Cassazione n. 13248/2026

a e difesa dall'Avvocatura Generale Dello Stato .-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoDavide [OSCURATO:PERSONA]/ricorrente incidentale-avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II grado dellaToscana n. 1416/2024 depositata il 28/11/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/20261. Con sentenza n. 295/2023, la Corte di Giustizia Tributaria di Igrado di Firenze accoglieva il ricorso proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] SGR Spaavverso l’avviso di accertamento catastale n. 2022FI0089562, ritenuto“privo di qualsivoglia esplicita e ragionevole motivazione”, con cuil’Agenzia delle Entrate di Firenze aveva proceduto alla revisione dellarendita catastale - elevata da 84.000 a 141.620,00 euro – di uncomplesso immobiliare destinato a multisala cinematografico, all’esito diprocedura Docfa attivata dalla contribuente.2. Con sentenza n. 1416/2024, depositata il 28/11/2024, la Corte diGiustizia Tributaria di II grado della Toscana rigettava l’appello avverso lasuddetta sentenza di primo grado, proposto dall’Agenzia delle Entrate,rilevando l’assenza di motivi legittimanti il raddoppio della renditacatastale, in assenza di interventi particolari, non potendo essogiustificarsi in ragione della diversa distribuzione degli spazi interni, “néper il timido cenno delle consistenze errate”. Assumeva, inoltre, che latotale assenza di motivazione dell’avviso non consentisse alla contribuenteil pieno esercizio del diritto di difesa, evidenziando che l’atto non motivavain merito alle ragioni della scelta di utilizzare, per la valorizzazione dellarendita catastale, il metodo del costo di costruzione con applicazione delsaggio di redditività del 2%, senza confrontare tale metodo con quelloproposto dalla contribuente con la dichiarazione Docfa. Il giudice d’appellorilevava altresì che le omissioni relative all’omesso sopralluogo, all’omessocontraddittorio e alla effettuazione del classamento dopo 6 anni, “pur nongenerando automaticamente la nullità dell’avviso di accertamento”,violavano il principio della tutela dell’affidamento ed il diritto di difesa dagarantire sin dalla fase endoprocedimentale, dando poi attodell’assorbimento di ogni altra domanda.3. Avverso la sentenza d’appello proponeva ricorso per Cassazionel’Agenzia delle Entrate.Numero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/20264.[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] resisteva con controricorso, proponendoricorso incidentale.5.L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso al ricorsoincidentale della contribuente.6.Entrambe le parti depositavano memorie ex art. 380-bis.1 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo vengono denunciate “violazione e falsaapplicazione della L. n. 212 del 2000, art. 7, comma 1, in combinatodisposto con la L. n. 75 del 1993 e il D.M. n. 701 del 1994, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3 cpc.”, per avere il giudice d’appelloritenuto insufficiente la motivazione dell’avviso di accertamento, sebbenefosse pacifico che l’Agenzia si era basata su quanto dichiarato dallacontribuente nel modello Docfa e che l’unica divergenza concerneva unaquantificazione della metratura, determinata sulla scorta della planimetriapresentata ma non correttamente riportata in Docfa. La ricorrente rilevavache, non essendosi l’Ufficio basato su elementi ulteriori e diversi rispetto aquelli dichiarati, la sentenza si era pronunciata in difformità al consolidatoorientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, nel caso diclassamento di immobili a seguito di attivazione di una procedura Docfa,l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con lamera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, qualora glielementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesidall’Ufficio, derivando in tal caso la discrepanza tra rendita proposta esenza necessità di motivazione più approfondita.Il motivo è fondato.Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza dilegittimità richiamato dalla ricorrente, a cui si ritiene di dare seguito, intema di classamento di immobili, ove l’attribuzione della rendita catastaleNumero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/2026avvenga mediante procedura Docfa, l’obbligo di motivazione del relativoavviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e dellaclasse attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente nonsiano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale difformità tra la rendita proposta equella attribuita derivi da una diversa valutazione, qualificazione oinquadramento dei medesimi elementi di fatto, mentre, nel caso in cui visia contestazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere piùapprofondita e specificare le differenze