Cassazione n. 05067/2023

ciato la seguente SENTENZA sul ricorso 16465/2017 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 400, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende; –ricorrente/c.ricorrente all’incidentale – contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata presso l’avvocatura regionale in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 27 rappresentata e difesa dall’avvocatura regionale, rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; –controricorrente/ric.incidentale – nonché contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA]' [OSCURATO:PERSONA]; -intimate- avverso la sentenza n. 6242/2015 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 26/05/2016; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/11/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; udito il P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA]. MISTRI; uditi gli avvocati; [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA], premettendo di condurre in locazione un immobile, sito in Roma, piazza Navona, chiamò in giudizio la BNL [OSCURATO:PERSONA] p.a., perché fosse accertato l’obbligo della convenuta di alienare il predetto immobile in favore di esso attore, decurtato dal prezzo di € 272.629,00 la somma di € 194.199,04, quale rimborso per lavori effettuati sul predetto immobile dall’esponente; in subordine, chiese fosse accertato il diritto a regolarizzare il pagamento dei canoni, ove ritenuti non corrisposti. La convenuta, costituitasi, contestò la domanda e in via riconvenzionale chiese risolversi il contratto per grave inadempimento di parte attrice, per avere essa mutato la destinazione d’uso dell’immobile, che era stato assegnato al [OSCURATO:PERSONA] (poi [OSCURATO:PERSONA]) come foresteria e, invece, era stato utilizzato dal vice presidente dell’ente come propria abitazione; nonché per mancato pagamento dei canoni nella pattuita misura di € 3.000,00 al mese; in conclusione chiese, quindi, condannarsi parte attrice al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni scaduti, quantomeno quale indennità d’occupazione, nella somma di € 129.809,04. 2. Il Tribunale, trasformato il procedimento nel rito locatizio, rigettò la domanda attorea e, accolta quella riconvenzionale, risolse il contrato per mutamento di destinazione d’uso, fissando la data del rilascio, e condannò il [OSCURATO:PERSONA] al pagamento della somma di € 62.198,69 a titolo d’indennità d’occupazione, oltre interessi e rivalutazione. 3. La Corte d’appello di Roma, investita dall’impugnazione principale del [OSCURATO:PERSONA] e da quella incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA] (divenuta proprietaria dello stabile in forza dell’atto di retrocessione e liquidazione del [OSCURATO:PERSONA], rispettivamente per atto del notaio Castellini del 24/6/2010 e rendiconto finale approvato dal Consiglio d’amministrazione della [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA]), rigettò le domande principali e quelle riconvenzionali. 3. 1. Questo, in sintesi, l’argomento sposato dalla Corte di merito. Dagli atti in processo non era dato trarre che fra il Comune di Roma e il [OSCURATO:PERSONA] fosse intercorso un contratto scritto di locazione, emergendo, semmai, un’attività propedeutica mai portata a definizione. Da qui la nullità, rilevabile anche d’ufficio, del contratto per mancanza della necessaria forma scritta, essendo una delle parti contraenti una pubblica amministrazione. Da ciò derivava l’inapplicabilità del vantato diritto di riscatto, non versandosi in presenza di un valido contratto di locazione. 4. Avverso la statuizione d’appello l’[OSCURATO:PERSONA] proponeva ricorso sulla base tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] resisteva con controricorso, in seno al quale proponeva ricorso incidentale fondato su un motivo. La ricorrente depositava controricorso avverso il ricorso incidentale e memoria illustrativa. 5. Con ordinanza emessa all’esito dell’adunanza camerale del 12 maggio 2022 il processo veniva rimesso alla pubblica udienza. Fissata pubblica udienza, il P.G. ha fatto pervenire le sue conclusioni scritte 6. Con i primi due motivi, tra loro correlati, la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 18, commi 1, 2 e 3, lett. c) e/o d), della l. R. [OSCURATO:PERSONA] n. 29/2003 e dell’art. 11 delle preleggi, nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo. Assume la ricorrente che la norma regionale richiamata assicura agli assegnatari senza contratto di locazione il diritto ad acquistare l’immobile adibito ad uso residenziale , alla sola condizione che l’assegnazione da parte del comune di Roma risulti dalla documentazione. Era dimostrato per “tabulas” che il predetto Comune aveva assegnato l’immobile all’[OSCURATO:PERSONA] ad uso foresteria, come constava dal documento con il quale il Comune aveva manifestato la possibilità di concedere, a uso foresteria, l’appartamento(…) al canone che sarà stabilito dalla competente [OSCURATO:PERSONA] . In virtù di tale assegnazione l’Associazione era stata immessa nel godimento dell’immobile dal comune di Roma con verbale del 10/4/1992. Assegnazione che il provvedimento aveva qualificata in custodia . La Corte locale era incorsa in una evidente svista nell’avere omesso di applicare la normativa regionale, da interpretarsi letteralmente, non emergendo presupposti eccezionali per derogare al criterio primario ermeneutico. La ratio della legge consisteva nel valorizzare la situazione di fatto in cui si trovano tutti coloro che a vario titolo hanno la detenzione dell’unità abitativa purché non sia stata acquisita in modo violento o clandestino . Alla violazione della legge, prosegue la ricorrente, si aggiunge l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo. Non essendo stato assegnato significato rilevantealla nota del 10/4/1992 (quella con la quale si comunicava la possibilità di concedere il bene a uso foresteria); né al verbale di consegna, con allegato lo schema della deliberazione comunale del 9/6/1992, che confermava il criterio di assegnazione di alloggi comunali ad uso abitativo siti nel centro storico in favore di personalità aventi rilievo artistico e cultuale. In conformità delle determinazioni di assegnazione nel maggio del 1992 il Comune manifestava il proprio nulla osta per l’allaccio delle utenze. 