Cassazione n. 18406/2023

Rep. ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al R.G.N. 3509-2021 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, via Virgilio, n. 8, presso e nello studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende giusta procura speciale in atti; -ricorrente e controricorrente al ricorso incidentale - contro [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, via [OSCURATO:PERSONA], n. 25, presso e nello studio Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -2- dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende giusta procura speciale in atti; -controricorrenti e ricorrenti incidentali - avverso la sentenza n. 5118/2020 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 20/10/2020; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/10/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; udito il P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]'ERBA, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale [OSCURATO:PERSONA] 1. La vicenda de qua, che per la terza volta perviene al giudizio di questa Suprema Corte,trae origine da un contenzioso avviato nel lontano 1998 avanti il Tribunale di Velletri, adito dalla promittente venditrice [OSCURATO:PERSONA], che - con sentenza n. 53 del 2007 - dichiarava rescisso per lesione ultra dimidium ai sensi dell'art. 1448 c.c. il contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Nettuno, via [OSCURATO:PERSONA] 1 int. 1, dalla medesima sottoscritto il 18 marzo 1998 con i coniugi promissari acquirenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Q uesti ultimi venivano condannati a restituire all'attrice l’immobile entro il 15 febbraio 2007 e a corrispondere alla medesima, previa compensazione con la somma della stessa ricevuta in virtù del preliminare, l'importo di euro 93.683 a titolo di indennità per l'occupazione dell'immobile in questione dal1° gennaio 1999 al 30 giugno 2006. Il giudice di primo grado rigettava la domanda riconvenzionale formulata dei convenuti ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento delbene oggetto del preliminare e dava Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -3- atto della sopravvenuta rinuncia de i medesimi all'ulteriore domanda di restituzione del doppio della caparra e di rimborso delle migliorie. 2. Decidendo sull'appello avanzato dai soccombenti convenuti e nella resistenza dell'appellata Rosati, la Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 4549/2008, in riforma integrale della decisione impugnata e in accoglimento del gravame, respingeva la domanda di rescissione proposta dalla Rosati unitamente a quelle accessorie e accoglieva la domanda riconvenzionale degli appellanti ex art. 2932 c.c., subordinando l 'efficacia esecutiva della sentenza al pagamento del residuo prezzo di euro 118.785,09 da parte degli acquirenti. 3. [OSCURATO:PERSONA] ricorreva in cassazione avverso tale decisione e questa Corte, con sentenza n. 13114/2010, accertate carenze motivazionali della sentenza (quanto al riscontro dello stato di bisogno della Rosati, necessario ai fini della pronuncia sulla domanda di rescissione ai sensi dell'art. 1448 c.c., nonché sulla determinazione del valore dell'immobile per evincerne la dedotta lesione), in accoglimento dei motivi del ricorso cassava la pronuncia della Corte capitolina, rinviando la causa ad altra sezione dello stess o giudice per un nuovo esame. 4. [OSCURATO:PERSONA] riassumeva il giudizio in sede di rinvio invocando il rigetto del pregresso appello formulato dai coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. La Corte d'appello di Roma, con sentenza n. 5733/2016, nella resistenza degli originari appellanti, disponeva la rinnovazione della CTU e così provvedeva: dava atto che sussistevano i presupposti per pronunciare la rescissione per lesione del contratto preliminare dedotto in giudizio; accoglieva la Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -4- domanda di riconduzione ad equità delle condizioni patrimoniali avanzata dai coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ai sensi dell'art. 1450 c.c.; accoglieva la domanda subordinata proposta dai medesimi coniugi ex art. 2932 c.c., subordinando l'efficacia traslativa della sentenza al pagamento da parte degli stessi del residuo prezzo di compravendita, rideterminato in euro 278.886,72 e delle somme fino allora corrisposte alla venditrice a titolo di caparra e in conto prezzo. 5. Avverso tale sentenza, resa in sede di rinvio, hanno proposto ricorso per [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]: con sentenza n. 15338/2018, questa Corte, in relazione all’accoglimento dei proposti motivi terzo e quarto, cassava la decisione impugnata e rinviava nuovamente alla Corte di Appello di Roma in differente composizione. 6. Le parti riassumevano il giudizio con autonomi atti, ad esito del quale la Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 5118/2020, ha accolto l'appello proposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] contro la sentenza n. 53/2007 del Tribunale di Velletri e, in riforma della stessa, ha respinto le domande proposte da [OSCURATO:PERSONA]. In accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata dagli appellanti, per l'effetto ha trasferito in capo a gli stessi la proprietà dell'immobile controverso, subordinatamente al pagamento in favore di [OSCURATO:PERSONA] della somma di euro 118.785,00 oltre interessi legali dal 31/12/1998 al saldo, da effettuare entro 90 giorni dal passaggio in giudicato della decisione emessa. Ha infine regolato le spese del doppio giudizio di Cassazione e dei gradi d el giudizio di merito, ponendo i costi delle CTU definitivamente a carico della Rosati. Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -5- 7. Nei confronti di questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidandosi a quattro motivi di ricorso. 8. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale con un unico motivo. 9. La ricorrente principale ha proposto controricorso al ricorso incidentale. 10. In prossimità dell’udienza, entrambe le parti hanno depositato memorie. 11. Il ricorso è stato decisoin camera di consiglio, non avendo alcuna delle parti depositato istanza per la trattazione in pubblica udienza. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il primo motivo la ricorrente principale contesta la violazione e falsa applicazione degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c., nonché degli artt. 61 e 62 c.p.c., censurando la sentenza impugnataperché la stessa non ha considerato : - i l reale valore di mercato dell'immobile promesso in vendita (maggior valore da considerare rispetto ad un esiguo 5% determinato dal CTU); - i l reale valore del diritto di prelazione sul lastrico solare sovrastante l'appartamento promesso in vendita: - l'incremento di valore del fabbricato provocato dalla costruzione dell'autorimessa interrata che è nettamente superiore al costo di costruzione del locale a ciò adibito. Si duole la ricorrente che la sentenza gravata non abbia tenuto conto della CTU Ing. Ciampi, nominato dalla Corte di Appello di Roma nel primo giudizio di rin vio RG. 4320/2010 definitocon la sentenza n. 5733/2016, che ha fatto riferimento al Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -6- parametro OMI, basato sulle vendite reali del tempo, per determinare il prezzo di mercato dell’immobile di cui è questione. 1.1.-Il motivo è destituito di fondamento. Trattandosi di giudizio di rinvio, pare opportuno preliminarmente riportare il principio di diritto affermato da questa Corte nella sentenza rescindente (n. 15338/2018), che aveva indicato al nuovo giudice del rinvio la necessità, al fine di verificare l’effettiva comprovata sussistenza dell'elemento della sproporzione “ultra dimidium” delle prestazioni corrispettive delle parti, di compiere tale accertamento sul valore dei beni al momento della stipula del preliminare e di indagare “ non sul preteso valore intrinseco dell’immobile oggetto del contratto bensì sull'entità dei prezzi correnti o mediamente ottenibili in una normale contrattazione di mercato temporalmente fissata, che - con riferimento al caso concreto - avuto riguardo alle trattative intercorse, non aveva superato l'importo di L. 400.000.000, tenuto conto dell'offerta che era stata fatta ad altro soggetto interessato all'acquisto (tale Halabi), la cui vicenda contrattuale era poi sfociata in sede penale con la denuncia della Rosati per ‘truffa contrattuale’, avendo ella stipulato un secondo preliminare relativo allo stesso immobile già promesso in vendita agli attuali ricorrenti”. La sentenza censurata ha fatto corretta applicazione di tale principio di diritto, pronunciato all’atto dell’accoglimento del terzo motivo di ricorso per cassazione, con il quale i ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano lamentato che l'allora giudice di rinvio non avesse considerato la sproporzione tra le prestazioni corrispettive delle parti in relazione al reale valore dell'immobile,da valutarsi non in modo meramente astratto ma in base ai prezzi commerciali “in Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -7- illo tempore”correnti, da cui desumere l'eventuale configurazione della lesione ultra dimidium. Sulla scorta dell’affermatoprincipio, i l giudice del rinvio , con la sentenza impugnata in questa sede, ha ritenuto che la pronuncia del primo giudice si era basata unicamente sulle risultanze della CTU Geom. Pistolesi - ch e aveva stimato in L. 608.000.00 il valore dell'immobile compromesso in vendita dalla Rosati - ritenendo questa decisione basata sulla determinazione astratta del valore dell'immobile, non avendo in alcun modo valutato i prezzi correnti del periodo e la loro evincibilità dalle trattative pregresse,quali emerse dall'istruttoria della causa. Dopo avere considerato le prove acquisite, in particolare le deposizioni dei testi escussi Cassandra e Brenci, che avevano dichiarato che il bene era in vendita a L. 370.000.000,nonché la stipula del contratto preliminare di vendita Rosati-Halabi avvenuta un mese prima della conclusione del contratto di cui si discute(in cui era stato dichiarato, ancorchè fittiziamente, ma in maniera da risultare congruente con i valori di mercato effettivi, un importo di L. 400 . 