Cassazione n. 05104/2023

a: [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , rappresentat e e difes e per procura alle liti a margine del ricorso dall’Avvocat o [OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliate presso lo studio del l’[OSCURATO:PERSONA] , in Roma, viadelle Milizie n. 38. Ricorrenti contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difes i per procura alle liti in calce al contro ricorso dall’[OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, viale [OSCURATO:PERSONA] n. 142. Controricorrenti-Ricorrenti incidentali e Condominio via [OSCURATO:PERSONA] n. 428, Napoli. Intimato R.G. N. 6542/2018.avverso la sentenza n.2290/2017 della Corte di appello di Napoli , depositata il 25. 5. 2017. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 9. 1. 2023dal consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]. Fatti di causa e ragioni della decisione Con sentenza n. 2290/2017 del 25. 5. 2017 la Corte di appello di Napoli confermò la decisione di primo grado che aveva respinto la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA], proprietaria di un’unità abitativa sita nel condominio di via [OSCURATO:PERSONA] n. 428 in Napoli, diretta a far dichiarare l’illegittimità, con conseguente condanna al ripristino dello stato dei luoghi, dell’opera intrapresa da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], proprietari dell’appartamento sito al primo piano dello stabile, per la realizzazione, previo sbancamento di un terrapieno costituente area di sedime dell’edificio condominiale, di una autorimessa. La Corte territoriale motivò la sua decisione affermando che, trovandosi il terrapieno interessato dai lavori, sottostante il terrazzo a livello di proprietà dei convenuti, come risultava dal prospetto planimetrico allegato al progetto dell’opera, al di fuori dei muri perimetrali del fabbricato, esso non poteva considerarsi, contrariamente a quanto dedotto dalle appellanti, di proprietà condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., ma era da ritenersi, a mente dell’art. 840 stesso codice, di proprietà dei convenuti, che avevano acquistato sia il giardino pavimentato retrostante che il terrazzo a livello; che, in particolare, non poteva nella specie operare la presunzione di condominialità posta dal comma 1 n. 1) dell’art. 1117cod. civ. con riguardo al “ suolo in cui sorge l’edificio“, norma richiamata anche dal nuovo regolamento di condominio del 1987, atteso che esso si identifica con la superficie su cui insiste lo stabile, cioè con l’area delimitata orizzontalmente dalle proiezioni delle mura perimetrali, su cui poggia il pavimento del piano più basso; che tale conclusione risultava confermata dalla sostanziale continuità fisico-spaziale tra il sottosuolo del giardino pavimentato retrostante, acquistato dai convenuti, ed il terrapieno oggetto di causa, sottostante la terrazza a livello, trattandosi dello stesso R.G. N. 6542/2018.terreno ubicato nel sottosuolo di una porzione di proprietà esclusiva, e comunque al di fuori dei muri perimetrali del fabbricato; che l’apertura della porta di accessodel garage sul muro condominiale costituiva esercizio legittimo, da parte dei convenuti,del diritto di comproprietà sul predetto bene, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., non precludendone la destinazione e l’utilizzazione da parte degli altri condomini; che, in conformità con le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, l’opera realizzata non pregiudicava l’estetica del fabbricato condominiale, né la sua sicurezza e staticità, anche dal punto di vista antisismico. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 162. 2018, ricorrono [OSCURATO:PERSONA], che era intervenuta volontariamente in appello, e [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che hanno altresì chiesto, articolando un unico motivo,la riforma della sentenza impugnata con riguardo alla disposta compensazione delle spese del grado. La causa è stata avviata in decisione in adunanza camerale non partecipata. Le ricorrenti hanno depositato memoria. Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 840, 1102, 1117 n. 1, 2727 e 2729 cod. civ. e dell’art. 14 legge n. 64 del 1974, censurando la sentenza impugnata per avere ritenuto che i lavori intrapresi dalla controparte non interessassero beni di proprietà condominiale, ma di proprietà esclusiva dei convenuti.Si assume al riguardo che la Corte di appello è pervenuta a tale conclusione sulla base della sola circostanza che lo spazio di terrapieno interessato dai lavori intrapresi dalla controparte fosse posizionato al di fuori dei muri perimetrali del fabbricato, così applicando in maniera errata la nozione di “ suolo in cui sorge l’edificio “ oggetto della presunzione di condominialità dettata dall’art. 1117 n. 1 cod. civ., la quale, invece, secondo la corretta interpretazione della giurisprudenza di legittimità, deve intendersi comprensiva della superficie dell’insieme delle componenti in cui si articola l’edificio condominiale, non solo quindi delle sue parti comuni ma anche delle parti oggetto di proprietà individuale dei condomini. Ne consegue che avrebbe R.G. N. 6542/2018.dovuto considerarsi condominiale anche il suolo del terrazzo sporgente dal fabbricato in elevazione annesso all’appartamento deiconvenuti. Sotto altro profilo, si denunzia che la motivazione adottata dalla Corte napoletana è contraddittoria, avendo essa ritenuto, applicando l’art. 1102 cod. civ., la natura condominiale del muro di contenimento del terrapieno. Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 840, 1102, 1117 n. 1 e 1120 cod. civ. e vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, censurando la decisione impugnata laddove ha argomentato l’esclusione di condominialità del terrapieno sottostante il terrazzo in ragione della sua continuità fisico-spaziale con il sottosuolo del giardino retrostante, pure di proprietà dei convenuti, sulla base del titolo di proprietà. Ad avviso del ricorso il ragionamento così svolto dal giudice di appelloè errato, in quanto la proprietà esclusiva del terrazzo per cui è causa e del retrostante giardino non costituisce elemento sufficiente per escludere che detti beni sono pur sempre ricompresi nell’ambito del condominio, considerato altresì che terrazzo e giardino e i sottostanti terrapieni risultano circoscritti da muri perimetrali di incontrovertibile natura condominiale. I due motivi, che vanno trattati congiuntamente per la loro connessione oggettiva, sono infondati. La sentenza impugnata ha escluso la proprietà condominia le del terrapieno oggetto dei lavori intrapresi dai convenuti sulla base della considerazione di fatto che la relativa porzione di terreno si trov ava al di fuori dei muri perimetrali del fabbricato e che essa non assolveva ad alcun a funzione di contenimento o sostegno dell’edificio. Ha altresì aggiunto che la titolarità esclusiva di tale area in favore dei convenuti trovava conferma nella sua sostanziale continuità fisico-spaziale con il sottosuolo del giardino pavimentato retrostante, da loro acquistato e, p acificamente , non facente parte del condominio. Tali considerazioni, di carattere fattuale, appaiono senz’altro idonee a sorreggere la conclusione accolta. Ed invero la presunzione posta dall’art. 1117, n. 1, cod.civ. opera con riguardo al “ suolo su cui sorge l’edifico “, locuzione che identifica , secondo la R.G. N. 6542/2018.giurisprudenza di questa Corte, la superficie a livello del piano di campagna e, immediatamente, la zona sottostante il fabbricato , ossia tutta quella porzione del terreno su cui esso poggia ( Cass. n. 29925 del 2019; Cass. n. 8119 del 2004; Cass. n. 18091 del 2002 ). Ne discende che la c.d. presunzione di condominialità non opera nel caso in cui la cosa di cui si discute si trovi al di fuori del perimetro dell’edificio. Né in contrario può valorizzarsi il principio espresso da questa Corte, e richiamato dai ricorrenti, secondo cui, al fine della definizione della nozione in discorso, occorre avere riguardo all’area in cui insiste il fabbricato condominiale nel suo insieme di componenti, siano esse porzioni comuni ovvero di proprietà individuale, comprese le parti di mura che, sebbene perimetrali, appartengano ad un solo condominio, per titolo o per la loro specifica destinazione a sostenere una sola unità abitativa o una parte di essa ( Cass. 4430 del 2012 ).Assorbente è anche in questo caso l’accertamento di fatto svolto dal giudice distrettuale, laddove ha affermato che il terrapieno in questione non solo era esterno all’edificio ma non svolgeva alcuna funzione di sostegno o contenimento dello stesso. La presunzionec.d. di condominiali tà con riguardo al suolo dell’edificio opera infattiunicamente in relazione alla proiezione delle sue mura perimetrali, non anche con riferimento alla proiezione verticale delle sue compenti esterne, quali possono considerarsi i balconi. Il terzo motivo di ricorso, chedenunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1117, 1120, comma 2, e 1138 cod. civ. e vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione,critica il capo della decisione che ha ritenuto legittima l’apertura della porta di accesso del garage sul muro condominiale, omettendo di considerare che esso fungeva altresì da contenimento del terrapieno e sottraeva un bene comune alla sua funzione. Il motivoè in parte inammissibile e nel resto infondato. La Corte di