Cassazione n. 20994/2026

ll’avv. [OSCURATO:PERSONA] -avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 4288/2021,depositata il 14 giugno 2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17giugno 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/20261. In accoglimento della domanda formulata da [OSCURATO:PERSONA], ilTribunale di Roma pronunziò la risoluzione del contratto preliminared’acquisto di un capannone che costui aveva concluso con PaoloPaoletti il 13 maggio 2014.Il Tribunale accertò che quest’ultimo aveva taciuto al promissarioacquirente il fatto, decisivo, che l’immobile promesso in vendita avevala copertura in materiale fibrocementoso (eternit) il cui utilizzo erastato vietato dalla l. n. 257 del 1992, in considerazione dei potenzialieffetti nocivi che il materiale impiegato presentava per la salute deglioccupanti.Il promittente venditore fu anche condannato al pagamento dieuro 10.000,00, pari al doppio della caparra ricevuta, e di euro20.000,00 quale parte del prezzo ricevuto in contanti; il Tribunalerespinse, infine, la domanda riconvenzionale con la quale costui avevainvocato la risoluzione del preliminare, in conseguenza del rifiuto dellacontroparte a stipulare il definitivo.2. Impugnata da [OSCURATO:PERSONA] innanzi alla Corte d’appello diRoma, la sentenza fu integralmente riformata con la pronunziaindicata in epigrafe.I giudici distrettuali, per quanto in questa sede ancora diinteresse, ritennero insussistente il grave inadempimento denunciatodal promissario acquirente.Per un verso, infatti, all’atto della sottoscrizione del preliminarecostui aveva dichiarato di aver preso contezza dello statodell’immobile, accettandolo ai fini del successivo acquisto, ragion percui non poteva legittimamente assumere di non essere a conoscenzadel materiale con cui era realizzata la copertura.Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026Detta circostanza, del resto, in sé considerata non integrava alcuninadempimento, perché la l. n. 257 del 1992 aveva vietato l’utilizzodi eternit per le nuove costruzioni, ma non imposto la rimozione dellestrutture precedentemente realizzate (come nel caso in questione),quando conservate in buono stato, derivando i rischi alla salutesoltanto dalla possibile inalazione di microfibre liberate dal materialeframmentato.Così escluso l’inadempimento del promittente venditore, la Corteterritoriale ritenne fondata la domanda di risoluzione che quest’ultimoaveva avanzato in via riconvenzionale, condannando il promissarioacquirente a versare un importo pari alla caparra confirmatoria e arisarcire il danno da fatto illecito cagionato alla controparte per effettodegli interventi da lui realizzati nell’immobile, una volta ottenutane ladisponibilità dopo il preliminare; danno che liquidò in via equitativa ineuro 12.000,00.3. La sentenza d’appello è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA] conricorso per cassazione affidato a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.In esito all’adunanza camerale del 17 giugno 2026 il Collegio hariservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso si compone di due profili.Il ricorrente, denunziando nullità della sentenza per omessapronunzia e violazione dell’art. 1458, primo comma, c.c., lamentaanzitutto che la Corte d’appello, nel regolare gli effetti dellarisoluzione del contratto, non abbia preso in esame la circostanza delversamento, da parte sua, della somma di euro 20.000,00 in contanti«a titolo di integrazione del prezzo convenuto», che pure era stataNumero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026considerata dal Tribunale e doveva conseguire ipso jure allastatuizione.Inoltre, denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 324c.p.c. e 2909 c.c., osserva che, sulla medesima circostanza, ilpromittente venditore non aveva formulato specifico motivo diappello, sicché il suo obbligo di restituzione della somma in questionedoveva ritenersi coperto da giudicato.2. Anche il secondo motivo si articola in due profili.Il ricorrente lamenta anzitutto che la Corte d’appello