Cassazione n. 21690/2026

enza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLOMBARDIA n. 3557/2017 depositata in data 8 settembre 2017.Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19giugno 2026 dal Consigliere dott.ssa [OSCURATO:PERSONA].1. In data [OSCURATO:DATA_NASCITA], l’Agenzia delle Entrate – [OSCURATO:PERSONA] diMonza e della Brianza notificava alla sig.ra [OSCURATO:PERSONA] di accertamento n. T9501A202943, per il recupero dellaplusvalenza realizzata a seguito della riqualificazione di una cessione diNumero registro generale 8699/2018Numero sezionale 5031/2026Numero di raccolta generale 21690/2026Data pubblicazione 25/06/2026terreno edificabile, per l’anno d’imposta 2007. La contribuente aveva,infatti, stipulato, in data 26 ottobre 2007, un atto di cessione di fabbricatiper un importo euro 600.000,00 alla società [OSCURATO:SOCIETA]. In particolare, lacontribuente aveva ceduto un’abitazione, censita come categoria A/4, equattro pertinenze. L’Ufficio, rilevato che la contribuente aveva stipulatouna Convenzione urbanistica con il Comune per opere di urbanizzazioneprimaria e secondaria e che la società acquirente aveva realizzato opere dicostruzione di un complesso immobiliare, previa demolizione dei fabbricatipreesistenti, procedeva a riqualificare la cessione di immobili comecessione di area edificabile, con determinazione della plusvalenza ai sensidell’ art. 67, primo comma, lett. b), TUIR.2. Avverso l’avviso di accertamento, la contribuente proponeva ricorsodinanzi la C.t.p. di Milano; si costituiva in giudizio l’Ufficio, chiedendo laconferma del proprio operato.3. La C.t.p. di Milano, con sentenza n. 1509/2015, accoglieva il ricorsodella contribuente.4. Contro tale sentenza proponeva appello l’Ufficio dinanzi la C.t.r. dellaLombardia; si costituiva in giudizio la contribuente, chiedendo il rigettodell’appello e la conferma della decisione di primo grado.5. La C.t.r. della Lombardia, con sentenza n. 3557/2017, depositata indata 8 settembre 2017, rigettava l’appello dell’Ufficio.6. Avverso tale pronuncia, l’Ufficio ha proposto ricorso per cassazioneaffidato ad un unico motivo. I sigg. Maurizio e [OSCURATO:PERSONA], in qualitàdi eredi della contribuente, hanno resistito con controricorso.La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 19 giugno 2026.[OSCURATO:PERSONA]:1. Con il primo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 67, primo comma, lett. b), TUIR, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c.», l’Ufficio lamenta l’error in iudicando nellaparte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. ha ritenuto di condividereNumero registro generale 8699/2018Numero sezionale 5031/2026Numero di raccolta generale 21690/2026Data pubblicazione 25/06/2026le motivazioni del giudice di prime cure, il quale ha annullato l’avviso diaccertamento impugnato dalla contribuente poiché, secondo quantodisposto dall’art. 67, primo comma, lett. b), TUIR, devono ritenersiescluse dalla tassazione le plusvalenze realizzate mediante la cessione atitolo oneroso di unità immobiliari urbane che, per la maggior parte delperiodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, siano stateeffettivamente (come dimostrato in atti) adibite ad abitazione principaledel cedente o dei suoi familiari; in altri termini, la C.t.r., nel suoragionamento, ha ritenuto irrilevante la pur inequivoca volontàdell’acquirente, nota ai venditori, di demolire il fabbricato e di sfruttare ilterreno per nuovi fini edificatori e non ha considerato che la realizzazionedella plusvalenza per cessione di terreno suscettibile di utilizzazioneedificatoria dovesse considerarsi applicabile e, dunque, prevalente sulladisciplina in tema di cessione dell’abitazione principale, che, come noto,non genera plusvalenza.Il motivo, con cui ’Agenzia censura la sentenza impugnata sotto tre profili:l'interpretazione dell'art. 67 TUIR, la riqualificazione del negozio giuridicoe la disciplina dei termini di accertamento, è infondato.1.1 Ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 917 del 