merito ha escluso la violazione della disposizione di cui all’art. 1102 cod. civ. sulla base del rilievo, del tutto conforme alla giurisprudenza di questa Corte, che la nozionedi pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo del bene, ma consente a ciascun partecipante alla comunione di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, con il R.G. N. 6542/2018.solo limite che essa non pregiudichi le facoltà di godimento degli altri. Sulla base di questa premessa ha quindi ritenuto che l’installazione nel muro condominiale della porta di accesso del garage da parte dei convenuti non precludeva affatto il diritto degli altri condomini di continuare a servirsi del muro stesso, come in precedenza. Trattasi di un giudizio di fatto, di competenza esclusiva del giudice di merito, che non è sindacabile in sede di legittimità e che, nella premessa interpretativa della norma da cui si sviluppa, non è stato oggetto di censura da parte dei ricorrenti. Il quarto motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1117 ter e quater e 1120, ultimo comma, cod. civ. e vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione,censura la sentenza impugnata per avere escluso che l’apertura della porta di ingresso del garage da parte dei convenuti non fosse lesiva del decoro architettonico dell’edificio, andando così di contrario avviso alla consulenza tecnica d’ufficio, che aveva dato atto che tale opera aveva alterato il prospetto del fabbricato eliminando un preciso segno architettonico tracciato dal progettista. Ilmotivo è inammissibil e in quanto non prospetta violazioni di norme di diritto ma critica l’apprezzamento dei fatti svolto dalla Corte distrettuale, la quale ha motivato il proprio convincimento sul rilievo che l’innovazione posta in essere dai convenuti era intervenuta in una zona anonima della facciata, non particolarmente visibile dello stabile, posta in zona defilata, e che essa non aveva prodotto alcuna alterazione delle linee originarie del piano terra anche per l’inserimento di una cornice etre gradini in perfetta coerenza simmetrica ecostruttiva con il vicino portone di ingresso del palazzo, con effetto estetico di complessiva armonia che rende l’impatto visivo delcancello di accesso alla autorimessa quasi non percepibile. Il ricorso principale è pertanto respinto. In sede di controricorso i controricorrenti hanno chiesto l’annullamento della sentenza impugnata nel capo in cui ha disposto la compensazione integrale delle spese del giudizio di appello, formulando un motivo di censura che conferisce all’atto difensivo natura di ricorso incidentale. R.G. N. 6542/2018.Con l’unico motivo i controricorrenti denunziano falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello non abbia seguito, nel regolare le spese, il criterio della soccombenza, fornendo a giustificazione della pronuncia adottata una motivazioneinsufficiente ed inidonea. Anche il ricorso incidentale è infondato. Va premesso che l’art. 92 cod. proc. civ. prevedeva, nella vers i one ratione temporisvigente introdotta dall'art. 2, comma 1, lett. a, della l egge n. 263 del 2005, essendo st a to il giudizio introdotto, come si legge nella sentenza impugnata, con atto di citazione notificato il 5. 5. 2006, la facoltà del giudice di compensare, in tutto o in parte, le spese di lite, oltre che incaso di soccombenza reciproca, in presenza di “ altri giusti motivi, esplicitamente indicati nella motivazione“. Nel caso di specie la Corte di appello ha giustificato la compensazione delle spese del giudizio di secondo grado in ragione della “ obiettiva complessità in fatto delle questioni dedotte e decise “ e tale motivazione, in quanto rispondente in concreto all’effettiva ricostruzione dei fatti quale si evince dalla decisione, deve ritenersi senz’altro congrua ed adeguata a legittimare l’esercizio del potere discrezionale di compensare le spese conferito al giudice dalla legge. Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, si dichiarano, in ragione della reciproca soccombenza, compensate per un terzo, mentre gli altri due terzi vanno posti a carico dei ricorrenti principali, la cui soccombenza risulta prevalente. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e di quelli incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso principale e quello incidentale. Liquida le spese del giudizio nella somma di euro 4.200,00,di cui euro 200,00 per esborsi, compensa tali spese nella misura di un terzo e condanna i ricorrenti principali al pagamento dei restanti due terzi, oltre accessori di legge e spese generali. R.G. N. 6542/2018.Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e di quelli incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previs