prospetta come nell’avviso impugnato siintroducano riferimenti generici:- al patrimonio immobiliare, alle riqualificazioni edilizie e agliinsediamenti in zone limitrofe alla microzona da parte di polid’attrazione sociale e culturale;- alla prossimità e analogia dell’immobile in questione ad altriimmobili censiti in categoria A/2 – Abitazioni di tipo civile,corrispondenti a standard medi ordinari del mercato residenzialetutto generica;- a due immobili siti in via Salaria e via Nomentana, aventicaratteristiche costruttive e ubicazione del tutto diversi da quello inesame.Lamenta pertanto l’insufficienza motivazionale dell’atto diclassamento che, contenendo meri riferimenti generici, non chiariscené la qualità urbana del contesto immobiliare, né quella ambientaledella zona di mercato immobiliare specifico né le caratteristicheedilizie dello specifico fabbricato.4. Con il quarto motivo si duole della violazione degli artt. 61 deld.P.R. n. 1142/1949 e 2, comma 2, della legge n. 212/2000 inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per non averel’amministrazione provveduto a effettuare un sopralluogo e ad4 di 7Numero registro generale 1408/2019Numero sezionale 283/20265. Con il quinto motivo lamenta la violazione degli artt. 2697 cc e 61Numero di raccolta generale 7906/2026d.P.R. 1142/1949 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cD.apta. pcu.b bpliceazrio ne 31/03/2026difetto assoluto di prova con riferimento alla mancata attivitàistruttoria compiuta dall’Ufficio e all’omessa indicazione deglielementi di prova raccolti e valutati nell’accertamento catastale.6. È necessario, in base al principio della c.d. “ragione più liquida”procedere innanzi tutto all’esame del terzo motivo di censura, il cuiaccoglimento assorbe le altre doglianze. Non essendo infattiproposte questioni pregiudiziali in rito, non appare necessarioanalizzare gli ulteriori motivi una volta accertata la fondatezza di unodi essi che, di per sé, comporta la cassazione della sentenzaimpugnata.6.1 Secondo il più recente orientamento di questa Corte in tema diestimo catastale, la revisione del classamento di un immobileurbano, adottata su iniziativa dell'amministrazione comunale ai sensidell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, presuppone unsignificativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e ilvalore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insiemedelle microzone comunali ed è finalizzata a riallineare i rapporti travalori medi di mercato e valori medi catastali interessanti lamicrozona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadentiun aumento percentuale non superiore al 35%; a tal finel'amministrazione deve provare i presupposti che legittimano lariclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri emetodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e diriallineamento della procedura in esame, specificando quali sonostate le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire alcontribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispettoalla fase applicativa della revisione per microzone. (Cass. Sez. 5,04/04/2024, n. 9035, Rv. 671055 – 01).Si è ritenuto pertanto che l'obbligo di motivazione sia adempiuto sel’atto impositivo, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge5 di 7Numero registro generale 1408/2019Numero sezionale 283/2026generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valoreNumero di raccolta generale 7906/2026di mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo Draatap ppuboblrictaozio ne 31/03/2026sussistente nell'insieme delle microzone comunali, ed aiprovvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente alcontribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindereda quelli indicati dall'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualitàurbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualitàambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, lecaratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unitàimmobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento,ponendolo in condizione di conoscere "ex ante" le ragioni specificheche giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario,seppure inserito in una operazione di riclassificazione a caratterediffuso. (Cass. Sez. 5, 24/08/2022, n. 25201, Rv. 665498 – 01).6.2 Pare evidente, come si evince anche dalla motivazione dellasentenza gravata, che, nel caso specifico, l’atto impugnato si limitaa generiche enunciazioni riguardo al tessuto abitativo dellamicrozona, senz’alcun riferimento concreto, e del tutto insussistenticon riferimento alla specifica unità immobiliare, proponendo lacomparazione con immobili che appaiono estranei all’una e all’altra.6.3 Devono pertanto ritenersi non pertinenti o superate le pronuncerichiamate dalla controricorrente (es. sentenza n. 21176 del19/10/2016), volte a limitare l’onere motivazionale ad alcunespecifiche ipotesi previste da norme precedenti o dalla medesimadisposizione legge n. 311/04 (art. 1 comma 336).7. La sentenza va pertanto cassata e, non apparendo necessariulteriori accertamenti in fatto, può decidersi nel merito accogliendol’originario ricorso del contribuente.8. In merito alle spese dell’intero procedimento, deve darsi attocome sino al 2019, e pertanto prima della deliberazione dellasentenza qui impugnata e della proposizione del ricorso, sussistesseun contrasto giurisprudenziale sui requisiti della motivazione6 di 7Numero registro generale 1408/2019Numero sezionale 283/2026Numero di raccolta generale 7906/2026dell’avviso, concretizzandosi così le ragioni per compensareData pubblicazione 31/03/2026integralmente le spese tra le parti. P.Q.Mla Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa lasentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accogliel’originario ricorso del contribuente.Compensa integralmente tra le parti le spese di tutti i gradi digiudizio.Così deciso in Roma, il 14/01/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO7 di 7