Cassazione n. 15181/2026

/2026-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte Di Giustizia Tributaria II Grado dellaLombardia n. 566/2024 depositata il 21/02/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio, non partecipata, del14/04/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].1. La controversia ha origine dall’avviso di liquidazione notificato allasocietà [OSCURATO:PERSONA] SRL in relazione all’atto n. 27154 registrato il28/07/2021 per il recupero delle imposte di registro ad aliquota ordinaria,in quanto revocate le agevolazioni richieste in atto di cui all’art. 7 del d.l.30 aprile 2019 n. 34 per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore diimprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso dioperazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni,provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche convariazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentitadalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gliinterventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), deltesto unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia,di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, inentrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con ilconseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano allasuccessiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unitàimmobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento delvolume del nuovo fabbricato .1.1.Con il suddetto atto la società [OSCURATO:PERSONA] SRL acquistava daEmiliana Borgonovo, la piena proprietà di immobili in comune di CesanoMaderno, via [OSCURATO:PERSONA] n. 10; dai sig.ri [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eNumero registro generale 19692/2024Numero sezionale 3095/2026Numero di raccolta generale 15181/2026Data pubblicazione 20/05/2026Borgonovo Simona un vano ad uso laboratorio (foglio 33, mappale 21,subalterno 104) sito in [OSCURATO:PERSONA] (MB), [OSCURATO:PERSONA] n.10 ed un’area urbana pertinenziale di 136 mq (foglio 33, mappale 629)sita in [OSCURATO:PERSONA] (MB), [OSCURATO:PERSONA] n. 7, per il prezzo complessivo dieuro 112.300,00; dai sig.ri [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eBorgonovo Simona un’area urbana (cortile comune) di 225 mq (foglio 33).1.2.L’[OSCURATO:PERSONA] di Varese, in sede di appuramento per la definitivaconcessione delle agevolazioni richieste, riscontrava l’insussistenza deipresupposti richiesti dalla norma di favore e notificava avviso diliquidazione che veniva opposto dalla società Delta.1.3.La Corte di Giustizia tributaria di primo grado accoglieva il ricorso.1.4. Sull’appello dell’amministrazione, i giudici meneghini, nel confermarela decisione di prime cure, respingevano l’impugnazione così statuendo:-le agevolazioni si estendono non solo al fabbricato ma anche alle suepertinenze quali sono appunto –nel caso di specie – le aree urbanepertinenziali e il cortile comune; - come disposto dall’art. 818 c.c. secondoil quale “gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosaprincipale comprendono anche le pertinenze se non è diversamentestabilito”;- a fondamento del decisum, la Corte richiamava la decisone n.19188 del 17/07/2019 della cassazione secondo cui in tema diagevolazione tributarie per "acquisto prima casa", il concetto dipertinenza, è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva econcreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, senza che rilevi laqualificazione catastale dell'area che ha esclusivo rilievo formale ; - ciòche rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma ilrapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalteratal'individualità dei singoli beni, comporta l'applicazione dello stessotrattamento giuridico.Numero registro generale 19692/2024Numero sezionale 3095/2026Numero di raccolta generale 15181/2026Data pubblicazione 20/05/20261.5.Ricorre, sulla base di un unico motivo, per la cassazione dellasummenzionata sentenza l’amministrazione finanziaria. Replicano concontroricorso gli ex soci della cessata società costruzioni Delta(cancellata dal registro delle Imprese).RAGIONI DELLA DECISIONE1. L’unico motivo, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.,deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7 del d.l. 30 aprile2019, n. 34; per avere il giudicante esteso le agevolazioni di cui alrubricato art. 7 alle aree urbane anche alla presente fattispecie,contravvenendo all’intento del legislatore di voler agevolare l’acquisto difabbricati ai fini della loro riqualificazione energetica e antisismica.L’interpretazione letterale della norma non può, quindi, che condurre aritenere che il separato acquisto di aree urbane, con l’intento diassoggettarle a nesso pertinenziale, non può godere delle