Cassazione n. 22027/2026

[OSCURATO:PERSONA].– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrenti -[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], PISANESCHISANDRO, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] di Bisceglie.-controricorrenti –[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]-intimati-Numero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/2026avverso la sentenza n. 503/2023, resa dalla Corte d'appello di Firenze il15/02/2023, pubblicata il 10/03/2023 e notificata il 13/03/2023;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del23/6/2026 dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA];Rilevato che:1. Con atto di citazione del 14/10/2010, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali proprietari o comproprietari, con ilrispettivo coniuge, di distinte unità immobiliari ubicate nel complessodenominato [OSCURATO:PERSONA] in Comune di Pistoia, via [OSCURATO:PERSONA],convennero in giudizio gli altri proprietari, ossia i coniugi [OSCURATO:PERSONA] eNives [OSCURATO:PERSONA], perché, previa dichiarazione di nullità-inefficaciadelle dichiarazioni contrattuali attestanti anche implicitamentel'attribuzione in proprietà esclusiva dell'area che ospitava accessi dal parcoesterno alla corte interna e androne, nel quale prospettava l'accessosecondario ad alcune abitazioni, venisse accertata e dichiarata la proprietàcondominiale dei predetti beni e venisse ordinata ai convenuti lademolizione delle opere edili ivi realizzate (soppalco e impianti) el’innalzamento della quota di calpestio della corte interna, oltre allaliberazione dell'intera area da opere e cose impeditive dell'accessopedonale o veicolare e, in via subordinata all’eventuale accertamento dellaproprietà esclusiva in capo ai convenuti della suddetta porzioneimmobiliare, perché questi venissero condannati al ripristino dei luoghi,essendo le opere realizzate limitative o impeditive dell'esercizio dellaservitù di accesso comunque gravante sull'area. A tal fine dedussero chel'intero complesso, con gli annessi terreni colonici, era stato acquistato perquote indivise con atto del 31/05/1994 da sedici comproprietari, ivi inclusol'architetto [OSCURATO:PERSONA], dante causa dei convenuti, e che laNumero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/2026comunione era stata sciolta con atto del 28/06/1994 mediante creazionedei lotti e con atto del 16/11/1994 mediante divisione.Costituitisi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] chiesero ilrigetto della domanda e proposero, in subordine, domandariconvenzionale, con la quale chiesero la condanna degli attori alpagamento dell'indennità ex art. 1032 c.c., con preliminare richiesta dichiamata in causa del loro dante causa [OSCURATO:PERSONA].Intervennero volontariamente altresì [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],proponendo domande analoghe a quelle degli attori.Intervenne anche [OSCURATO:PERSONA] chiedendo la reiezione della domandaCon sentenza n. 1177/2016, pubblicata il 14/12/2016, il Tribunale diPistoia rigettò la domanda principale proposta dagli attori e dagliintervenuti, dichiarando la proprietà esclusiva, in capo ai convenuti, dellearee contese, mentre accolse quella subordinata, dichiarando accertata lasussistenza, sulla medesima area, di una servitù in favore degli attori econdannando, pertanto, i convenuti alla dazione delle chiavi di entrambi iportoni e/o porte-finestre di accesso al fondo androne-rimessa e allarimozione dei gradini di accesso fra piano dell'attuale pavimento del vanorimessa, particella 65, e giardino corte-interna, con conseguentecostruzione di rampa fissa di salita e discesa per consentire l'uscita el’entrata al giardino corte-interna dei mezzi abilitati al transito; rigettòogni altra domanda e mezzo istruttorio e condannò le parti convenute, insolido tra loro, alla rifusione, in favore di attori e intervenuti, delle spesedi causa, previa compensazione nella misura di 1/3.Il giudizio di gravame fu instaurato da [OSCURATO:PERSONA] e Nives GiuseppinaMauri e allo stesso resistettero [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che proposero appelloincidentale, mentre rimasero contumaci [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eMarzia [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/2026Andrea [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposero a loro volta appello che furiunito al primo.Con sentenza n. 503/2023, pubblicata il 10/03/2023, la Corte d'appello diincidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SandroPisaneschi, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], dichiararono la naturacondominiale del vano indicato come androne e condannarono gliappellanti alla rimessione in pristino stato dello stesso, con rimozione degliimpianti ivi realizzati, delle suppellettili ivi allocate e di tutte le opereeseguite a modifica dell'originaria situazione; dichiarò il non luogo aprovvedere sull'appello principale proposto da [OSCURATO:PERSONA] e