riscontrate, sia per consentire ilpieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitarel’oggetto dell’eventuale contenzioso (v., tra le tante, Cass., n.24608/2025; Cass., n. 29754/2024; Cass., n. 20797/2024; Cass., n.14029/2023).Nel caso di specie, l’avviso opposto riporta sia i presupposti di fattoche le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisionedell’[OSCURATO:PERSONA], atteso che la “integrazione della motivazione”riportata nella “[OSCURATO:PERSONA]” di cui all’avviso,prodotto dalla controricorrente, relativo ad immobile in categoria D/3identificato sia catastalmente che con riferimento alla intestataria, indicaespressamente il criterio utilizzato per la stima, ossia quello del “costo diriproduzione deprezzato di cui alla Circolare n. 6/2012 Agenzia delTerritorio in conformità di quanto previsto al comma 244 L. 190/2014”(ossia con riferimento all’epoca censuaria 1988/89, come riportato nellaintestazione della tabella di stima), vale a dire il cd “procedimentoindiretto” (come risulta dall’intestazione della relazione), di cui all’art. 27 ess. del d.P.R. n. 1142/1949, utilizzabile (alternativamente al“procedimento diretto”) ai fini della “stima diretta” prevista per gliimmobili a destinazione speciale o particolare, tra cui quello in oggetto (incategoria D), come disciplinato dalla Circolare n. 6/2012. La “integrazionedella motivazione”, in calce alla tabella contenuta nella relazione di stima,in cui sono riportati analiticamente i calcoli matematici, effettuati per laNumero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/2026determinazione della rendita, individua il documento da cui sono statidesunti i valori unitari partitamente riportati nella suddetta tabella (ossia il“nuovo “Prontuario di massima per la determinazione della renditacatastale” delle categ. Speciali e Particolari pubblicato nel sito internetdella [OSCURATO:PERSONA] della Toscana-sez. Documentazione – AttivitàCatastali, in uso presso l’Ufficio di Firenze (rif. Costruzioni civili-Cinema,teatri, locali multisala, Altri locali per spettacoli e intrattenimenti,costruzioni ad uno o più piani caratterizzate da ampie superfici coperte eda grado di finitura accurati realizzate in complessi edilizi dedicati)elaborato sulla base di specifiche indagini supportate da consolidatepubblicazioni di settore quali DEI Tipografia del [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] 2010 e [OSCURATO:PERSONA] parametri indice pertipologie edilizie 2007.”), documento di immediata reperibilità per lacontribuente. La suddetta “integrazione della motivazione”, adesplicazione dei calcoli di cui alla tabella, individua inoltre, per ciascunazona (principale e di servizio), il valore unitario e la percentuale diriduzione applicata, specificando che “le consistenze sono statedeterminate sulla base della planimetria presentata (rilevando la noncorrettezza dei dati metrici indicati nel Docfa quadro M del mod. 2NB-parte II)”, quindi utilizzando elementi fattuali risultanti dalladocumentazione (nel caso di specie la planimetria) fornita dalla stessacontribuente, perciò senz’altro messa in condizione di effettuare glieventuali riscontri sui dati metrici riportati nel prospetto e di contestarli.La motivazione dell’avviso chiarisce altresì il motivo del mancatodeprezzamento del fabbricato (“in quanto si tratta di fabbricato realizzatonel 2002”) edificato dopo il biennio censuario 1988-1989 e gli specificicriteri utilizzati per il deprezzamento degli “elementi connessi”.Alla luce di tutti i suddetti elementi, la motivazione dell’avviso diaccertamento catastale deve quindi ritenersi esaustiva, tanto piùconsiderato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimitàNumero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/2026sopra riportato, concernente l’obbligo motivazionale richiesto a seguito diprocedura Docfa.A tal proposito, questa Corte ha inoltre rimarcato che, laddove,come nel caso di specie, viene in rilievo la stima diretta dell’unitàimmobiliare (ex art. 10, r.d.l. n. 652/1939; artt. 8 e 30 del d.P.R. n.1142/1949), quale presupposto e fondamento motivazionale dell’avviso diclassamento, essa esplicita un giudizio sul valore economico dei beniclassati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenzae l’adeguatezza, o non, della motivazione rilevano ai fini non già dellalegittimità dell’atto ma della attendibilità concreta del giudizio cennato edella verifica, in sede contenziosa, della bontà delle ragioni oggetto dellapretesa (v., ex plurimis, Cass., n. 17971/2018; Cass., n. 2268/2014). Intal caso, in sostanza, si pone una questione di mera concludenzadimostrativa dell’avviso, contestabile in sede giudiziaria, ma non dicarenza motivazionale dell’atto.Nemmeno la idoneità della motivazione può ritenersi incisa, comeinvece sostenuto dal