1986,sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni atitolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo glistrumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La giurisprudenzadi questa Suprema Corte è ormai consolidata ed uniforme nel ritenere chetale disciplina si applichi esclusivamente alle cessioni aventi ad oggettoterreni non ancora edificati, restando escluse le cessioni di terreni su cuigià insista un fabbricato, indipendentemente dalla circostanza chequest'ultimo sia destinato alla demolizione e ricostruzione (Cass. n. 5088del 21.02.2019; Cass. n. 5089 del 21.02.2019). La distinzione tra bene"edificato" e "non edificato" costituisce una barriera dogmaticainsuperabile, che non ammette categorie intermedie.Numero registro generale 8699/2018Numero sezionale 5031/2026Numero di raccolta generale 21690/2026Data pubblicazione 25/06/2026Come chiarito da questa Corte: "a) la distinzione fra edificato e non ancoraedificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica nonammette un tertium genus; b) la cessione di un edificio non può essereriqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure sel'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cuiinsiste; c) nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire ericostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essereriqualificata come cessione di terreno edificabile..."1.2. Nel caso di specie, è pacifico che al momento del trasferimento (26ottobre 2007) sugli immobili in oggetto insistesse un fabbricato civileregolarmente accatastato. La demolizione, infatti, è avvenuta in unmomento successivo alla cessione ed è stata posta in essere da unsoggetto terzo (la società acquirente), estraneo al rapporto d'impostaoggetto dell'accertamento. Di conseguenza, l'entità oggettiva trasferita eraun terreno già edificato, la cui cessione non può generare plusvalenzaimponibile ai sensi della citata lett. b) (Cass. n. 22457 del 16.10.2020).Inoltre, trova corretta applicazione l'esenzione prevista dallo stesso art.67, comma 1, lett. b), TUIR, secondo cui sono escluse in ogni caso dallatassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di unità immobiliariurbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o lacostruzione e la cessione, siano state adibite ad abitazione principale delcedente o dei suoi familiari. La CTR, con accertamento di fattoinsindacabile in questa sede in quanto adeguatamente motivato, haappurato che la contribuente ha abitato nell'immobile ininterrottamentefino alla data della cessione, come dimostrato dalla documentazioneanagrafica e di pagamento dei tributi locali. Pertanto, anche sotto questoprofilo, la plusvalenza deve ritenersi esclusa da tassazione.1.4. Con lo stesso motivo, l'Amministrazione finanziaria lamenta che laCTR abbia erroneamente valutato gli elementi di fatto, omettendo diconsiderare che la preesistenza di una Convenzione urbanistica e di unNumero registro generale 8699/2018Numero sezionale 5031/2026Numero di raccolta generale 21690/2026Data pubblicazione 25/06/2026Piano di recupero, unitamente al prezzo di vendita (euro 600.000)nettamente superiore al mero valore del fabbricato vetusto, dimostrasseroche la reale intenzione economica delle parti era il trasferimento dellacapacità edificatoria dell'area. Sostiene l'Ufficio che, ai sensi dell'art. 1362c.c. e del potere generale di riqualificazione, l'atto dovesse essereassoggettato a tassazione in ragione degli effetti giuridici oggettivi cheproduce (Cass. n. 5088/2019 cit. e n. 22457/2020 cit.Anche sotto questo profili, il motivo è infondato.1.5. Il potere dell'Amministrazione finanziaria di riqualificare un negoziogiuridico ai fini fiscali trova un limite invalicabile nelle previsioni tassativedel legislatore, il quale ha configurato regimi fiscali e temporalidifferenziati per la cessione di edifici rispetto a quella dei terreni edificabili.Questa Corte ha più volte ribadito che: "il potere generaledell'Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico inragione dell'operazione economica sottesa trova un limite nell'indicazioneprecisa di carattere tassativo del legislatore, ove - nell'esercizio didiscrezionalità politica che non trascende i limiti costituzionali di cui agliartt. 