Cassazione n. 19662/2026

sentata e difesa dall'[OSCURATO:SOCIETA]. in persona del legale rappresentante pro-tempore,rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agliavvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA]Romagna n. 463/2019 depositata il 25/02/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. La società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. impugnava l’avviso diaccertamento n. RA00013880/2017 con cui l'Agenzia delle Entrate avevaNumero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/2026rettificato i dati per il classamento catastale di un fabbricato destinato adeposito e stoccaggio, situato in ambito portuale. La vicenda trae originedalla dichiarazione DOCFA della società ricorrente che, a seguito di lavoriche avevano comportato la variazione della consistenza catastale dell'unitàimmobiliare, aveva ritenuto di attribuire la categoria E/1 all’ immobile inquestione. [OSCURATO:PERSONA] aveva provveduto alla rettifica del classamentoproposto, attribuendo all’unità immobiliare la categoria D/7, sullaconsiderazione che gli immobili destinati ad uso commerciale, come quelliin esame, non potevano rientrare nella categoria E/1.2. La CTP di Ravenna accoglieva il ricorso di parte contribuente, consentenza n. 91/2/2018, rilevando che la valutazione dell’ufficio erariale nonconsiderava il carattere di pubblico interesse dell’immobile e precisando chela normativa sull’accatastamento in categoria E/1 delle unità immobiliarifunzionali alle stazioni marittime era stata oggetto di modifiche einterpretazioni diverse, ma il criterio fondamentale era costituito dallastrumentalità dell’immobile a un servizio di pubblico interesse. Precisavache le attività portuali — carico, scarico, trasbordo, deposito emovimentazione delle merci—pur svolte da soggetti privati in regime diconcessione, sono da considerare servizi pubblici, in quanto complementarial trasporto marittimo e che, di conseguenza, l’immobile della societàcontribuente, essendo funzionale a tali operazioni, andava accatastato incategoria E/1. Nel pervenire a tali conclusioni i giudici di primo grado,inoltre, richiamavano la legge n. 205/2017, art. 1, comma 578, checonferma l’inquadramento in categoria E/1 per banchine, aree portuali,infrastrutture e depositi strettamente funzionali ai servizi portuali, anche seconcessi a privati. Infine, la Commissione accoglieva, anche, la censurarelativa al metodo di calcolo della rendita, poiché l’amministrazionefinanziaria non aveva indicato i criteri utilizzati per determinarla, ritendo,pertanto, l’atto impositivo nullo per difetto di motivazione.Numero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/20263. Tale decisione veniva impugnata dall’Agenzia delle Entrate ed, invia incidentale sul capo relativo alle spese processuali, dalla suindicatasocietà.4. La CTR adita, con la sentenza n. 463/14/2019 del 25 febbraio 2019,accoglieva l’appello incidentale relativo alla disposta compensazione dellespese di lite e rigettava l’appello principale dell’Ufficio rilevando che gliimmobili destinati ad attività portuali (carico, scarico, stoccaggio e serviziaccessori) sono strettamente funzionali all’impresa marittima e privi diautonomia reddituale, in considerazione anche del carattere di pubblicointeresse delle attività portuali, pure se svolte da soggetti privati in regimedi concessione. Assumeva, altresì, che una simile conclusione apparivaconfermata dalla legge n. 205/2017 che, pur applicabile solo per il futuro,era da ritenere di supporto per affermare che simile soluzione fossecompatibile anche secondo la normativa precedente. I giudici di secondogrado confermavano, pure, l’inadeguatezza della motivazioneprovvedimentale in quanto l’ufficio non aveva adeguatamente chiarito icriteri utilizzati per determinare il valore dell’immobile.5. Avverso la suddetta sentenza l’Agenzia delle Entrate ha propostoricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, cui ha resistito concontroricorso la società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso l’Ufficio ricorrente deduce, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell'art. 2, comma 40, d.l. n. 262 del 3/10/2006 e dell’art.2082 c.c. L’Agenzia delle Entrate censura, in