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CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 07962/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

ORDINANZAsul ricorso n. 12855/2020 R.G. proposto da:Agenzia delle Entrate, in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa, per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA] e presso la stessa domiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n.- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] E SOLAROSANNA, tutti rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Casali, e presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] in Roma, VialeMazzini n. 140, sono elettivamente domiciliati;- Controricorrenti –- avverso la sentenza n. 461/11/2019 depositata dalla Commissionetributaria regionale dell’[OSCURATO:PERSONA], n. 11, in data 17 febbraio 2020 enon notificata;Numero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 24febbraio 2026, dal [OSCURATO:PERSONA];1.

Con sentenza n. 820/1/2016, la Commissione tributariaprovinciale di Modena rigettava il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avverso l’avviso diaccertamento catastale n.

MO0058959/2015, con il quale erano statemodificate categoria, classe e rendita, da A/7, classe 5, proposto con“DOCFA” dai contribuenti, in A/1 classe unica, con corrispondente rettificadella rendita catastale, in relazione a una unità immobiliare di loroproprietà sita in Vignola.2.

Sull’impugnazione dei contribuenti, la Commissione tributariaregionale dell’Emilia-Romagna, rilevata l’inammissibilità della domandanuova, formulata dagli appellanti con riguardo all’accertamento di diversacategoria e classe (A/2, classe 4) rispetto a quella proposta, accoglieva ilgravame.I giudici d’appello rilevavano:- che la sentenza della Commissione tributaria provinciale erafondata su una motivazione contraddittoria, avendo i giudici di prime cureritenuto assolto l’obbligo di indicare le ragioni di fatto e di diritto delriclassamento, facendo riferimento alla relazione allegata all’accertamentoe alla incongruenza del proposto classamento rispetto ad unità immobiliariassimilabili, senza tuttavia considerare il fatto che nella relazione gliimmobili individuati come analoghi lo erano nei soli dati riferiti a foglio emappale, senza indicazione di criteri sulle specifiche caratteristiche degliimmobili comparati, assunti come similari dall’Ufficio;- che l’atto di accertamento, privo di una congrua motivazione, erastato assunto dopo 18 anni dalla presentazione della dichiarazione, inNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026contrasto col principio generale di tutela dell’affidamento e con ipresupposti della revisione, in ragione della definitività del classamento edella rendita dell’abitazione; definitività risultante non solo dalla dicituraannotata “Classamento proposto e validato (DM 701/1994)” quindiritenuto congruo in sede di accettazione della dichiarazione, ma anchedalle successive sostanziali conferme, ai fini della determinazione delvalore fiscale ex art. 52, quarto comma, TUR, in occasione della stipuladegli atti di compravendita del 1999 e del 2009, senza alcun intervento inrettifica;- che l’avviso di accertamento era privo di adeguata motivazione;- che l’avviso era illegittimo per la mancata esecuzione delpreventivo sopralluogo.3.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate, sulla base di due motivi.I contribuenti hanno resistito con controricorso, eccependol’inammissibilità e l’infondatezza dei motivi di ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Preliminarmente vanno disattese le eccezioni di inammissibilitàdel ricorso, formulate dai controricorrenti sull’assunto della carenza deipresupposti di cui all’art. 366, primo comma, n. 3, c.p.c. – difettandol’impugnazione dell’esposizione sommaria dei fatti di causa – e sulladedotta violazione del principio di autosufficienza.Nella specie, il ricorso per cassazione, attraverso una sintetica ma altempo stesso completa esposizione dei fatti e dello svolgimento delprocesso, rispetta il «modello legale» apprestato dall'art. 366 cod. proc.civ. e consente a questa Corte di avere contezza sia del rapporto giuridicosostanziale originario da cui è scaturita la controversia, sia dello sviluppodella vicenda processuale nei vari gradi di giudizio di merito, in modo daNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026poter procedere poi allo scrutinio dei motivi di ricorso munita delleconoscenze necessarie per valutare se essi siano deducibili e pertinenti,cosicché, in ossequio al n. 3 del primo comma dell'art. 366 cod. proc. civ,dalla sua lettura è ben possibile non solo la ricostruzione della vicendaprocessuale, ma anche la individuazione sia delle questioni dibattute tra leparti, sia delle censure rivolte alla sentenza impugnata.Le Sezioni Unite della Corte hanno inoltre chiarito che il principio diautosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell'art. 366, primocomma, n. 6), cod. proc. civ., quale corollario del requisito di specificitàdei motivi - anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza dellaCorte EDU Succi e altri c.

