Cassazione n. 10209/2026

avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO GENOVA n. 542/2024depositata il 10/04/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel 2019 [OSCURATO:PERSONA], acquirente, conveniva [OSCURATO:PERSONA],venditrice, dinanzi al Tribunale di Genova chiedendo, in via principale,Numero registro generale 25138/2024Numero sezionale 872/2026Numero di raccolta generale 10209/2026Data pubblicazione 19/04/2026la risoluzione per vizi ai sensi dell'art. 1490 c.c. del contratto dicompravendita concluso nel 2018, avente a oggetto un locale a usomagazzino, di superficie di circa venti metri quadrati, sito in Genova,acquistato al prezzo di € 28.000; in via subordinata, l'attoredomandava la risoluzione per inadempimento ai sensi dell'art. 1453c.c., ovvero l'annullamento per dolo ai sensi dell'art. 1439 c.c. Afondamento della domanda, Giavotto deduceva che, dopo l'acquisto, illocale era stato interessato da ripetute infiltrazioni e da allagamentiverificatisi in occasione degli eventi meteorologici dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] e del27-28/10/2018, che ne rendevano impossibile la regolare fruizione.Il Tribunale di Genova accoglieva la domanda principale dirisoluzione ex art. 1490 c.c., con assorbimento delle subordinate,dichiarava risolto il contratto e condannava la venditrice allarestituzione del prezzo di € 28.000 e alla rifusione delle speseprocessuali. Il giudice di prime cure, fondandosi sulla consulenzatecnica d'ufficio resa dal geom. [OSCURATO:PERSONA], accertava che leinfiltrazioni derivavano da afflussi d'acqua sotterranei di originenaturale che si sviluppano a monte del fabbricato e che il vizio non erafacilmente riconoscibile, essendo stato individuato soltanto all'esito dioperazioni invasive sulla muratura perimetrale; escludeva altresì, sullabase dei rapporti ARPAL, il carattere eccezionale delle precipitazioniLa Corte di appello di Genova ha rigettato il gravame della venditrice,confermando integralmente la sentenza di primo grado. [OSCURATO:PERSONA] ha ribadito, all'esito di una rinnovata valutazione dellerisultanze peritali, che il vizio consiste nella non adeguatezza dellaqualità costruttiva dell'immobile a contenere gli afflussi d'acquasotterranei di origine naturale; ha escluso la riconoscibilità del vizio aisensi dell'art. 1491 c.c., in considerazione della necessità di operazionitecniche invasive per il relativo accertamento; ha negato il carattereeccezionale degli eventi meteorologici, richiamando i principi in temaNumero registro generale 25138/2024Numero sezionale 872/2026Numero di raccolta generale 10209/2026Data pubblicazione 19/04/2026di eccezionalità e imprevedibilità affermati da Cass., sez. un., n. 5422del 2021.Ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA] con unico complesso motivo;resiste [OSCURATO:PERSONA] con controricorso.Il Consigliere delegato ha formulato proposta di definizioneanticipata per manifesta infondatezza ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c.;la ricorrente ha chiesto la decisione.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Con l'unico motivo, articolato in una pluralità di profili, laricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490 co.1 e 1491 c.c. La rubrica recita: «In relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c.,violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1490, primo comma, edell'art. 1491 c.c. Per avere il giudice di appello ritenuto l'immobile percui è causa inidoneo all'uso a cui è destinato e/o comunque affetto daun vizio che ne diminuisce in modo apprezzabile il valore e, inoltre, pernon avere accertato la (e/o tenuto conto della) conoscenza, da partedell'acquirente, dei vizi lamentati e/o tenuto conto che detti vizi fosserofacilmente riconoscibili dall'acquirente medesimo».Nello sviluppo argomentativo del motivo la ricorrente articola quattrodistinti profili di censura.Con il primo contesta che la Corte di appello abbia qualificato comevizio redibitorio una circostanza estranea alla struttura materialedell'immobile — ossia la presenza di afflussi d'acqua sotterranei