Cassazione n. 08537/2026

a in data 21 febbraio 2017dalla [OSCURATO:PERSONA] delle Marche e depositata il 7marzo 2017;Numero registro generale 10933/2018Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 8537/2026Data pubblicazione 06/04/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20febbraio 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];La Corte osserva:1. L’Agenzia delle Entrate in data 31/05/2008 notificava alcontribuente, titolare di ditta individuale esercente attività nonspecializzate di lavori edili, l’avviso di accertamento n. R9D010100032-2008, con il quale rettificava, ai sensi dell’art. 39, comma 1 lett. d), deld.P.R. 600/1973, la dichiarazione presentata per l’anno 2003,accertando ai fini IRPEF, IRAP e IVA ricavi non fatturati di euro527.124,00 derivanti da vendite immobiliari.2. [OSCURATO:PERSONA] di Ancona accoglieva ilricorso presentato dal contribuente ritenendo erronee le presunzioniposte a base dell’accertamento, fondato su doppie presunzioni.3. [OSCURATO:PERSONA] delle Marche rigettaval’appello dell’Agenzia delle Entrate non valutando idoneo l’impiantoargomentativo probatorio posto a sostegno dell’accertamento, inassenza di un fatto noto sul quale fondare il ragionamento presuntivo:lo scostamento dal valore di mercato è solo presunto poiché in realtàgli atti di compravendita oggetto di esame recavano valori compresi trai minimi ed i massimi di mercato e le differenze di prezzo erano stategiustificate dal contribuente.4. L’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione fondatosu un unico motivo. Il contribuente resiste controricorso.5. In data 10/2/2026 il contribuente deposita memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate deduce, inrelazione all’art. 360, primo comma, num.3, c.p.c., la violazioneNumero registro generale 10933/2018Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 8537/2026Data pubblicazione 06/04/2026dell’art. 115 c.p.c. e dell’art. 116 c.p.c., nonché degli artt. 2727 e 2729c.c., e la violazione in via diretta e conseguenziale degli artt. 39,comma 1 lett. d), del d.P.R. 600/1973 e 54, comma 2, del d.P.R.633/1972.In particolare, l’Agenzia ha rilevato l’erroneità della affermazionesecondo la quale i prezzi delle compravendite si collocavano entro unrange compreso tra minimi e massimi, dovendosi aver riguardo aivalori OMI 2003 e ai valori del listino prezzi esistente presso la BorsaImmobiliare dell’Adriatico per l’anno 2003, nonché l’omessavalutazione analitica degli elementi indiziari esistenti in relazione alleotto compravendite immobiliari prese in esame dall’Ufficio costituitidall’esecuzione di prelevamenti da parte degli acquirenti di importisuperiori ai prezzi dichiarati negli atti notarili di compravendita,dall’esistenza di contratti preliminari recanti prezzi superiori a quellidichiarati nei contratti definitivi, dall’esistenza di perizie di stima degliimmobili per prezzi superiori, dalla valutazione unitaria di tali indizicongiuntamente al notevole scostamento dai valori OMI e dai valoridella [OSCURATO:PERSONA] dell’Adriatico. In definitiva, secondo laricorrente, è erronea l’affermazione secondo la quale l’Agenzia avrebbeproceduto ad una ricostruzione fondata su doppie presunzioni in quantol’accertamento del maggior reddito si fonda invece sul fatto certocostituito dalla documentazione extracontabile esplicativa di valorisuperiori che corrobora la valenza indiziaria dello scostamento daivalori OMI. [OSCURATO:PERSONA] ha poi omesso diprendere in considerazione altri indizi e, segnatamente, con riferimentoalla compravendita [OSCURATO:PERSONA], l’acconto di euro 20.658,00risultante come ricevuto in data 14/09/2002 per il quale invece i giudicid’appello hanno affermato che non vi fosse alcun riscontro bancario,con riferimento alla compravendita Arseski, la circostanza secondo laquale, anche con la restituzione dell’acconto di euro 16.700,00,Numero registro generale 10933/2018Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 8537/2026Data pubblicazione 06/04/2026l’importo dei prelevamenti di euro 137.000,00 è superiore alla sommadi euro 90.000,00 risultante dagli atti, e l’esistenza di una perizia distima dell’immobile di euro 120.000,00, sostanzialmente pari aiprelevamenti.1.1. Il motivo è fondato.1.2. In tema di accertamento dei redditi d’impresa la SupremaCorte ha affermato che, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 deld.P.R. n. 600 del 1973 ad opera dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88del 2009, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità diadeguamento al diritto dell’Unione europea, ha eliminato lapresunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l.n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2006) dicorrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili alvalore normale degli stessi (con ripristino del precedente quadronormativo che ammetteva presunzioni semplici, gravi precise econcordanti), l’accertamento di un maggior reddito derivante dallapredetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltantosulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiaratonell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risultadalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementiindiziari gravi, precisi e concordanti (Cass. sez. 5, n. 12/04/2017, n.9474).In linea di continuità con tale pronuncia, è stato affermato che,nell'ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessionedi beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, dellapresunzione semplice, ai sensi dell'art. 24, comma 5, della l. n. 88 del2009 (legge comunitaria 2008), che ha modificato l'art. 39 del d.P.R.n. 600 del 1973 e l'art. 54 del d.P.R. n. 633 del 1972, non impedisceal giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unicoelemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità,Numero registro generale 10933/2018Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 8537/2026Data pubblicazione 06/04/2026elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI,che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrerenel divieto di presumptio de presumpto (Cass. sez. 5, 25/01/2019, n.2155, Cass. sez.5, 16/06/2021, n. 16957).1.3. L’Ufficio ha posto alla base dell’accertamento, oltre alloscostamento dei prezzi rispetto ai valori OMI per l’anno 2003 ed aivalori derivanti dai listini prezzi degli immobili contenuti nella BorsaImmobiliare Adriatico per l’anno 2003, come dettagliatamente indicatoin atti, altri elementi che non risultano valutati dalla CommissioneTributaria Regionale e che, invece, avrebbero dovuto essereconsiderati compiutamente al fine di verificare se il materiale indiziarioofferto dall’Agenzia potesse assurgere a prova presuntiva per laconvergenza di presunzioni semplici, gravi precise e concordanti, aisensi dell'art. 39, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973.In particolare, con riferimento alla vendita menzionata nellasentenza impugnata come compravendita Dodoli si afferma che vieneerroneamente presunto il pagamento dell’acconto di euro 20.658,00 indifetto di riscontro bancario, senza tener conto però della scritturaprivata dalla quale emergerebbe la dichiarazione del contribuente indata 14/09/2002 di aver effettivamente ricevuto l’acconto in questionee senza considerare gli accertamenti eseguiti sui conti degli acquirentiche documenterebbero prelevamenti consistenti in date prossime allastipula del contratto di compravendita; con riferimento alla cessionemenzionata come compravendita Arseski, la Commissione afferma cheè stata ignorata la restituzione dell’importo di euro 16.700,00, senzavalutare però l’elemento dato dalla perizia di stima del valoredell’immobile per importo superiore a quello indicato nell’atto dicompravendita coincidente, secondo l’impostazione dell’Ufficio, con iprelevamenti per importi superiori effettuati dagli acquirenti nelperiodo di interesse. Ed ancora, mentre con riferimento allaNumero registro generale 10933/2018Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 8537/2026Data pubblicazione 06/04/2026compravendita Bruciati risulta indicata una giustificazione delcontribuente che la Commissione ritiene plausibile, non si evince lavalutazione delle ulteriori compravendite menzionate nell’avviso diaccertamento e riprese nell’atto di appello come riportato nel presentericorso per illustrare il motivo di doglianza in ossequio al principio dispecificità; per queste ulteriori compravendite, l’Ufficio avevaevidenziato ulteriori elementi presuntivi non considerati dallaCommissione Tributaria Regionale, tra i quali la concessione del mutuoper un importo maggiore rispetto al prezzo stabilito (per lacompravendita Gattucci -Montecchiani) senza che si sia verificato se ilmutuo risultava concesso soltanto per l’acquisto o per esempio ancheper la ristrutturazione.2. In definitiva, se il maggior reddito derivante dalla cessione dibeni immobili non può essere presunto, ai sensi dell'art. 39, comma 1,lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973, modificato dall'art. 24, comma 5,della l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), sulla base del soloscostamento del corrispettivo dichiarato nell'atto di compravenditarispetto al valore del bene risultante dalle quotazioni OMI, esso puònondimeno essere provato anche in relazione ad un unico elementopresuntivo ulteriore purché dotato di precisione e gravità (come daultimo ribadito dalla Corte, con ordinanza della sezione tributariadell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 3193), oppure in relazione a plurimi elementipresuntivi, di cui si è dato conto innanzi, che la Commissione TributariaRegionale ha omesso di valutare, spettando poi al contribuente l'oneredella prova contraria.La sentenza va, dunque, cassata poiché l’accertamento si fondanon solo sullo scostamento tra i prezzi indicati negli atti di vendita degliimmobili e le valutazioni dell’OMI e della BIA, ma anche sulla differenzatra i prezzi suddetti desunti dai plurimi elementi considerati dall’Ufficionell’atto di accertamento e trasfusi negli atti di causa, con rinvio alNumero registro generale 10933/2018Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 8537/2026Data pubblicazione 06/04/2026giudice a quo per la valutazione, alla luce delle complessive deduzionisvolte dal contribuente nei gradi merito, della sufficienza degli elementiulteriori rappresentati dall’Agenzia delle Entrate in relazione a ciascunacompravendita verificata circa l’incongruità dei prezzi indicati a fondarela sussistenza di redditi non dichiarati, nonché per il regolamento dellespese di lite anche del giudizio di legittimità.La Corte, P.Q.Maccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte diGiustizia Tributaria di secondo grado delle Marche, in diversacomposizione, la quale provvederà anche al regolamento delle spesedel giudizio di legittimità.Così deciso in Roma nell’adunanza camerale del 20 febbraio 2026Il PresidenteMaria [OSCURATO:PERSONA]