Italia del 28 ottobre 2021 - non deve essereinterpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sullasostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in unineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti afondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso siapuntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all'interno dellecensure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti delgiudizio di merito (Cass. Sez.

U. 18/03/2022, n. 8950).

Il ricorso contienetutto quanto necessario a porre il giudice di legittimità in condizione diavere completa cognizione della controversia e del suo oggetto, nonché dicogliere il significato e la portata delle censure.

La ricorrente, inoltre, haesplicitato quale sia, per la parte rilevante, il contenuto degli atti o deidocumenti menzionati. (Cass. 14 ottobre 2021 n 27961).2.

Con il primo motivo, in rubrica “Violazione e falsa applicazionedella normativa sull’accertamento catastale di cui al RDL n. 652 del 1939,convertito con modificazioni nella L. 1249, in relazione all’art. 360, Icomma, n. 3 c.p.c.”, l’Agenzia censura la sentenza che ha ritenutoillegittimo l’avviso di accertamento, in quanto posto in essere dopo 18anni dalla presentazione della dichiarazione dei contribuenti, in contrastocon il principio generale di tutela dell’affidamento e malgrado laNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026definitività del classamento e della rendita dell’unità immobiliare,derivante dalla dicitura annotata “Classamento proposto e validato DM701/94” e dall’utilizzazione fattane dall’Agenzia delle Entrate, ai fini delladeterminazione del valore fiscale ex art. 52, IV comma, del TUR, negli attidi compravendita del 1999 e del 2009, senza alcun intervento e rettificada parte dell’[OSCURATO:PERSONA].Afferma l’Agenzia ricorrente che, pur essendo stato il classamentoacquisito senza operare ulteriori verifiche tecniche, il potere diaccertamento non poteva ritenersi esaurito, prevedendo l’art. 2, commi 2e 3 del D.M. n. 701/1994, che la rendita rimane agli atti catastali comerendita proposta fino a quando l’Ufficio non provvede con mezzi diaccertamento informatici o tradizionali entro dodici mesi dalla data dipresentazione delle dichiarazioni, alla determinazione della renditacatastale definitiva.

Deduce che tale potere di modificazione oaggiornamento delle rendite catastali attribuito all’Amministrazione delCatasto non è compatibile con la fissazione di un limite temporale, tantopiù se tale limite viene fatto derivare da una fonte secondaria qual è ilD.M. n. 701/1994.2.1.

Il motivo – che non presenta i profili di inammissibilitàprospettati dai controricorrenti non essendo finalizzato a una rivalutazionedegli elementi di fatto - è fondato.In tema di catasto dei fabbricati, la procedura di cui al D.M. n. 701del 19 aprile 1994, che consente al titolare di diritti reali su beni immobilidi proporne la rendita, ha il solo scopo di rendere più rapida la formazionedel catasto ed il suo aggiornamento, attribuendo alle dichiarazionipresentate ai sensi dell’art. 56 d.P.R. n. 1142 del 1 dicembre 1949, lafunzione di rendita proposta, fino a quando l’ufficio finanziario nonprovveda alla quantificazione della rendita definitiva, sicché il terminemassimo di dodici mesi dalla presentazione della dichiarazione, assegnatoNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026all’ufficio per la determinazione della rendita catastale definitiva, hanatura meramente ordinatoria, non essendone il carattere perentorioespressamente previsto dalla norma regolamentare, né potendoindicazioni in tal senso ricavarsi dalla legislazione in materia, con la qualeè assolutamente incompatibile un limite temporale alla modificazione oall’aggiornamento delle rendite catastali.

Il verificarsi della scadenza noncomporta quindi la decadenza dell’amministrazione dal potere di rettifica(Cass. n. 6411/2014; Cass., n. 4752/2021; Cass., n. 19379/2008; Cass.,n, 11844/2017 ; Cass., n, 26347/ 2021; Cass., n. 25573/2022; Cass., n.29015/2023; Cass., n. 19469/2024; Cass., n. 18984/2025).Va poi rilevato che l’esito del procedimento di classamento è di tipoaccertativo e mira a fornire chiarezza sul valore economico del bene,tassazione secondo le diverse leggi d’imposta.

Ne consegue che, ove lasituazione di fatto e di diritto ab origine denunziata non sia veritiera, èsempre possibile procedere alla revisione del classamento.