particolare, la decisione dellaCTR per aver classificato gli immobili della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. nellacategoria E/1 invece che nella categoria D/7 assumendo che l’art. 2, comma40, del d.l. 262/2006 vieta l’inclusione nella categoria E degli immobili conautonomia funzionale e reddituale destinati ad attività commerciali oindustriali e che i giudici di merito avevano trascurato di considerare che laNumero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/2026suddetta società svolgeva attività imprenditoriale a fini di lucro, utilizzandofabbricati che, come desumibile dai bilanci, davano luogo ad un reddito diimpresa.Assume che era da ritenere erronea la valutazione della CTR cheaveva riconosciuto decisiva la funzione di pubblico interesse delle attivitàportuali, trascurando di considerare che ciò non eliminava la naturacommerciale dell’attività né giustificava l’accatastamento in E/1 atteso chela normativa applicabile ratione temporis alla fattispecie in esame, per comeinterpretata dalla giurisprudenza consolidata, imponeva l’attribuzione dellacategoria D/7.1.1. Il motivo è fondato.Va premesso che la qualificazione nel gruppo E è propria di quegliimmobili (stazioni, ponti, fari, edifici di culto, cimiteri, ecc.), con unamarcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionaleche li rendono sostanzialmente incommerciabili e estranei ad ogni logica dicommercio e di produzione industriale. Una conferma di tale impostazioneè data dall'art. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006 n. 262, convertito, conmodificazioni, dalla l. 24 novembre 2006 n. 286, a tenore del quale: «Nelleunità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5,E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobilidestinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usidiversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale».Secondo detta impostazione, per un corretto censimento catastale degliimmobili ubicati in un'area portuale non può essere utilizzato il criterioformale ed astratto della localizzazione, ma è necessario accertare losvolgimento dell'attività secondo parametri imprenditoriali. A tale riguardoè irrilevante che le attività "portuali" siano di pubblico interesse. L'interessegenerale allo svolgimento dell'attività non esclude, infatti, che quest'ultimasia esercitata secondo criteri economici tipici dell'impresa commerciale. Asupporto delle suesposte osservazioni va segnalato l’ orientamento,Numero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/2026formatosi proprio con riferimento alle aree portuali scoperte e coperte, cheha avuto modo di tenere distinto il fenomeno dell'impresa esercente attivitàportuale (quindi, lucrativa) dallo svolgimento di un servizio pubblico, che èproprio, nell'attuale fase, dell'autorità di vigilanza del settore. Ciò in quanto,l'art. 21, comma 1, lett. a), della l. 28 gennaio 1994 n. 84, eliminando lariserva, a favore delle compagnie portuali e dei gruppi portuali, delleoperazioni di sbarco, di imbarco e di maneggio delle merci, in attuazione siadel principio della libertà di iniziativa economica ex art. 41, primo comma,Cost., sia del principio comunitario di libera concorrenza, ha imposto latrasformazione in società delle compagnie e dei gruppi portuali «perl'esercizio in condizioni di concorrenza delle operazioni portuali» (tra letante, in materia di ICI: Cass. 27 marzo 2019, n. 8536; Cass. 17 aprile2019, n. 10674; Cass. 17 settembre 2019, n. 23067; Cass. 30 dicembre2019, n. 34657; Cass. 21 dicembre 2020, n. 29194; in materia catastale:Cass., 25 marzo 2021, n. 8406; Cass., 11 maggio 2022, n. 14931).Per cui, anche in ambito portuale, si delinea una vera e propriaincompatibilità tra la classificazione in categoria E, da un lato, e ladestinazione dell'immobile ad uso commerciale o industriale, dall'altro lato.Tale incompatibilità vale, non avendo rilievo, per tale specifico ambito di cuisi discute, il criterio della mera localizzazione in area adibita a serviziopubblico (stazione o terminal), dovendosi, invece, fare applicazione deldiverso criterio di funzione o attività, così da escludersi la categoria inquestione in presenza di autonomia funzionale e reddituale