Cassazione n. 18765/2026

[OSCURATO:PERSONA] di Roma– intimata –avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, n.4017/2021 depositata il 14 settembre 2021.Udita la relazione svolta nella udienza del 28 maggio 2026 dalla ConsiglieraStefania Billi.Numero registro generale 2972/2022Numero sezionale 4643/2026Numero di raccolta generale 18765/2026Data pubblicazione 09/06/2026La controversia ha ad oggetto un avviso accertamento (n.RM09696882013)emesso dall’Agenzia del Territorio di Roma nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] (d’ora in poi ricorrenti) concernente unarideterminazione della rendita catastale di un'unità immobiliare sita inRoma, effettuata ai sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge n. 311 del2004. In particolare, l'unità immobiliare censita in categoria A/2, classe 4con rendita catastale pari ad euro 3.749,48, a seguito del riclassamento èpassata in categoria A/1 classe 3, con rendita catastale pari a euro5.484,77.La CTP ha rigettato il ricorso.La CTR ha confermato la pronuncia di primo grado, per quello che ancoraoggi rileva, sulla base delle seguenti ragioni:- l'atto impugnato, emesso ai sensi dell'articolo 1, comma 335 della leggen 311 del 2004, è legittimo;- il presupposto da cui parte la rettifica è costituito dalla deliberazione delconsiglio di Roma capitale n. 136 del 2001 con cui è stata approvata lasuddivisione del territorio in zone;- [OSCURATO:PERSONA] ha inteso avvalersi del procedimento di revisione parzialedel classamento delle unità immobiliari private site all'interno dellemicrozone sulla premessa che queste ultime erano caratterizzate da unsensibile scostamento del rapporto tra il valore medio di mercato e ilcorrispondente valore medio catastale degli immobili e tale procedimentoè stato ritenuto legittimo dalla giurisprudenza di legittimità;- è da escludere la genericità della motivazione riguardante la microzona19-Parioli e rientra, poi, nelle valutazioni discrezionali dell'ufficio ilprevedere nell'ambito della microzona Parioli due distinte microzone;- l'atto impugnato è sufficientemente motivato anche in relazione almutamento di categoria ed è espressione di una valutazionediscrezionale per altro ben supportata dalle evidenziate caratteristichedel bene immobile tenuto conto che si tratta, comunque, di una classeintermedia nell'ambito di quelle della specifica categoria.Numero registro generale 2972/2022Numero sezionale 4643/2026Numero di raccolta generale 18765/2026I ricorrenti hanno proposto ricorso fondato su tre motivi, mentre laData pubblicazione 09/06/2026controparte è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente si osserva che il ricorso è stato tempestivamentenotificato. La sentenza oggi impugnata è stata depositata il 14 settembre2021 e non è stata notificata. La notifica, effettuata a mezzo pec è stataconsegnata e accettata il 27 gennaio 2022, nel rispetto del terminesemestrale previsto dall’art. 327, primo comma, c.p.c., come richiamatodall’art. 38, comma 3, del d.lgs. n. 546 del 1992.2. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360,comma 1, num. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1,comma 335, della l. n. 311 del 2004. Deducono che la sentenza abbiafatto malgoverno dei principi stabiliti dalle norme sopraindicate conriferimento particolare agli obblighi motivazionali afferenti alriclassamento dell'unità immobiliare, con conseguente insufficienza dellamotivazione dell'avviso di accertamento.2.1. Il motivo è fondato. Il nostro ordinamento catastale prevede tre ipotesidi revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativadell'amministrazione comunale: la prima è quella prevista dalla legge n.662 del 1996, art. 3, comma 58, secondo cui il Comune può chiederel'intervento dell'Agenzia delle Entrate per ottenere la revisione delclassamento di un immobile, sia quando il classamento stesso risulti nonaggiornato, sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto afabbricati similari e aventi medesime caratteristiche; la seconda ipotesi èquella prevista dall'art. 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004 eriguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili cheabbiano subito variazioni edilizie non denunziate; la terza ipotesi è quelladella cui applicazione si tratta nel presente giudizio ed è prevista dalcomma 335 del medesimo art. 1 della l. n. 311 del 2004, che così dispone:«La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietàprivata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valoremedio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto delNumero registro generale 2972/2022Numero sezionale 4643/2026Numero di raccolta generale 18765/2026Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondenteData pubblicazione 09/06/2026valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugliimmobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativoall'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Ufficiprovinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedenteperiodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalitàstabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio,esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza deipresupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento deldirettore dell'Agenzia medesima».A tale proposito è stato osservato che: - il decreto del Presidente dellaRepubblica 23 marzo 1998, n. 138, in realtà, non