3 e 53 Cost. - ha previsto per la cessione di edifici un regimefiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regimefiscale." (Cass. n. 22457/2020 cit.)L'esistenza di una convenzione urbanistica o la programmata demolizionenon valgono a mutare la natura strutturale del bene al momento deltrasferimento, che costituisce il fatto imponibile avente carattereistantaneo. La ratio dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR è volta a colpireunicamente l'incremento di valore derivante dalla "primigenia edificabilità"urbanistica, e non la capacità edificatoria residua o il carico edilizioderivante da successivi interventi di ristrutturazione o demolizione su areegià edificate. Qualsiasi elemento extra-testuale o soggettivo (come loscopo speculativo dell'acquirente o il valore economico preponderanteNumero registro generale 8699/2018Numero sezionale 5031/2026Numero di raccolta generale 21690/2026Data pubblicazione 25/06/2026oggettivo della presenza del fabbricato al momento della vendita. Diconseguenza, l'avvenuta stipula della convenzione urbanistica ad operadella venditrice non consente di riqualificare la vendita del fabbricato comecessione di suolo edificabile.Anche sotto questo profilo, quindi, il motivo va, pertanto, rigettato.1.6. Sotto un ulteriore e ultimo aspetto, l’Agenzia delle Entrate deducel'erroneità della decisione di merito nella parte in cui ha ritenuto tardivol'avviso di accertamento notificato il 12 novembre 2013 in relazioneall'anno d'imposta 2007. L'Ufficio sostiene che, a fronte dell'omessaindicazione della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, operassel'estensione dei termini di accertamento (sino al 31 dicembre 2013),rendendo la notifica tempestiva.Anche sotto tale profilo, il motivo è infondato.La tesi erariale secondo cui l'omessa indicazione in dichiarazione di unaplusvalenza comporta l'estensione dei termini di decadenza presuppone,sul piano logico-giuridico, la sussistenza di un obbligo dichiarativo in capoal contribuente, correlato alla realizzazione di un reddito imponibile.1.7. Nel caso di specie, come statuito in relazione ai precedenti motivi diricorso, la cessione posta in essere dalla contribuente non ha generatoalcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67 del TUIR, trattandosi dicessione di immobile già edificato ed avente i requisiti di esclusione inquanto adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo dipossesso.Non configurandosi alcun presupposto impositivo, non sussisteva in capoalla contribuente alcun obbligo di dichiarare la plusvalenza derivantedall'operazione in parola. Di conseguenza, l'assenza di indicazione indichiarazione di un reddito esente o inesistente non può integrareun'ipotesi di "omessa dichiarazione" idonea a giustificare il prolungamentoNumero registro generale 8699/2018Numero sezionale 5031/2026Numero di raccolta generale 21690/2026Data pubblicazione 25/06/2026dei termini decadenziali per l'accertamento. Ne deriva l'illegittimitàdell'avviso di accertamento notificato oltre i termini ordinari.2. In conclusione, il ricorso dell'Agenzia delle Entrate deve essereintegralmente rigettato.Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sonoliquidate come in dispositivo.Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione adebito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesadall’Avvocatura generale, non si applica l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R.30 maggio 2002, n. 115. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente Agenzia delle Entrate alla refusione delle spese delgiudizio di legittimità in favore dei controricorrenti, liquidate in complessivieuro 5.600,00 per compensi, oltre a euro 200,00 per esborsi, rimborsospese forfettarie nella misura del 15% e accessori di legge.Così deciso in Roma il 19 giugno 2026.La PresidenteAndreina Giudicepietro