Cassazione n. 03606/2026

unciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12635/2019R.G. proposto da Agenzia delle Entrate (06363391001), in persona del suo Direttore p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (80224030587), presso i cui uffici, in Roma, via dei Portoghesi n. 12, ope legisdomicilia ([OSCURATO:EMAIL] ); –ricorrente – contro [OSCURATO:SOCIETA]di [OSCURATO:PERSONA] e C. ( 00392200028 ), in persona del suo legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall’avv ocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]; [OSCURATO:EMAIL]) e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE] ; [OSCURATO:EMAIL]); –controricorrente – avverso la sentenza n.1655 /18 , depositata il 18 ottobre 2018 , della Commissione tributaria regionale del Piemonte; CATASTO udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025, dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. – Con sentenza n. 1655/18, depositata il 18 ottobre 2018 , la Commissione tributaria regionale del Piemonte ha rigettato l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate, così confermando il decisum di prime cure che recava accoglimento dell’impugnazione di due avvisi di accertamento emessi in rettifica della dichiarazione di variazione presentata dalla contribuente relativamente ad unità immobiliare oggetto di ristrutturazione, con creazione di due nuove unità immobiliari (censite al fol. 20, p.lla 257, sub 47 e 48), rettifica operata con attribuzione della categoria A/10 (a fronte di quella proposta in B/5) e di maggiori rendite (in € 929,62 per il sub 47, ed in € 774,68 per il sub. 48 , a fronte di quelle proposte rispettivamente in € 70,59 ed € 67,78). 1.1 –Il giudice del gravame ha considerato che: - le unità immobiliari in contestazione erano destinate allo svolgimento della formazione professionale con accreditamento della Regione», così che ne risultava un’attività rientrante nei compiti istituzionali della Regione, svolta dietro versamento di contributi pubblici atteso che «non risulta(va)che i fruitori della formazione siano tenuti a versare rette o rimborsi ed anzi sono gratuiti per l'utenza.»; -doveva, pertanto, escludersi lo svolgimento di «una attività di tipo economico proprio per la riconducibilità a una funzione sostitutiv a di quella pubblica attraverso l'accreditamento e il finanziamento regionale.»; - quanto alle dimensioni delle superfici occupate rilevava che «i n un centro come Cossato l'occupazione di superfici più ampie da destinare all'istruzione professionale sarebbe con certezza un spreco di risorse pubbliche». 2. –L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo articolatomotivo. [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] e C. resiste con controricorso, ed ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. – A i sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimentoal r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, conv. in l. 11 agosto 1939, n. 1249,alla Istruzione II del 24 maggio 1942 ed all’art. 2082 cod. civ., assumendo, in sintesi, che – non presentando le unità immobiliari in contestazione le connotazioni costruttive e tipologiche di una scuola – illegittimamente il giudice del gravame aveva escluso la correttezza della rettifica catastale operata senza considerare che l’ascrizione alla categoria B/5 presupponeva, secondo istruzioni di prassi, che le unità immobiliari non fossero suscettibili né di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni né risultassero utilizzate, così come nella fattispecie, per l’esercizio di un’attività commerciale. 2. –Il motivo è fondato, e va accolto. 2.1 –Innanzitutto, va premesso, il pur ancipite riferimento che il motivo di ricorso espone a riguardo del classamento delle unità immobiliari in contestazione (e, dunque, alle categorie A/10 e D/8) non incide sull’ammissibilità del ricorso che rinviene il suo fondamento negli stessi contenuti della gravata sentenza e che, peraltro, pur delinea una connotazione tipologica prevalente in conformità alle operate rettifiche. 2.2 –Tanto posto, secondo il consolidato orientamento della Corte, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest'ultimo (così Cass ., 30 ottobre 2020, n. 24078; v., altresì, Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 10 giugno 2015, n. 12025). In una siffatta prospettiva, il fine di lucro –che continua ad essere considerato nel (pur) risalente quadro generale delle categorie (pubblicato nel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV della Direzione Generale del Catasto; v. la stessa Circolare n. 4/2006, del 16 maggio 2006) – deve essere preso in considerazione sempre in termini oggettivi, desumendone la sussistenza dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, e la stessa attività in concreto svolta nella unità immobiliare può costituire un cri terio meramente complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento(v. la giurisprudenza sopra citata cui addeCass., 11 settembre 2018, n. 22103). 2.3 –Come reso esplicito dai relativi contenuti, sopra ripercorsi, la gravata sentenza ha risolto la lite contestata senz’alcuna considerazione delle connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari, così risolvendo il decisumsulla sola base dell’attività nella fattispecie svolta in concreto e nella sua connotazione soggettiva (in tesi senza fine di lucro). 3. – L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata con rinvio della causa, anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia attenendosi ai principi di diritto sopra esposti. P.Q.M La Corte - accoglie il ricorso; - cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di second