Cassazione n. 25609/2026

to [OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 125 – Barletta, difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 731/2022 depositata il11/05/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/09/2026 dalRelatore [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] di via Prascina, in Barletta, con ricorso ex art. 702-bis c.p.c.conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Trani, [OSCURATO:PERSONA],chiedendo di condannarla a consentire l’accesso all’atrio, attraverso la suaproprietà, per l’installazione di prese di ventilazione a servizio delleNumero registro generale 19129/2022Numero sezionale 1852/2026Numero di raccolta generale 25609/2026Data pubblicazione 21/09/2026cantinole condominiali sottostanti, affette da infiltrazioni e umidità. Laconvenuta resisteva, eccependo la nullità delle deliberazioni che avevanoapprovato i lavori e contestando la titolarità condominiale dell’atrio.Il Tribunale di Trani, con ordinanza ex art. 702-ter c.p.c., rigettava ladomanda, dopo aver accertato, sulla scorta dei titoli di provenienza, laproprietà esclusiva dell’atrio in capo alla resistente e non il suo uso esclusivosu bene condominiale.La Corte d’appello di Bari, in riforma dell’ordinanza, ha accolto l’appellodel [OSCURATO:PERSONA] e ha condannato [OSCURATO:PERSONA] a consentire iltransito attraverso l’atrio per l’esecuzione dei lavori. Ha ritenuto che il primogiudice avesse omesso di pronunciare sull’oggetto della domanda, cioè sullarichiesta di accesso, e che la condizione giuridica dell’atrio fosse irrilevante,gravando comunque sulla proprietaria, in forza dell’obbligazione propterrem di cui all’art. 843 c.c., l’obbligo di consentire l’accesso necessarioall’esecuzione dell’opera comune.Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso affidato a tremotivi, illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso,illustrato da memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Con il primo motivo si denunciano la violazione dell’art. 832 c.c., laviolazione dell’art. 843 c.c. e la nullità della sentenza per violazione dell’art.132, comma 2, numero 4, c.p.c. (motivazione apparente, perplessa eirriducibilmente illogica).Con il secondo motivo si denunciano la violazione degli artt. 817 e 818c.c., la violazione dell’art. 843 c.c., la nullità della sentenza per violazionedell’art. 132, comma 2, numero 4, c.p.c. (motivazione apparente, perplessae irriducibilmente illogica) e l’omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio, oggetto di discussione tra le parti.La ricorrente sostiene che la Corte d’appello abbia errato nel ritenereirrilevante la condizione giuridica dell’atrio, perché da essa dipendeNumero registro generale 19129/2022Numero sezionale 1852/2026Numero di raccolta generale 25609/2026Data pubblicazione 21/09/2026l’applicabilità dell’art. 843 c.c.; e che l’atrio sia di sua proprietà esclusiva,in forza del titolo di acquisto del 1965 e della sua destinazione pertinenzialeall’appartamento.I due motivi, da esaminare congiuntamente per connessione, sonoaccolti.La Corte d’appello ha ritenuto che la questione della proprietà o dell’usoesclusivo dell’atrio fosse irrilevante per la valutazione della fondatezza dellarichiesta del [OSCURATO:PERSONA] di accedere nell’atrio e ha condannato la ricorrentea consentire il transito a prescindere dalla soluzione di tale questione.L’art. 843 c.c., applicabile anche al condominio, grava il proprietario diun’obbligazione propter rem di consentire l’accesso e il passaggio nelproprio fondo quando ciò sia necessario per realizzare o riparare un bene oun’opera propria del vicino ovvero comune (Cass. 20555/2021; Cass.3059/1969). Gli accessi e i passaggi che la norma impone non possonodeterminare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazionelegale del diritto del titolare del fondo per un’utilità occasionale e transeuntedel vicino (Cass. 5012/2018).Ne segue che la titolarità del fondo gravato è irrilevante quando il vicinochiede di attraversarlo per raggiungere un’altra opera (del vicino ocomune); non lo è quando essa è destinata a essere collocata sul fondomedesimo. In tal caso l’installazione stabile, su un bene di proprietàesclusiva altrui, non è accesso né passaggio, ma un peso permanente, chel’art. 843 c.c. non consente di imporre.Presupposto di applicabilità dell’art. 843 c.c. nei rapporti tra condominioe singolo condomino è, dunque, che l’accesso nel fondo di proprietàesclusiva da permettere alla gestione condominiale sia necessario al fine dicostruire o riparare un muro o altra opera rientranti tra le parti comuni exart. 