avrebbeliquidato il danno risarcibile sulla sola base di una consulenza di partedepositata dal promittente venditore, priva di autonomo valoreprobatorio e non suffragata da altre emergenze istruttorie; inoltre,non avrebbe indicato il ragionamento logico-giuridico in base al qualetale consulenza era stata ritenuta più persuasiva rispetto alle diverseprove, da lui offerte, dell’insussistenza di alcun danno risarcibile.In secondo luogo, lamenta l’erroneità della liquidazione equitativadel danno, non sussistendone il presupposto, che consistenell’impossibilità (o particolare difficoltà) per il danneggiato diprovarne l’effettivo ammontare, una volta dimostratane l’esistenza.3. Con il terzo motivo, deducendo violazione degli artt. 1385,secondo comma, 1453 e 1458, primo comma, c.c., il ricorrente siduole del fatto che la Corte d’appello lo abbia condannato alpagamento della caparra confirmatoria già versata all’atto delpreliminare, osservando che al suo inadempimento poteva al piùconseguire il diritto della controparte di ritenerla.Assume, inoltre, che la sentenza di condanna sarebbe errata nellaparte in cui ha cumulato il rimedio della caparra confirmatoria conquello del risarcimento del danno.Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/20264. Infine, con il quarto motivo, deducendo violazione della l. n.257 del 1992, dell’art. 249 del d.lgs. n. 81 del 2008 e degli artt. 115e 116 c.p.c., oltre a «carenza e/o insufficienza della motivazione», ilricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui haritenuto insussistente «un attuale e concreto pericolo alla sua salute»in conseguenza dell’impiego di eternit nella realizzazione dellacopertura del capannone.In tal senso, evidenzia che l’istruttoria di causa aveva datocontezza del fatto che l’immobile sarebbe stato da lui impiegato perl’esercizio dell’attività di autoriparatore, soggiungendo che talecircostanza avrebbe dovuto «indurre il giudice d’appello ad unalettura più attenta» della normativa evocata, nell’ottica della tuteladella sicurezza nei luoghi di lavoro.5. Il quarto motivo riveste priorità logica, in quanto attiene allasussistenza o meno dell’inadempimento dedotto dall’odiernoricorrente, questione rispetto alla quale le restanti censure si pongonosu un piano consequenziale.Il motivo non è fondato.Nell’escludere l’inadempimento idoneo a provocare la risoluzionedel contratto, la sentenza impugnata ha svolto un ragionamento chesi fonda su una duplice base argomentativa.Come più sopra accennato, infatti, dopo aver premesso chel’inadempimento contestato dal promissario acquirente erarappresentato dalla mera circostanza dell’esistenza di una coperturain eternit, asseritamente taciuta dal promittente alienante, la Corted’appello ha evidenziato: [a] che l’odierno ricorrente avevadichiarato, all’atto del preliminare, di essere a conoscenza dello statodi conservazione e manutenzione dell’immobile e di «trovare il tuttodi suo pieno gradimento» (così espressamente la pattuizione,Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026riportata a pag. 5 della pronunzia impugnata), e [b] che, comerilevato anche dalla Corte di cassazione (con richiamo alla sentenzan. 15742/2017), «la legge 27 marzo 1992, n. 257 – posta a tuteladell’ambiente e della salute – ha vietato per il futuro lacommercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi infibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di talimateriali nelle costruzioni (…) già esistenti al momento della suaentrata in vigore, prevedendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligodei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari localila presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici (art. 12) econsentendo la conservazione delle strutture preesistenti cheimpiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buonostato manutentivo».Dalla sinergica considerazione di tali circostanze si evince dunqueche la deduzione di un grave inadempimento, che il ricorrente ha fattoconsistere nella pericolosità dell’immobile per la salute dei suoioccupanti a causa del