Cassazione n. 17855/2026

GENZIA DELLE ENTRATE rappresentata e difesa dall'AVVOCATURAGENERALE DELLO STATO-controricorrente-Avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLOMBARDIA n. 4813/2019 depositata il 28/11/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].La contribuente, società con sede nella Repubblica Francese (Metz),presentò il 5/12/2014 una Docfa in relazione a un immobile sito in Milano,Numero registro generale 21789/2020Numero sezionale 4622/2026Numero di raccolta generale 17855/2026Data pubblicazione 04/06/2026via [OSCURATO:PERSONA] n. 6, adibito a centrale telefonica proponendo unarendita catastale di € 40.942,00. L’Agenzia delle Entrate le notificò unavviso d’accertamento per rettifica della rendita catastale ritenendo che lastessa dovesse ammontare a € 156.764,00, attesa la destinazionedell’unità immobiliare a uffici.Con ricorso notificato l’[OSCURATO:DATA_NASCITA] la società propose ricorso avanti allaCommissione Tributaria Provinciale milanese lamentando la nullitàdell’avviso sotto il profilo della motivazione e della mancata effettuazioned’un sopralluogo nonché significando d’avere proceduto a una nuova stimamediante perizia tecnica giurata, evidenziando come l’immobile fossedestinato a centrale telefonica, non suscettibile di diversa destinazionesenza radicali trasformazioni, e che solo il 50% fosse destinato a uffici,comunque funzionali alla centrale, proponendo pertanto che fosseapplicata, anziché la rendita catastale accertata di € 156.764,40, quella dicui a nuova proposta di € 100.724,00.Il giudice di primo grado, con sentenza adottata l’11 settembre 2017,respinse il ricorso.Su appello della contribuente e con la sentenza 4813/19 indicata inepigrafe, nel contraddittorio con l’Ufficio, la Commissione TributariaRegionale della Lombardia ha respinto il gravame. Secondo il giudiced’appello:- essendo il riclassamento conseguente a Docfa, doveva ritenersi idonea lamotivazione indicata nell’avviso;- non era necessaria la previa effettuazione di un sopralluogo potendosiprovvedere al classamento sulla base di stima comparativa.Ricorre per cassazione la contribuente con tre motivi.Resiste con controricorso l’Agenzia.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente censura la violazione degli artt. 7 dellalegge 212/2000 e 42 del d.P.R. 600/73 in relazione all’art. 360, commaNumero registro generale 21789/2020Numero sezionale 4622/2026Numero di raccolta generale 17855/2026Data pubblicazione 04/06/2026primo, n. 3 c.p.c.. Lamenta che l’Ufficio, successivamente allaproposizione del ricorso, abbia integrato la motivazione dell’avvisoindicando solamente in sede di controdeduzioni d’avere desunto i valoriunitari dell’area dal listino dei “Valori in uso per aree edificabili in [OSCURATO:PERSONA] biennio 1988-89” ove è riportato che per le aree in questione efabbricati a destinazione terziario-direzionale-servizi, il valore minimodelle aree è indicato nel minimo di € 200,00 (e massimo € 435,00). Laquantificazione è stata fatta sul valore minimo.Sostiene che l’integrazione successiva della motivazione è illegittima einidonea a correggere le manchevolezze dell’avviso impugnato perviolazione del citato art. 7.1.1 Il motivo è infondato sotto più profili.1.2 Lo stesso, da una parte, non si confronta con la ratio della sentenzaimpugnata dove è evidente che la Corte territoriale, in ossequio allagiurisprudenza di questa Corte di legittimità, ha ritenuto l’avvisosufficientemente motivato richiamando la pronuncia n. 15495/13. Devepertanto ribadirsi il costante orientamento di questa Corte secondo cui, intema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della renditacatastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando glielementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio el'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi dauna diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni,l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la meraindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita (Cass. Sez. 5,19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 – 01). Nel caso specifico non ècontestato che si versi nella situazione sopraindicata.1.3 D’altra parte non è pertinente il richiamo della ricorrente allagiurisprudenza, del tutto condivisibile, che ha ritenuto irritualel’integrazione della motivazione dell’atto impugnato nel corso del giudizio,posto che, nel caso specifico, non si è trattato di ciò atteso che, comeNumero registro generale 21789/2020Numero sezionale 4622/2026Numero di raccolta generale 17855/2026Data pubblicazione 04/06/2026detto, la motivazione dell’avviso era idonea. L’Ufficio invece, conl’indicazione delle fonti della propria valutazione, ha adempiuto al proprioonere probatorio in relazione alle contestazioni di parte ricorrente cheaffermava l’arbitrarietà dell’apprezzamento da parte dell’Agenzia.2. Con il secondo motivo di ricorso la società lamenta la violazione o falsaapplicazione degli artt. 30, 54 e 61 del d.P.R. 