medesimeagevolazioni espressamente riservate ai fabbricati in ragione dellanecessità della loro riqualificazione.Si assume che in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni oagevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art 14 preleggisicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico oall’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dallestesse espressamente considerati e, nel caso di specie, la strettainterpretazione ancorata al criterio letterale impone di limitarel’agevolazione al solo acquisto del fabbricato da riqualificare. Non puòdunque ritenersi che l’acquisto a corpo separato di un’area urbana possaessere ricondotto, in virtù di un asserito nesso di pertinenza, alladefinizione dell“intero” fabbricato.2. Il motivo in esame è infondato.2.1.L'articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 ("Misure urgenti dicrescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi"),convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, prevedeNumero registro generale 19692/2024Numero sezionale 3095/2026Numero di raccolta generale 15181/2026Data pubblicazione 20/05/2026che: Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, afavore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anchenel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidentedella Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi diecianni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche convariazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentitadalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gliinterventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), deltesto unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia,di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, inentrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con ilconseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano allasuccessiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unitàimmobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento delvolume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e leimposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna” .2.2. La misura in esame ha la finalità di «un reale processo dirigenerazione urbana», come si legge nella relazione illustrativa al d.l. cd.“Crescita”, in quanto consente di sollecitare le operazioni diristrutturazione edilizia a fronte del pagamento di imposte in misuraridotta in luogo dell’ordinario trattamento tributario.2.4. Secondo la tesi erariale, le agevolazioni per la valorizzazione ediliziadi cui alla normativa richiamata, contrariamente a quanto affermato dalCollegio di seconde cure, non possono essere applicate ove l’oggetto deltrasferimento, come nel caso di specie, consista in un’area urbana, per ilquale non è possibile valutare il conseguimento degli obiettivi energeticifissati dalla normativa, riferibile esclusivamente al fabbricato oggetto dicessione, con la conseguenza che il trattamento agevolativo troverebbeapplicazione esclusivamente al fabbricato ed alle sue pertinenze (garage,Numero registro generale 19692/2024Numero sezionale 3095/2026Numero di raccolta generale 15181/2026Data pubblicazione 20/05/2026soffitta) per le quali siano possibili gli interventi edilizi di cui alsummenzionato art. 7.2.4. L’interpretazione della norma nel senso indicato si evincerebbe anchedalla lettera di altra disposizione normativa - il comma 349 dell’art 1 legge296/2007 (legge sul miglioramento energetico degli edifici) - la quale perdelimitare l’ambito applicativo delle norme agevolative rinvia alledefinizioni di cui al d.lgs. n. 192/2005 il cui art. 2 comma 1 lett a)secondo cui è edificio un sistema costituito dalle strutture edilizie esterneche delimitano uno spazio di volume definito; dalle strutture interne cheripartiscono detto volume; E da tutti gli impianti e dispostivi tecnologiciche si trovano stabilmente al suo interno .2.5. E’ indubbio che la disciplina di cui la contribuente invoca l’applicazionenel perseguire obiettivi energetici concerna i fabbricati e le costruzioniacquistate per intero; ed è proprio quest’ultimo presupposto – l’acquistointegrale del fabbricato con eventuali pertinenze non scorporabili – cheimpone di interpretare la norma nel senso che l’acquisto delle areepertinenziali al fabbricato non impedisce la realizzazione degli obiettivistabiliti dalle disposizioni summenzionate.2.6. La circostanza dedotta dall’amministrazione secondo cui non sarebbepossibile valutare il raggiunto perseguimento degli obiettivi normativi èfuorviante. Poiché, essendo la ratio della norma quella di favorire larigenerazione del patrimonio edilizio, è previsto che l’agevolazione siapplichi solo alle operazioni che portano a una integrale sostituzionedell’edificio vecchio con quello nuovo e quindi