Cassazione n. 29812/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.544/2018 R.G. proposto da AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:PERSONA]) -intimata- avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Piemonten. 1593/2016 depositata i l 23/12/2016 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/10/2025dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con la sentenza impugnata la CTR del Piemonte ha respinto l'appello dell'Ufficio, che aveva contestato ad [OSCURATO:PERSONA] (di seguito [OSCURATO:SOCIETA]) la registrazione in conto ricavi della minore somma di euro 254.000,00 anziché di quella di euro 400.000,00,quale corrispettivo della vendita di un immobile. 1.1 ALC Srlaveva venduto ad [OSCURATO:PERSONA] per il leasing delle Banche di [OSCURATO:PERSONA] un immobile per un prezzo indicato nel rogito ineuro 400.000,00, oltre iva. Il corrispettivo era stato pagatoper euro 254.000,00 alla venditrice e per il residuo di euro 146.000,00 al titolare dell’impresa individuale “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA]”, divenuto utilizzatore del bene per il contratto di leasing concluso con la banca. Secondo la ricostruzione del giudice di secondo grado, per il contratto di locazione finanziaria l’utilizzatore doveva eseguire dei lavori sull’immobile. 1.2 Per l’Agenzia delle entrate l’intero corrispettivo avrebbe dovuto essere considerato ricavo ai sensi dell’art. 85 t.u.i.r. La venditrice avrebbe dovuto concludere un appalto con l’utilizzatore e registrare i relativi costi e, diversamente da quanto ritenuto dalla decisione di primo grado, l’Ufficio non aveva contestato un abuso del diritto ma semplicemente evidenziato che non era stata assoggetta a tassazione l’intera somma riportata nel contratto. 1.3 Secondo la CTR , [OSCURATO:PERSONA] era intervenuto al rogito quale futuro utilizzatore ed esecutore delle opere necessarie per adattare l’immobile alle sue esigenze e, per gli accordi tra le parti, aveva ricevutoparte del corrispettivo a fronte dei costi da sostenere. La condotta della contribuente non viola alcuna disposizione codicistica e conseguentemente nessuna disposizione tributaria. Parte dei corrispettivi avrebbero dovuto essere dichiarati dall’utilizzatore, a seguitodei lavori da eseguire sull ’immobile. 2. Contro la sentenza l’Agenziadelle entrate ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo. 3. Nonostante la regolarità della notifica del 19-27 dicembre 2017, la società intimata, giàcontumace nel giudizio di secondo grado, non ha depositatocontroricorso. 4. Con ordinanza interlocutoria 13 febbraio 2019 la controversia è stata rinviata a nuovo ruolo, non ravvisandosi l’evidenza decisoria, con riguardo alla definizione di ricavo in relazione alla fattispecie concreta, per poi essere avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.Si premette che la sentenza impugnata è stata depositata il 23 dicembre 2016 e il ricorso per cassazione è stato spedito il 19 dicembre e ricevuto il 27 dicembre 2017. Il ricorso deve considerarsi tempestivamente notificato, nel rispetto del termine lungo dell’art.327 c.p.c. di sei mesi dalla pubblicazione della sentenza, in quanto ai sensi dell’art. 11, comma 9, d.l. n. 50 del 2017 per le controversie definibili (le controversieattribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte l’Agenzia delle Entrate pendenti in ogni stato e grado del giudizio, le quali possono essere definite, a domanda del soggetto che ha proposto l’atto introduttivo del giudizio o di chi vi è subentrato o ne ha la legittimazione, con il pagamento di tutti gli importi di cui all’atto impugnato che hanno formato oggetto di contestazione in primo grado e degli interessi da ritardata iscrizione a ruolo) sono sospesi per sei mesi i termini di impugnazione delle pronunce giurisdizionali e di riassunzione destinati a scadere dalla data d i entrata in vigore dello stesso articolo (24 aprile 2017) fino al 30 settembre 2017. 