derivantedall'impiego dell'area per scopi imprenditoriali di natura commerciale,industriale, d'ufficio privato e simili. Così, la (pacifica) natura di pubblicointeresse dell'attività di trasporto e di stazione marittima non può, neppuressa, ritenersi dirimente nell'assegnazione della categoria in questione, dalmomento che non è escluso che il relativo servizio sia in concreto esercitatosecondo modalità economiche e remunerative tipiche dell'impresacommerciale. Né la circostanza che si tratti di attività svolte in forza diNumero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/2026concessione d'uso di aree demaniali (come è consentito dall'art. 36 cod.nav.) esclude, di per sé, che queste ultime vengano assoggettate a formedi sfruttamento economico ed imprenditoriale con autonomia funzionale ereddituale (Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24075). L'esercizio da partedi una compagine sociale in forma concorrenziale dell'attività commercialecomporta il necessario utilizzo dei siti demaniali dati in concessione senza iquali non potrebbero svolgersi tutte quelle operazioni (carico, scarico,stoccaggio ecc.) destinate al servizio portuale.L'autonomia funzionale e reddituale comporta, quindi, che le areedestinate ad uso commerciale e/o industriale non possano essere classatein categoria "E".Questo indirizzo interpretativo non viene meno per effetto dell'art. 1,comma 578, della l. 27 dicembre 2017 n. 205 (norma fatta oggetto diistruzioni applicative con circolare emessa dall'Agenzia delle Entrate il 2luglio 2019 n. 16/E), secondo cui le banchine, le aree portuali scoperte ed irelativi depositi strettamente funzionali (in base all'autorizzazione rilasciatadall'autorità portuale) alle operazioni ed ai servizi portuali non doganali«costituiscono immobili a destinazione particolare, da censire in catastonella categoria E/1, anche se affidati in concessione a privati». Si tratta,infatti, di disposizione espressamente valevole (a conferma della legittimitàdel diverso regime precedentemente operante) solo per il futuro e,segnatamente, con decorrenza dall' 1 gennaio 2020; così come solo daquesta stessa data prendono effetto le procedure eventualmente intrapresedagli interessati per ottenere l'aggiornamento e la revisione di rendita dellediverse categorie catastali precedentemente attribuite ai beni in questione(art. 1, comma 579, della l. 27 dicembre 2017 n. 205) (in termini: Cass. 30dicembre 2019, n. 34663; Cass. 30 ottobre 2020, n. 24075; Cass. 25 marzo2021, n. 8406; Cass. 15 marzo 2022, n. 8326).Nella specie, la sentenza impugnata ha fatto malgoverno del principioenunciato, affermando la correttezza dell'inserimento dell'area in questioneNumero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/2026in categoria E/1, anziché in categoria D/1, sull'erroneo presupposto che ciòrilevava, nella specie, era l'interesse pubblico sotteso all'attività svolto dallasocietà non potendosi dubitare che “il carico, scarico e stoccaggio alle mercieffettuato a sostegno del commercio marittimo ha questo interesse per lacollettività anche se svolto da soggetti privati”.Alla luce dei principi sopra richiamati e di quanto affermatocostantemente da questa Corte (vedi, ex multis, Cass. 25 ottobre 2022 n.31551 nonché, da ultimo, Cass. 5 febbraio 2026, n. 2563) deve ritenersiche ciò che rileva ai fini della classificazione di un immobile, quale quello inesame, in categoria D7 in luogo della categoria e E1 non è il collegamentocon le attività portuali ma la circostanza relativa all’utilizzo del bene perfinalità economiche, in forma che determini autonoma capacità reddituale.Nella specie risulta acclarato che trattasi di locali utilizzati da unaimpresa marittima che svolge, in forma privatistica, una attività di tipoimprenditoriale cui detti beni sono strettamente funzionali.1.2. Il motivo va, dunque, accolto e la sentenza cassata.2. Per effetto dell’accoglimento di tale motivo rimane assorbito ilsecondo motivo di ricorso in forza del quale parte ricorrente contesta, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell'art. 2, comma 40, d.l. n. 262 del 3/10/2006 e dell'art.2082 c.c. assumendo che la CTR aveva omesso l’esame di un fatto decisivovale a dire la collocazione fisica degli immobili de quibus che non si trovanolungo una banchina portuale, ma in una strada interna ([OSCURATO:PERSONA]) dellazona industriale “[OSCURATO:PERSONA]”, circostanza questa idonea ad escluderela stretta funzionalità richiesta per l’inquadramento in categoria E/1,apparendo evidente che i fabbricati in questione — magazzini destinati adeposito e stoccaggio — costituivano un complesso produttivo dotato diautonomia funzionale e reddituale, con caratteristiche tipiche degli immobilia destinazione speciale, riconducibili al gruppo D/7.Numero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/20263. Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1comma 578 e seguenti legge 205/2017 e dell'art. 1 comma 2 e all'art 3comma 1 legge 212/2000 e, con riguardo agli artt. 11 e 12 delle Preleggi.L’Agenzia delle Entrate contesta che la CTR abbia applicato in modoretroattivo l’art. 1, comma 578, della Legge 205/2017, che disciplina ilclassamento in categoria E/1 degli immobili portuali strettamente funzionaliai servizi portuali. Secondo l’Ufficio, tale norma ha carattere innovativo eagevolativo, non interpretativo, e produce effetti solo dal 1° gennaio 2020,come imposto dallo stesso legislatore e dai principi dello Statuto delContribuente sulla irretroattività delle norme tributarie.Si lamenta, quindi, che la CTR avrebbe erroneamente usato questadisposizione per giustificare il classamento in E/1 anche per periodiprecedenti, in contrasto con la giurisprudenza (Cass. n. 17162/2004 edaltre) e ignorando che la nuova procedura catastale poteva essere attivatasolo dal 2019, con effetti dal 2020.3.1. Il motivo è inammissibile. Come chiaramente desumibile dallamotivazione della sentenza impugnata, la CTR ha espressamente affermatoche la norma successiva è destinata a operare per il futuro e ne harichiamato il contenuto unicamente quale elemento di conferma dellacorrettezza dell’interpretazione già autonomamente elaborataesclusivamente sulla base del quadro normativo anteriore (quello cioèvigente) e l’interpretazione accolta dalla CTR, come si è basataesclusivamente sull’analisi del dato letterale e sistematico della disciplinaapplicabile ratione temporis, mentre il richiamo alla normativa successivaassolve a una funzione meramente rafforzativa e confermativa dell’iterargomentativo già compiuto.Ne consegue che il motivo non coglie la reale ratio decidendi dellasentenza impugnata, risolvendosi in una critica solo in astratto condivisibile,Numero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/2026ma in realtà inconferente rispetto alle effettive argomentazioni poste a basedella decisione, con conseguente inammissibilità della censura.4. Con il quarto motivo di ricorso, si deduce, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dall'articolo 1,comma 5 del d.P.R. n. 139/1998 e dell'art. 7 legge 212/2000. [OSCURATO:PERSONA] contesta la decisione della CTR che aveva ritenuto l’avviso diaccertamento carente di motivazione. Secondo l’Agenzia delle Entrate, laCTR ha ignorato che, nel contesto della procedura DOCFA, la motivazionedell’atto è pienamente soddisfatta quando l’ufficio erariale indica i datioggettivi rilevati, la categoria attribuita e i riferimenti normativi, poiché lastima si basa sulle informazioni fornite dallo stesso contribuente: negliaccertamenti DOCFA non è necessario esplicitare i calcoli analitici dellarendita, ma è sufficiente che il contribuente sia in grado di comprendere leragioni del diverso classamento e di contestarle.4.1. Tale motivo risulta fondato.Invero in tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidatoorientamento di legittimità per cui, qualora l'attribuzione della renditaavvenga a seguito della procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione delrelativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuentenon siano disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale differenzatra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazionetecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui visia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deveessere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia perconsentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia perdelimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (tra le tante: Cass. 31ottobre 2014, n. 23237; Cass. 16 giugno 2016, n. 12497; Cass. 7 dicembre2018, n. 31809; Cass., 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass. 13 agosto 2020, n.17016; Cass. 