1117 c.c.[OSCURATO:PERSONA] domanda di ordinare alla ricorrente di permettere l’accessoall’atrio asseritamente condominiale, attraverso la sua proprietà, alleNumero registro generale 19129/2022Numero sezionale 1852/2026Numero di raccolta generale 25609/2026Data pubblicazione 21/09/2026maestranze addette ai lavori di installazione su tale atrio delle prese diventilazione. Se l’atrio è parte comune, la ricorrente, attraverso il cuiappartamento soltanto vi si accede, è tenuta a consentire il passaggio aisensi dell’art. 843 c.c.; se esso è di proprietà esclusiva della ricorrente,installarvi le prese costituisce una servitù, che quella norma non consente.La questione della titolarità dell’atrio è perciò decisiva e la Corte d’appello,dichiarandola irrilevante, ha applicato l’art. 843 c.c. fuori dal suo ambito.Non coglie nel segno l’eccezione di novità, secondo cui la ricorrentevanterebbe per la prima volta in sede di legittimità un diritto di proprietàsull’atrio. La sentenza impugnata dà atto che già in primo grado laresistente evidenziava che l’atrio attraverso il quale il [OSCURATO:PERSONA] intendevatransitare, al fine di effettuare i lavori, era di sua proprietà esclusiva e nondi proprietà condominiale, e che il Tribunale aveva accertato la proprietàesclusiva dell’atrio in capo alla Lanotte, e non l’uso esclusivo con proprietàcondominiale. Né le censure sollecitano una rivalutazione dei titoli:investono l’irrilevanza in diritto della titolarità, sulla quale la Corte d’appellonon ha compiuto alcun accertamento.Il giudice del rinvio accerterà se l’atrio sia parte comune dell’edificio o diproprietà esclusiva della ricorrente. L’accertamento è incidentale e servealla sola decisione della domanda proposta ai sensi dell’art. 843 c.c.: inassenza di domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c., esso èprivo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali deisingoli, svolgendosi il giudizio nei confronti dell’amministratore, senza lapartecipazione di tutti i condomini (cfr. Cass. 11592/2026 e Cass.35794/2021).La nullità per motivazione apparente e l’omesso esame restano assorbitidall’accoglimento sulla violazione dell’art. 843 c.c., che investe la stessaaffermazione della sentenza.2. - Con il terzo motivo si denunciano la violazione degli artt. 194 e 195,115 e 116 c.p.c. e dell’art. 843 c.c., la nullità della sentenza e l’omessoNumero registro generale 19129/2022Numero sezionale 1852/2026Numero di raccolta generale 25609/2026Data pubblicazione 21/09/2026esame di un fatto decisivo; la censura investe l’accertamento della necessitàdell’accesso e della soluzione di minor sacrificio, compiuto sulla consulenzatecnica.Il motivo è assorbito, perché l’applicazione dell’art. 843 c.c., e con essail vaglio di quei presupposti, dipende dall’accertamento demandato algiudice del rinvio.3. - Sono accolti il primo e il secondo motivo ed è assorbito il terzo. Lasentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti e la causa èrinviata, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, allaCorte d’appello di Bari in diversa composizione, che accerterà, in viaincidentale e ai soli fini della domanda proposta ai sensi dell’art. 843 c.c.,la questione preliminare relativa alla titolarità dell’atrio. P.Q.MLa Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbitoil terzo, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinviaalla Corte d’appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese delpresente giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, il 15/09/2026.Il PresidenteANTONIO SCARPA