000.000 ) , la sentenza impugnata è pervenutaalla conclusione che “il minor valore di L. 310.000.000 di cui al preliminare inter partes non solo può derivare dall'esito della trattativa che nella allegazione degli appellanti era partita dalla somma di L. 340.000.000 (valore che non risulta contestato ex adverso); trattativa che può aver tenuto conto delle obiettive carenze dell'immobile evidenziate dai promissari acquirenti”, quali la mancanza del certificato di abitabilità e di un'autorimessa per il ricovero dell'autovettura. Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -8- Da qui, la ritenuta assenza delprimo requisito – quello del la sproporzione tra le prestazioni- rilevante ai fini della rescissione per lesione. Di fronte a tale argomentare il mezzo di ricorso si risolve in una critica non tanto alla sentenza impugnata (visto che non viene contestata la scansione logica seguit a dalla Corte distrettuale per pervenire al rigetto dell’appello ) , quanto allo stesso principio di diritto posto da Cass. n. 15338/2018. Secondo la ricorrente il criterio che il giudice del rinvio avrebbe dovuto utilizzare per determinare la sussistenza o meno dello squilibrio tra le prestazioni era quello utilizzato ne lla consulenza dell’ing. Ciampi disposta dalla Corte di A ppello di Roma conla decisione n. 5733/2016. Ma tale decisione, che ha definito il primo giudizio di rinvio,è stata cassatadalla sentenza della Suprema Corte n. 15338/2018, la quale ha espressamente dichiarato che, in violazione dell’art.1448 c.c., il giudice del rinvio, “per pervenire alla quantificazione del preteso valore dell'immobile al luglio 1998 ha posto esclusivo riferimento - in funzione di una sua esclusiva determinazione in astratto - alle due consulenze tecniche espletate, obliterando del tutto sia il riferimento alle concrete contrattazioni realizzate in tale epoca e alle indagini di mercato immobiliari concretamente contestualizzate, sia la valorizzazione di tutti gli altri aspetti -pure dedotti in giudizio dagli odierni ricorrenti - incidenti potenzialmente in peius su siffatta valutazione riconducibile ai possibili vizi occulti dell'immobile, quali la prospettata carenza del certificato di abitabilità, l'esistenza di strutture in eternit e l'insussistenza dell'autorizzazione amministrativa per la costruzione di un garage interrato”. Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -9- I ricorrenti non possono pertanto riproporre, in contrasto con quanto deciso dalla pronuncia di legittimità rescindente, le medesime argomentazioni (ovvero l’esclusività della perizia Ing. Ciampi per determinare la sussistenza o meno dello squilibrio) poste a base della sentenza annullata. Si può rilevare ulteriormente che le norme poste a fondamento del vizio denunciato non risultano neppure correttamente invocate, posto che – quanto agli artt. 115 e 116 c.p.c. - la ricorrente non lamenta che “ il giudice abbia giudicato in base a prove non introdotte dalle parti, o disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, o che abbia disatteso il principio di libera valutazione delle prove in assenza di una deroga normativa, o, al contrario, che abbia valutato secondo prudente apprezzamento una prova o risultanza probatoria soggetta ad un diverso regime”(Cass. n. 12387/2020; Cass. n. 11892/2016). Non del tutto comprensibile è la censura riguardante la violazione degli artt. 61 e 62 c.p.c., in ordine ai quali ci si può limitare ad affermare che la Corte territoriale non si è certamente discostata dagli esiti della consulenza tecnica (quella del geom. Pistolesi, sulla quale si era incentrata la decisione diprimo grado) senza un’idonea motivazione. 2.-Il secondo motivoè così rubricato: “Omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Violazione dell'art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c. in relazione all'art.1448 c.c.”. Con il motivo la ricorrente si duole, nell’ordine: dell’inattendibilità di alcune deposizioni testimoniali; delle argomentazioni presenti in sentenza per determinare la lesione Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -10- “ultra dimidium”, in relazione alle quali si eccepisce la mancata considerazione delle circostanze emerse nella CTU resa nel giudizio dinanzi alla Corte di Appello di Roma definito con la sentenza n. 5733/2016; della mancata considerazione da parte della sentenza gravata che la Rosati avrebbe dimostrato che i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] fossero consapevoli dell'altrui stato di bisogno; dell'incongruenza della decisione, che richiama l'asserito contratto preliminare di compravendita tra Rosati e Halabi, inficiato da simulazione assoluta e quindi inesistente anche nella determinazione del prezzo. 