materiale della copertura, avrebbe impostol’allegazione del fatto che quest’ultima non si trovava in buono statomanutentivo, e che tanto non fosse immediatamente percepibiledall’esame dei luoghi, invece omessa dal ricorrente.In ciò deve quindi condividersi la sentenza impugnata, che harilevato un decisivo difetto di allegazione in seno alla denunzia diinadempimento; per contro, erra il ricorrente nel prospettare unsostanziale inadempimento in re ipsa per il sol fatto che la normaviolata attiene alla protezione della salute, in difetto dell’indicazionedi una condotta idonea a determinarne la violazione, rilevantenell’ottica dei reciproci obblighi delle parti.In punto dell’affermata insussistenza di un inadempimento,pertanto, la sentenza impugnata è esente da vizi.Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/20266. Si procede dunque all’esame del primo motivo, che è fondato.Il Tribunale, accogliendo in toto la domanda del promissarioacquirente, condannò il promittente venditore a restituire l’importo dieuro 20.000,00, versatogli quale “ulteriore acconto sul prezzo”all’atto del preliminare.Nel pronunziare la risoluzione del contratto per inadempimentodell’odierno ricorrente, la Corte d’appello non ha tenuto conto di talecircostanza, incorrendo nell’omissione di pronuncia lamentata.Ora, è ben vero che l’effetto restitutorio, pur conseguendo allapronunzia di risoluzione del contratto, non può ritenersi implicito nellarelativa domanda, con la conseguenza che la declaratoria dirisoluzione non autorizza il giudice a emettere un provvedimentorestitutorio in assenza di domanda del contraente che ne ha diritto,rientrando nell’autonomia delle parti disporre degli effetti dellarisoluzione, con l’eventuale richiesta, anche in un successivo eseparato giudizio, di restituzione della prestazione rimasta senzacausa (così Cass. 18 agosto 2022, n. 24915; si veda anche Cass. 4ottobre 2022, n. 28722).E tuttavia, nel caso di specie il ricorrente ha riprodotto uno stralciodella propria comparsa di costituzione in appello, che riporta ledomande formulate al tribunale, tra le quali quella di restituzione delpredetto importo quale «somma rimasta sine titulo».La domanda di restituzione, in conseguenza della pronunziarisolutoria, era dunque stata formulata al tribunale, che l’ha accoltae, per di più, era stata riproposta anche in appello, per lo menogrado nella comparsa di costituzione in appello e la richiesta di rigettodell’appello.Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026Né, come sostenuto dal controricorrente, era necessario che taledomanda fosse riproposta innanzi alla Corte territoriale sotto formadi motivo di appello incidentale condizionato; come questa Corte hainfatti più volte affermato, il relativo onere non grava sulla partetotalmente vittoriosa in primo grado, ma solo su quella rimastaparzialmente soccombente in relazione a una domanda o eccezionedi cui intende ottenere l’accoglimento (fra le altre, Cass. 6 aprile2021, n. 9265; Cass. 13 maggio 2016, n. 9889; Cass. 14 marzo 2013,n. 6550).Poiché, dunque, l’obbligo restitutorio consegue all’efficacia extunc della risoluzione del contratto, pronunziata anche dalla Corted’appello, il motivo è fondato e merita accoglimento, avendo la Corted’appello erroneamente omesso la relativa pronuncia.7. Anche il secondo motivo è fondato, seppur nei limiti che siprecisano.La sentenza impugnata ha ritenuto «fondata […] la domandarelativa all’accertamento della responsabilità del sig. [OSCURATO:PERSONA] exart. 