Lavinia DeMauro, stante l'assorbimento dei motivi di gravame ivi dedotti; econdannò gli appellanti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in solidotra loro, a rifondere a tutti gli appellanti anche incidentali le spese dientrambi i gradi del giudizio, oltre al pagamento della consulenza tecnicad'ufficio espletata in primo grado.Per quanto qui rileva, i giudici di merito ritennero che la deduzioneriguardante il difetto di legittimazione attiva degli appellati per non avereprodotto alcun documento a sostegno fosse nuova; che con il primo attodel 28/6/1994, col quale era stato assegnato a stralcio a Laura CristinaMelani una porzione del compendio immobiliare, fosse stato costituito ilcondominio tra gli altri partecipanti alla comunione e quest’ultima e chepertanto, al momento dell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], sussistesse già uncondominio, con la conseguenza che l’attribuzione all’arch. Sgueglia dellaproprietà esclusiva del bene conteso fosse nulla sia in quanto questofaceva parte dei beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., sia in quantoLaura [OSCURATO:PERSONA], ancorché condomina, non vi aveva partecipato. Inconseguenza della riconosciuta natura condominiale del bene ritenneroinfine di accogliere le domande ripristinatorie.Numero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/20262. Contro la predetta sentenza, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi, illustratianche con memoria. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SandroPisaneschi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], da una parte, e [OSCURATO:PERSONA], dall’altra, resistono con distinti controricorsi, illustratianche con memoria, mentre [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAntonio Sgueglia sono rimasti intimati.Considerato che:1. Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1117, 1118 e 1119 c.c., in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., perché i giudici di merito avevano ritenuto checon l’atto di assegnazione a stralcio della quota di [OSCURATO:PERSONA] stato costituito un condominio con gli altri partecipanti allacomunione e con quest’ultima e che pertanto il secondo atto fosse nullo,non avendovi detta condomina partecipato. I ricorrenti hanno sul puntoobiettato che con l’atto notarile del [OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] erauscita dall’originaria comunione della proprietà con la conseguenza che,non potendo sorgere alcun condominio se non tra i soggetti che avevanomantenuto la posizione di comunisti sulla restante parte e non anche conquest’ultima, stante la mancata indicazione di siffatta qualifica nell’attonotarile di stralcio, il consenso della predetta non poteva dirsi necessario.Il motivo è inammissibile.Come chiarito tra le altre da Cass., Sez. 2, 06/07/2022, n. 21440, peraffermare la condominialità di un bene occorre gradatamente verificaredapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinataoggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr.Cass. Sez. Unite, 07/07/1993, n. 7449), e poi che sussista un titolocontrario alla “presunzione” di condominialità, facendo riferimentoesclusivo al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliareNumero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/2026dell'originario proprietario ad altro soggetto. Ove poi debba applicarsi l’art.1117 cod. civ., bisogna considerare che tale norma non si limita aformulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti icondomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo esseresuperata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo cheha dato luogo alla formazione del condominio per effetto delfrazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazione dicondominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del codice civile, si attua,infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà diun edificio in seguito al trasferimento ad altro soggetto della prima unitàimmobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unicoproprietario, comportando tale atto l’acquisto delle parti comuni ex art.1117 c.c. esistenti al momento dell'alienazione e per addizione, man manoche si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, percaratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, nonché di quelleche i contraenti, nell'esercizio dell'autonomia privata, disponganocomunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità(Cass., Sez. 2, 27/11/2023, n. 32857).Nella specie, i ricorrenti fondano i propri assunti sui due titoli che avevanorispettivamente stralciato la posizione di [OSCURATO:PERSONA] e diviso lerestanti quote dai comunisti, senza però riportare, neppure perrelationem, i contenuti degli stessi.In tal modo, si sono posti in contrasto con il n. 6 dell’art. 366 c.p.c., ilquale impone di indicare specificamente gli atti processuali e i documentisui quali il ricorso si fonda (vedi Cass., Sez. 5, 15/01/2019, n. 777; Cass.,Sez. 5, 18/11/2015, n. 