La nonemendabilità di tali accertamenti finirebbe per cristallizzare nel tempo unaimposizione non corretta nei suoi presupposti, in contrasto con il principiodella capacità contributiva di cui all’art. 53 Cost.Questa Corte ha ripetutamente chiarito che al contribuente deveessere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, larendita proposta con la procedura “Docfa”, quando la situazione di fatto odi diritto all’origine indicata non sia veritiera (Cass., n. 19379/2008; n.2995/2015).

Il contribuente, quindi, può sempre correggere i propri errorie le omissioni indicando l’esatto valore secondo il reddito effettivamenteritraibile.Anche l’Ufficio può intervenire, pur a distanza di tempo, al fine direttificare la rendita proposta dal contribuente.

Ne consegue che anche ilprofilo del legittimo affidamento, valorizzato dalla sentenza impugnata perNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026affermare l’illegittimità della disposta rettifica catastale, non è conferentenella fattispecie, avuto riguardo alla natura dell’atto di attribuzione dellarendita catastale la cui modifica e aggiornamento, su iniziativa delcontribuente e ad opera dell’Ufficio, non possono ritenersi soggetti a limititemporali.

Né l’accertamento stesso trova un limite nel convincimento, incapo al contribuente, della correttezza dell’attribuzione catastale condivisadall’Ufficio ad altri fini e successivamente oggetto di revisione; nessuneffetto convalidante può invero ricollegarsi alla conferma, da partedell’Amministrazione, del valore fiscale ex art. 52, quarto comma, deld.P.R. n. 131/1986, enunciato ai fini dell’imposta di registro negli atti dicompravendita stipulati precedentemente alla disposta rettifica catastale.3.

Con il secondo motivo, in rubrica “Violazione e falsa applicazionedell’articolo 4, comma 21, del D.L. n. 853 del 1984, convertito conmodificazioni nella l. 17 del 1985 e dell’articolo 7 della legge n. 212 del2000, in relazione all’art. 360, I comma, n. 3 c.p.c.”, la ricorrente censurala sentenza della Commissione tributaria regionale che ha ritenuto l’atto diaccertamento non motivato e ha reputato necessario il previo sopralluogo,ai sensi dell’art. 61 d.P.R. n. 1142/1949.Assume, inoltre, che hanno errato i giudici d’appello a nonconsiderare la possibilità, prevista dall’art. 4, comma 21, del D.L. n.853/04, richiamato dall’art. 1, comma 3, D.M. n. 701/1994, di procedereall’esecuzione di verifiche successive.Sotto ulteriore profilo, l’Agenzia delle Entrate critica la sentenzadella Commissione tributaria regionale per avere fatto riferimento, al finedi reputare non motivato l’avviso di accertamento, a norme – art. 6,comma 58, L. n. 662/96; art.1, comma 335 e comma 336, l. n. 311/2004– che si riferiscono a revisioni del classamento eseguite su iniziativadell’Amministrazione e che non esauriscono la casistica delle ipotesi direvisione.Numero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/20263.1.

Il motivo è fondato.3.2.

Questa Corte ha reiteratamente ritenuto che, in tema di estimocatastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensidell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambitodi una revisione dei parametri catastali della microzona nella qualel’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapportotra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapportosussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento diriclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essereadeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelliindicati nell’art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, come la qualitàurbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientaledella zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie delfabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hannoinciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché ilcontribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che negiustificano in concreto l’emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5, 17febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378;Cass., Sez. 6°-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile2019, n. 9770; Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5°,(…) marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e2201; Cass., Sez. 6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile2021, n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218;Cass., Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile2024, n. 9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448).

Qualora,invece, l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd.procedura DOCFA, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte,l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la meraindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementidi fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio eNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi dauna diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni,mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi difatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare ledifferenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto didifesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventualecontenzioso (cfr. Cass., n.25144 del 2024, n. 25682 del 2023, n. 4955 del2021, nn. 12777 e 31809 del 2018, n. 12497 del 2016) 9381 del10.4.2025).

Del tutto diverso è, quindi, il caso dell’accertamento operatoall’esito di procedura DOCFA, in cui il contribuente presenta, ai sensidell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, dichiarazione “perl’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cuiall’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto ediliziourbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre1949, n. 1142”, ovvero dichiarazione “di variazione dello stato dei beni, dicui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,con modificazioni, dalla legge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituitodall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514”.