giudice d’appello, dalla omessa spiegazione delleragioni per le quali è stato scelto dall’[OSCURATO:PERSONA] il metodo di stimautilizzato, trattandosi di metodo previsto dalla legge (e segnatamentedall'art. 28, comma 2, del Regolamento per la formazione del catastoedilizio urbano, richiamato dalla citata Circolare, nel quale si stabilisce chequalora non sia possibile l'analisi del mercato delle compravendite, ilvalore si stabilisce “con riguardo al costo di ricostruzione, applicando suquesto un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attualedelle unità immobiliari”), perciò legittimamente utilizzabile, senza chepossa ravvisarsi un obbligo di previo raffronto, ai fini motivazionalidell’avviso, con il metodo che il contribuente ha ritenuto di utilizzare nelmodello Docfa.2. Con il secondo motivo vengono denunciate “violazione e falsaapplicazione degli artt. 6-bis, comma 1, 7, comma 1, e 10 della L.Numero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/202627.7.2000, n. 212, in combinato disposto con i commi 1 e 2 dell’art. 7 delDL [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 39, conv. con mod. in L. 23.4.2024, n. 67, con l’art. 61del DPR [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 1142, col DL 14.3.1988, n. 70 e, in particolare conl’art. 11 di quest’ultimo, unitamente all’art. 1, comma 3, del DM[OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 701, convertito con modificazioni dalla L. 13.5.1988, n. 154,in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cpc”, per avere la Corte diGiustizia Tributaria di II grado ritenuto omessi il sopralluogo e ilcontraddittorio preventivo nonché tardiva la rendita catastale dopo seianni, considerando tali omissioni violative della tutela dell’affidamento edel diritto di difesa endoprocedimentale. In particolare, si evidenzia che:1) per consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ai finidel classamento degli immobili a destinazione speciale o particolare, tracui quelli classificati nel gruppo D, il sopralluogo è facoltativo; 2) l’art. 6-bis, comma 1, l. 212/2000, che prevede il contraddittorio preventivoall’adozione degli atti autonomamente impugnabili innanzi al giudicetributario, non si applica agli atti emessi prima del 30 aprile 2024, sicchènon risulta violato alcun diritto di difesa endoprocedimentale, tanto piùche, per consolidata giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui ilcontribuente si sia avvalso della procedura Docfa, l’Amministrazionefinanziaria, in assenza di disposizioni in tal senso, non è tenuta ad attivarepreventivamente il contraddittorio endoprocedimentale, senza che ciòintegri violazione della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea,sussistendo tale obbligo solo per i tributi non armonizzati; 3) non sussistealcun termine decadenziale per l’accertamento catastale, stante lapossibilità concessa all’[OSCURATO:PERSONA] dall’art. 11 del d.l. n. 70/1988 dieffettuare plurime verifiche successivamente al classamento delle unitàimmobiliari urbane per le quali la dichiarazione di cui all’art. 56 del d.P.R.n. 1142/1949 è stata redatta su scheda conforme a modello approvatoantecedentemente alla data di entrata in vigore del d.l. n. 70/1988 edessendo il termine di 12 mesi dalla data di presentazione della renditaNumero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/2026proposta, previsto dall’art. 1, comma 3, del d.m. 701/1994 per ladeterminazione della rendita definitiva, meramente ordinatorio, comechiarito dalla giurisprudenza di legittimità, con conseguente nonconfigurabilità di un legittimo affidamento del contribuente sulladefinitività della proposta contenuta nel modello Docfa.3. Nel controricorso, la contribuente, oltre ad aver resistito agliavversi motivi - premesso che il giudice d’appello, dopo aver ribadito latotale assenza di motivazione dell’avviso di accertamento, avevastigmatizzato l’omesso sopralluogo da parte dell’Ufficio e l’omessocontraddittorio preventivo con la contribuente, “pur non generando (taliomissioni) automaticamente la nullità dell’accertamento” - ha dedotto -quale unico motivo di ricorso incidentale, proposto laddove questa Corteavesse inteso il suddetto inciso quale statuizione di rigetto del motivo didoglianza relativo alla omessa instaurazione del contraddittorio - laviolazione degli artt. 54 e 61 del d.P.R. 1142/1949, per non avere l’Ufficioinstaurato il doveroso contraddittorio preventivo con la società, nonavendo proceduto al sopralluogo prescritto dal citato d.P.R e consentitoalla contribuente di parteciparvi, in violazione del diritto al contraddittorioendoprocedimentale.Orbene, sia il secondo motivo del ricorso principale che il ricorsoincidentale non attingono l’unica assorbente ratio decidendi della sentenzaimpugnata, relativa al ritenuto deficit