23575), mediante la riproduzione diretta oindiretta del contenuto che sorregge la censura, precisando, inquest’ultimo caso, la parte del documento cui quest’ultima corrisponde(Cass., Sez. U, 13/3/2025, n. 6713; Cass., Sez. 3, 21/7/2025, n. 20545;Cass., Sez. U, 18/03/2022, n. 8950; Cass., Sez. 1, 10/12/2020, n. 28184;Numero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/2026Cass., Sez. 1, 07/03/2018, n. 5478; Cass., Sez. 6-1, 27/07/2017, n.18679; Cass., Sez. 5, 15/07/2015, n. 14784) e i dati necessariall'individuazione della sua collocazione quanto al momento dellaproduzione nei gradi dei giudizi di merito (vedi Cass., Sez. U, 13/3/2025,n. 6713, cit.; Cass., Sez. U, 18/03/2022 , n. 8950; Cass., Sez. 3,13/03/2018, n. 6014; Cass., Sez. 5, 15/01/2019, n. 777; Cass., Sez. 5,18/11/2015, n. 23575), incombente questo rimasto nella specieinadempiuto.2. Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta l'omesso esame circa unfatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti,in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., per avere i giudici dimerito ritenuto che la questione prospettata richiedesse la verifica dellanatura condominiale o meno del bene conteso e costituisse fatto decisivola partecipazione o meno al condominio di [OSCURATO:PERSONA], la qualeaveva sottoscritto l’atto di divisione del [OSCURATO:DATA_NASCITA] quale partecipantealla comunione dei terreni e non quale partecipante alla comproprietàdegli edifici, senza spiegare le ragioni per le quali detta sottoscrizione nonpotesse valere per l’attribuzione della quota (la quinta) all’arch. Sgueglia.In definitiva, i giudici non avevano reso una motivazione idonea a spiegarele ragioni per le quali la fuoriuscita dalla comunione della predettaimponesse la sua adesione all’attribuzione della quota al dante causa deiricorrenti.La censura è infondata.L'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., così come riformulato nel 2012,introduce, infatti, nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile percassazione, relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale osecondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli attiprocessuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbiacarattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato unesito diverso della controversia), con la conseguenza che non integraNumero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/2026detto vizio né l'omesso esame di elementi istruttori qualora il fatto storico,rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice,ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie(Cass., Sez. 2, 29/10/2018, n. 27415), né la consulenza tecnica d’ufficio(Cass., Sez. 6 - 3, 24/06/2020, n. 12387), né l’omessa motivazione, né lasua insufficienza o contraddittorietà (Cass., Sez. 1, 04/04/2014, n. 7983).Va tra l’altro aggiunto che per "fatto" deve intendersi non una "questione"o un "punto" della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fattoprincipale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo, modificativo,impeditivo o estintivo) o anche un fatto secondario (cioè un fatto dedottoin funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo(Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del 08/09/2016, Rv. 641174; cfr. ancheCass. Sez. 5, Ordinanza n. 2805 del 05/02/2011, Rv. 616733), con laconseguenza che non sono “fatti” nel senso indicato dall’art. 360, primocomma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decise dal giudice di merito,né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato,né le mere ipotesi alternative, e, infine, neppure le singole risultanzeistruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincenteapprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle proveacquisite nel corso del relativo giudizio (Cass., Sez. 2, 31/3/2022, n.10525).La censura in esame, invece, non soltanto non è del tutto perspicuaquanto all’individuazione del fatto asseritamente omesso, ma non siconfronta neppure con la sentenza impugnata, nella quale i due atti del1994 sono stati invece esaminati e interpretati dalla Corte di merito.In definitiva, il ricorso va rigettato.Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono lasoccombenza e devono essere poste a carico dei ricorrenti.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza deiNumero registro generale 10668/2023Numero sezionale 1615/2026Numero di raccolta generale 22027/2026Data pubblicazione 27/06/2026presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto perla proposizione dell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MRigetta il ricorso.Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore dei controricorrenti, dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.500,00 percompensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agliesborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti delcontributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23/6/2026.Il PresidenteMauro Mocci