diorigine naturale dipendenti dalla morfologia del contesto urbano — e laconseguente inidoneità all'uso.Con il secondo profilo lamenta che la Corte territoriale non abbiaritenuto facilmente riconoscibile il vizio ai sensi dell'art. 1491 c.c.,tenuto conto della vetustà dell'edificio, della sua collocazione nel centrostorico di Genova in zona notoriamente esposta ad allagamenti e delprezzo contenuto.Numero registro generale 25138/2024Numero sezionale 872/2026Numero di raccolta generale 10209/2026Data pubblicazione 19/04/2026Con il terzo profilo contesta l'esclusione del carattere eccezionaledegli eventi meteorologici dell'ottobre 2018, di cui la secondaperturbazione è quella che ha dato origine alla tempesta Vaia.Con il quarto profilo, infine, deduce l'estraneità alla garanzia per viziex art. 1490 c.c. di fattori meteorologici sopravvenuti alla vendita, iquali, ove rilevanti, potrebbero assumere rilievo soltanto nellaprospettiva della mancanza di qualità promesse ai sensi dell'art. 1497c.c.Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.Il primo profilo è inammissibile.La censura, pur veicolata come denuncia di violazione di legge,sollecita un diverso apprezzamento degli accertamenti di fatto compiuticoncordemente dal giudice di primo grado e dalla Corte territoriale inordine alla sussistenza del vizio redibitorio. La Corte distrettuale,facendo propri gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio resa dal geom.[OSCURATO:PERSONA], ha accertato che il vizio consiste nella «nonadeguatezza della qualità costruttiva» dell'immobile «a contenere gliafflussi d'acqua sotterranei di origine naturale», con conseguenteinidoneità del locale all'uso magazzino per effetto delle infiltrazioni edegli allagamenti al verificarsi di piogge intense, ovvero conapprezzabile diminuzione di valore alla luce del rapporto tra il prezzocorrisposto (€ 28.000,00) e gli interventi di ripristino quantificati in €16.820,00. Tale accertamento — che investe sia la struttura del viziosia il nesso causale tra difetto costruttivo e inidoneità all'uso —costituisce un tipico apprezzamento di merito, sorretto da motivazionecongrua e non meramente apparente, e non è sindacabile in sede dilegittimità se non nei ristretti limiti dell'art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.,censura che la ricorrente non deduce. A ciò si aggiunge che, inpresenza di doppia pronuncia conforme sulla ricostruzione dei fatti,opererebbe la preclusione dell'art. 348-ter co. 4 c.p.c., applicabileratione temporis, la quale inibisce anche la deduzione del viziomotivazionale.Numero registro generale 25138/2024Numero sezionale 872/2026Numero di raccolta generale 10209/2026Data pubblicazione 19/04/2026Il secondo profilo è parimenti inammissibile.La facile riconoscibilità del vizio ai sensi dell'art. 1491 c.c. — cheesclude la garanzia del venditore — richiede che il difetto sia percepibileda un compratore di media diligenza senza necessità di accertamentitecnici invasivi. Nella specie, il giudice di merito ha motivatamenteescluso tale riconoscibilità, osservando che il vizio è stato individuatosoltanto all'esito di operazioni tecniche che hanno comportatol'asportazione di porzioni della muratura perimetrale. La circostanzache l'immobile fosse collocato in un edificio del centro storico genovese,che il prezzo di acquisto fosse contenuto e che il contratto contenessela clausola di vendita «nello stato di fatto e di diritto in cui attualmentesi trova [...] in pessimo stato di manutenzione» non vale a convertirein riconoscibilità immediata ai sensi dell'art. 1491 c.c. ciò che pertienealla qualità costruttiva intrinseca dell'immobile e alla sua adeguatezzaal contesto idrogeologico, questioni accessibili soltanto medianteindagini specialistiche. La censura, nel prospettare una diversavalutazione della diligenza esigibile dal compratore e dei segnali diallarme presenti nel contesto, sollecita ancora una volta una riletturadel merito preclusa in sede di legittimità.Il terzo profilo è infondato.La Corte territoriale ha escluso il carattere eccezionale degli eventimeteorologici con accertamento di fatto