2.1.- Il motivo è infondato , posto che si risolve in una generica critica alla sentenza (le deposizioni testimoniali contestate neppure vengono specificate), senza indicare quale sarebbe il fatto decisivo omesso, presupposto del motivo denunciato, contravvenendo all’insegnamento di questa Suprema Corte, secondo il quale qualora il ricorrente in cassazione denunzi il vizio relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, “ « nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., deve indicare il "fatto storico", il cui esame sia stato omesso, il "dato", testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua "decisività" …» (SS.UU. Cass. 8053/2014) . 3.-Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la v iolazione e falsa applicazione dell'art. 2932 c.c., in relazione all'art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., con particolare riferimento all’illegittimo Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -11- accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo a contrarrein favore dei controricorrenti. Il mezzo di ricorso ha ad oggetto l’accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata dai controricorrenti ai sensi dell’art. 2932 c.c. Sostiene la ricorrente che la sentenza impugnata illegittimamente avrebbe ritenuto ammissibile e fondata la domanda riconvenzionale di pronunzia della sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso, in quanto la sproporzione delle prestazioni e l'abuso dei coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] dello stato di bisogno della Rosati ha determinato l'inosservanza degli obblighi di buona fede e correttezza che risultano essere presupposti per l'accoglimento della domanda di trasferimento del diritto reale ex art. 2932 c.c. 3.1.-Come rilevato anche dal P ubblico M inistero , il motivo è inammissibile perché la questione non risulta trattata nella sentenza impugnata e la ricorrente non ha assolto all'onere che le competeva, in virtù del principio di autosufficienza di cui all'art.366 c.p.c., di indicare dove e quando l'avesse sollevata nei precedenti gradi di merito per consentire alla Corte di valutarne la ritualità. In sede di legittimità non è consentita la prospettazione di nuove questioni di diritto, ancorché rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del processo, quando esse presuppongano o richiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Corte di cassazione (Cass. n. 2443/2016; n. 14477/2018, n. 15430/2018; n. 2038/2019). Anche i controricorrentieccepiscono che si tratta di domanda nuova e osservano che semmai la violazione dell’obbligo di Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -12- comportarsi secondo correttezza va posta in capo alla Rosati, che ha addirittura architettato una truffa contrattuale, oggetto di una condanna penale, per sottrarre il bene al trasferimento in favore degli acquirenti. 4. -In conclusione, il ricorso principale va rigettato. 5.-Il ricorso incidentale è incentra to su un unico motivo : “Omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti con riferimento all'art. 360 primo comma n. 5 c.p.c.”). Con essoi controricorrenti censurano la Corte di merito per non avere tenuto conto del fatto che la signora Rosati non versava in una situazione di bisogno né di momentanea illiquidità, non risultando negli atti di causa alcuna prova di questa circostanza, mentre al contrario - dalla documentazione prodotta in giudizio , che viene passata in rassegna -la Rosati stessa ha dimostrato di godere di una rassicurante situazione economica. 5.1.-Il ricorso incidentale riguarda un argomento rafforzativo o ad abundantiam, come si evince chiaramente dal testo della sentenza a pag. 17 : “ Pur essendo tale considerazione (id est: quella relativa all'assenza della sproporzione tra le rispettive prestazioni) sufficiente per l'accoglimento dell'appello e la riforma della sentenza di primo grado, stante il principio generale richiamato dalla Suprema Corte con la sentenza di rinvio sulla necessaria simultanea ricorrenza per la valutazione positiva della domanda di rescissione per lesione ultra dimidium dei tre requisiti legali previsti dal codice civile, la mancanza di uno dei quali rende superfluo l'esame degli altri, viene esaminata l'ulteriore questione posta per completezza ed in ossequio al principio di diritto dettato Ric. 2021 n. 03509 sez. S2 -ud. 05-10-2022 -13- nella sentenza n 15338/18 a seguito dell'accoglimento del quarto motivo del ricorso per Cassazione dei signori [OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA] …”. Il motivo è pertanto inammissibile e il rigetto del ricorso principale fa venire meno l’interesse dei controricorrenti al riguardo. 6.-Il mancato accoglimento di entrambi i ricorsi giustifica la compensazione delle spese per reciproca soccombenza. 7.- Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] il ricorso principale; dichiara inammissibile il ricorso incidentale; compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 1