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass. 9 febbraio 2021, nn. 3104,Numero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/20263106 e 3107; Cass. 15 marzo 2021, n. 7210; Cass. 22 dicembre 2021, n.41179; Cass aprile 2022, n. 1128; Cass. 8 novembre 2023, nn. 31032 e31073; Cass. 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 1° marzo 2025, n. 5449; Cass.10 aprile 2025, n. 9410). L’obbligo di motivazione dell’avviso diaccertamento catastale, in fattispecie quale quella in esame è soddisfattocon la mera indicazione dei dati amministrativo– censuari (categoria, classe,consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio,qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesidall'amministrazione finanziaria e l'eventuale discrasia tra dati proposti edati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i datiforniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati erivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimento all'attribuzionedella categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato.Dunque, è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformitàtra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazioneaccertata dall'amministrazione finanziaria nell'ambito della proceduraDOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione oinquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, graficie planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissatidalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l'amministrazione finanziaria dall'onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l'atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all'esito dell'accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass. 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass. 1° febbraio 2022, n.3017; Cass. 1° marzo 2025, n. 5449).Nel caso concreto, tutti gli elementi essenziali erano stati indicati e laparte contribuente è stata posta nelle condizioni di contrapporre allavalutazione effettuata dall'ufficio una propria valutazione dei cespiti econfrontarla con un giudizio con quella dell'amministrazione finanziaria laNumero registro generale 15360/2019Numero sezionale 4609/2026Numero di raccolta generale 19662/2026Data pubblicazione 13/06/2026quale, peraltro, ha persino applicato un saggio di fruttuosità più favorevolealla contribuente rispetto a quello dalla stessa dichiarato.4.2 Tale censura merita, dunque, accoglimento.5. In conclusione in ragione della fondatezza del primo e quartomotivo di ricorso – assorbito il secondo e dichiarata la inammissibilità delterzo – la sentenza va cassata e, non essendo necessari ulterioriaccertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito ai sensi dell’art.384 c.p.c. con il rigetto del ricorso originario della società contribuente.5.1. Le spese dei giudizi di merito nonché quelle del presente giudiziodi legittimità seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misuraindicata in dispositivo, già tenuto conto, quanto ai giudizi di primo e secondogrado, del disposto di cui all’art. 15, comma 2-sexies, d.lgs. 546/1992 ilquale prevede la riduzione del 20% degli onorari nel caso di difeseapprestate dall’Ufficio a mezzo dei propri funzionari, come verificatosi nelcaso in esame. P.Q.MLa Corte accoglie il primo ed il quarto motivo di ricorso, dichiaraassorbito il secondo ed inammissibile il terzo; cassa la sentenza impugnatae decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della società contribuente;condanna la parte controricorrente al pagamento, in favore dell’Agenziadelle Entrate, delle spese processuali liquidate in euro 5.000,00 oltre oneriaccessori per il primo grado di giudizio, in euro 6.000,00 oltre oneriaccessori per il giudizio di appello ed in euro 4.500,00 per il giudizio dilegittimità, oltre alle spese prenotate a debito.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SezioneTributaria, in data 28 maggio 2026 .IL PRESIDENTEGiacomo [OSCURATO:PERSONA]