In tali ipotesi,come innanzi rilevato, l’obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con l’indicazione dei dati amministrativo – censuari (categoria,classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica eseguitad’ufficio, qualora gli elementi indicati dal contribuente non siano statidisattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i datiesposti e i dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile.

Inquesto caso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità trala classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA deriviNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez.

V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez.

VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).3.3. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha errato, dunque, nelritenere non assolto l’obbligo di motivazione, considerando la stessa nonadeguata ai parametri di tutela del contribuente e di trasparenzaamministrativa, non identificando l’avviso di accertamento “da quali basil’Ufficio abbia tratto impulso per la rettifica operando la revisione delclassamento e della rendita validati dall’UTE, non ricorrendo le causeformalizzate da Cassazione n. 21186/16 e Cass. n. 22671/2019, secondocui il ns. ordinamento catastale prevede tre ipotesi di revisione delclassamento di un immobile su iniziativa dell’Amministrazione comunale:1) quella di cui alla legge n. 662/96 art. 6 comma 58 di classamento nonaggiornato o palesemente incongruo rispetto a fabbricati similari; 2) nelcaso di immobili non dichiarati o con variazioni edilizie non denunciate; 3)quella di cui all’art. 1 comma 335 della l. 311/2004 sulla revisione delclassamento delle unità immobiliari site in microzone comunali“,trascurando di considerare la procedura “Docfa” su iniziativa delcontribuente e la motivazione dell’avviso nei casi di rettifica delclassamento proposto.3.4.

La sentenza, che ha rimarcato la necessità della previaesecuzione del sopralluogo, si pone altresì in contrasto con l’orientamentodi questa Corte, che ha affermato “In tema di estimo catastale, larevisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie nonNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio, né il sopralluogo ènecessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia divariazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenzesottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso diaccertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazioni dell'immobile”(Cass., n. 14630/2025 – RV 675081-01).4.

Il ricorso va, in conclusione, accolto, la sentenza va cassata conrinvio alla Corte di giustizia tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, indiversa composizione, che provvederà anche alla regolamentazione dellespese del giudizio di legittimità.