6. 1. L’insieme censuratorio è infondato. Occorre prendere l’abbrivio dal testo della disposizione di legge richiamata dalla ricorrente, in vigore dal 11/03/2004 al 28/08/2011 (modificata alla legge regionale n. 2 del 27/2/2004, art. 16 e soppresso dalla legge regionale n. 12 del 27/2/2011). 1. La dismissione del patrimonio immobiliare facente parte del fondo comune di investimento immobiliare chiuso di cui all'Art. 24, comma 4, lettera a) della legge regionale n. 18/1994 e successive modifiche, è effettuata secondo quanto previsto dai commi successivi. 2. Nella vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale è riconosciuto il diritto di opzione ai conduttori in regola con il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, purché essi o gli altri membri conviventi del nucleo familiare non siano proprietari di altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo stesso nel comune di Roma. In caso di mancato esercizio da parte del titolare del diritto, il diritto di opzione spetta ai familiari conviventi. 3. Sono, altresì, titolari del diritto di opzione di cui al comma 2, nel rispetto delle condizioni indicate dallo stesso comma: a) gli intestatari di contratti di locazione anche disdettati o scaduti; b) gli occupanti senza titolo che hanno aderito alla proposta di sanatoria del comune di Roma, ai sensi della deliberazione della giunta comunale n. 1033/1982, limitatamente alle occupazioni senza titolo antecedenti il 30 agosto 1981; c) gli assegnatari senza regolare contratto di locazione di unità immobiliari ad uso residenziale degli ex enti ospedalieri, purché l'assegnazione risulti dalla documentazione amministrativa dell'ente assegnante; d) gli assegnatari senza regolare contratto di locazione di unità immobiliari ad uso residenziale del comune di Roma, purché l'assegnazione risulti dalla documentazione amministrativa dell'ente assegnante(omissis) . Condizione “sine qua non” per acquisire il diritto all’acquisto dell’immobile, oltre alla sussistenza di una non equivoca documentazione amministrativa che disponga l’assegnazione, è rappresentata dall’ “uso residenziale”. Uso che si configura allorquando l’immobile venga adibito, appunto, a residenza abitativa. Una tal situazione qui non ricorre affatto per due concorrenti ordini di ragioni. L’immobile era stato consegnato (la delibera parla di consegna in custodia) non a una persona fisica, bensì a una associazione, la quale non ha, come è ovvio, esigenze abitative da soddisfare, bensì la necessità di godere di una sede ove svolgere le proprie attività. A ciò deve aggiungersi, decisivamente, che l’immobile venne concesso per uso “foresteria”. Un tale uso, in perfetta conformità con l’etimologia del temine, che richiama l’utilizzo occasionale in favore di forestieri, non è in alcun modo assimilabile all’uso residenziale, cioè abitativo di una persona fisica. La circostanza, poi, che l’immobile fosse stato impropriamente utilizzato come abitazione dal vicepresidente dell’Associazione non muta di certo i termini della questione, stante che l’uso in legale concessione non aveva lo scopo di assicurare la residenza a una persona fisica, bensì di consentire all’Associazione di svolgere la propria attività, anche con utilizzo ad uso foresteria. 7. Il terzo motivo, con il quale la ricorrente denuncia assoluta carenza di motivazione per non avere la sentenza d’appello riconosciuto il diritto al rimborso di quanto speso daessa ricorrente per la ristrutturazione dell’immobile, è infondato, stante che non consta che la ricorrente abbia svolto una tale domanda, ma, ben diversamente, chiesto che essa spesa fosse scomputata dal prezzo d’acquisto. Venuto meno il diritto all’acquisto, una tale domanda accessoria non avrebbe potuto essere delibata. 8. Con il ricorso incidentale viene denunciata assenza di motivazione, con conseguente nullità della sentenza e del procedimento, per non avere la sentenza statuito in ordine alla coltivata pretesa di vedere condannata la controparte a una diversa e maggiore indennità per l’occupazione. 8. 1. Il motivo, nella sostanza, depurato dall’imprecisione nell’evocazione delle norme violate, lamenta l’messa pronuncia in contrasto con l’art. 112, cod. proc. civ. Invero, questa Corte ha con giurisprudenza ferma avuto modo di chiarire che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall'art. 360, primo comma, cod. proc. civ., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l'esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti l'omessa pronuncia, da parte dell'impugnata sentenza, in ordine ad una delle domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., con riguardo all'art. 112 cod. proc. civ., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibileil gravame allorché sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (per tutte, S.U. n. 17931, 24/7/2013, Rv. 627268). Ciò premesso, sussiste, in effetti, il vizio di omessa pronuncia, essendo stato chiesto con l’appello incidentale la condanna a corrispondere l’indennità per l’occupazione senza titolo e non avendo la Corte locale deciso sul punto. 9. In conclusione, rigettato il ricorso principale e accolto quello incidentale, la sentenza impugnata va cassata in relazione alla censura accolta. [OSCURATO:PERSONA] di rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità. 10. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. accoglie il ricorso incidentale e rigetta quello principale; cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia alla Corte d’appello di Roma, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a tito