motivazionale dell’atto impugnato,tant’è che l’omesso sopralluogo e omesso contraddittorio, nonché ladedotta decadenza dal potere accertativo sono stati rilevati dal giudiced’appello incidentalmente sull’espresso presupposto della assuntainidoneità degli stessi a generare “automaticamente la nullità dell’avviso diaccertamento”, perciò “ad colorandum”.Ne deriva l’inammissibilità del secondo motivo del ricorso principalee del ricorso incidentale, pur rilevandosi quanto segue.Numero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/2026Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema diestimo catastale, in assenza di variazioni edilizie, non è richiesta la previa"visita sopralluogo" dell'ufficio, né il sopralluogo è necessario quando ilnuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastalepresentata dal contribuente, atteso che le esigenze sotteseal sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso diaccertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazioni dell'immobile (v.Cass., n. 14630/2025) e che, con specifico riferimento al classamento deifabbricati a destinazione speciale o particolare, da effettuarsi mediante“stima diretta”, a norma del d.P.R. primo dicembre 1949, n. 1142, essanon presuppone l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendol’[OSCURATO:PERSONA] legittimamente avvalersi della valutazione, purchémirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (Cass. n.8529/19; Cass., n. 20508/22; Cass., n. 6272/2025; Cass., n.29354/2025; Cass., n. 14630/2025).La violazione del contraddittorio endoprocedimentale non èravvisabile, alla luce del consolidato orientamento della giurisprudenza dilegittimità (vedi, tra le tante Cass., S.U., n. 21271/2025; Cass. n.30917/2025; Cass., n. 4752/21; Cass., n. 27421/2018), secondo cui, incaso di verifiche fiscali c.d. "a tavolino", nella vigenza della disciplinaapplicabile (alla fattispecie in esame) prima dell'entrata in vigore dell'art.6-bis della legge n. 212/2000 (introdotto dall'art. 1, comma 1, lett. e,d.lgs. n. 219/2023, a sua volta richiamato e interpretato ex artt. 7 e 7-bisdel d.l. n. 39/2024, convertito con modificazioni dalla legge n. 67/2024),con riferimento ai tributi cd non armonizzati l'obbligo di contraddittorioendoprocedimentale vige solo in caso di espressa previsione normativa(mentre ha valenza generalizzata per i tributi cd. armonizzati), conconseguente inconfigurabilità, nella fattispecie concreta, della violazionedel diritto unionale.Numero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/2026Il decorso del tempo stigmatizzato dal giudice d’appello non incidesul potere accertativo dell’[OSCURATO:PERSONA], atteso che, secondoconsolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il termine di12 mesi previsto dall’art. 1, comma 3, del DM n. 701/1994 non è untermine decadenziale, avendo natura meramente ordinatoria, in quanto“modalità di esercizio dei poteri per la formazione e l’aggiornamento delcatasto”, “non essendone il carattere perentorio espressamente previstodalla norma regolamentare né potendo ricavarsi dalla disciplina legislativadella materia, con cui è assolutamente incompatibile un limite temporalealla modificazione o all'aggiornamento delle rendite catastali”, nonincidendo, perciò, sulla potestà accertativa dell’Ufficio (v, tra le altre,Cass., n. 4752/2021, che richiama Cass., n. 6411/2014). Pertanto, ildecorso del suddetto termine non può aver ingenerato né violato unlegittimo affidamento del contribuente sulla definitività della sua proposta,rilevandosi, a tal proposito, che l’art. 11 del d.l. n. 70/1988, in tema diclassamento fa riferimento alla possibilità di plurime successive verificheda parte dell’[OSCURATO:PERSONA], la quale, avendo la rendita catastaleefficacia tendenzialmente illimitata nel tempo, a fronte della illimitatafacoltà del contribuente di presentare istanze di variazione, può a suavolta sempre intervenire a rettificare la rendita proposta, anche decorsol’anno di cui al suddetto d.m. (v. Cass. n. 12790/20; Cass., n. 31574/21).In accoglimento del primo motivo del ricorso principale, la sentenzava cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado dellaToscana, in diversa composizione, per nuovo esame del merito, compresele questioni assorbite e riproposte dalla contribuente nei punti 4) e 5) delcontroricorso. P.Q.Maccoglie il primo motivo di ricorso principale; dichiara inammissibili ilsecondo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale, cassa lasentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II gradoNumero registro generale 3004/2025Numero sezionale 8016/2025Numero di raccolta generale 13248/2026Data pubblicazione 07/05/2026della Toscana, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data25/11/2025.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]