1142/1949 e 11, comma 1,d.l. 70/88. Si duole che l’Agenzia abbia proceduto alla rideterminazionesenza un previo sopralluogo sancito anche dalla circolare del [OSCURATO:PERSONA] n. 3 del 26/3/88 che lo prevede nei casi di difficileapprezzamento, per la particolarità dell’immobile e per la scarsanumerosità di fattispecie censite. La natura di centrale telefonica avrebbedovuto determinare la necessarietà del sopralluogo.2.1 Anche questo motivo è infondato.2.2 Lo stesso, sotto un primo profilo, non si confronta con l’insegnamentogiurisprudenziale richiamato dalla Corte di merito (Cass. 5600/17) cheappunta la facoltatività del sopralluogo alla valutazione per stimacomparativa.2.3 Il motivo è comunque infondato anche perché, secondo costanteorientamento di questa Sezione in tema di estimo catastale, la revisionedelle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie non richiedela previa "visita sopralluogo" dell'ufficio, né il sopralluogo è necessarioquando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazionecatastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese alsopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamentod'ufficio giustificato da specifiche variazioni dell'immobile (Cass. Sez. 5,[OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 14630, Rv. 675081 – 01, Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 374 del10/01/2017, Rv. 642462 – 01). Neppure la destinazione speciale oparticolare dell’immobile impone il previo sopralluogo, né ciò è condizionedella stima diretta, atteso che esso non costituisce né un diritto delcontribuente né una condizione di legittimità del correlato avvisoNumero registro generale 21789/2020Numero sezionale 4622/2026Numero di raccolta generale 17855/2026Data pubblicazione 04/06/2026quale l'Amministrazione può avvalersi (Cass. Sez. 5, 07/03/2019, n. 6633,Rv. 652794 – 01).3. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta l’omesso esame d’un fattodecisivo, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 5) c.p.c. e, inparticolare, l’assenza di motivazione in relazione alla perizia giurataversata in atti nonché alla destinazione d’uso. Sostiene che se la Corte dimerito avesse valutato la perizia giurata di stima prodotta dallacontribuente, che ha dato i risultati sopraccitati, la decisione sarebbe statadiversa, non potendosi equiparare le aree destinate a centrale telefonica aquelle destinate a uffici, ammontanti a metà delle superfici. Non siverterebbe nella causa d’inammissibilità di cui all’art. 360, comma quarto,c.p.c. (c.d. doppia conforme) atteso che nessuna delle sentenze di meritosi è pronunciata sul punto.3.1 Il motivo è fondato.3.2 Non è dubbio che il fatto il cui esame è stato omesso deve essere unfatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo dellasentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto didiscussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, seesaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia(Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053). Neppure è dubbio che laconsulenza di parte sia una deduzione difensiva e non possa essereconsiderata un fatto storico (Cass. Sez. 1, 18/10/2018, n. 26305, Rv.651305 – 01; Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019 (Rv. 655413– 01).3.3 Tuttavia appare incontestato come fin dal ricorso in primo grado lacontribuente avesse sollevato la questione relativa al quantum disuperficie rilevante attestando e giustificando con la predetta consulenzacome solo la metà della stessa sarebbe costituita da uffici, essendo lametà residua destinata a locali tecnici. Ne deriva che il fatto decisivoNumero registro generale 21789/2020Numero sezionale 4622/2026Numero di raccolta generale 17855/2026Data pubblicazione 04/06/2026riguardo al quale è omessa la valutazione non è la consulenza tecnica insé ma gli eventi che hanno portato alla stessa, oggetto della censura comeformulata, sui quali la sentenza impugnata non si è soffermata, né laquestione può ritenersi assorbita dalle decisioni che hanno investito le solequestioni inerenti al presunto obbligo di sopralluogo e alla motivazionedell’avviso.Atteso che la censura appare tempestivamente sollevata, sarà il giudice dimerito a dover accertare se e in quale misura sia giustificato l’aumentodella rendita catastale, operato con l’avviso impugnato, in relazioneall’oggettiva realtà dell’unità immobiliare di cui è procedimento.4. La sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte di merito per lesue valutazioni con riferimento alla questione succitata, demandando allastessa di provvedere anche per le spese di questa fase. P.Q.Maccoglie il terzo motivo di ricorso, respinti gli altri, cassa la sentenzaimpugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di GiustiziaTributaria di II grado della Lombardia, in diversa composizione, cuidemanda di provvedere altresì sulle spese della fase di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28/05/2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]