2043 c.c. per i danni tutti apportati all’immobile», derivati dagliinterventi di modifica dello stato dei luoghi che costui aveva realizzatouna volta immesso nel possesso del capannone, conseguentementecondannandolo al relativo risarcimento.A sostegno di tale decisione, la Corte d’appello ha svolto unragionamento che può essere così compendiato:- sulla base della «perizia tecnica prodotta dal Paoletti in primo grado,e dalle foto attestanti lo stato dei luoghi», risultavano eseguiti nelcapannone interventi non di «mera manutenzione ordinaria», ma«che hanno comportato una modifica dell’immobile in parti che solo ilproprietario era legittimato a porre in essere» (pagg. 7-8);Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026- tali interventi, indicati nel dettaglio, sono menzionati dalla stessaperizia di parte, idonea a supportarli «a livello di seri indizi di prova»,in forza delle «numerose foto attestanti lo stato dei luoghi al momentodella riconsegna dell’immobile» (pag. 8).Nei termini esposti, e diversamente da quanto afferma ilricorrente, la statuizione oggetto di censura appare motivata in modoesauriente e senza alcuna contradditorietà.Né può ritenersi che la Corte d’appello abbia ritenuto provato ildanno sulla sola base della consulenza di parte, che è statacorrettamente valutata come mero elemento indiziario (cfr. Cass. 28febbraio 2025, n. 5362); dalla motivazione della sentenza emergeinfatti con chiarezza che i danni all’immobile erano anzituttodimostrati dalla documentazione fotografica attestante lo stato deiluoghi, e riposavano, quindi, su una prova documentale.Del resto, nel formulare la censura il ricorrente non indica qualiprove significative del contrario sarebbero state acquisite al giudizioe ignorate dai giudici di merito, eccezion fatta che per le dichiarazionida lui stesso rese in sede di interrogatorio formale, che, con tuttaevidenza, non possono essere valutate a suo favore (Cass. 13 aprile2005 n. 7614; Cass. 9 gennaio 2002 n. 200).Le doglianze del ricorrente sono invece fondate per la parteconcernente la liquidazione equitativa del danno.Sul punto, è principio acquisito nella giurisprudenza di questaCorte quello secondo cui la liquidazione equitativa del danno, avendonatura sussidiaria e non sostitutiva, presuppone l’esistenza di undanno oggettivamente accertato, attribuendo al giudice di merito nongià un potere arbitrario, ma una facoltà di integrazione in viaequitativa della prova semipiena circa il relativo ammontare, sicchéad essa non può farsi ricorso per sopperire alle carenze o decadenzeNumero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026istruttorie in cui le parti fossero incorse (così, per tutte, Cass. 28 luglio2025, n. 21607).Di tale facoltà, pertanto, il giudice del merito può avvalersisoltanto laddove abbia previamente accertato che un danno esista,ma la relativa stima sia impossibile o estremamente difficile indipendenza di fattori oggettivi (Cass. 12 aprile 2023, n. 9744; Cass.22 febbraio 2017, n. 4544).La sentenza impugnata non ha fatto buon governo di taleprincipio.I giudici d’appello, infatti, hanno liquidato l’importo di euro12.000,00 sulla base del dato che il consulente di parte avevaquantificato i costi per i lavori di ripristino in euro 38.600,00,affermando di ritenere congrua ed equa la riduzione. In questo modo,hanno recepito integralmente e acriticamente, quale base divalutazione, la stima dei danni contenuta nella perizia stragiudizialeprodotta dal promittente venditore «in difetto di una sicura provacirca le condizioni dell’immobile prima della presa in consegna» daparte del promissario acquirente; ma tale circostanza, in séconsiderata, non valeva certamente a designare che la prova dellostatus quo ante fosse impossibile o particolarmente difficoltosa, inspecie una volta acclarata la sussistenza di documentazionefotografica che attestava l’immutazione dello stato dei luoghi. Né lariduzione dell’importo determinato dal consulente di parte valeva agiustificare la scelta, esplicitando piuttosto la convinzione che i danninon fossero stati quantificati dal consulente di parte in terminiPer il profilo indicato, pertanto, il motivo merita accoglimento.8. Residua l’esame del terzo motivo di ricorso.Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026Esso è fondato per la parte concernente il versamento dellacaparra confirmatoria e infondato per il resto.Si rammenta che, secondo le previsioni dell’art. 1385 c.c., oveall’atto del contratto sia stata versata una caparra confirmatoria, laparte non inadempiente può scegliere se recedere – trattenendo lacaparra o pretendendone il doppio a seconda che si tratti delcontraente che l’ha ricevuta o versata – ovvero agire per l’esecuzioneo la risoluzione del contratto, con conseguente richiesta dirisarcimento del danno secondo le norme generali.Nella fattispecie, la Corte d’appello ha condannato il promissarioacquirente [OSCURATO:PERSONA], il quale aveva già versato la caparra, al pagamentodi un importo pari all’ammontare della caparra, come se si trattassedi colui che l’aveva ricevuta all’atto del preliminare; sul punto,pertanto, sussiste violazione dell’art. 1385, secondo comma, c.c.perché il promittente venditore, essendo stato individuato come laparte non inadempiente con pronuncia che resiste in questa sede,aveva diritto a trattenere la caparra ricevuta (come peraltrodichiarato nel corpo della motivazione della sentenza), ma non aottenere importo pari al doppio della caparra.In proposito, non è in alcun modo condivisibile l’affermazione delcontroricorrente secondo cui la condanna pecuniaria sarebbe volta «alristoro del danno conseguente alla pronuncia di risoluzione perinadempimento», poiché l’unico danno liquidato in sentenza è quellodi cui alla precedente censura, fondato su un titolo di responsabilitàextracontrattuale e cumulabile con la ritenzione della caparra per leragioni di seguito esposte; non possono neppure ipotizzarsi altri dannida inadempimento, in quanto la parte non inadempiente ha optatoper trattenere la caparra.Numero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026Invece, il motivo non è fondato nel suo profilo concernente ilcumulo fra la caparra e il danno da fatto illecito.La ritenzione della caparra, assolvendo la funzione di preventivaliquidazione del danno da inadempimento, non si può porre comerimedio alternativo in caso sussistano danni discendenti da fattoillecito; si aggiunge al risarcimento del danno, nel caso in cuiall’inadempimento del preliminare si accompagni la commissione, daparte del contraente inadempiente, di fatto illecito che comportil’obbligo di risarcire il danno.E infatti, tale obbligo discende da una distinta fonte, che nel casodi specie è costituita dai danneggiamenti cagionati all’immobile daparte del promissario acquirente che aveva avuto la disponibilitàdell’immobile prima del perfezionarsi dell’effetto traslativo, comeanaliticamente descritti dalla sentenza impugnata (laddove elenca ilavori interni ed esterni eseguiti sull’immobile dal promissarioacquirente). In relazione a tale diverso titolo di responsabilità, ilpromittente venditore è legittimato a richiedere il relativorisarcimento, fermo e distinto restando il suo diritto a incamerare lacaparra (in questi termini, con riguardo al danno da occupazioneillegittima, si vedano Cass. 27 febbraio 2025, n. 5201, Cass. 5 marzo2024, n. 5891, Cass. 30 settembre 2016, n. 19403).Su tale specifico punto, dunque, la sentenza impugnata va esenteda censura.9. In conclusione, il ricorso va accolto in relazione al primo motivo,nonché, nei limiti di cui in motivazione, al secondo e al terzo motivo,con rigetto per il resto.La sentenza impugnata è cassata con rinvio al giudice a quo, indiversa composizione, affinché, facendo applicazione dei principienunciati e attenendosi a quanto sopra esposto, provveda al riesameNumero registro generale 2562/2022Numero sezionale 1586/2026Numero di raccolta generale 20994/2026Data pubblicazione 20/06/2026della vicenda in relazione ai motivi accolti, concernenti gli effettirestitutori della risoluzione del contratto preliminare, la statuizionerelativa alla caparra confirmatoria e la liquidazione del danno da fattoillecito.Al giudice del rinvio è altresì demandata la regolamentazione dellespese del presente giudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, il secondo e il terzo motivonei limiti di cui in motivazione, rigettando per il resto il ricorso; cassala sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corted’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la statuizionesulle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte dicassazione, il 17 giugno 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino