Cassazione n. 13305/2026

rese cron. n. 1174/2019,depositato in data il 6.10.2019;udita la relazione svolta nella camera di consigliodell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:SOCIETA]. stipulò con [OSCURATO:SOCIETA]. un contrattopreliminare di compravendita avente ad oggetto tre unitàimmobiliari (appartamento, autorimessa e cantina). Dopo avereNumero registro generale 37244/2019Numero sezionale 1155/2026Numero di raccolta generale 13305/2026Data pubblicazione 08/05/2026pagato il prezzo, di fronte all’inadempimento della promittentevenditrice, propose azione ex art. 2932 c.c., che venne accoltadal Tribunale di Varese con ordinanza pronunciata all’esito digiudizio sommario di cognizione (art. 702-ter c.p.c., rationetemporis vigente), ordinando la cancellazione delle ipoteche acura e spese della società convenuta. L’ordinanza non venneimpugnata e passò in giudicato.Intervenuto successivamente il fallimento di [OSCURATO:SOCIETA].S.r.l., dichiarato dal medesimo Tribunale di Varese, [OSCURATO:SOCIETA]si rivolse al giudice delegato chiedendogli di disporre lacancellazione delle ipoteche ai sensi dell’art. 108, comma 2,legge fall.A fronte del rigetto di tale istanza, [OSCURATO:SOCIETA]. proposereclamo ai sensi dell’art. 26 legge fall., che venne però del paririgettato, sul presupposto dell’inapplicabilità dell’invocato art.108, comma 2, legge fall. in un caso in cui il trasferimento degliimmobili era intervenuto prima della dichiarazione di fallimentoe, quindi, non nell’ambito della liquidazione concorsuale.Contro il decreto del tribunale, [OSCURATO:SOCIETA]. ha propostoricorso per cassazione articolato in due motivi.Il fallimento [OSCURATO:SOCIETA]. è rimasto intimato.La ricorrente ha depositato memoria illustrativa neltermine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione incamera di consiglio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso denuncia «violazione e/o falsaapplicazione, ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 108,comma 2, legge fall.».Secondo la ricorrente il giudice delegato ha il potere di (edè tenuto a) cancellare l’ipoteca sul solo presupposto che ilcontratto preliminare sia opponibile al fallimento, dovendosiNumero registro generale 37244/2019Numero sezionale 1155/2026Numero di raccolta generale 13305/2026Data pubblicazione 08/05/2026ritenere a tal fine irrilevante che il trasferimento del bene inesecuzione del preliminare sia avvenuto prima dell’aperturaoppure nel corso della procedura concorsuale.1.1. Il motivo è infondato.La ricorrente invoca, quale precedente a suo favore, unasentenza di questa Corte (n. 3310/2017), che anche il [OSCURATO:PERSONA] cita a sostegno della propria decisione. In quell’arrestosi stabilì che la cancellazione delle ipoteche deve essere ordinatadal giudice delegato anche quando il curatore vende l’immobileal promissario acquirente, in esecuzione del contrattopreliminare, perché si tratterebbe pur sempre di una vendita«procedimentalizzata», ovverosia inserita nella proceduraesecutiva concorsuale. È quindi chiaro che quel precedente nonviene correttamente invocato nel ricorso, perché non potrebbeessere utile alla tesi qui sostenuta da [OSCURATO:SOCIETA]., ovverosia cheil giudice delegato abbia il potere di (e quindi debba) ordinarela cancellazione dell’ipoteca quando il trasferimento del bene èavvenuto prima (e quindi al di fuori) della proceduraconcorsuale.A ciò si aggiunga che, nel frattempo, le Sezioni unite(sentenza n. 7337/2024) hanno superato l’orientamentoespresso in Cass. n. 3310/2017, stabilendo che nemmeno tuttele vendite effettuate dal curatore fallimentare consentono l’usodel potere di purgazione attribuito al giudice delegato dall’art.108, comma 2, legge fall., ma soltanto le vendite competitiveaperte al mercato dei potenziali interessati all’acquisto, secondole regole stabilite nell’art. 107 legge fall. (ai sensi dell’art. 118disp. att. c.p.c., si rinvia all’ampia e condivisibile motivazionedella sentenza delle Sezioni unite). E se l’art. 108, comma 2,legge fall. non si applica alle vendite fallimentari noncompetitive, a più forte ragione non si può applicare al caso quiNumero registro generale 37244/2019Numero sezionale 1155/2026Numero di raccolta generale 13305/2026Data pubblicazione 08/05/2026in esame, nel quale il trasferimento dei beni è stato dispostocon provvedimento (ordinanza ex artt. 702-bis e ss. c.p.c.)pronunciato prima del fallimento e in contraddittorio conl’imprenditore poi fallito.1.2. La questione di legittimità costituzionale che laricorrente prospetta per il caso che non venga condivisal’interpretazione della legge da lei preferita è manifestamenteinfondata.Innanzitutto, proprio alla luce della richiamata decisionedelle Sezioni unite, non c’è alcun pericolo di disparità ditrattamento tra chi, avendo pagato l’intero prezzo dicompravendita, abbia anche ottenuto il trasferimento del beneprima del fallimento e chi, invece, abbia solo trascritto ladomanda ex art. 2932 c.c., dovendo quindi ottenerel’esecuzione del preliminare nel corso del fallimento, da partedel curatore.In secondo luogo, la situazione in cui si trovano gliacquirenti in preliminare di un immobile già ipotecato, quandofanno pagamenti al promittente venditore senza che questiprovveda a pagare il creditore ipotecario, prescinde dallafallibilità del venditore, perché discende direttamente dallecaratteristiche del diritto di ipoteca; non può quindi essere ilfallimento a risolvere la questione in pregiudizio (e comunquecontro la volontà) del creditore titolare di ipoteca opponibiletanto al fallimento, quanto agli acquirenti del bene.2. Il secondo motivo denuncia «violazione e/o falsaapplicazione, ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 72legge fall., anche in relazione agli artt. 1351 e 2932 c.c.».La ricorrente si duole che il tribunale abbia escluso che ilrapporto instaurato tra lei e [OSCURATO:SOCIETA]. con la stipula delNumero registro generale 37244/2019Numero sezionale 1155/2026Numero di raccolta generale 13305/2026Data pubblicazione 08/05/2026contratto preliminare fosse un rapporto ancora pendente almomento dell’apertura del fallimento di [OSCURATO:SOCIETA]2.1. Anche questo motivo è infondato.Il Tribunale di Varese ha correttamente rilevato che nellanota per la trascrizione nei registri immobiliari dell’ordinanzache tiene luogo del contratto definitivo «non sono riportateannotazioni circa la subordinazione dell’efficacia della sentenza[recte: ordinanza] ad altri elementi fattuali»; ciò, del resto, incoerenza con il contenuto del provvedimento giurisdizionale,ove «la preventiva cancellazione delle ipoteche non vieneindicata come una condizione sospensiva del trasferimento».In ogni caso sarebbe comunque assorbente il rilievo che,in virtù del principio affermato dalle Sezioni unite con ladecisione citata, la pendenza del rapporto contrattuale almomento della dichiarazione di fallimento non basterebbe, diper sé, per dare fondatezza alla pretesa di ottenere un ordine dicancellazione dell’ipoteca da parte del giudice delegato.3. Rigettato il ricorso, non si dà luogo a provvedere sullespese di lite, non avendo svolto difese la parte intimata.4. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115del 2002, sussistono i presupposti per il versamentodell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.MLa Corte:rigetta il ricorso;dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R.n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per ilversamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo aNumero registro generale 37244/2019Numero sezionale 1155/2026Numero di raccolta generale 13305/2026Data pubblicazione 08/05/2026titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso a normadel comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consigliodell’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Il Presidente