Cassazione n. 20050/2022

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso 14128/2017proposto da: [OSCURATO:SOCIETA].,con sede in Roma, Lungotevere della Vittoria n. 10 ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]),nella persona del suo legale rappresentante pro tempore , [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] di Rienzo n. 52, presso lo studio d ell’ Avv. [OSCURATO:PERSONA] c hi (C.F. : [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), che l’assiste e rappresenta giusta delega apposta su separato foglio in calce alricorso; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. - società che , a seguito dell’atto di fusione per incorporazione in data 30.06.2008 ai rogiti del notaio [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA]. n. 27285/12196,prosegue nei rapporti instaurati dalla [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. (già [OSCURATO:PERSONA] S.p.A.) -, con sede legale in Diritto di uso esclusivo lastrici solari – Regolamento condominiale Brescia, a lla V ia Cefalonia n. 74 ( C.F. , P. IVA e n . iscrizione al Registro delle Imprese di Brescia: 01000500171), in persona del [OSCURATO:PERSONA] e Societari e suo procuratore generale [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], in forza di procura per notaio [OSCURATO:PERSONA] di Brescia in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] ( R e p. n. 98177/33030 ) giusta delibera del C.d.A. del 16.04.2014, rappresentata e difesa dal l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e del Foro di Roma (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 68P18 E783K) presso il cui studio , sito in 00193 Roma alla [OSCURATO:PERSONA] n. 28 , è elettivamente domiciliata , in forza di delega in calce alcontroricorso; -controricorrente – e [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA], nata ad Ancona il [OSCURATO:DATA_NASCITA] ( C.F. : [OSCURATO:PERSONA] 64L45A271D), [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] domiciliata, alla Via dei Pontefici n. 3, presso lo studio del l’ A vv . [OSCURATO:PERSONA] (C.F. : [OSCURATO:PERSONA] 63S13H501W), che la rappresenta e difende giusta delega a margine delcontroricorso; -controricorrente – e [OSCURATO:PERSONA]( C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE] ) , residente in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] n. 48; [OSCURATO:PERSONA] ( C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE] ) , residente in Roma, a lla [OSCURATO:PERSONA] n. 48; [OSCURATO:PERSONA] ( C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), residente in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] n. 48; [OSCURATO:PERSONA] ( C.F.: LPRFVG72L20II501Q ) , residente in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] n. 53; [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona de ll’a mministratore u nico [OSCURATO:PERSONA] ( C.F.: 009543G1008 ) , co n sed e in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] n. 46, rappresentati e difesi, giusta procuraspeciale in calce al controricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: TVR1TL68B21C352B), e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) ed elettivamente domiciliati presso lo studio dei medesimi in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA]. 96; -controricorrente – e [OSCURATO:PERSONA] ( C.F.: TGLLSS66C49II501G ) , residente in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] nn. 48/53 , rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al controricors o, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: TVRBRN70SI0C - 352L) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA]. 96; -controricorrente – e [OSCURATO:SOCIETA]. (già SACE - Istituto per i [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:PERSONA]) ( C . F .: 05804521002 ) , in person a del legale rappresentante pro tempore, ope legis rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), presso i cui uffici domicilia in Via dei Portoghesi 12, Roma; -controricorrente – -avverso la sentenza n. 7157 / 20 1 6 emess a d a l la Corte d’appello di Rom a in data 28/11/2016e non notificata; udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. Ritenuto infatto La SOCIETA’ [OSCURATO:PERSONA] T ICA M ARCIA (SAPAM) s . p . a ., quale venditrice, e la ORS E CO s . r . l ., quale acquirente, proponevano appello