2. Con un unico motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., l’Agenzia delle entrate deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 85 t.u.i.r. in tema di ricavi e degli artt. 21 e 23 d.p.r. n. 633 del 1972 in materia di fatturazione e registrazione delle operazioni imponibili. Nel contratto di compravendita al punto 8, è precisato: "... dichiarano i comparenti che il corrispettivo pagato dalla società compratrice per la presente compravendita è pari ad euro 400.000 […], oltre ad imposta sul valore aggiunto ...". L a società esercitava l’attività di costruzione e vendita di edifici sicché la cessione d’immobili precedentemente costruiti rientrava nell’attività tipica da cuiscaturivano ricavi, senza che l’art. 85 t.u.i.r. possa consentire interpretazioni diverse. D’altronde, i costi sostenuti dall’utilizzatore, sopportati in un periodo precedente e non successivo alla conclusione della compravendita e del contratto di leasing, erano stati effettuati senza “ titolo giuridico ” . A fronte dei costi sostenuti dalla venditrice, erano stati corrisposti ricavi caratteristici dell’attività, dichiaratituttavia solo in parte ai fini della determinazione del reddito d’impresa, per un’erronea assimilazione tra corrispettivo e modalità di esecuzione del pagamento. Se l’operazione era stata “neutra” per l’utilizzatore, in quanto l'utile dello stess o era stato quasi azzerato, per la venditrice aveva determinato un risultato di perdita. 3.Il motivo di ricorso è fondato. 3.1 Il giudice di secondo grado ha ritenuto che , per effetto di un contratto verbale di appalto la cui esistenza era desumibile dal contratto di leasing (v. pag. 2 della sentenza: Tale corrispettivo veniva versato alla ditta Aimonetto in quanto, a mente del contratto di leasing, doveva eseguirne i lavori per l’effettiva utilizzazione”), il venditore ha correttamente considerato come corrispettivo non l’intero prezzo del contratto di vendita ma solo la parte del prezzo concretamente incassata. Era incontestato che il prezzo di vendita fosse stato indicato nel contratto nella somma di euro 400.000,00 + iva. 3.2 Secondo la ricostruzione della ricorrente i costi sostenuti dall’utilizzatore, in un momento precedente e non successivo al la vendita,non avrebbero un “titolo giuridico” e non sarebbero correlati all’attività d’impresa. Il titolo giuridico invece sussiste ed ècostituito da un contratto verbale di appalto, per la cui conclusione non è necessaria la forma scritta. I costi erano correlati all’attività d’impresa di [OSCURATO:SOCIETA] e in particolare alla vendita dell’immobile. Ad acquistare era unasocietà di leasing e occorreva adattare l’immobile alle esigenze dell’utilizzatore. 3.3 L’art. 85, comma 1, lett. a), t.u.i.r. considera come ricavi : “i corrispettivi delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi alla cui produzione e al cui scambio è diretta l’attività d’impresa”. Nel sinallagma contrattuale alla cessione del bene è correlato il pagamento di un prezzo. La nozione di ricavo comporta che l’intero corrispettivo della vendita di un bene immobile da parte di un’impresa, che svolge come attività la costruzione e la cessione d’immobili, debba considerarsi ricavo, a prescindere dalla circostanza che il prezzo sia interamente pagato al venditore piuttosto che a un terzo. Il corrispettivo per la vendita del bene si desume dalla clausola contrattuale che specificail prezzo. Il corrispettivo del contratto appalto non poteva essere riportato in riduzione del ricavo della cessione ma rilevava come costo di esercizio. L’accordo riconducibile a una delegazione attiva di pagamento, con cui il venditore, creditore del prezzo, incarica l’acquirente, che accetta, di eseguire il pagamento di parte del prezzo in favore di un terzo, non esclude che l’intero corrispettivo continui a costituire ricavo. La soluzione sarebbe identica anche se, in assenza di un accordo tra venditore e acquirente, fosse ravvisabile, come atto unilaterale del venditore, un’indicazione di pagamento. Il corrispettivo del contratto di appalto costituisce una componente negativa del reddito d’impresa, da prendere in considerazione ai sensi dell’art. 109 t.u.i.r. 3.4 Per gli artt. 21 e 23 d.p.r. n. 633 del 1972 per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione di un bene emette la fattura contenente, fra l’altro, l’indicazione del corrispettivo, da annotare in apposito registro. La contabilizzazione da parte del venditore solo di parte del corrispettivo della cessione del bene ha comportato anche la violazione degli artt. 21 e 23 d.p.r. n. 633 del 1972 in tema di fatturazione delle operazioni imponibili e di registrazione della fattura. 4. In conclusione, in accoglimento del ricorso deve essere disposta, ai sensi degli artt. 384 c.p.c., la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, la quale procederà a un nuovo esame della controversia uniformandosi al principio sopra espresso. Al giudice del rinvio viene rimessa anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità, a norma degli artt. 385, comma 3, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giu