Cassazione n. 23548/2026

ontroCondominio Martinelli via Averara n. 4-6 di Bergamo-intimato-avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 1084/2023depositata il 26/06/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del09/07/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero in persona della [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoregeneraleRosa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha concluso per il rigetto del ricorso.Udita l’[OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026Guido Martinelli ha proposto ricorso articolato in quattro motiviavverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 1084/2023,pubblicata il 26 giugno 2023.[OSCURATO:PERSONA] via Averara n. 4-6 di Bergamo nonha svolto attività difensive.La Corte d’appello di Brescia, in accoglimento del gravame delCondominio Martinelli, ha riformato la sentenza n. 2343/2019 delTribunale di Bergamo ed ha così rigettato l’impugnazione avanzata daGuido Martinelli con riguardo al punto 2) della deliberazioneassemblare approvata il 21 marzo 2018, avente ad oggetto laconferma dell’amministratore.La Corte di Brescia, per ricostruire la situazione esistente al momentodell’approvazione della delibera impugnata, ha considerato che ilCondominio Martinelli (sorto per effetto di divisione del 7 marzo1962) era in origine costituito da due unità immobiliari di pari quotamillesimale, una di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] ed una oraappartenente ai coeredi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (successori deldefunto [OSCURATO:PERSONA]). Nel 2018 i coeredi Giorgio e RiccardoMartinelli avevano poi acquistato dagli altri coeredi Maria TeresaQuadri, Emma e [OSCURATO:PERSONA] le quote della cantina, identificata alNCEU al foglio 70, mapp. 1313 sub 712.La sentenza di primo grado, ai fini della verifica della maggioranzaoccorrente per la conferma dell’amministratore, aveva sostenuto cheil [OSCURATO:PERSONA] dovesse tuttora intendersi costituito da dueunità immobiliari di pari valore millesimale, una di proprietà GuidoMartinelli e una rientrante nella comunione ereditaria [OSCURATO:PERSONA],non avendo inciso sulla consistenza delle quote la vendita dellaNumero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026cantina, con la conseguenza che il voto contrario dell’attore avrebbeimpedito il conseguimento del quorum deliberativo occorrente.La Corte d’appello ha invece sostenuto che, per effetto dell’acquistodelle quote ereditarie della cantina da parte di Giorgio e RiccardoMartinelli, il condominio fosse ormai composto da tre partecipanti. Aifini del raggiungimento del quorum di cui al quarto comma dell’art.1136 c.c., che per la nomina dell’amministratore richiede lamaggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà delvalore dell’edificio, la Corte di Brescia ha perciò ritenuto sufficientel’approvazione con due voti favorevoli ed uno contrario (quello diGuido Martinelli), del punto 2 della delibera del 21 marzo 2018.I giudici di appello hanno affermato che, con riguardo al votoespresso dai comproprietari della cantina, non fosse rilevante lamancata osservanza del secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c.,ossia la mancata designazione di un rappresentante nell’assemblea,risultando alla stessa presenti un rappresentante della comunioneereditaria [OSCURATO:PERSONA] (titolare di un’unità immobiliare), GuidoMartinelli e entrambi i comproprietari della cantina Giorgio e RiccardoMartinelli, ai quali ultimi era stato comunque attribuito un solo voto.Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, concludendo per ilrigetto del ricorso.Ha depositato memoria ex art. 378, comma 2, c.p.c. altresì ilricorrente.RAGIONI DELLA DECISIONE1.-Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] denuncia laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1136, commi 2 e 4, c.c., peravere la Corte d’appello di Brescia erroneamente ritenuto raggiunte lemaggioranze prescritte dalle disposizioni indicate. Il ricorrentesostiene che nel caso di specie non erano stati rispettati i quorum dilegge, né quanto alla metà del valore dell’edificio, né quanto allaNumero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026maggioranza degli intervenuti, e ciò per l’invalidità del voto deicomproprietari della cantina Giorgio e [OSCURATO:PERSONA], nonessendo stato nominato il rappresentante della comunione.Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazionedel combinato disposto degli artt. 1136, commi 2 e 4, c.c., e 67,comma 2, disp. att. c.c., per avere la Corte d’appello di Bresciaritenuto sufficiente che i comproprietari della cantina Giorgio eRiccardo Martinelli fossero stati conteggiati come “un sol condomino”.Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazionedell’art. 67, commi 1 e 2, disp. att. c.c., per avere la sentenzaimpugnata ritenuto valido il voto della comunione della cantinaGiorgio e [OSCURATO:PERSONA], benché essa non avesse rilasciatodelega scritta ad un proprio rappresentante per l’assemblea.Il quarto motivo di ricorso deduce ancora la violazione del combinatodisposto degli artt. 1105 e 1106 c.c. e 67 disp. att. c.c., per avere lasentenza ritenuto irrilevante la mancata nomina scritta delrappresentante della comunione della cantina.2. – I quattro motivi di ricorso possono essere esaminaticongiuntamente, giacché tutti volti a dedurre la medesima questione:se, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa apiù persone, e queste non designano un rappresentantenell’assemblea a norma dell’articolo 1106 del codice civile, comeprevisto dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., si debba tenercomunque conto, ai fini del calcolo delle maggioranze di cui all’art.1136 c.c., dell’intervento e del voto personali dei comproprietari didetta unità.3. – La deliberazione approvata il 21 marzo 2018 dall’assemblea delCondominio Martinelli ed impugnata ex art. 1137 c.c. aveva adoggetto la conferma dell’amministratore.Numero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026L’art. 1135, comma 1, n. 1) c.c. comprende tra le attribuzionidell’assemblea la “conferma dell’amministratore”.La disposizione del quarto comma dell’art. 1136 c.c., la qualerichiede, tra l’altro, per la deliberazione dell’assemblea delcondominio riguardante la nomina dell’amministratore la maggioranzastabilita dal secondo comma del medesimo articolo (numero di votiche rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà delvalore dell’edificio), è applicabile anche per la delibera di confermadell’amministratore dopo la cessazione dell’incarico (Cass. n. 4269 del1994; n. 71 del 1980), non essendo altrimenti configurabili unrinnovo (se non quello alla scadenza dell’anno e per pari durata exart. 1129, comma 10, c.c.) o una proroga in forma tacita delcontratto di amministrazione nel sistema delineato dalle modificheintrodotte dalla l. n. 220 del 2012.4. – Ai fini della verifica della maggioranza imposta dal quarto commadell’art. 1136 c.c., occorre tener conto che il [OSCURATO:PERSONA] dell’assemblea tenutasi il 21 marzo 2018 era composto ditre unità immobiliari: una di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], unaappartenente ai coeredi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (successori deldefunto [OSCURATO:PERSONA]) e una derivante dal frazionamento che eraalla base dell’atto del 26 gennaio 2018, con il quale i coeredi [OSCURATO:PERSONA] avevano acquistato dagli altri coeredi MariaTeresa Quadri, Emma e [OSCURATO:PERSONA] le quote della cantina. Lacomunione tra i coeredi di [OSCURATO:PERSONA] e la comunione dellacantina tra Giorgio e [OSCURATO:PERSONA] provengono, invero, da titolidiversi e perciò restano patrimonialmente autonome e distinte ancheai fini della partecipazione all’assemblea condominiale (in tal senso, direcente, Cass. n. 22500 del 2026, ove si spiega la diversità dellacomunione ereditaria scaturita da una successione mortis causaNumero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026rispetto alla comunione, soggettivamente più ristretta, originatasi daun atto di disposizione intercorso fra tutti i compartecipi alla prima ecomportante la separazione di un determinato bene dal resto dellastessa comunione ereditaria, la quale continua a persistere sulle solecose residue).Trovava quindi applicazione l’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., comerisultante dalla riformulazione operatane dalla legge 11 dicembre2012, n. 220, secondo cui, qualora un’unità immobiliare appartengain proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solorappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietariinteressati a norma dell’articolo 1106 del codice civile.L’art 67, comma 2, disp. att. c.c., pur riferendosi al condominio negliedifici e non alla comunione in generale, ancor prima della Riformadel 2012 è stato spiegato in giurisprudenza come espressione di unprincipio generale, in forza del quale, se ad una comunionepartecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devononominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica(Cass. n. 3243 del 1976; poi Cass. n. 15705 del 2020).La necessità che il rappresentante dell’unità immobiliare incomproprietà esprima la volontà unica dei comproprietari comportaaltresì che gli eventuali contrasti fra costoro sull’assembleacondominiale vanno risolti all’interno del gruppo (Cass. n. 590 del1980, n. 590; n. 244 del 1974).Come chiarito già da Cass. n. 6671 del 1988, l’art. 1136 c.c. - il qualedelinea la disciplina inderogabile concernente la composizione e ilfunzionamento dell’assemblea, facendo riferimento, perl’approvazione delle deliberazioni, ad un determinato numero dipartecipanti al condominio e ad un determinato valore dell’edificiorappresentato dalle rispettive quote - comporta che ogni condominointervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente vaNumero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sial’entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fattoche questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stantel’autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, siapure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino.Se, pertanto, due o più persone siano tutte comproprietarie proindiviso di due o più unità immobiliari nello stesso edificio, in forza diun medesimo titolo di comunione, esse non hanno diritto adesprimere tanti voti quanti