avverso la sentenza n. 4823 del 12.3.2007, con la quale il Tribunale di Roma aveva rigettato la domanda proposta, con citazione notificata il 28.5.2001, dalla seconda al fine di sentir accertare il diritto di uso esclusivo in proprio favore dei las trici s olari sovrastanti le due unità immobiliari distinte con gli interni 13 e 14 nell’edificio condominiale di via Poli 48/53 in Roma, di sua proprietà per acquisto fattone dalla SAPAM con atto pubblico a rogito [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] -, nei confronti di proprietari di porzioni immobiliari facenti parte del medesimo condominio - ed avev a condannato la società att ri ce a rifondere le spese di lite alle parti convenute, disponendo con separata ordinanza la prosecuzione del giudizio avente ad oggetto la domanda, proposta in via subordinata dalla [OSCURATO:SOCIETA] nei confronti della chiamata in causa SAPAM, con citazione notificata il 16.10.2002, di accertamento della responsabilità della detta venditrice per la diminuzione del valore degli immobili acquistati con il predetto atto notarile e di conseguente condanna della stessa al pagamento della somma di euro516.457,00. Le appellanti chiedevano che,in riforma del l'impugnata sentenza, ven isse accolta la domanda della OR . S E. CO . s . r . l . e , cons e guentemente , ven isse accertato in capo a quest’ultima il diritto di uso esclusivo dei lastrici solari sovrastanti gli appartamenti di sua proprietà. Si costituivanoseparatamente in giudizio, chiedendo il rigetto di entrambi gli appelli , la SACE S . p . A ., C I RIANN I [OSCURATO:PERSONA], la [OSCURATO:PERSONA] s .r.l. ( ch e avev a ribadito la prop ri a carenza di legittimazione passiva, non essendo proprietaria di alcuna unità immobiliare nell’edificio), la U B I LEASING S . p . A . (che avev a anche eccepito la inammissibilità dell'appello proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. per carenza di legittimazione di detta società ad impugnare), [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] , A L [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. (che aveva no anch’essi eccepito la inammissibilità dell'appe llo proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. per carenza di legittimazione ad impugnare). Con sentenza del 2 8 . 1 1 .20 1 6 , la Corte d’appello di Rom a rigettava gli appellisulla base delle seguenti considerazioni: - la previsione contenuta nell’art. 3, lettera d), del Regolamento di condominio predisposto dalla allora unica proprietaria dello stabile SAPAM. depositato il 13.7.1989 presso il notaio [OSCURATO:PERSONA], e trascritto il [OSCURATO:DATA_NASCITA] (che ricomprendeva tra le parti di proprietà comune "i lastrici di copertura, salvo per quelle porzioni che sono o pot ranno esser e assegnate in uso esclusivo agli appartamenti sottostanti") non era idonea ad introdurre una riserva di uso esclusivo del lastrico solare a favore d ella [OSCURATO:SOCIETA], inquanto si trattava di una previsione di carattere programmatico priva dì un chiaro contenuto percettivo , essendo de l t utto generico il riferimento sia alle porzioni da assoggettare all'uso esclusivo, sia al le unità immobiliari beneficiarie deldiritto; -in particolar e, la clausola n. 3 le tt. d ) ( pur opponibile ai futuri acquirenti di proprietà esclusive facenti parte dello stabile, i n quanto trascritto anteriormente al primo atto di vendita e, comunque , richiamato negli atti di compravendita dei successivi acquirenti delle singole unita immobiliari), per come formulata, non conteneva alcuna indicazione chiara ed inequivocabile della volontà delle parti di riservare all’originario unico proprietario o ad uno o più dei condomini la proprietà o l’uso esclusivi di ben individuate o individuabili porzioni di lastrico solare (non essendo la riferibilitàdella dizione “agli appartamenti sottostanti" ai soli appartamenti interni 13 c 14 immediatamente sottostanti poi acquistati dalla ORS E CO certamenteinequivoca, come viceversa sostenuto dalle appellanti) . Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la [OSCURATO:SOCIETA]. , sulla base di duemotivi. La [OSCURATO:SOCIETA]., [OSCURATO:PERSONA], congiuntamente [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], alberelli Sergio, [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:SOCIETA]. resistevano con separati controricorsi. In prossimità dell’adunanza l a [OSCURATO:SOCIETA]. ha depositato memoria illustrativa. Ritenuto in diritto 1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., con riferimento alla clausola n. 3 lett. d del regolamento predisposto dall’originaria società costruttrice, nonché l’omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), c.p.c., per non aver la corte d’appello considerato che la riserva operata con la detta clausola, recepita nei singoli atti di acquisto degli immobili a partire dal primo, aveva inteso escludere dal novero dei beni comuni quelle parti di lastrico solare di copertura sovrastanti gli appartamenti siti all’ultimo piano dell’edificio e, nella specie, quelli da essa acquistati. 1.1. Il motivo è inammissibile.La corte d’appello ha fondato il rigetto della domanda proposta dalla [OSCURATO:SOCIETA]. sulla base di due rilievi: 1)la clausola n. 3 lett. d) del regolamento non conteneva una indicazione chiara ed inequivocabile della volontà delle parti di riservare all’originario unico proprietario (o ad uno o più dei condomini) la proprietà o l’uso esclusivi di ben individuate o individuabili porzioni di lastrico solare (non essendo la riferibilità della dizione “agli appartamenti sottostanti” ai soli appartamenti int. nn. 13 e 14 –poi acquistati dalla [OSCURATO:SOCIETA] - inequivoca); 2)era possibile escludere dalla proprietà comune le soli parti di lastrico delle quali l’originaria unica proprietaria avesse, anteriormente alla stipula del primo atto di vendita (con conseguente costituzione del condominio), trasferito il diritto di uso esclusivo a singoli condomini. Nel caso di specie, premesso che il regolamento condominiale è stato depositato il 13.7.1989 e trascritto il 20.7.1989, mentre il primo atto di compravendita (intercorso tra la Sapam etale Bevilacqua), con il quale si è automaticamente costituito il condominio, è stato stipulato in data 5.10.1989, quello con il quale la [OSCURATO:SOCIETA] ha acquistato le unità immobiliari è datato 3.4.1990. Come ha posto in evidenza la corte capitolina (pag. 7 della sentenza), “nel presente giudizio non è in discussione né che con l’atto di compravendita a rogito [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] la SAPAM abbia formalmente trasferito alla [OSCURATO:SOCIETA] anche il diritto di uso esclusivo sulle parti di lastrico solare direttamente sovrastanti le unità immobiliari compravendute, né che il regolamento di cui trattasi e le eventuali restrizioni ai poteri ed alle facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive in esso contenute siano opponibili anche agli attuali partecipanti al condominio, bensì unicamente la idoneità della clausola regolamentare n. 3 lett. d del Regolamento di cui trattasi a costituire, in favore della SAPAM, la riserva – a valere anche dopo la vendita della prima unità immobiliare a terzi e, quindi, alla costituzione del condominio – di attribuire l’uso esclusivo di parti dei lastrici solari dell’edificio ai futuri acquirenti di unità immobiliari ad esse sottostanti”. Il condominio di edifici sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio, tra i quali rientra, in mancanza di titolo diverso, il lastrico solare; ne consegue che, una volta costituito il condominio, l'originario costruttore non può disporre come proprietario unico di detti beni, divenuti comuni. Il regolamento di condominio non può disciplinare, in quanto tale, le situazioni di diritto reale dei compartecipi in ordine alle parti comuni dell'edificio ed a quelle di proprietà esclusiva, salvo che sia stato predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettato con i singoli atti d'acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime dei partecipanti manifestato nelle debite forme. Per vincere in base al titolo contrario la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate dall'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti e se, dunque, da esso emerga o meno l'inequivocabile volontà delle parti di riservare al costruttore - venditore la proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, sarebbero potenzialmente destinati all'uso comune (Sez. 2, Sentenza n. 16022 del 14/11/2002). Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Sez. 2, Sentenza n. 11812 del 27/05/2011;conf. Sez. 2, Ordinanza n. 20693 del 09/08/2018). 