fornisce prescrizioniidonee a stabilire le modalità di rilevazione e di determinazione dei valorimedi di mercato, neppure attraverso il richiamo agli artt. da 145 a 26 delregolamento approvato con D.P.R. 1142 del 1949; - il comma 339, inrealtà, riguarda il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entratecon cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l'applicazionedelle disposizioni di cui ai commi 336 e 337, nulla quindi che interessil'aggiornamento dei valori medi di mercato, e tale incongruenza testualeaggiunge un elemento di ulteriore difficoltà al già non agevole compito diinterpretare con precisione la norma per quanto riguarda la definizione edil calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in definitiva, per quantoriguarda la definizione e l'accertamento dei presupposti per l'applicazionedi essa (Cass., Sez. 5, n. 17352 del 2025).Le tre ipotesi di revisione del classamento sono tra loro distinte ed hannopresupposti, condizioni e procedure diverse, con la conseguenza che, sel'amministrazione ha fatto ricorso ad una di tali ipotesi, non può poi, nelcorso del giudizio, legittimare la sua pretesa invocando condizioni e fattoriche non siano rilevanti per la specifica procedura di revisione intrapresa,anche se essi siano in ipotesi idonei a giustificare la revisione delclassamento nel quadro di una procedura diversa.Numero registro generale 2972/2022Numero sezionale 4643/2026Numero di raccolta generale 18765/2026Le causae petendi delle tre diverse ipotesi di revisione non sono, quindi,Data pubblicazione 09/06/2026interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite in itinere, ed inquesta prospettiva è stato, infatti, affermato che l'attribuzione d'ufficio diun nuovo riclassamento impone all'amministrazione di specificare in modochiaro nell'avviso di accertamento le ragioni della modifica senza alcunapossibilità per l'Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto aquelle enunciate nell'atto nell'evidente fine di delimitare l'oggettodell'eventuale giudizio contenzioso (Cass., Sez. 5, n. 22900/2017).La ragione giustificatrice della revisione parziale del classamento, previstadall'art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è la rilevante modifica di valoredegli immobili presenti nella microzona.Si è precisato, in proposito, che, al momento dell'attribuzione della classee della rendita catastale del singolo immobile, devono essere considerate,insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie del fabbricato dicui all'art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, assumendo, pertanto,specifica rilevanza in sede di motivazione dell'atto. In questa, dunque, unavolta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore mediodi mercato dell'intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza dellequali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e direndita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto diriclassamento (Cass., Sez. 5, n. 31112/2019, Rv. 656285 - 01).In questo senso, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensidell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell'ambito di una revisionedei parametri catastali della microzona nella quale l'immobile è situato,giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore dimercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistentenell'insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento,motivato in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diversoclassamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuentesia posto in condizione di conoscere le ragioni che ne giustificanoNumero registro generale 2972/2022Numero sezionale 4643/2026Numero di raccolta generale 18765/2026l'emanazione (Cass., Sez. 5, n. 29988/2019, Rv. 655923 – 01, Sez. 5, n.Data pubblicazione 09/06/202617352 del 2025).Motivazione che nel caso di specie non vi è stata, con la conseguentefondatezza del motivo.3. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art.360, comma 1, num. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1,comma 339, della l. n. 311 del 2004. Contestano che l'ente impositoreabbia commesso un errore logico matematico nelle modalità dieffettuazione del calcolo per l'individuazione delle microzone da riclassare.4. Con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360,comma 1, num. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1,comma 335, della l. n. 311 del 2004 e dell’art. 8 del r.d.l. n. 652 del 1939.Riprendendo le ragioni del primo motivo lamentano la mancatadimostrazione della sussistenza dei requisiti propri della categoriaassegnata.5. L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento degli altri. Neconsegue la cassazione della sentenza impugnata. Non si rappresenta lanecessità di ulteriori accertamenti in fatto e, pertanto, la Corte puòdecidere la causa nel merito con l’accoglimento dell’originario ricorso.In considerazione delle antinomie, ed oscillazioni, emerse negliorientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi in corso digiudizio della pertinente giurisprudenza della Corte, le spese dell’interogiudizio vanno compensate tra le parti. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa lasentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie il ricorsointroduttivo del giudizio; compensa, tra le parti, le spese dell’interogiudizio.Così deciso il 28 maggio 2026.Il PresidenteLiberato Paolitto