siano i comproprietari o i distintirappresentanti che designano, sicché il diritto di intervento attribuitodall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c. non altera il numero dei“partecipanti al condominio” con riguardo all’elemento personalesupposto dall’art. 1136 c.c., nel senso che, ai fini delle maggioranzenumeriche, i comproprietari delle medesime unità immobiliari“contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto (più di recente,Cass. n. 15705 del 2020).Il “diritto ad un solo rappresentante” sancito dall’art. 67, comma 2,disp. att. c.c., e cioè a conferire delega per l’intervento e il voto inassemblea ad uno dei partecipanti, o anche a un estraneo, non priva,comunque, i comproprietari del diritto ad essere individualmenteinformati della convocazione della riunione (tra le tante, Cass. n. 138del 1998), né al diritto di prendervi parte personalmente, come nonincide sull’obbligo solidale gravante su ciascuno dei comproprietari,nei confronti del condominio, per il pagamento degli onericondominiali inerenti all’unità immobiliare comune, salvo il riparto neirapporti interni ai sensi degli artt. 1101 e 1104 c.c. (Cass. n. 21907del 2011).Ove i comproprietari dell’unità immobiliare - che non abbianodesignato il rappresentante nell’assemblea di condominio a normadell’art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall’art. 1105 c.c., e perciò viNumero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026partecipino individualmente – neppure riescano a formare lamaggioranza occorrente per esprimere il voto unico loro spettantenell’assemblea condominiale, gli stessi dovranno considerarsi fra gliastenuti, agli effetti dell’art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuitoalla formazione della volontà collegiale.Né viene ovviamente in rilievo il precetto di forma di cui all’art. 67,comma 1, disp. att. c.c., secondo cui ogni condomino può intervenireall’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di ‹‹delegascritta››, ove il partecipante al condominio non abbia inteso esercitareil potere di farsi rappresentare nella singola adunanza.4. - In ragione della particolare importanza delle questioni di dirittorisolte, devono enunciarsi i seguenti principi di diritto, ai sensi dell’art.384, comma 1, c.p.c.Ai fini della verifica della maggioranza prescritta dall’art. 1136,comma 2, c.c., va considerata fra i partecipanti al condominio, conriguardo all’elemento personale supposto da tale norma, lacomunione dell’unità immobiliare originata da un atto di disposizionedel singolo bene intercorso fra tutti i contitolari di una più ampiacomunione ereditaria, nella quale resta compreso altro immobilerientrante nell’edificio condominiale, trattandosi di comunioni cheprovengono da titoli diversi e perciò restano patrimonialmenteautonome e distinte anche ai fini della composizione e delfunzionamento dell’assemblea.Il diritto dei contitolari di un’unità immobiliare in proprietàindivisa a più persone di designare un solo rappresentantenell’assemblea, attribuito dagli artt. 67, comma 2, disp. att. c.c. e1106, comma 2, c.c., non priva i singoli comproprietari della facoltàdi intervenire individualmente alla riunione e di esprimerepersonalmente il voto unitario riferibile alla rispettiva porzione, nonessendo le citate disposizioni volte a comprimere l’esercizio di taliNumero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026diritti di partecipazione spettanti ai condomini a garanzia dell’effettivacollegialità delle deliberazioni.Ove i comproprietari dell’unità immobiliare - che non abbianodesignato il rappresentante nell’assemblea di condominio a normadell’art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall’art. 1105 c.c., e perciò vipartecipino individualmente – neppure riescano a formare lamaggioranza occorrente per esprimere il voto unico loro spettantenell’assemblea condominiale, gli stessi dovranno considerarsi fra gliastenuti, agli effetti dell’art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuitoalla formazione della volontà collegiale.4.1. – Da ciò discende l’infondatezza dei quattro motivi di ricorso, nonravvisandosi alcun vizio di validità della delibera impugnata nel fattoche all’assemblea del 21 marzo 2018 venne espresso personalmenteil voto riferibile alla autonoma comunione della cantina dai duecomproprietari della stessa Giorgio e [OSCURATO:PERSONA], cosìassicurando il raggiungimento del quorum deliberativo dellamaggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio.Nel rigetto integrale del ricorso resta assorbito l’auspicio delricorrente di sovvertire la condanna alle spese processuali subita neigradi pregressi per effetto della soccombenza.5. - Il ricorso viene rigettato. Non occorre regolare le spese delgiudizio di cassazione, in quanto l’intimato non vi ha svolto attivitàdifensive.Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Numero registro generale 18091/2023Numero sezionale 1761/2026Numero di raccolta generale 23548/2026Data pubblicazione 20/07/2026Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 115 del 2002, dàda parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 luglio 2026.Il Consigliere estensoreAntonio ScarpaIl PresidenteEnzo Vincenti