1.2. Nella fattispecie, non è contestato, e comunque risulta ex actis, che il regolamento, pur privo di valenza negoziale, predisposto dall’originaria società costruttrice (con il quale si ricomprendevano nella proprietà comune ed indivisibile i lastrici di copertura, “salvo per quelle porzioni che sono o potranno essere assegnate in uso esclusivo agli appartamenti sottostanti”) venne trasfuso nel primo atto di alienazione immobiliare del 5.10.1989, con il quale automaticamente si costituì il condominio, sicchè in quel momento la Sapam si sarebbe, in astratto, riservata la proprietà sui lastrici solari. Tuttavia, a ben vedere, la pronuncia della corte territoriale si fonda su due autonome rationes decidendi, solo la prima delle quali viene attinta dal motivo di gravame. Invero, resta in piedi il rilievo secondo cui la clausola n. 3 lett. d del regolamento non conteneva una indicazione chiara ed inequivocabile della volontà delle parti di riservare all’originario unico proprietario (o ad uno o più dei condomini) la proprietà o l’uso esclusivi di ben individuate o individuabili porzioni di lastrico solare, non essendo la riferibilità della dizione “agli appartamenti sottostanti” ai soli appartamenti int. nn. 13 e 14 (poi acquistati dalla [OSCURATO:SOCIETA]) inequivoca. In definitiva, la corte di merito ha affermato che la clausola n. 3 lett. d del regolamento non individua con precisione quali siano le unità immobiliari che potrebbero giovarsi del diritto d’uso e chela definizione “agli appartamenti sottostanti”, per via del suo carattere estremamente generico, non è in grado di costituire un vincolo obbligatorio. Ciò alla luce del principio secondo cui, con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni; la presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti (Sez. 2, Sentenza n. 3257 del 19/02/2004). In ordine a questo profilo, in grado ripetesi di reggere da solo l’impianto motivazionale, nessuna censura la odierna ricorrente ha formulato. A tal riguardo, va ricordato che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto ( Sez. 2, Sentenza n. 17886 del 31/07/2009 ; conf. Sez. 2, Sentenza n. 4529 del 11/02/2022). Senza tralasciare che difetta del tutto, nella censura in esame, qualsivoglia riferimento ad una ipotetica violazione delle regole ermeneutiche. 2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1355 c.c., con riferimento all’art. 3 del regolamento condominiale recepito nei contratti di acquisto, nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per aver la corte territoriale affermato che la Sapam avrebbe dovuto trasferire il diritto d’uso esclusivo a singoli condomini prima della costituzione del condominio e, pertanto, prima della stipula del primo atto di compravendita, venendosi altrimenti a configurare una comunione subordinata ad una condizione meramente potestativa, come tale inefficace. 2.1. Il motivo resta assorbito nel rigetto del precedente, atteso che la configurabilità, altrimenti, di una comunione subordinata ad una condizione sospensiva meramente potestativa, e, in quanto tale, inefficace, rappresenterebbe una ulteriore ratio decidendi a sostegno della pronuncia di secondo grado.E’ noto che, quando la sentenza assoggettata ad impugnazione sia fondata su diverse rationes decidendi, ciascuna idonea a giustificarne autonomamente la statuizione, la circostanza che tale impugnazione non sia rivolta contro una di esse determina l'inammissibilità del gravame per l'esistenza del giudicato sulla ratio decidendinon censurata, piuttosto che per carenza di interesse. 3. In definitiva, il ricorso non merita di essere accolto. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Ricorrono i presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115/02, applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), per il raddoppio del versamento del contributo unificato. P.Q.M. La Corte: -rigetta il ricorso; - condanna la ricorrent e al rimborso delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, con riferimento alla [OSCURATO:SOCIETA]., in complessivi euro 4.800,00 per compensi professionali ed euro 200,00 per esborsi e, con riferimento a ciascuno degli altri resistenti, in comple ssivi euro 4.300,00 per compensi professionali ed euro 200,00 per esborsi, il tutto oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge (se dovuti); -dichiara la parte ricorrente tenuta al