fondato sulla disamina deirapporti ARPAL, rilevando che gli episodi furono due, ravvicinati neltempo, e che non ne emergeva il requisito dell'imprevedibilità. [OSCURATO:PERSONA] fatto corretta applicazione del criterio elaborato da Cass., sez. un.,n. 5422 del 2021, secondo cui l'eccezionalità e l'imprevedibilità deglieventi meteorologici devono essere intese rispettivamente comeobiettiva inverosimiglianza e come sensibile deviazione dalla normalefrequenza statistica, sicché un fenomeno naturale a cadenza ricorrente,anche saltuaria, non può essere qualificato come eccezionale. Ladoglianza, che propone una diversa lettura dei medesimi datipluviometrici, non intercetta errori di sussunzione della fattispecieNumero registro generale 25138/2024Numero sezionale 872/2026Numero di raccolta generale 10209/2026Data pubblicazione 19/04/2026concreta sotto la norma, ma invoca un riesame del fatto inammissibilenella presente sede.A tale rilievo si affianca una considerazione di ordine logico: la ratiodecidendi della Corte di appello non si esaurisce nel giudiziosull'eccezionalità delle piogge, giacché la Corte ha altresì chiarito — conargomento che regge autonomamente la decisione — che il vizio nonconsiste negli allagamenti in sé, bensì nella inadeguatezza strutturaledel locale a contenere gli afflussi d'acqua sotterranei di originenaturale; le precipitazioni hanno dunque costituito l'occasione diemersione di un vizio preesistente e permanente, non la sua causa. Neconsegue che anche l'ipotetico accoglimento della tesi dell'eccezionalitànon varrebbe a elidere il vizio redibitorio.Il quarto profilo è infondato.La riconduzione dei difetti lamentati all'ambito dell'art. 1497 c.c., inluogo della garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., non è in grado di incideresull'esito della controversia. La linea di discrimine tra le due fattispecie— vizi redibitori e mancanza di qualità promesse o essenziali — noninveste il medesimo substrato fattuale quando, come nel caso inesame, il difetto consista in una inadeguatezza costruttiva strutturale,preesistente alla vendita e permanente, idonea a rendere il beneinidoneo all'uso cui è destinato. La tesi che collega l'operatività dellagaranzia alla sola sopravvenienza degli eventi meteorologici, infine,ripropone in veste giuridica il medesimo apprezzamento di fatto giàcensurato nel terzo profilo: il vizio è intrinseco alla strutturadell'immobile, non alle precipitazioni, le quali ne hanno costituitosoltanto la manifestazione occasionale.2. - Il ricorso è, nel suo complesso, rigettato.Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e siliquidano come in dispositivo.Al rigetto del ricorso, conforme alla proposta di definizioneanticipata, consegue, ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., vigenteart. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., la condanna della ricorrente alNumero registro generale 25138/2024Numero sezionale 872/2026Numero di raccolta generale 10209/2026Data pubblicazione 19/04/2026pagamento in favore della controparte e della cassa delle ammende,delle somme, stimate congrue, di cui in dispositivo (cfr. S.U. n.27195/2023).Sussistono i presupposti processuali per il versamento, a carico dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma dell'art. 13 co. 1-quater del d.p.r.n. 115 del 2002, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare alcontroricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 3.200,oltre € 200,00 per esborsi, alle spese generali, pari al quindici per centosui compensi, e agli accessori di legge.Ai sensi dell'art. 96 co. 3 c.p.c., condanna la ricorrente alpagamento, in favore del controricorrente, della somma di € 2.500.Ai sensi dell'art. 96 co. 4 c.p.c., condanna la ricorrente alpagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma di €2.000.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, a carico dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma del co. 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto.Così deciso in Roma, l’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Il PresidenteGIUSEPPE GRASSO