in caso di trasferimento diinteri fabbricati e cioè di corpi di fabbrica strutturalmente efunzionalmente unici, idonei ad essere totalmente sostituiti attraversol’attività dell’impresa acquirente. Tuttavia, si deve ritenere che neltrasferimento dell’intero fabbricato debbano ricomprendersi anche areeesterne pertinenziali quali parcheggi, aiuole, viabilità, perché, per principiogenerale, le pertinenze soggiacciono al medesimo trattamento tributarioNumero registro generale 19692/2024Numero sezionale 3095/2026Numero di raccolta generale 15181/2026Data pubblicazione 20/05/2026del bene principale e perché anche sotto l’aspetto urbanistico tali areepossono essere considerate “fabbricato” avendo perso la loro funzione diterreni.2.7.Pertanto, la presenza di aree pertinenziali (cortili, giardini) nemmenotrasferibili separatamente dalla costruzione non esclude la realizzazione difabbricato, rispetto alle quali vanno valutati i requisiti imposti dall’art. 7cit.2.8. Sotto altro profilo, la Corte distrettuale ha accertato – diversamenteda quanto prospetta l’amministrazione secondo la quale la società avrebbeacquistato separatamente un’area urbana con le agevolazioni di cui allanorma summenzionata – che le aree urbane ed il cortile comune sono inrapporto di pertinenzialità con il fabbricato acquistato dalla società, allaluce dei criteri civilistici che non possono essere disattesi nemmeno inambito fiscale.2.9. Ed invero, a mente dell’art. 817 c.c., sono pertinenze le cosedestinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa; ladestinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale oda chi ha un diritto reale sulla medesima. Proprio in quanto unapertinenza è al servizio della cosa principale, come disposto dall’art. 818c.c. gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principalecomprendono anche le pertinenze se non è diversamente stabilito.2.10. In definitiva, in tema di imposta di registro, le agevolazioni di cuiall’art. 7 del d.l. 30 aprile 2019, n. 34 trovano applicazione nel caso diacquisto dell’intero fabbricato unitamente alle aree pertinenziali, in quantola ratio della summenzionata disposizione è la rigenerazione urbana,altrimenti, l'eventuale esclusione dalle agevolazioni dei fabbricatiacquistati unitamente alle aree scoperte (ad es. parcheggi) inscindibilidall’edificio, condurrebbe ad una interpretazione che si porrebbe incontrasto con il principio di ragionevolezza e con l’art. 3 della Cost..Numero registro generale 19692/2024Numero sezionale 3095/2026Numero di raccolta generale 15181/2026Data pubblicazione 20/05/20262.11. Sul punto, Cass. 14-5-2019, n. 12731 ha confermato che larelazione pertinenziale tra due cose determina automaticamentel’estensione alla pertinenza degli atti o rapporti giuridici aventi ad oggettola cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessatoanteriormente all’atto concernente la cosa principale. Consegue chel’agevolazione si estende anche alle aree scoperte pertinenziali destinateal servizio e ornamento dell'abitazione oggetto dell'acquisto, senza cherilevi che il bene sia censito unitamente all'immobile principale, né chel'acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, purchè sianoconseguite le finalità previste dall’art. 7 rubricato concernente lasostituzione degli edifici esistenti con altri di nuova costruzione, anche dimaggior volume ove consentito dalle norme urbanistiche, ovverol’esecuzione di interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettereb), c) e d) del TU edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) siano stateraggiunte rispetto all’edificio.3.1. L’incentivazione della rigenerazione urbana, dell'efficientamentoenergetico (classi A o B) e dell'adeguamento antisismico attiene, dunque,all’intero fabbricato, comprensivo necessariamente delle pertinenze.3.2. Infine, anche se l’acquisto avviene con più atti separati, aventicomunque l’unico (dichiarato) fine di acquisire l’intero fabbricato per gliscopi indicati si può ritenere concedibile l’agevolazione, dovendosireputare irragionevole un diverso trattamento di due fattispecie cherealizzano entrambe le finalità della norma, differenti soltanto per lacontestualità o meno degli acquisti.4. Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essererespinto.La novità della questione trattata giustifica la compensazione delle spesedi lite ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c. (Cass. n. 13294/2025). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; compensa, tra le parti, le spese del giudizio.Numero registro generale 19692/2024Numero sezionale 3095/2026Numero di raccolta generale 15181/2026Data pubblicazione 20/05/2026Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della corte dicassazione del 14 aprile 2026.Il PresidenteLiberato Paolitto