P.Q.MAccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte digiustizia tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, in diversacomposizione, che provvederà anche alla regolamentazione delle spesedel giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi da remoto indata 24.02.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZAsul ricorso n. 12855/2020 R.G. proposto da:Agenzia delle Entrate, in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa, per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA] e presso la stessa domiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n.- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] E SOLAROSANNA, tutti rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Casali, e presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] in Roma, VialeMazzini n. 140, sono elettivamente domiciliati;- Controricorrenti –- avverso la sentenza n. 461/11/2019 depositata dalla Commissionetributaria regionale dell’[OSCURATO:PERSONA], n. 11, in data 17 febbraio 2020 enon notificata;Numero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 24febbraio 2026, dal [OSCURATO:PERSONA];1. Con sentenza n. 820/1/2016, la Commissione tributariaprovinciale di Modena rigettava il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avverso l’avviso diaccertamento catastale n. MO0058959/2015, con il quale erano statemodificate categoria, classe e rendita, da A/7, classe 5, proposto con“DOCFA” dai contribuenti, in A/1 classe unica, con corrispondente rettificadella rendita catastale, in relazione a una unità immobiliare di loroproprietà sita in Vignola.2. Sull’impugnazione dei contribuenti, la Commissione tributariaregionale dell’Emilia-Romagna, rilevata l’inammissibilità della domandanuova, formulata dagli appellanti con riguardo all’accertamento di diversacategoria e classe (A/2, classe 4) rispetto a quella proposta, accoglieva ilgravame.I giudici d’appello rilevavano:- che la sentenza della Commissione tributaria provinciale erafondata su una motivazione contraddittoria, avendo i giudici di prime cureritenuto assolto l’obbligo di indicare le ragioni di fatto e di diritto delriclassamento, facendo riferimento alla relazione allegata all’accertamentoe alla incongruenza del proposto classamento rispetto ad unità immobiliariassimilabili, senza tuttavia considerare il fatto che nella relazione gliimmobili individuati come analoghi lo erano nei soli dati riferiti a foglio emappale, senza indicazione di criteri sulle specifiche caratteristiche degliimmobili comparati, assunti come similari dall’Ufficio;- che l’atto di accertamento, privo di una congrua motivazione, erastato assunto dopo 18 anni dalla presentazione della dichiarazione, inNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026contrasto col principio generale di tutela dell’affidamento e con ipresupposti della revisione, in ragione della definitività del classamento edella rendita dell’abitazione; definitività risultante non solo dalla dicituraannotata “Classamento proposto e validato (DM 701/1994)” quindiritenuto congruo in sede di accettazione della dichiarazione, ma anchedalle successive sostanziali conferme, ai fini della determinazione delvalore fiscale ex art. 52, quarto comma, TUR, in occasione della stipuladegli atti di compravendita del 1999 e del 2009, senza alcun intervento inrettifica;- che l’avviso di accertamento era privo di adeguata motivazione;- che l’avviso era illegittimo per la mancata esecuzione delpreventivo sopralluogo.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate, sulla base di due motivi.I contribuenti hanno resistito con controricorso, eccependol’inammissibilità e l’infondatezza dei motivi di ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente vanno disattese le eccezioni di inammissibilitàdel ricorso, formulate dai controricorrenti sull’assunto della carenza deipresupposti di cui all’art. 366, primo comma, n. 3, c.p.c. – difettandol’impugnazione dell’esposizione sommaria dei fatti di causa – e sulladedotta violazione del principio di autosufficienza.Nella specie, il ricorso per cassazione, attraverso una sintetica ma altempo stesso completa esposizione dei fatti e dello svolgimento delprocesso, rispetta il «modello legale» apprestato dall'art. 366 cod. proc.civ. e consente a questa Corte di avere contezza sia del rapporto giuridicosostanziale originario da cui è scaturita la controversia, sia dello sviluppodella vicenda processuale nei vari gradi di giudizio di merito, in modo daNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026poter procedere poi allo scrutinio dei motivi di ricorso munita delleconoscenze necessarie per valutare se essi siano deducibili e pertinenti,cosicché, in ossequio al n. 3 del primo comma dell'art. 366 cod. proc. civ,dalla sua lettura è ben possibile non solo la ricostruzione della vicendaprocessuale, ma anche la individuazione sia delle questioni dibattute tra leparti, sia delle censure rivolte alla sentenza impugnata.Le Sezioni Unite della Corte hanno inoltre chiarito che il principio diautosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell'art. 366, primocomma, n. 6), cod. proc. civ., quale corollario del requisito di specificitàdei motivi - anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza dellaCorte EDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 - non deve essereinterpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sullasostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in unineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti afondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso siapuntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all'interno dellecensure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti delgiudizio di merito (Cass. Sez. U. 18/03/2022, n. 8950). Il ricorso contienetutto quanto necessario a porre il giudice di legittimità in condizione diavere completa cognizione della controversia e del suo oggetto, nonché dicogliere il significato e la portata delle censure. La ricorrente, inoltre, haesplicitato quale sia, per la parte rilevante, il contenuto degli atti o deidocumenti menzionati. (Cass. 14 ottobre 2021 n 27961).2. Con il primo motivo, in rubrica “Violazione e falsa applicazionedella normativa sull’accertamento catastale di cui al RDL n. 652 del 1939,convertito con modificazioni nella L. 1249, in relazione all’art. 360, Icomma, n. 3 c.p.c.”, l’Agenzia censura la sentenza che ha ritenutoillegittimo l’avviso di accertamento, in quanto posto in essere dopo 18anni dalla presentazione della dichiarazione dei contribuenti, in contrastocon il principio generale di tutela dell’affidamento e malgrado laNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026definitività del classamento e della rendita dell’unità immobiliare,derivante dalla dicitura annotata “Classamento proposto e validato DM701/94” e dall’utilizzazione fattane dall’Agenzia delle Entrate, ai fini delladeterminazione del valore fiscale ex art. 52, IV comma, del TUR, negli attidi compravendita del 1999 e del 2009, senza alcun intervento e rettificada parte dell’[OSCURATO:PERSONA].Afferma l’Agenzia ricorrente che, pur essendo stato il classamentoacquisito senza operare ulteriori verifiche tecniche, il potere diaccertamento non poteva ritenersi esaurito, prevedendo l’art. 2, commi 2e 3 del D.M. n. 701/1994, che la rendita rimane agli atti catastali comerendita proposta fino a quando l’Ufficio non provvede con mezzi diaccertamento informatici o tradizionali entro dodici mesi dalla data dipresentazione delle dichiarazioni, alla determinazione della renditacatastale definitiva. Deduce che tale potere di modificazione oaggiornamento delle rendite catastali attribuito all’Amministrazione delCatasto non è compatibile con la fissazione di un limite temporale, tantopiù se tale limite viene fatto derivare da una fonte secondaria qual è ilD.M. n. 701/1994.2.1. Il motivo – che non presenta i profili di inammissibilitàprospettati dai controricorrenti non essendo finalizzato a una rivalutazionedegli elementi di fatto - è fondato.In tema di catasto dei fabbricati, la procedura di cui al D.M. n. 701del 19 aprile 1994, che consente al titolare di diritti reali su beni immobilidi proporne la rendita, ha il solo scopo di rendere più rapida la formazionedel catasto ed il suo aggiornamento, attribuendo alle dichiarazionipresentate ai sensi dell’art. 56 d.P.R. n. 1142 del 1 dicembre 1949, lafunzione di rendita proposta, fino a quando l’ufficio finanziario nonprovveda alla quantificazione della rendita definitiva, sicché il terminemassimo di dodici mesi dalla presentazione della dichiarazione, assegnatoNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026all’ufficio per la determinazione della rendita catastale definitiva, hanatura meramente ordinatoria, non essendone il carattere perentorioespressamente previsto dalla norma regolamentare, né potendoindicazioni in tal senso ricavarsi dalla legislazione in materia, con la qualeè assolutamente incompatibile un limite temporale alla modificazione oall’aggiornamento delle rendite catastali. Il verificarsi della scadenza noncomporta quindi la decadenza dell’amministrazione dal potere di rettifica(Cass. n. 6411/2014; Cass., n. 4752/2021; Cass., n. 19379/2008; Cass.,n, 11844/2017 ; Cass., n, 26347/ 2021; Cass., n. 25573/2022; Cass., n.29015/2023; Cass., n. 19469/2024; Cass., n. 18984/2025).Va poi rilevato che l’esito del procedimento di classamento è di tipoaccertativo e mira a fornire chiarezza sul valore economico del bene,tassazione secondo le diverse leggi d’imposta. Ne consegue che, ove lasituazione di fatto e di diritto ab origine denunziata non sia veritiera, èsempre possibile procedere alla revisione del classamento. La nonemendabilità di tali accertamenti finirebbe per cristallizzare nel tempo unaimposizione non corretta nei suoi presupposti, in contrasto con il principiodella capacità contributiva di cui all’art. 53 Cost.Questa Corte ha ripetutamente chiarito che al contribuente deveessere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, larendita proposta con la procedura “Docfa”, quando la situazione di fatto odi diritto all’origine indicata non sia veritiera (Cass., n. 19379/2008; n.2995/2015). Il contribuente, quindi, può sempre correggere i propri errorie le omissioni indicando l’esatto valore secondo il reddito effettivamenteritraibile.Anche l’Ufficio può intervenire, pur a distanza di tempo, al fine direttificare la rendita proposta dal contribuente. Ne consegue che anche ilprofilo del legittimo affidamento, valorizzato dalla sentenza impugnata perNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026affermare l’illegittimità della disposta rettifica catastale, non è conferentenella fattispecie, avuto riguardo alla natura dell’atto di attribuzione dellarendita catastale la cui modifica e aggiornamento, su iniziativa delcontribuente e ad opera dell’Ufficio, non possono ritenersi soggetti a limititemporali. Né l’accertamento stesso trova un limite nel convincimento, incapo al contribuente, della correttezza dell’attribuzione catastale condivisadall’Ufficio ad altri fini e successivamente oggetto di revisione; nessuneffetto convalidante può invero ricollegarsi alla conferma, da partedell’Amministrazione, del valore fiscale ex art. 52, quarto comma, deld.P.R. n. 131/1986, enunciato ai fini dell’imposta di registro negli atti dicompravendita stipulati precedentemente alla disposta rettifica catastale.3. Con il secondo motivo, in rubrica “Violazione e falsa applicazionedell’articolo 4, comma 21, del D.L. n. 853 del 1984, convertito conmodificazioni nella l. 17 del 1985 e dell’articolo 7 della legge n. 212 del2000, in relazione all’art. 360, I comma, n. 3 c.p.c.”, la ricorrente censurala sentenza della Commissione tributaria regionale che ha ritenuto l’atto diaccertamento non motivato e ha reputato necessario il previo sopralluogo,ai sensi dell’art. 61 d.P.R. n. 1142/1949.Assume, inoltre, che hanno errato i giudici d’appello a nonconsiderare la possibilità, prevista dall’art. 4, comma 21, del D.L. n.853/04, richiamato dall’art. 1, comma 3, D.M. n. 701/1994, di procedereall’esecuzione di verifiche successive.Sotto ulteriore profilo, l’Agenzia delle Entrate critica la sentenzadella Commissione tributaria regionale per avere fatto riferimento, al finedi reputare non motivato l’avviso di accertamento, a norme – art. 6,comma 58, L. n. 662/96; art.1, comma 335 e comma 336, l. n. 311/2004– che si riferiscono a revisioni del classamento eseguite su iniziativadell’Amministrazione e che non esauriscono la casistica delle ipotesi direvisione.Numero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/20263.1. Il motivo è fondato.3.2. Questa Corte ha reiteratamente ritenuto che, in tema di estimocatastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensidell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambitodi una revisione dei parametri catastali della microzona nella qualel’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapportotra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapportosussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento diriclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essereadeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelliindicati nell’art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, come la qualitàurbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientaledella zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie delfabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hannoinciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché ilcontribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che negiustificano in concreto l’emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5, 17febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378;Cass., Sez. 6°-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile2019, n. 9770; Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5°,(…) marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e2201; Cass., Sez. 6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile2021, n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218;Cass., Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile2024, n. 9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448). Qualora,invece, l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd.procedura DOCFA, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte,l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la meraindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementidi fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio eNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi dauna diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni,mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi difatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare ledifferenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto didifesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventualecontenzioso (cfr. Cass., n.25144 del 2024, n. 25682 del 2023, n. 4955 del2021, nn. 12777 e 31809 del 2018, n. 12497 del 2016) 9381 del10.4.2025). Del tutto diverso è, quindi, il caso dell’accertamento operatoall’esito di procedura DOCFA, in cui il contribuente presenta, ai sensidell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, dichiarazione “perl’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cuiall’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto ediliziourbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre1949, n. 1142”, ovvero dichiarazione “di variazione dello stato dei beni, dicui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,con modificazioni, dalla legge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituitodall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514”. In tali ipotesi,come innanzi rilevato, l’obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con l’indicazione dei dati amministrativo – censuari (categoria,classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica eseguitad’ufficio, qualora gli elementi indicati dal contribuente non siano statidisattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i datiesposti e i dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile. Inquesto caso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità trala classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA deriviNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez. V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).3.3. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha errato, dunque, nelritenere non assolto l’obbligo di motivazione, considerando la stessa nonadeguata ai parametri di tutela del contribuente e di trasparenzaamministrativa, non identificando l’avviso di accertamento “da quali basil’Ufficio abbia tratto impulso per la rettifica operando la revisione delclassamento e della rendita validati dall’UTE, non ricorrendo le causeformalizzate da Cassazione n. 21186/16 e Cass. n. 22671/2019, secondocui il ns. ordinamento catastale prevede tre ipotesi di revisione delclassamento di un immobile su iniziativa dell’Amministrazione comunale:1) quella di cui alla legge n. 662/96 art. 6 comma 58 di classamento nonaggiornato o palesemente incongruo rispetto a fabbricati similari; 2) nelcaso di immobili non dichiarati o con variazioni edilizie non denunciate; 3)quella di cui all’art. 1 comma 335 della l. 311/2004 sulla revisione delclassamento delle unità immobiliari site in microzone comunali“,trascurando di considerare la procedura “Docfa” su iniziativa delcontribuente e la motivazione dell’avviso nei casi di rettifica delclassamento proposto.3.4. La sentenza, che ha rimarcato la necessità della previaesecuzione del sopralluogo, si pone altresì in contrasto con l’orientamentodi questa Corte, che ha affermato “In tema di estimo catastale, larevisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie nonNumero registro generale 12855/2020Numero sezionale 1722/2026Numero di raccolta generale 7962/2026Data pubblicazione 31/03/2026richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio, né il sopralluogo ènecessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia divariazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenzesottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso diaccertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazioni dell'immobile”(Cass., n. 14630/2025 – RV 675081-01).4. Il ricorso va, in conclusione, accolto, la sentenza va cassata conrinvio alla Corte di giustizia tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, indiversa composizione, che provvederà anche alla regolamentazione dellespese del giudizio di legittimità. P.Q.MAccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte digiustizia tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, in diversacomposizione, che provvederà anche alla regolamentazione delle spesedel giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi da remoto indata 24.02.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 07962/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris